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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

#91
Preg.mo Claudio, per quanto riguarda il codice ATECO: 68.20.01. ritengo sia corretto per la gestione di locazioni turistiche. Voglio evidenziare che l'attività delle locazioni turistiche con partita IVA non rientra tra le locazioni brevi, infatti dette tipologie ricettive sono gestite da persone fisiche e alle stesse si applica l'articolo 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017.

Pe quanto riguarda il Codice identificativo regionale: vige l'obbligo per la Sardegna, come appresso specificato: fonte SITO
https://sus.regione.sardegna.it/sus/searchprocedure/details/3741
Legge regionale Sardegna n.23 del 06/07/2018, articolo 6 - A seguito della L.R.23/2018 l’identificativo numerico unico (IUN), già previsto dalla L.R.16/2017 per le strutture ricettive extra alberghiere, viene assegnato anche agli alloggi privati (locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile). Il codice IUN dovrà essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line della propria struttura e viene rilasciato dall'Assessorato del Turismo (vedi modulo di richiesta allegato) a seguito della richiesta da parte dell'interessato. Si sottolinea in ogni caso che "locazioni turistiche o locazioni brevi", al pari delle "strutture ricettive extra-alberghiere", fermo restando gli obblighi fiscali, sono tenute anche a:
• obbligo di COMUNICAZIONE AL COMUNE. Trattasi di una comunicazione preventiva (una tantum) al Comune territorialmente competente con l'indicazione del periodo di disponibilità e, comunque, in coincidenza con l'eventuale inserimento dell'unità immobiliare su un portale web di vendita on line. (vedasi modulo allegato)
•obbligo di COMUNICAZIONE del movimento degli ospiti a fini STATISTICI alla REGIONE. Tale comunicazione è resa obbligatoria dal programma statistico nazionale e viene trasmessa per via telematica attraverso il SIRED https://sired.sardegnaturismo.it/ Info al link http://operatori.sardegnaturismo.it/it/sired-0/
Le credenziali di accesso per il SIRED vengono rilasciate dall'Assessorato del Turismo (vedi modulo di richiesta allegato, il medesimo per lo IUN)
Le credenziali di accesso vengono richieste alla Regione, Assessorato del Turismo.
•obbligo di COMUNICAZIONE alla QUESTURA (articolo 109 del TULPS) da rendersi per via telematica attraverso il "portale alloggiati". Le credenziali di accesso si chiedono alla Questura competente per territorio. Info: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati//

In assoluto non deve presentare la SCIA al SUAP perché detta procedura è obbligatoria per le strutture turistico ricettive, trattandosi di competenze residuali delle regioni ai sensi dell'articolo 117 comma 4 della Costituzione.
Le locazioni turistiche/brevi sono disciplinate dall'articolo 117 comma 2 della Costituzione lettere L) Codice civile, conseguentemente competenze esclusive dello Stato.
Grazie mille per la sua puntuale e attenta risposta dott. Panzica. Quindi deduco che non potrò usare la mia partita iva per poter offrire locazioni turistiche inferiori ai 30 giorni, quindi senza contratto di locazione. Questa cosa mi dispiace tantintissimo, anche perché operando come persona fisica, il massimo delle strutture da poter affittare è 3. Non posso optare per le strutture ricettive come CAV, perché non rientrano nei requisiti. Non so proprio come fare per poter gestire 4 appartamenti in modo imprenditoriale. Sono molto dispiaciuto.
 
#92
Buongiorno Dott. Panzica. Visto che ho dovuto abbandonare l’idea di fare locazioni turistiche con codice ateco 68.20.01 in forma imprenditoriale, perché non è prevista la locazione “ breve “, sto decidendo di puntare alla categoria CAV ( casa vacanze ) consapevole di dover fornire molta più documentazione e fare la scia nel comune interessato. Il mio unico dubbio, ( e nel decreto regionale della Sardegna non riesco a trovare questa risposta ) è se può essere identificata “ Casa Vacanze “ un immobile dove è residente il proprietario. Per intenderci, una casa a 2 piani, dotata di ingressi indipendenti, e 2 appartamenti distinti, dove in uno ci abita il proprietario, e l’altro sarebbe adibito ad accogliere i turisti, PERÒ ACCATASTATA CON UN UNICO CODICE CATASTALE, non divisi con subalterni diversi. Io posso definirla casa vacanze indicando i posti letto massimi a disposizione? Indicherei la casa intera, ma alla fine userei solo il piano superiore. È possibile fare ciò? O deve essere per forza una casa autonoma, registrata come seconda casa, quindi con nessuna residenza, e adibita totalmente alla ricezione del turista? Vi chiedo questa grande cortesia,se voi avete esperienza in merito, sopratutto al Dott Panzica se gli è mai capitata una situazione simile. Rimango in attesa di un vostro riscontro, e porgo i miei saluti. A presto.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#93
Preg.mo Claudio PREMESSO CHE la legge della regione Sardegna 12 agosto 1998, n. 27 ha disciplinato le case e appartamenti per vacanze come segue: considerato che non è vietata la residenza del titolare, conseguentemente, vige il principio costituzionale della "LEICITA'" per il quale tutto ciò che non è proibito per legge è lecito, ritengo che nulla osta affinché lei possa essere residente nell'immobile adibito a tale utilizzo commerciale.

Art.7
Case e appartamenti per vacanze

1. Sono case e appartamenti per le vacanze (C.A.V.) le unità abitative ubicate nello stesso comune e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea.
Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.

2. Nelle C.A.V. devono essere assicurate le seguenti prestazioni essenziali:

a) fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento nei mesi invernali;
b) manutenzione in condizioni di efficienza degli impianti tecnologici;
c) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente;
d) accoglienza e recapito del cliente.

