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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

Buonasera. Oggi ho sentito il Suap di una città capoluogo di regione. Mi è stato riferito che gli "affitti brevi" non sono una categoria a parte, ma rientrano tra le "locazioni di appartamenti ammobiliati per uso turistico" previsti dalla normativa regionale e quindi va obbligatoriamente fatta la prevista comunicazione in Comune per locazioni della durata fino a sei mesi e per un massimo di tre appartamenti. Non è una Scia, ma è una dichiarazione con firma digitale che è obbligatoriamente richiesta. Chiaramente, se l'immobile è sprovvisto di certificato di abitabilità non si è in regola e può scattare il controllo a campione. Ora ho capito il perchè le Questure la pretendono per rilasciare le credenziali! Per evitare di rilasciare credenziali a utenti che affittano immobili potenzialmente non in regola sotto l'aspetto urbanistico e igienico-sanitario.
 
Buongiorno, può riferire, a nome mio che le locazioni turistiche sono disciplinate da:
la “LOCAZIONE BREVE/TURISTICA PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998 e n. 26/2011).
Conseguentemente, non possono essere disciplinate dalle regioni, a parte il CIR.
Poi gli dica che si aggiornino perché la finanziaria 2021 ha esteso a 4 gli appartamenti che si possono gestire con locazioni brevi.
Magari stampi le mie relazioni allegate e li inviti a studiarle.
Dott. Saverio Panzica
 

Allegati

Buongiorno e complimenti per le sue risposte.
Mi chiamo Emanuele, sono un ex albergatore che vuole avviare una sua imprese di appartamenti uso turistico.

Premessa:
Visto che voglio scaricare le spese ed esercitare professionalmente ho costituito una SRLS inserendo più ateco (68.20.01 e 55.20.51) e vorrei una delucidazione in merito alla locazione turistica in forma imprenditoriale a Firenze.

Il mio commercialista mi ha detto che è possibile esercitare la forma imprenditoriale SOLO se ogni appartamento lo faccio diventare Casa Vacanze (quindi scia al suap ecc..).

Gli appartamenti non sono di mia proprietà. Vengono da me acquisti in affitto (con clausola di subaffitto) oppure con mandato di gestione senza rappresentanza da parte del proprietario.

Preciso anche che non avendo mai fatto alcun corso di abilitazione non ho il patentino di agente immobiliare. Quindi non posso fare mediazione.

Domanda:
Mi potrebbe chiarire se vi è la possibilità di esercitare in forma imprenditoriale senza aprire una cav?
In caso positivo come avverrebbe la fiscalizzazione (redditi da impresa?)

In attesa di gentile riscontro,
cordiali saluti.

Emanuele.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Buongiorno Emanuele,
intanto grazie per i complimenti, provo a risponderle:

Visto che voglio scaricare le spese ed esercitare professionalmente ho costituito una SRLS inserendo più ateco (68.20.01 e 55.20.51) e vorrei una delucidazione in merito alla locazione turistica in forma imprenditoriale a Firenze.

Il mio commercialista mi ha detto che è possibile esercitare la forma imprenditoriale SOLO se ogni appartamento lo faccio diventare Casa Vacanze (quindi scia al suap ecc..). ERRATO - CON IL CODICE ATECO 68.20.01. PUO' ESERCITARE LA SUA ATTIVITA' COME IMPRENDITORE DI LOCAZIONI TURISTICHE (NON LOCAZIONI BREVI) A CONDIZIONE CHE IL CONTRATTO PREVEDA IL SUB AFFITTO. IL CODICE ATECO 55.20.51. E' RISERVATO ESCLUSIVAMENTE ALLE CASE APPARTAMENTI PER VACANZE AGLI AFFITTACAMERE E AI B&B PER I QUALI NECESSITA PARTITA IVA E SCIA DA PRESENTARE AL SUAP.

Gli appartamenti non sono di mia proprietà. Vengono da me acquisti in affitto (con clausola di subaffitto) oppure con mandato di gestione senza rappresentanza da parte del proprietario. VALE QUANTO SOPRA CITATO

Preciso anche che non avendo mai fatto alcun corso di abilitazione non ho il patentino di agente immobiliare. Quindi non posso fare mediazione. VALE QUANTO SOPRA CITATO
Domanda:
Mi potrebbe chiarire se vi è la possibilità di esercitare in forma imprenditoriale senza aprire una cav?
In caso positivo come avverrebbe la fiscalizzazione (redditi da impresa?). LA FISCALIZZAZIONE SAREBBE SOGGETTA ALLA DISCIPLINA DELLA SRLS.