3. Nelle C.A.V. possono ulteriormente essere forniti servizi e prestazioni, quali, tra l’altro:

a) pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti;
b) fornitura e cambio di biancheria;
c) utilizzo di attrezzature di svago e sport.

4. La gestione di case ed appartamenti per vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande.

5. Le strutture in cui si esercita l’attività ricettiva individuate nel comma 1 devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dalle normative vigenti per i locali di civile abitazione.

6. L'esercizio di C.A.V. secondo le modalità previste dal presente capo, non comporta modifica di destinazione d'uso ai fini urbanistici delle strutture immobiliari impiegate.

7. Nelle case ed appartamenti per vacanze non può essere fornita ospitalità per un periodo inferiore a sette giorni consecutivi o superiore a tre mesi consecutivi.

8. Per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni di interesse locale, il sindaco può, con provvedimenti motivati, consentire deroghe al limite di cui al precedente comma 7.
 
#94
gent.le Dott. Panzica, sono comproprietario al 50% di immobile (con mia sorella) sul quale vi è diritto di abitazione per mamma, a seguito di successione. A chi andrebbe intestata la eventuale attività non imprenditoriale per svolgere CAV. grazie
 
#95
Buonasera Mauri, entrambi potreste intestarvi l'attività, a condizione che il soggetto titolare abbia la disponibilità al 100% dell'immobile. Ciò significa che andrà stipulato un comodato gratuito, da parte di chi cede il proprio 50%, a chi gestirà l'immobile. Il comodato deve essere registrato presso la l'Agenzia delle Entrate.
 
#96
Buonasera Mauri, entrambi potreste intestarvi l'attività, a condizione che il soggetto titolare abbia la disponibilità al 100% dell'immobile. Ciò significa che andrà stipulato un comodato gratuito, da parte di chi cede il proprio 50%, a chi gestirà l'immobile. Il comodato deve essere registrato presso la l'Agenzia delle Entrate.
grazie per la risposta. Riengo a questo punto che la cosa più semplice sia gestire attività a nome di mamma, in quanto ha il pieno diritto di abitazione.
 
#99
Premetto che non sono avvocato, ma lei ha scritto che siete proprietari al 50% lei e sua sorella, quindi ho presunto che sua madre ha l'usufrutto, se sua madre non è usufruttuaria ritengo che non possa svolgere l'attività.
 
Egr. Dott. Panzica,
buonasera. Voglio concedere in locazione per brevi periodi (anche un solo giorno) un appartamento sotto forma di locazione turistica breve in provincia di Napoli.
Ho alcuni dubbi.
Vorrei procedere nel seguente modo mi dica se corretto:

1. NON dovrò effettuare la scia al comune in quanto non necessaria per locazione turistica breve;
2. dovrò accreditarmi presso la questura per segnalare gli ospiti (allo stesso modo di come fanno B&B, CAV ecc);
3. dopo l'accreditamento potrò ospitare i clienti e promuovere la casa pubblicizzando la stessa anche mediante i classici portali on line (tipo bookin, airbb ecc);
4. comunicherò alla regione i dati dei flussi turistici ai fini statistici;
5. al momento dell'arrivo degli ospiti farò firmare il contratto per locazione breve inferiore a 30 giorni (che non è obbligatorio registrare presso la agenzia delle entrate) e faccio fotocopia dei documenti didi tutti gli ospiti in modo da comunicare il tutto in questura;
5. non offrirò servizi aggiuntivi oltre l'alloggio per rispettare il mio status di locazione turistica breve;
6. provvederò a pubblicizzare la struttura in maniera corretta come locazione turistica breve sui portali;
7. pagherò la cedolare secca sui redditi dichiarati;
8. non sono tenuto a pagare la tassa di soggiorno comunale per il mio tipo di attività;

Oltre a queste conferme che vorrà gentilmente fornirmi, volevo sapere se per la Campania ad oggi è previsto che mi doti di un codice identificativo struttura (CIS). Inoltre volevo sapere in caso di controllo quale documentazione devo possedere per essere in regola (tipo la certificazione di conformità degli impianti? altro?). Nel contratto che faccio sottoscrivere inserisco l'importo pagato al portale (tipo booking) o l'importo detratto le commissioni dell'intermediario? La cedolare secca la pagherò sull'intero importo corrisposto dal cliente o sull'importo da questi pagata detratto la commissione di intermediazione (cioè pagherò la cedolare pure sulle commissioni trattenute dall'intermediario)?
In attesa dei richiesti chiarimenti, Le faccio i complimenti per la questione affrontata che è ai molti (anche a livello delle autorità che effettuano i controlli) è del tutto sconosciuta.
Sig. Di Martino Pietro Paolo
 
Ultima modifica da un moderatore:
Preg.mo Pietro Paolo,
provo a rispondere punto per punto:
1. NON dovrò effettuare la scia al comune in quanto non necessaria per locazione turistica breve; CORRETTO
2. dovrò accreditarmi presso la questura per segnalare gli ospiti (allo stesso modo di come fanno B&B, CAV ecc); CORRETTO
3. dopo l'accreditamento potrò ospitare i clienti e promuovere la casa pubblicizzando la stessa anche mediante i classici portali on line (tipo bookin, airbb ecc); CORRETTO A CONDIZIONE CHE OPERI AI SENSI DELL'ARTICOLO 4 DEL DL N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017
4. comunicherò alla regione i dati dei flussi turistici ai fini statistici; NO LE LOCAZIONI TURISTICHE NON RIENTRANO TRA LE STRUTTURE RICETTIVE DI CUI AL REGOLAMENTO DELL'UNIONE EUROPEA N. 692/2011
5. al momento dell'arrivo degli ospiti farò firmare il contratto per locazione breve inferiore a 30 giorni (che non è obbligatorio registrare presso la agenzia delle entrate) e faccio fotocopia dei documenti didi tutti gli ospiti in modo da comunicare il tutto in questura; CORRETTO
5. non offrirò servizi aggiuntivi oltre l'alloggio per rispettare il mio status di locazione turistica breve; CORRETTO
6. provvederò a pubblicizzare la struttura in maniera corretta come locazione turistica breve sui portali; CORRETTO
7. pagherò la cedolare secca sui redditi dichiarati; CORRETTO
8. non sono tenuto a pagare la tassa di soggiorno comunale per il mio tipo di attività; CORRETTO DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 PREVEDE L CEDOLARE SECCA PER LE STRUTTURE RICETTIVE

Oltre a queste conferme che vorrà gentilmente fornirmi, volevo sapere se per la Campania ad oggi è previsto che mi doti di un codice identificativo struttura (CIS). Per quanto riguarda la Campania, ad agosto 2019 è stato istituito il CUSR (codice identificativo delle strutture ricettive), riportato al comma 8 della legge di bilancio 16/2019.

Inoltre volevo sapere in caso di controllo quale documentazione devo possedere per essere in regola (tipo la certificazione di conformità degli impianti? altro?). CERTIFICATO ABITABILITA' E SICUREZZA IMPIANTI VISURE E PLANIMETRIE CATASTALI

Nel contratto che faccio sottoscrivere inserisco l'importo pagato al portale (tipo booking) o l'importo detratto le commissioni dell'intermediario? AI SENSI DELLA DISCIPLINA SUL DIVIETO DI DOPPIA IMPOSIZIONE SOLO L'IMPORTO NETTO Nella disciplina delle imposte dirette questo principio è regolamentato dall’art. 163 DPR 917/1986 (da adesso TUIR) secondo il quale “ La stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto, neppure nei confronti di soggetti diversi”. In base alla citata disposizione sono vietate la doppia imposizione giuridica ed economica.

La cedolare secca la pagherò sull'intero importo corrisposto dal cliente o sull'importo da questi pagata detratto la commissione di intermediazione (cioè pagherò la cedolare pure sulle commissioni trattenute dall'intermediario)? NETTO PER IL DIVIETO DELLA DOPPIA IMPOSIZIONE

Allego due mie relazioni
 

Allegati

Salve gentile Dott. Panzica,
sono il proprietario di un piccolo appartamento sito nella provincia di Palermo (seconda casa), che ho intenzione di affittare giornalmente nella prossima stagione estiva (o comunque per un massimo di 4/5 mesi l'anno) e, da quanto ho avuto modo di apprendere nelle varie discussioni nate attorno al tema, ma soprattutto in seguito alla lettura delle sue esaustive relazioni più volte citate in questa sede, sono pervenuto alla conclusione che le alternative a me più consone siano due: la locazione breve/turistica e l'utilizzo a livello fiscale della cedolare secca, oppure l'apertura di una partita IVA con codice Ateco 68.20.01 e lo sfruttamento del regime forfettario.
A tal proposito, vorrei capire quali sono le più importanti differenze, anche a livello economico, dei principali adempimenti burocratici, fiscali e normativi legati alla scelta di queste due alternative (pratiche iniziali, contributi INPS, IMU, TARI, SIAE, costi commercialista, ecc.).
In effetti, se i vantaggi a livello d'imposizione fiscale legati alla scelta del regime forfettario sono indiscutibili, soprattutto se confrontati con l'utilizzo della cedolare secca (5% per i primi 5 anni di attività, poi 15%, contro il 21% fisso), cosa si può dire invece dei costi da sostenere? In particolare, trattandosi di un unico appartamento, non è che, scegliendo di aprire la partita IVA con regime forfettario, i costi sostenuti vadano poi a superare i benefici?

Sig. Giacomo Maltese
 
Grazie mille per la sua puntuale e attenta risposta dott. Panzica. Quindi deduco che non potrò usare la mia partita iva per poter offrire locazioni turistiche inferiori ai 30 giorni, quindi senza contratto di locazione. Questa cosa mi dispiace tantintissimo, anche perché operando come persona fisica, il massimo delle strutture da poter affittare è 3. Non posso optare per le strutture ricettive come CAV, perché non rientrano nei requisiti. Non so proprio come fare per poter gestire 4 appartamenti in modo imprenditoriale. Sono molto dispiaciuto.
Claudio perche' dici che non puoi utilizzare il 682001 per le locazioni turistiche?
 
Salve gentile Dott. Panzica,
sono il proprietario di un piccolo appartamento sito nella provincia di Palermo (seconda casa), che ho intenzione di affittare giornalmente nella prossima stagione estiva (o comunque per un massimo di 4/5 mesi l'anno) e, da quanto ho avuto modo di apprendere nelle varie discussioni nate attorno al tema, ma soprattutto in seguito alla lettura delle sue esaustive relazioni più volte citate in questa sede, sono pervenuto alla conclusione che le alternative a me più consone siano due: la locazione breve/turistica e l'utilizzo a livello fiscale della cedolare secca, oppure l'apertura di una partita IVA con codice Ateco 68.20.01 e lo sfruttamento del regime forfettario.
A tal proposito, vorrei capire quali sono le più importanti differenze, anche a livello economico, dei principali adempimenti burocratici, fiscali e normativi legati alla scelta di queste due alternative (pratiche iniziali, contributi INPS, IMU, TARI, SIAE, costi commercialista, ecc.).
In effetti, se i vantaggi a livello d'imposizione fiscale legati alla scelta del regime forfettario sono indiscutibili, soprattutto se confrontati con l'utilizzo della cedolare secca (5% per i primi 5 anni di attività, poi 15%, contro il 21% fisso), cosa si può dire invece dei costi da sostenere? In particolare, trattandosi di un unico appartamento, non è che, scegliendo di aprire la partita IVA con regime forfettario, i costi sostenuti vadano poi a superare i benefici?