Per una consulenza dedicata mi contatti alla mia e.mail
saveriopanzica@gmail.com

Allego 2 mie relazioni sul tema

Cordialmente

Dott. Saverio Panzica
 

Allegati

Buongiorno. Continuo a ricevere informazioni da parte della Questura competente che l'affitto di un appartamento per un periodo inferiore a 30 giorni costituisce attività "ricettiva". Siccome l'attività ricettiva è disciplinata anche da normativa regionale, che prevede una specifica comunicazione al Suap per essere in regola (inizio locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico - Privati), nella richiesta delle credenziali, la Questura, obbliga l'indicazione del protocollo di tale comunicazione.
Egregio Dott. Panzica, premesso quanto sopra, da informazioni da lei ricevute, mi sembra invece di aver capito che il Comune non può impormi tale comunicazione se faccio locazioni di durata inferiore a 30 giorni.
Avrei pensato quindi di adattare il modulo di richiesta da inviare in Questura, omettendo il dato richiesto in merito alla comunicazione al Suap. Secondo Lei, è una giusta procedura? Rischierei di non ricevere risposta? La ringrazio
""""""
ALLA QUESTURA di ______________

OGGETTO: Iscrizione al Servizio Alloggiati Web per locazioni di immobili privati o parti di essi fino a 30 giorni.

Il/la sottoscritto ______________ nato a _____________ (___) il ___________ residente a ________________ Via ___________________ n. __ codice fiscale ____________________,
consapevole che chiunque rilascia dichiarazioni mendaci è punito ai sensi del codice penale e delle leggi speciali in materia, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 46 D.P.R. n. 445/2000, in qualità di proprietario di un appartamento sito in __________________, via __________________ n. __, tel. __________, email: _____________________________ da adibire, in modo occasionale e con durata inferiore a 30 giorni, a “LOCAZIONE BREVE/TURISTICA PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo" e dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo),
CHIEDE
per effettuare la trasmissione delle generalità dei locatari, le credenziali d’accesso al Servizio Alloggiati Web, come disposto dell'art. 19-bis del decreto-legge 4 ottobre 2018, n. 113, convertito in Legge 1 dicembre 2018, n. 132.
Lo scrivente dichiara di essere a conoscenza che:
  • una volta ricevuta l’autorizzazione da codesto Ufficio, dovrà seguire le procedure indicate in apposita sezione del Portale Alloggiati Web e nel link “Sportello Virtuale” inserito nel sito della Questura di ____________;
  • trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. le norme citate prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998;
  • non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni;
  • la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998 e n. 26/2011).
  • in caso di impedimenti tecnici dovrà fare riferimento alle indicazioni riportate nel link “Sportello Virtuale” – Strutture ricettive.
Si allega la seguente documentazione:

fotocopia leggibile di valido documento di riconoscimento;
visura catastale dell'immobile.

_________________________________ _________________________________________________

luogo e data Firma del dichiarante (per esteso e leggibile)

"""""""""
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Buonasera, lei ha perfettamente ragione! L'unico obbligo, al quale è soggetta una locazione breve, nei confronti del comune riguarda il CIR, quindi dovrei sapere in quale regione lei intende operare, perché non tutte le regioni hanno istituito il CIR. Ricordi alla Questura che la definizione di strutture ricettive va rilevata nella seguente norma dell'Unione Europea, a seguire una sintesi, comunque scarichi le mie relazioni, allegate, e le mostri in questura:
REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- ISTAT circolare annuale
Art. 2
l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2;
m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

Alla luce del suddetto regolamento è chiaro che l'immobile che lei intende inserire nei portali non è soggetto ai codici ATECO: 55.1 - 55.2 - 55.3, pertanto non può essere considerato una struttura ricettiva, ma, come da lei ben scritto, si tratta di una immobile soggetto alla disciplina delle locazioni.

Per concludere, oltre ai dati catastali, inserirei gli estremi del certificato di agibilità/abitabilità.

Cordialmente

Dott. Saverio Panzica
 

Allegati

Buonasera, mi scuso per il disturbo. Mi chiamo Anastasia e quest'estate ho intenzione di mettere in affitto una casa in campagna in provincia di Teramo. Premettendo che sarebbe un affitto di durata inferiore ai 30 giorni, la mia intenzione era quella di offrire i servizi di pulizia e biancheria del locale. Questo classifica la mia attività come "affittacamere" e prevede che io compili la SCIA, paghi la tassa di soggiorno (qualora il comune lo preveda) e partecipi ai censimenti annuali per quanto riguarda l'affluenza del turismo, corretto?
È necessario che io apra una P.I. volendo classificare la mia attività come affittacamere, o può bastare la tassazione del 21% della cedolare secca applicabile ai servizi di locazione breve/turistica?
E un'ultima curiosità: essendo la casa provvista di una piscina [altezza 1,40m all'inizio e progressiva discesa], è consigliabile che venga inserito uno "scaricamento delle colpe" nel contratto di locazione breve da far firmare all'ospite?

La ringrazio infinitamente per il suo tempo, è sempre molto chiaro nelle sue spiegazioni.
Cordialissimi saluti,
Anastasia.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Gent.ma Anastasia,
provo a rispondere ai suoi quesiti:

Premettendo che sarebbe un affitto di durata inferiore ai 30 giorni, la mia intenzione era quella di offrire i servizi di pulizia e biancheria del locale. PUO' OFFRIRE I SERVIZI DI PULIZIA AI SENSI DELL'ART. 4 DEL D.L. N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017.

Questo classifica la mia attività come "affittacamere" e prevede che io compili la SCIA, paghi la tassa di soggiorno (qualora il comune lo preveda) e partecipi ai censimenti annuali per quanto riguarda l'affluenza del turismo, corretto? PER ESSERE CLASSIFICATA COME AFFITTACAMERE DEVE PRESENTARE LA SCIA AL SUAP. MA GLI AFFITTACAMERE NON HANNO NIENTE A CHE VEDERE CON GLI APPARTAMENTI PRIVATI DEFINITI LOCAZIONI BREVI. QUESTI ULTIMI NON SONO SOGGETTI ALL'IMPOSTA DI SOGGIORNO NE' ALLA PRESENTAZIONE DELLA SCIA.


È necessario che io apra una P.I. volendo classificare la mia attività come affittacamere, o può bastare la tassazione del 21% della cedolare secca applicabile ai servizi di locazione breve/turistica? NON FACCIA CONFUSIONE O APRE UN ESERCIZIO DI AFFITTACAMERE CON PARTITA IVA E CODICE ATECO 55.20.51 - IN QUESTO CASO PRESENTA LA SCIA E SE PREVISTA PAGA L'IMPOSTA DI SOGGIORNO - SE DECIDE DI SVOLGERE ATTIVITA' DI LOCAZIONE BREVE NON SARA' SOGGETTA ALLA SCIA NE' ALL'IMPOSTA DI SOGGIORNO.

E un'ultima curiosità: essendo la casa provvista di una piscina [altezza 1,40m all'inizio e progressiva discesa], è consigliabile che venga inserito uno "scaricamento delle colpe" nel contratto di locazione breve da far firmare all'ospite? SE LA PISCINA E' IN REGOLA LEI HA L'OBBLIGO DI GARANTIRE LA MANUTENZIONE DELLA STESSA - L'IGIENE E LA SICUREZZA. IL CODICE CIVILE DISPONE CHE CHI PROCURA UN DANNO NE RISPONDE IN SOLIDO. PERTANTO NESSUNO "SCARICAMENTO DI COLPE" LA POTRA' ESCLUDERE SUE EVENTUALI INADEMPIENZE.

LE RICORDO CHE IN OGNI CASO DOVRA' COMUNICARE LE PRESENZE DEGLI OSPITI IN QUESTURA E DOVRA' ISCRIVERE L'IMMOBILE AL CIR ABRUZZO.CIR ( CODICE IDENTIFICATIVO REGIONALE)DGR n. 281 del 25/05/2020


PER UN QUADRO PIU' ESAUSTIVO LEGGA LE MIE RELAZIONI ALLEGATE
 

Allegati

Gent. Dott. Panzica,
anzitutto le faccio i complimenti per completezza delle informazioni e la chiarezza espositiva. Ho letto questa discussione tutta d’un fiato!
Avrei un quesito da porle: sono proprietario di un appartenenti ad uso residenziale nel comune di Venezia (isole), l’appartamento era formato da 3 camere ciascuna con il proprio bagno, un ingresso comune e una cucina era gestito fino a febbraio di quest’anno come b&b dai precedenti proprietari. La mia intenzione era quella di gestirlo come locazione turistica (ex affitacamere), questo per non dover mantenere la residenza nell’immobile e per poter affittare tutte e tre le stanze (cosa che come b&b non so può fare). Purtroppo il comune di Venezia richiede il cambio di destinazione d’uso da residenziale a turistico/ricettivo per tale attività, adempimento che hanno di fatto bloccato con delibere comunali.
Considerato che per le locazioni brevi la norma prevede che si possa locare “...l’intero immobile o per parti di esso...” mi chiedo se posso locare contemporaneamente a soggetti diversi le tre stanze presenti senza incorrere in contestazioni.
Ammesso che quanto sopra sia fattibile sarebbe mia intenzione rimuovere gli elettrodomestici dall’attuale cucina per farla diventare una piccola area comune adibita anche a deposito bagagli. Ciò a suo avviso comporterebbe una mutazione della destinazione d’uso passibile di sanzione?
Ringrazio anticipatamente.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Preg.mo Andrea, innanzitutto grazie per i complimenti, sono sempre graditi. Provo a rispondere ai suoi quesiti:
Considerato che per le locazioni brevi la norma prevede che si possa locare “...l’intero immobile o per parti di esso...” mi chiedo se posso locare contemporaneamente a soggetti diversi le tre stanze presenti senza incorrere in contestazioni. CORRETTO -PUO' LOCARE LE STANZE A SOGGETTI DIVERSI.