Sig. Giacomo Maltese
Preg.mo Giacomo, mi scuso se le rispondo solo adesso, ma, stranamente, non avevo letto la sua richiesta.
Provo a risponderle
A tal proposito, vorrei capire quali sono le più importanti differenze, anche a livello economico, dei principali adempimenti burocratici, fiscali e normativi legati alla scelta di queste due alternative (pratiche iniziali, contributi INPS, IMU, TARI, SIAE, costi commercialista, ecc.). SE INTENDE OPERARE CON LOCAZIONI BREVI: NESSUN ADEMPIMENTO SE NON LA CEDOLARE SECCA AL 21%. SE INTENDE OPERARE CON IL CODICE ATECO 68.20.01. LA SUA ATTIVTA' SARA' SOGGETTA A TUTTI GLI ADEMPIMENTI: IVA-INPS A MIO PARERE NO TARI INCREMENTATA - NO IMPOSTA - NO SCIA AL SUAPDI SOGGIORNO NO SIAE - PERCHE' LE LOCAZIONI TURISTICHE IMPRENDITORIALI SONO SOGGETTE ALLA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI ARTICOLO 1571 CEL CODICE CIVILE.
 
QUOTE="gMaltese, post: 72536, member: 20785"]Salve gentile Dott. Panzica,
sono il proprietario di un piccolo appartamento sito nella provincia di Palermo (seconda casa), che ho intenzione di affittare giornalmente nella prossima stagione estiva (o comunque per un massimo di 4/5 mesi l'anno) e, da quanto ho avuto modo di apprendere nelle varie discussioni nate attorno al tema, ma soprattutto in seguito alla lettura delle sue esaustive relazioni più volte citate in questa sede, sono pervenuto alla conclusione che le alternative a me più consone siano due: la locazione breve/turistica e l'utilizzo a livello fiscale della cedolare secca, oppure l'apertura di una partita IVA con codice Ateco 68.20.01 e lo sfruttamento del regime forfettario.
A tal proposito, vorrei capire quali sono le più importanti differenze, anche a livello economico, dei principali adempimenti burocratici, fiscali e normativi legati alla scelta di queste due alternative (pratiche iniziali, contributi INPS, IMU, TARI, SIAE, costi commercialista, ecc.).
In effetti, se i vantaggi a livello d'imposizione fiscale legati alla scelta del regime forfettario sono indiscutibili, soprattutto se confrontati con l'utilizzo della cedolare secca (5% per i primi 5 anni di attività, poi 15%, contro il 21% fisso), cosa si può dire invece dei costi da sostenere? In particolare, trattandosi di un unico appartamento, non è che, scegliendo di aprire la partita IVA con regime forfettario, i costi sostenuti vadano poi a superare i benefici?

Sig. Giacomo Maltese[/QUOTE]
Preg.mo Giacomo, mi scuso se le rispondo solo adesso, ma, stranamente, non avevo letto la sua richiesta.
Provo a risponderle
A tal proposito, vorrei capire quali sono le più importanti differenze, anche a livello economico, dei principali adempimenti burocratici, fiscali e normativi legati alla scelta di queste due alternative (pratiche iniziali, contributi INPS, IMU, TARI, SIAE, costi commercialista, ecc.). SE INTENDE OPERARE CON LOCAZIONI BREVI: NESSUN ADEMPIMENTO SE NON LA CEDOLARE SECCA AL 21%. SE INTENDE OPERARE CON IL CODICE ATECO 68.20.01. LA SUA ATTIVTA' SARA' SOGGETTA A TUTTI GLI ADEMPIMENTI: IVA-INPS A MIO PARERE NO TARI INCREMENTATA - NO IMPOSTA - NO SCIA AL SUAPDI SOGGIORNO NO SIAE - PERCHE' LE LOCAZIONI TURISTICHE IMPRENDITORIALI SONO SOGGETTE ALLA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI ARTICOLO 1571 CEL CODICE CIVILE.
 
Salve Dottor Panzica,
sono in procinto di stipulare un contratto di locazione con il proprietario di un immobile sul quale vorrei svolgere l’attività di alloggio turistico in qualità di conduttore dell’immobile.
Dal momento che il proprietario sarebbe disposto a stipulare con me un contratto a canone concordato godendo della cedolare secca al 10% e di conseguenza questo comporterebbe per me il pagamento di un canone di affitto (tra me e il proprietario) più basso rispetto al canone che verrebbe corrisposto in caso di contratto a canone libero (cedolare secca al 21%).
Mi chiedevo, e giro la domanda a Lei, se è possibile sancire questo tipo di contratto (canone concordato 3+2) tra me e il proprietario per poi io di conseguenza sublocarlo tramite affitto breve, per l’appunto alloggio turistico, o ci sono delle limitazioni in questo tipo di contratto e sono costretto ad optare al canone libero.
Per completezza di informazioni le dico che l’alloggio si troverebbe in provincia di Roma (Lazio)
Grazie attendo un suo riscontro
 
PREMESSA
Come si stipula il contratto di affitto a canone concordato?

Innanzitutto per essere pienamente consapevoli di cosa significhi stipulare un contratto di locazione a canone concordato va detto che:
  • il contratto a canone concordato relativamente ad immobili destinati ad uso abitativo è possibile ordinariamente secondo la formula 3 + 2 (cioè durata triennale con possibilità di rinnovo per altri due anni; se, invece il contratto fosse transitorio, fosse cioè destinato ad esempio ad un lavoratore o ad uno studente che debba trasferirsi per un breve periodo in un’altra città, la durata è fissata da uno a diciotto mesi; infine, se il contratto fosse destinato agli studenti universitari la durata è compresa tra sei mesi e tre anni);
  • la stipula di questo tipo di contratto di locazione è possibile in ogni comune italiano (non solo in quelli cosiddetti ad alta tensione abitativa).
Tutto ciò premesso dovrà verificare se il comune nel quale intende svolgere l'attività a attivato le procedure previste per il canone concordato.

Le disposizioni e i modelli di contratto per i canoni concordati li troverà da pagina 82 a pagina 115 della GU, allegata con LINK, al presente POST.

https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2017/03/15/62/sg/pdf


Sarà possibile operare con locazioni brevi, in sub locazione come disposto dall'Articolo 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017. Nello specifico:

TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96. Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)).
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell'immobile (( da parte di terzi )), stipulati alle condizioni di cui al comma 1.

Allego 2 mie relazioni sul tema.
 

Allegati

Salve dottor Saverio.

Ho un monolocale di circa 13 metri quadrati in Emilia Romagna, uso abitativo (A3), ma privo di agibilità (ex cantinola con w.c. oggetto di condono edilizio con L. 47/85). Posso utilizzarlo come affitto breve turistico saltuario (non utilizzerei le piattaforme informatiche, ma solo il passa parola)?

Affitto da circa dieci anni questo piccolo locale senza alcun problema con contratti 4+4, a canone concordato o transitori. Nessun inquilino si è mai lamentato e nessun Ente ha mai rilevato irregolarità.

Mi è stato riferito, invece, che, per iniziare una “locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico”, nella mia Regione, bisogna effettuare telematicamente e obbligatoriamente una semplice comunicazione, con finalità statistica, al Suap.

Anche la Questura, nei modelli prestampati, per il rilascio delle credenziali alloggiati web, prevede l'obbligo di allegarvi l'autorizzazione rilasciata o comunque questa specifica comunicazione fatta al Suap.

Da questo forum ho inteso che, per affittare un immobile per breve periodo (inferiore a 30 giorni) non è necessario interagire con normative Locali/Regionali, ma solo con Legge dello Stato, ovvero fare un contratto scritto, possibilità di Cedolare Secca e l'obblico della comunicazione in Questura (Legge Salvini).

Se facessi questa comunicazione, secondo me, il Comune, rilevando la metratura indicata di soli 13 mq., e un'altezza interna di cm. 250 del monolocale, potrebbe impedirmi di proseguire l'attività non avendo l'immobile i requisiti, oppure, addirittura, ordinarne lo sgombero, con le relative conseguenze. Le risulta?

Premesso quanto sopra, le chiedo se sia corretto invece operare solo in tal senso (evitando di interessare gli Uffici Comunali):
  • Chiedere comunque le credenziali “Alloggiati web” in Questura indicando non come “struttura ricettiva”, ma come “Appartamento ad uso affitto breve”, omettendo ovviamente di effettuare la comunicazione al Suap;
  • Stipulare, per ogni locazione inferiore a 30 giorni, un contratto scritto;​
  • Iniziare le locazioni non appena sarò in possesso delle credenziali Alloggiati web ed effettuare le previste comunicazioni;​
  • Dichiarare come reddito fondiario l'anno successivo avendo la possibilità di optare, in sede di dichiarazione, l'opzione della Cedolare Secca.​

Grazie in anticipo.
 
Buongiorno EAM,
provo a rispondere ai suoi quesiti:

Ho un monolocale di circa 13 metri quadrati in Emilia Romagna, uso abitativo (A3), ma privo di agibilità (ex cantinola con w.c. oggetto di condono edilizio con L. 47/85). Posso utilizzarlo come affitto breve turistico saltuario (non utilizzerei le piattaforme informatiche, ma solo il passa parola)?L'IMMOBILE NON PUO'ESSERE IMMESSO NEL MERCATO IMMOBILIARE A NESSUN TITOLO IN QUANTO PRIVO DEL REQUISITO DELL'AGIBILITA'/ABITABILITA'

Affitto da circa dieci anni questo piccolo locale senza alcun problema con contratti 4+4, a canone concordato o transitori. Nessun inquilino si è mai lamentato e nessun Ente ha mai rilevato irregolarità. COME SOPRA

Mi è stato riferito, invece, che, per iniziare una “locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico”, nella mia Regione, bisogna effettuare telematicamente e obbligatoriamente una semplice comunicazione, con finalità statistica, al Suap. NEL CASO IN CUI L'IMMOBILE FOSSE IN REGOLA CON I REQUISITI TECNICO-EDILIZI - NELLA SITUAZIONE ATTUALE NESSUNA COMUNICAZIONE LE E' CONCESSA.

Anche la Questura, nei modelli prestampati, per il rilascio delle credenziali alloggiati web, prevede l'obbligo di allegarvi l'autorizzazione rilasciata o comunque questa specifica comunicazione fatta al Suap. LA QUESTURA PER RILASCIARE LE CREDENZIALI PER LE LOCAZIONI BREVI RICHIEDE COPIA DELLE AUTORIZZAZIONI TECNICO EDILIZIE - CERTIFICATO DI AGIBILITA'/ABITABILITA'- VISURA E PLANIMETRIA CATASTALE.