Ammesso che quanto sopra sia fattibile sarebbe mia intenzione rimuovere gli elettrodomestici dall’attuale cucina per farla diventare una piccola area comune adibita anche a deposito bagagli. Ciò a suo avviso comporterebbe una mutazione della destinazione d’uso passibile di sanzione? RITENGO NON SIA OPPORTUNO SPOSTARE GLI ELETTRODOMESTICI, SI RISCHIEREBBE UN CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO - RICORDI CHE LA PRESENZA DELLA CUCINA E' INDISPENSABILE PER OTTENERE L'ABITAILITA'/AGIBILITA'.
 
Buongiorno.

Volevo sapere se in Emilia Romagna è' possibile effettuare i cosiddetti "Affitti Brevi" (nel mio caso, non per uso turistico, con durate sempre inferiori a 30 giorni e senza l'ausilio di piattaforme online), evitando di ottemperare ai seguenti adempimenti burocratici:

- comunicazione al Suap inerente la "locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico" (competenza della Regione);
- pagamento della Tassa di Soggiorno (competenza del Comune);
- utilizzo di un CODICE regionale specifico.

Questo perchè mi sembra di aver capito, leggendo le varie discussioni, che l'affitto breve (inferiore a 30 giorni) non risulti di competenza Regionale o Comunale, ma statale.

Il Decreto Sicurezza, invece, che è una normativa statale, ha stabilito che, anche per gli "affitti inferiori a 30 giorni" è obbligatorio richiedere le credenziali Alloggiatiweb alla Questura, per effttuare le comunicazioni dei dati degli affittuari.

Se è vero che l'affitto breve non è di competenza Regionale, mi chiedo, ma per quale motivo nei moduli prestampati presenti nei siti delle Questure da utilizzare per richiedere le credenziali è indicato, unicamente e obbligatoriamente, di indicare gli estremi della comunicazione fatta al Suap, secondo i dettami della normativa Regionale in materia di attività ricettive?

E' plausibile inviare una richiesta delle credenziali barrando i campi relativi alle autorizzazioni/comunicazioni e scrivento seplicemente che si tratta di privato che, non in forma imprenditoriale, affitta saltuariamente il proprio appartamento con contratti di affitto della durata inferiore a 30 giorni?

Grazie
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Buongiorno EAM,
le rispondo punto per punto, PREMESSO CHE:

DEFINIZIONE DI STRUTTURE RICETTIVE – UNIONE EUROPEA - REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- ISTAT circolare annuale - Art. 2 l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2; m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

Ne consegue che le locazioni turistiche non sono strutture ricettive.

Volevo sapere se in Emilia Romagna è' possibile effettuare i cosiddetti "Affitti Brevi" (nel mio caso, non per uso turistico, con durate sempre inferiori a 30 giorni e senza l'ausilio di piattaforme online), evitando di ottemperare ai seguenti adempimenti burocratici: La risposta è affermativa nell'ambito del seguente articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito cn legge n. 96/2017,
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare))

- comunicazione al Suap inerente la "locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico" (competenza della Regione); Assolutamente no perché le locazioni turistiche/brevi non rientrano tra le strutture ricettive, di competenza residuale/innominata delle regioni di cui come sopra specificato ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione comma 3°. In merito alle locazioni turistiche trattasi di competenze esclusive dello Stato ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione comma 2° lettera L) codice civile):

- pagamento della Tassa di Soggiorno (competenza del Comune); A mio parere l'imposta di soggiorno, non è dovuta dagli ospiti delle locazioni brevi, sebbene citata nel comma 7 dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito cn legge n. 96/2017, - per ché la norma di riferimento è la seguente:
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.
Come già evidenziato le strutture ricettive sono state definite dal regolamento, sopra citato, n. 692/2011 dell'Unione Europea (i regolamenti dell'Unione Europea sono norme "Erga omnes" rivolte a tutti i cittadini dell'Unione Europea ed entrano a fer parte del diritto degli stati membri , senza dovere essere recepiti con norme interne (a differenza delle direttive e delle decisioni)-
IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON SONO STRUTTURE RICETTIVE (infatti le strutture ricettive rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.