Da questo forum ho inteso che, per affittare un immobile per breve periodo (inferiore a 30 giorni) non è necessario interagire con normative Locali/Regionali, ma solo con Legge dello Stato, ovvero fare un contratto scritto, possibilità di Cedolare Secca e l'obblico della comunicazione in Questura (Legge Salvini). NEL CASO IN CUI L'IMMOBILE FOSSE IN REGOLA CON I REQUISITI TECNICO-EDILIZI

Se facessi questa comunicazione, secondo me, il Comune, rilevando la metratura indicata di soli 13 mq., e un'altezza interna di cm. 250 del monolocale, potrebbe impedirmi di proseguire l'attività non avendo l'immobile i requisiti, oppure, addirittura, ordinarne lo sgombero, con le relative conseguenze. Le risulta? CORRETTO LEI NON E' IN REGOLA CON LE NORME TECNICO EDILIZIE BASILARI QUINDI NON PUO' SVOLGERE ALCUNA ATTIVITA' RICETTIVA.

Premesso quanto sopra, le chiedo se sia corretto invece operare solo in tal senso (evitando di interessare gli Uffici Comunali): PRESO ATTO CHE LA STRUTTURA NON POSSIEDE I REQUISITI TECNICO- EDILIZI LEI NON PUO' SVOLGERE NESSUNA ATTIVITA' RICETTIVA E, CONSEGUENTEMENTE, I RELATIVI ADEMPIMENTI GIURIDICO AMMINISTRATIVI E FISCALI
  • Chiedere comunque le credenziali “Alloggiati web” in Questura indicando non come “struttura ricettiva”, ma come “Appartamento ad uso affitto breve”, omettendo ovviamente di effettuare la comunicazione al Suap;
  • Stipulare, per ogni locazione inferiore a 30 giorni, un contratto scritto;
  • Iniziare le locazioni non appena sarò in possesso delle credenziali Alloggiati web ed effettuare le previste comunicazioni;
  • Dichiarare come reddito fondiario l'anno successivo avendo la possibilità di optare, in sede di dichiarazione, l'opzione della Cedolare Secca.

Mi spiace di non avere potuto concordare con l'attività da lei svolta, ma la corretta informazione, nel rispetto degli aspetti: tecnico/edilizi - giuridico/amministrativi contraddistingue la correttezza della mia attività di ESPERTO del FORUM.

Cordialmente

Dott. Saverio Panzica
 
Grazie mille per la sua puntuale e attenta risposta dott. Panzica.
Ma allora nel condono dove si dice che è stato sanato il cambio di destinazione d'uso da cantina ad abitazione e il pagamento degli oneri e oblazione a cosa è servito? Non era un condono in deroga il primo? Forse non avrò i requisiti per fare un'attività ricettiva, ma, secondo me, nulla mi vieta di affittare. Non esiste una sanzione per l'uso o la locazione di un locale non agibile. L'unità immobiliare è stata urbanisticamente condonata, accatastata A3 e si può locare. L'importante che l'inquilino sia messo a conoscenza che l'immobile non ha i requisiti di cui al DM del 1975, per evitare disdette e risarcimenti. Mi corregga se sbaglio. Grazie
 
In realtà lei ha esordito comunicando che l'immobile è sprovvisto di AGIBILITA'/ABITABILITA', conseguentemente la struttura non è vivibile, solo adesso riferisce di avere presentato istanza per la sanatoria, che la casa è stata regolarmente accatasta in A/3. Alla luce di queste ulteriori informazioni:

FONTE (DIRITTO.IT) Va ricordato, in via generale, che il carattere abusivo di un immobile, per la mancanza di provvedimenti autorizzatori o concessori relativi alla sua destinazione d’uso, ovvero all’abitabilità dello stesso, non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, non incidendo detto vizio sulla liceità dell’oggetto del contratto ex art. 1346 CC o della causa ex art. 1343 CC, né potendo operare la nullità di cui all’art. 40 L. 47/1985 (Cass. 4228/1999; Cass. 22312/2007; Cass. 12983/2010) con la conseguenza, in linea di principio, che il conduttore è comunque tenuto a pagare il canone concordato, perché vi è comunque utilizzazione del bene (Tribunale di Roma 14/11/2013 n° 22852; Cass. 25798/2010).

In questo senso, con particolare riferimento alle locazioni abitative, il Tribunale di Salerno e quello di Prato (rispettivamente, sentenze 06/05/2015 n° 2011 e 18/03/2015 n° 250 in Red. Giuffré 2015) hanno specificamente ritenuto che la mancanza dei requisiti di abitabilità dell’immobile locato, esclude la responsabilità per inadempimento del locatore qualora detta inidoneità giuridica non impedisca correttamente in modo assoluto il godimento dell’immobile da parte del conduttore ed anche se quest’ultimo già conosceva, o era in grado di conoscere, utilizzando l’ordinaria diligenza, la possibile inettitudine dell’oggetto della prestazione, accettando, di conseguenza, il rischio economico come rientrante nella normale esecuzione della prestazione.

Non ha specificato se l'immobile è dotato di impianti a norma di sicurezza, in proposito, ricordo che, in merito alla richiesta di eventuali risarcimenti, debba prestare particolare attenzione al rispetto dei parametri di sicurezza degli impianti "Decreto 22 Gennaio 2008, n. 37 recante ‘riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici’, (in sostituzione della L. 46/90) e relativo alle norme in materia di sicurezza degli impianti.

Per quanto riguarda le credenziali ALLOGGIATIWEB da parte della Questura, ribadisco che viene richiesto il rispetto dei requisiti tecnico-edilizi.
 
La ringrazio per l'ulteriore risposta concernente il caso particolare. Ho certificazione energetica e impianto elettrico a norma. Se quindi appare lecito locare un appartamento privo dei requisiti minimi igienico-sanitari, mi chiedevo se fosse parimenti possibile affittare saltuariamente il monolocale per periodi inferiori a 30 giorni (come già faccio con contratti classici) per motivi non turistici in quanto non verranno forniti servizi aggiuntivi, ma solo locazione pura. La Questura pretende però la comunicazione al Suap come "locazione di appartamento ammobiliato ad uso turistico" da allegare alla richiesta delle credenziali anche se, di fatto, io non affitto a turisti. Come se ne viene fuori? Grazie
 
Buongiorno Dott. Panzica.