- utilizzo di un CODICE regionale specifico. CORRETTO La Puglia ha istituito il CIS.

Il Decreto Sicurezza, invece, che è una normativa statale, ha stabilito che, anche per gli "affitti inferiori a 30 giorni" è obbligatorio richiedere le credenziali Alloggiatiweb alla Questura, per effttuare le comunicazioni dei dati degli affittuari.
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI” Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni) Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931). L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare). L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. LEGGE 8 agosto 2019, n. 77 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 giugno 2019, n. 53, recante disposizioni urgenti in materia di ordine e sicurezza pubblica. All'articolo 5: al comma 1, le parole: «e con immediatezza» sono sostituite dalle seguenti: «e comunque entro le sei ore successive all'arrivo»;

Se è vero che l'affitto breve non è di competenza Regionale, mi chiedo, ma per quale motivo nei moduli prestampati presenti nei siti delle Questure da utilizzare per richiedere le credenziali è indicato, unicamente e obbligatoriamente, di indicare gli estremi della comunicazione fatta al Suap, secondo i dettami della normativa Regionale in materia di attività ricettive? ASSOLUTAMENTE ERRATO LA REGISTRAZIONE AL SERVIZIO ALLOGGIATIWEB DEVE ESSERE AVVIATA PRESENTANDO I DATI CATASTALI E IL CERTIFICATO DI AGIBILITA'/ABITABILITA'

Per un quadro più esaustivo legga le mie relazioni allegate.

Cordialmente

Dott. Saverio Panzica
 

Allegati

Gent.mo dott Panzica, avrei piacere di una sua interpretazione.
Premesso a livello imprenditoriale sappiamo che:
- gli affittacamere sono strutture composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile,
- le CAV sono strutture con non meno di 3 unita' abitative nello stesso comune o limitrofi,
tutto cio' premesso, non mi e' chiaro se io partita iva posso gestire un solo affittacamere/una sola CAV o se posso gestite con la mia partita iva illimitati affittacamere/CAV rispettando per ognuno di essi i limiti sopracitati, esempio:
- gestisco un affittacamere di sei camere ad Alghero e uno di sei camere a Venezia;
- gestisco una CAV di tre immobili ad Alghero ed una di tre immobili a Venezia.

Cordialmente.
Franco
 
Buongiorno EAM,
le rispondo punto per punto, PREMESSO CHE:

DEFINIZIONE DI STRUTTURE RICETTIVE – UNIONE EUROPEA - REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- ISTAT circolare annuale - Art. 2 l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2; m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

Ne consegue che le locazioni turistiche non sono strutture ricettive.

Volevo sapere se in Emilia Romagna è' possibile effettuare i cosiddetti "Affitti Brevi" (nel mio caso, non per uso turistico, con durate sempre inferiori a 30 giorni e senza l'ausilio di piattaforme online), evitando di ottemperare ai seguenti adempimenti burocratici: La risposta è affermativa nell'ambito del seguente articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito cn legge n. 96/2017,
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare))

- comunicazione al Suap inerente la "locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico" (competenza della Regione); Assolutamente no perché le locazioni turistiche/brevi non rientrano tra le strutture ricettive, di competenza residuale/innominata delle regioni di cui come sopra specificato ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione comma 3°. In merito alle locazioni turistiche trattasi di competenze esclusive dello Stato ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione comma 2° lettera L) codice civile):

- pagamento della Tassa di Soggiorno (competenza del Comune); A mio parere l'imposta di soggiorno, non è dovuta dagli ospiti delle locazioni brevi, sebbene citata nel comma 7 dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito cn legge n. 96/2017, - per ché la norma di riferimento è la seguente:
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.
Come già evidenziato le strutture ricettive sono state definite dal regolamento, sopra citato, n. 692/2011 dell'Unione Europea (i regolamenti dell'Unione Europea sono norme "Erga omnes" rivolte a tutti i cittadini dell'Unione Europea ed entrano a fer parte del diritto degli stati membri , senza dovere essere recepiti con norme interne (a differenza delle direttive e delle decisioni)-
IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON SONO STRUTTURE RICETTIVE (infatti le strutture ricettive rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.