Visto che devo abbandonare l’idea di fare locazioni brevi, ho pensato di procedere con locazioni transitorie, in cedolare secca, della durata minima di 31 giorni, individuando utenti con esigenze temporanee documentate, in modo che, registrando il contratto, con debita asseverazione da parte di associazione di categoria, eviterò sia la normativa regionale che comunale (comunicazione al Suap, tassa di soggiorno, statistiche ecc.), nonché la comunicazione in Questura.

Non capisco però il motivo per cui, operando così, sarei in regola e non interessa a nessuno che il mio monolocale sia di soli 13 mq., mentre, se volessi fare "affitto breve" (meno di 30 giorni) il monolocale debba avere obbligatoriamente la superficie di mq. 28 per una persona, e quindi "NESSUNA COMUNICAZIONE MI E' CONCESSA" .
Grazie
 
Grazie per il Link.
Io sinceramente non ci vedo difficoltà di sorta.
L'associazione di categoria mi redige il contratto e mi attesta la corrispondenza del canone richiesto "nel contratto" agli accordi territoriali e si occupa di registrare lo stesso all'Agenzia delle Entrate.
Purtroppo l'insegnate che viene in una grande città dal sud per fare una supplenza di soli 3 mesi, è costretto a pagare 80 euro a notte per le case vacanze, oppure condividere stanze in appartamenti che in questo periodo non è il massimo con il Covid. Alla fine penso che un monolocale di soli 13 mq. come il mio, possa, per queste situazioni, risultare anche un lusso da parte degli interessati e siano disposti a pagare, in qualche modo, il giusto prezzo.
 
Preg.mo Pietro Paolo,
provo a rispondere punto per punto:
1. NON dovrò effettuare la scia al comune in quanto non necessaria per locazione turistica breve; CORRETTO
2. dovrò accreditarmi presso la questura per segnalare gli ospiti (allo stesso modo di come fanno B&B, CAV ecc); CORRETTO
3. dopo l'accreditamento potrò ospitare i clienti e promuovere la casa pubblicizzando la stessa anche mediante i classici portali on line (tipo bookin, airbb ecc); CORRETTO A CONDIZIONE CHE OPERI AI SENSI DELL'ARTICOLO 4 DEL DL N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017
4. comunicherò alla regione i dati dei flussi turistici ai fini statistici; NO LE LOCAZIONI TURISTICHE NON RIENTRANO TRA LE STRUTTURE RICETTIVE DI CUI AL REGOLAMENTO DELL'UNIONE EUROPEA N. 692/2011
5. al momento dell'arrivo degli ospiti farò firmare il contratto per locazione breve inferiore a 30 giorni (che non è obbligatorio registrare presso la agenzia delle entrate) e faccio fotocopia dei documenti didi tutti gli ospiti in modo da comunicare il tutto in questura; CORRETTO
5. non offrirò servizi aggiuntivi oltre l'alloggio per rispettare il mio status di locazione turistica breve; CORRETTO
6. provvederò a pubblicizzare la struttura in maniera corretta come locazione turistica breve sui portali; CORRETTO
7. pagherò la cedolare secca sui redditi dichiarati; CORRETTO
8. non sono tenuto a pagare la tassa di soggiorno comunale per il mio tipo di attività; CORRETTO DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 PREVEDE L CEDOLARE SECCA PER LE STRUTTURE RICETTIVE

Oltre a queste conferme che vorrà gentilmente fornirmi, volevo sapere se per la Campania ad oggi è previsto che mi doti di un codice identificativo struttura (CIS). Per quanto riguarda la Campania, ad agosto 2019 è stato istituito il CUSR (codice identificativo delle strutture ricettive), riportato al comma 8 della legge di bilancio 16/2019.

Inoltre volevo sapere in caso di controllo quale documentazione devo possedere per essere in regola (tipo la certificazione di conformità degli impianti? altro?). CERTIFICATO ABITABILITA' E SICUREZZA IMPIANTI VISURE E PLANIMETRIE CATASTALI

Nel contratto che faccio sottoscrivere inserisco l'importo pagato al portale (tipo booking) o l'importo detratto le commissioni dell'intermediario? AI SENSI DELLA DISCIPLINA SUL DIVIETO DI DOPPIA IMPOSIZIONE SOLO L'IMPORTO NETTO Nella disciplina delle imposte dirette questo principio è regolamentato dall’art. 163 DPR 917/1986 (da adesso TUIR) secondo il quale “ La stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto, neppure nei confronti di soggetti diversi”. In base alla citata disposizione sono vietate la doppia imposizione giuridica ed economica.

La cedolare secca la pagherò sull'intero importo corrisposto dal cliente o sull'importo da questi pagata detratto la commissione di intermediazione (cioè pagherò la cedolare pure sulle commissioni trattenute dall'intermediario)? NETTO PER IL DIVIETO DELLA DOPPIA IMPOSIZIONE

Allego due mie relazioni
Egr. Dott. Pancrazio,
ho ricevuto le credenziali dalla questura presentando la doc. richiesta per fare locazione breve. Un solo dubbio rispetto a quanto detto. In merito al CURS per la Campania proprio in questi giorni è stato predisposto che le strutture ricettive in Campania devono avere il codice CURS. Tuttavia, mi sembra di capire che siano escluse le le locazioni brevi dall'obbligo perché la regione stessa specifica che il CURS è obbligatorio per tutte le attività turistiche ricettive disciplinate dalla vigente normativa regionale. Quindi non rientrando tra queste ultime le locazioni brevi penso non siano obbligate a dotarsi di CURS anche perché da quanto ho capito il sistema per generarlo non lo consente se non sei un B&B, una casa vacanza ecc.
 