- utilizzo di un CODICE regionale specifico. CORRETTO La Puglia ha istituito il CIS.

Il Decreto Sicurezza, invece, che è una normativa statale, ha stabilito che, anche per gli "affitti inferiori a 30 giorni" è obbligatorio richiedere le credenziali Alloggiatiweb alla Questura, per effttuare le comunicazioni dei dati degli affittuari.
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI” Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni) Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931). L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare). L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. LEGGE 8 agosto 2019, n. 77 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 giugno 2019, n. 53, recante disposizioni urgenti in materia di ordine e sicurezza pubblica. All'articolo 5: al comma 1, le parole: «e con immediatezza» sono sostituite dalle seguenti: «e comunque entro le sei ore successive all'arrivo»;

Se è vero che l'affitto breve non è di competenza Regionale, mi chiedo, ma per quale motivo nei moduli prestampati presenti nei siti delle Questure da utilizzare per richiedere le credenziali è indicato, unicamente e obbligatoriamente, di indicare gli estremi della comunicazione fatta al Suap, secondo i dettami della normativa Regionale in materia di attività ricettive? ASSOLUTAMENTE ERRATO LA REGISTRAZIONE AL SERVIZIO ALLOGGIATIWEB DEVE ESSERE AVVIATA PRESENTANDO I DATI CATASTALI E IL CERTIFICATO DI AGIBILITA'/ABITABILITA'

Per un quadro più esaustivo legga le mie relazioni allegate.

Cordialmente

Dott. Saverio Panzica
Dott. Panzica, la ringrazio per la sua celere ed esaustiva risposta.

Una cosa però non mi è chiara a livello urbanistico per ciò che riguarda i requisiti per una locazione breve.

Potrebbe sembrare una discussione banale la mia, ma cerco di spiegarmi meglio.

Io sono proprietario di un monolocale, urbanisticamente e catastalmente, regolare, ma che non ha la metratura minima di 28 mq., quindi, di conseguenza, privo del requisito di agibilità. I centri storici sono pieni di queste tipologie di immobili e vengono regolarmente affittati con contratti classici abitativi (4+4. 3+2, transitori).
In generale è risaputo che non è illegale dare in affitto un appartamento senza agibilità a condizione però che l’inquilino ne sia al corrente. In tal caso è questi stessi che accetta l’immobile nelle condizioni in cui si trova e non può, in un momento successivo, tirare fuori la scusa dell’assenza di autorizzazioni per non pagare più i canoni. Io stesso, negli ultimi 15 anni ho sempre stipulato contratti medio/lunghi per questo immobile e ne il Comune, ne l'Agenzia delle Entrate, ne altre Autorità e tantomeno gli inquilini hanno mai sollevato obiezioni. Impianti a norma, pagato sempre Imu, Tari e dichiarato tutto.

Fatta questa premessa, le chiedo:
perchè devo allegare il certificato di agibilità alla richiesta per credenziali Alloggiati web se, per affittare un immobile, non è indispensabile allegare il certificato di agibilità al contratto di affitto per uso abitativo?
So che la certificazione energetica è obbligatoria, non l'agibilità.
L'agibilità, se c'è, secondo me, deve essere considerata solo come un bollino blu dell'immobile, ma non decretarne l'inutilizzabilità in sua assenza.

Quindi è lecito che io pretenda le credenziali per locare un immobile, per periodi inferiori a 30 giorni, privo di agibilità?
C'è differenza tra un contratto abitativo a canone libero 4+4 e un contratto abitativo di soli 20 giorni, in termini di agibilità?
Perchè nessuno viene mai a contestare l'eventuale irregolarità delle mie locazioni, per periodi medio/lunghi, relativo ad un l locale di pochi metri quadrati?
Grazie
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Preg.mo EM, il certificato di AGIBILITA'/ABITABILITA' attesta la vivibilità dell'uomo in un immobile. Sicuramente ci sono delle deroghe, ma lo studio di Ingegneria al quale mi appoggio per le consulenze, mi ha insegnato che non è buona prassi operare senza il predetto certificato. Mi spiego meglio, un appartamento, sebbene realizzato antecedentemente agli anni 30-40 in centro storico, o dopo il 1967 fuori dai centri storici, potrebbe essere sprovvisto di abitabilità, in realtà è impensabile che in quasi 90 anni un immobile non sia stato soggetto a ristrutturazione impiantistica soggetta a quella che oggi si definisce SCA (Segnalazione Certificata di Abitabilità). Comunque, al di là di quanto citato, starei molto attento a valutare se l'immobile è provvisto delle certificazioni di sicurezza degli impianti (D.M. 37/2008).
Pertanto, mantengo le posizioni espresse precedentemente, ritenendo, estremamente, rischioso porre nel mercato turistico un immobile carente di requisiti tecnico-edilizi.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Gent.mo dott Panzica, avrei piacere di una sua interpretazione.
Premesso a livello imprenditoriale sappiamo che:
- gli affittacamere sono strutture composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile,
- le CAV sono strutture con non meno di 3 unita' abitative nello stesso comune o limitrofi,
tutto cio' premesso, non mi e' chiaro se io partita iva posso gestire un solo affittacamere/una sola CAV o se posso gestite con la mia partita iva illimitati affittacamere/CAV rispettando per ognuno di essi i limiti sopracitati, esempio:
- gestisco un affittacamere di sei camere ad Alghero e uno di sei camere a Venezia;
- gestisco una CAV di tre immobili ad Alghero ed una di tre immobili a Venezia.

Cordialmente.
Franco
Preg.mo Franco,
secondo il principio di leicità, "tutto ciò che non è proibito dalla legge è lecito", lei con una stessa partita IVA e con il codice ATECO 55.20.51 può gestire tutti gli immobili che ritiene opportuno (principio di libera iniziativa d'impresa art. 41 Costituzione). Ancora, la sentenza della Corte costituzionale n. 362/1998 ha ribadito, tra l'altro che l'attività d'impresa può essere svolta in tutto il territorio nazionale nella sua entità unitaria.
Cordialmente
Dott. Saverio Panzica
 
buongiorno, di seguito riporto la risposta della questura di milano alla mia richiesta di utenza per il sito alloggiatiweb.
Specifico che la richiesta è stata fatta da mio marito, in quanto proprietario dell'immobile e che vorremmo fare gli affitti brevi (non superiori ai 30 gg) magari utilizzando le piattaforme tipo AirB&B o il passaparola. Gli utenti saranno presumibilmente parenti di soggetti ospedalizzati (l'appartamento è vicino a un ospedale) oppure soggetti legati alle case di produzione.
La richiesta della questura è la comunicazione al SUAP del comune. Allego la risposta per far vedere i riferimenti di legge che mi riferiscono:
"
Buongiorno
cosi come disposto dalla Legge Regionale della Lombardia n. 27 del 2015 e Regolamento Regionale nr 7 del 2016 e ribadito sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia del 23-09-2019
dal 01.01.2020 per chi svolge locazione turistica/locazione breve
vi è l'obbligo di presentare comunicazione al Comune
quindi dovete presentare comunicazione di inizio attività al Comune
rivolgersi al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive) del Comune
dopo aver presentato comunicazione al Comune dovete inviarci copia "

Cosa ne pensa?
Grazie
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Ritengo sia una contraddizione in termini della lingua italiana. Mi spiego meglio: definizione di SUAP (SPORTELLO UNICO DELLE ATTIVITA' PRODUTTIVE) POSSONO ESSERE INOLTRATE AL SUAP ESCLUSIVAMENTE LE SCIA (SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA'), ovvero le attività di avviamento e di modifiche, sia di carattere soggettivo che oggettivo, dell'impresa- La gestione privata di locazioni brevi deve essere svolta da persone fisiche, come disciplinato dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017, convertito con legge n. 96/2017, per un massimo di 4 immobili, pertanto le locazioni brevi non sono imprese e, conseguentemente, coloro i quali operano nell'ambito delle locazioni brevi, non possono essere assimilati, ai sensi dell'art. 2084 del codice civile, agli imprenditori.

Tra l'altro farei notare che:
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI”
Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.

Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).
L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare).
L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
LEGGE 8 agosto 2019, n. 77 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 giugno 2019, n. 53, recante disposizioni urgenti in materia di ordine e sicurezza pubblica. All'articolo 5: al comma 1, le parole: «e con immediatezza» sono sostituite dalle seguenti: «e comunque entro le sei ore successive all'arrivo»;

Io lotto, con il supporto e la conoscenza delle norme e della giurisprudenza di merito e di legittimità, contro l'incompetenza e la errata interpretazione del diritto.

Dott. Saverio Panzica

P.s. pronto a confronto pubblico, purché gli altri interlocutori siano supportati da ragioni rientranti nel diritto.
 
Buonasera Dott. Saverio Panzica,
la presente per chiederLe informazioni in merito alle locazioni turistiche brevi (al di sotto dei 30 gg.) per la regione Umbria.