Buonasera. Oggi ho sentito il Suap di una città capoluogo di regione. Mi è stato riferito che gli "affitti brevi" non sono una categoria a parte, ma rientrano tra le "locazioni di appartamenti ammobiliati per uso turistico" previsti dalla normativa regionale e quindi va obbligatoriamente fatta la prevista comunicazione in Comune per locazioni della durata fino a sei mesi e per un massimo di tre appartamenti. Non è una Scia, ma è una dichiarazione con firma digitale che è obbligatoriamente richiesta. Chiaramente, se l'immobile è sprovvisto di certificato di abitabilità non si è in regola e può scattare il controllo a campione. Ora ho capito il perchè le Questure la pretendono per rilasciare le credenziali! Per evitare di rilasciare credenziali a utenti che affittano immobili potenzialmente non in regola sotto l'aspetto urbanistico e igienico-sanitario.
 
Buonasera. Oggi ho sentito il Suap di una città capoluogo di regione. Mi è stato riferito che gli "affitti brevi" non sono una categoria a parte, ma rientrano tra le "locazioni di appartamenti ammobiliati per uso turistico" previsti dalla normativa regionale e quindi va obbligatoriamente fatta la prevista comunicazione in Comune per locazioni della durata fino a sei mesi e per un massimo di tre appartamenti. Non è una Scia, ma è una dichiarazione con firma digitale che è obbligatoriamente richiesta. Chiaramente, se l'immobile è sprovvisto di certificato di abitabilità non si è in regola e può scattare il controllo a campione. Ora ho capito il perchè le Questure la pretendono per rilasciare le credenziali! Per evitare di rilasciare credenziali a utenti che affittano
Buonasera. Oggi ho sentito il Suap di una città capoluogo di regione. Mi è stato riferito che gli "affitti brevi" non sono una categoria a parte, ma rientrano tra le "locazioni di appartamenti ammobiliati per uso turistico" previsti dalla normativa regionale e quindi va obbligatoriamente fatta la prevista comunicazione in Comune per locazioni della durata fino a sei mesi e per un massimo di tre appartamenti. Non è una Scia, ma è una dichiarazione con firma digitale che è obbligatoriamente richiesta. Chiaramente, se l'immobile è sprovvisto di certificato di abitabilità non si è in regola e può scattare il controllo a campione. Ora ho capito il perchè le Questure la pretendono per rilasciare le credenziali! Per evitare di rilasciare credenziali a utenti che affittano immobili potenzialmente non in regola sotto l'aspetto urbanistico e igienico-sanitario.
Egr. Dott. Pancrazio,
ho ricevuto le credenziali dalla questura presentando la doc. richiesta per fare locazione breve. Un solo dubbio rispetto a quanto detto. In merito al CURS per la Campania proprio in questi giorni è stato predisposto che le strutture ricettive in Campania devono avere il codice CURS. Tuttavia, mi sembra di capire che siano escluse le le locazioni brevi dall'obbligo perché la regione stessa specifica che il CURS è obbligatorio per tutte le attività turistiche ricettive disciplinate dalla vigente normativa regionale. Quindi non rientrando tra queste ultime le locazioni brevi penso non siano obbligate a dotarsi di CURS anche perché da quanto ho capito il sistema per generarlo non lo consente se non sei un B&B, una casa vacanza ecc.
In effetti, legge Regionale n. 16 del 7 agosto 2019 “Norme per l’efficientamento del sistema ambientale, per il rilancio delle attività produttive e per la semplificazione normativa e amministrativa con modifiche e abrogazioni”.
Nello specifico:
Art. 13 (Misure in materia di offerta turistica regionale)
  1. Al fine di semplificare i controlli dell’offerta turistica regionale da parte delle autorità competenti, è istituito il Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive (CUSR), alberghiere ed extralberghiere, volto a consentire l’individuazione della tipologia di struttura ricettiva e l’eventuale classificazione.
Come più volte, da me citato, le locazioni turistiche non sono strutture alberghiere ed extralberghiere, in quanto disciplinate dal codice civile.
 
Egr. Dott. Pancrazio,
ho ricevuto le credenziali dalla questura presentando la doc. richiesta per fare locazione breve. Un solo dubbio rispetto a quanto detto. In merito al CURS per la Campania proprio in questi giorni è stato predisposto che le strutture ricettive in Campania devono avere il codice CURS. Tuttavia, mi sembra di capire che siano escluse le le locazioni brevi dall'obbligo perché la regione stessa specifica che il CURS è obbligatorio per tutte le attività turistiche ricettive disciplinate dalla vigente normativa regionale. Quindi non rientrando tra queste ultime le locazioni brevi penso non siano obbligate a dotarsi di CURS anche perché da quanto ho capito il sistema per generarlo non lo consente se non sei un B&B, una casa vacanza ecc.
In effetti, il suo ragionamento è corretto perché le locazioni turistiche non sono strutture alberghiere o extralberghiere in quanto disciplinate dal codice civile in tema di locazioni. Così dispone:
Legge Regionale Campania n. 16 del 7 agosto 2019Art. 13

(Misure in materia di offerta turistica regionale)

  1. Al fine di semplificare i controlli dell’offerta turistica regionale da parte delle autorità competenti, è istituito il Codice Unico Identificativo delle Strutture Ricettive (CUSR), alberghiere ed extralberghiere, volto a consentire l’individuazione della tipologia di struttura ricettiva e l’eventuale classificazione.
Dott. Saverio Panzica
 

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