Nella legge di bilancio del 2021 (art. 1 comma 595. L. 178/2020) per le locazioni brevi è stato stabilito il requisito di non imprenditorialità per un massimo di 4 appartamenti (quindi senza partita iva).

Per chi vuole affittare in modalità di affitto breve turistico senza partita iva ha altri vincoli oltre al fatto di non affittare più di quattro appartamenti? Ad esempio non devo superare un volume superiore di 10.000 € annui?


Grazie,
Cordiali saluti
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Buongiorno Mauro, rispondo al suo quesito:
Per chi vuole affittare in modalità di affitto breve turistico senza partita iva ha altri vincoli oltre al fatto di non affittare più di quattro appartamenti? Ad esempio non devo superare un volume superiore di 10.000 € annui?.Coretto, purché operi, con cedolare secca al 21%, non viene imposto alcun limite alla somme introitate.

Dott. Saverio Panzica
 
Gent.mo Dott. Panzica,

ringraziandoLa per la sua disponibilità e la chiarezza delle risposte vorrei se possibile chiederLe informazioni in merito alla promozione degli alloggi come locazioni turistiche.

So che è possibile promuovere gli appartamenti ad es. su Airbnb, Booking, etc… ma per chi affitta con locazioni turistiche brevi senza partita iva può ad es. promuovere anche attraverso Google Ads (pubblicità pay per click) facendo atterrare l’utente su un mio sito vetrina che mostra gli interni, esterni, prezzi, regole della casa degli alloggi?

Se avessi partita iva credo proprio di sì ma senza partita iva si può fare?


Grazie,
Cordiali saluti
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
Gent.mo Dott. Panzica,

ringraziandoLa per la sua disponibilità e la chiarezza delle risposte vorrei se possibile chiederLe informazioni in merito alla promozione degli alloggi come locazioni turistiche.

So che è possibile promuovere gli appartamenti ad es. su Airbnb, Booking, etc… ma per chi affitta con locazioni turistiche brevi senza partita iva può ad es. promuovere anche attraverso Google Ads (pubblicità pay per click) facendo atterrare l’utente su un mio sito vetrina che mostra gli interni, esterni, prezzi, regole della casa degli alloggi?

Se avessi partita iva credo proprio di sì ma senza partita iva si può fare?


Grazie,
Cordiali saluti
La risposta è affermativa per quanto disposto dal'articolo 4 del D.L. n.50/2017, convertito con legge n. 96/2017.
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili
ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione
dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori
dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di
intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici,
mettendo in
contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da
locare)).
 
Buonasera Sig Panzica Come sa affitto alcuni appartamenti da privato a Marinella di Selinunte con contratto di locazione turistica inferiore a 30 giorni , volendo costruire nel giardino una piscina con una profondità inferiore a 1,40 metri mi chiedevo e le chiedo a quali responsabilità vado incontro premesso che la zona piscina è completamente recintata da un muretto e si accede attraverso un cancelletto chiuso a chiave che darei ai vari ospiti. Facendo firmare una liberatoria mi sottraggo da ogni responsabilità?
Grazie per la sua sicuramente esaudiente risposta
Saluti
 
Buongiorno Salvatore, premesso che il codice civile prevede il risarcimento per danni subiti, ricordo che
la piscina deve essere realizzata previa regolare comunicazione al comune. Sarà suo compito provvedere alla manutenzione e alla sicurezza, inclusa l'igiene e la sanificazione, per una corretta fruizione della piscina stessa. Nessuna liberatoria può avere effetto per deresponsabilizzare il locatore da, eventuali, danni subiti per difetti di realizzazione o di manutenzione.

Cordialmente

Dott. Saverio Panzica.
 
Grazie Per la sua come sempre esaudiente risposta, ma mi riferivo a qualche incidente che poteva avvenire all'interno del recinto della piscina dato che tra gli ospiti ci sono anche bambini come fratture perché scivolato sul pavimento o peggio ancora annegamenti. A cosa si va incontro?
Grazie
Salvatore
 
Come già scritto, nessuna liberatoria ha effetti giuridici, è importante che lei rispetti la disciplina tecnico edilizia. In merito ad eventuali incidenti, nel contesto della piscina, il giudice valuterebbe se, per esempio, le mattonelle del pavimento sono antiscivolo. Nella malaugurata ipotesi di annegamento, lei non avrebbe responsabilità in quanto perle piscine di piccole dimensioni, ad uso domestico, non è prevista la presenza dell'assistente bagnanti. Ma, ribadisco, massima attenzione agli aspetti progettuali e di manutenzione.
 

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