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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

#91
Preg.mo Claudio, per quanto riguarda il codice ATECO: 68.20.01. ritengo sia corretto per la gestione di locazioni turistiche. Voglio evidenziare che l'attività delle locazioni turistiche con partita IVA non rientra tra le locazioni brevi, infatti dette tipologie ricettive sono gestite da persone fisiche e alle stesse si applica l'articolo 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017.

Pe quanto riguarda il Codice identificativo regionale: vige l'obbligo per la Sardegna, come appresso specificato: fonte SITO
https://sus.regione.sardegna.it/sus/searchprocedure/details/3741
Legge regionale Sardegna n.23 del 06/07/2018, articolo 6 - A seguito della L.R.23/2018 l’identificativo numerico unico (IUN), già previsto dalla L.R.16/2017 per le strutture ricettive extra alberghiere, viene assegnato anche agli alloggi privati (locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile). Il codice IUN dovrà essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line della propria struttura e viene rilasciato dall'Assessorato del Turismo (vedi modulo di richiesta allegato) a seguito della richiesta da parte dell'interessato. Si sottolinea in ogni caso che "locazioni turistiche o locazioni brevi", al pari delle "strutture ricettive extra-alberghiere", fermo restando gli obblighi fiscali, sono tenute anche a:
• obbligo di COMUNICAZIONE AL COMUNE. Trattasi di una comunicazione preventiva (una tantum) al Comune territorialmente competente con l'indicazione del periodo di disponibilità e, comunque, in coincidenza con l'eventuale inserimento dell'unità immobiliare su un portale web di vendita on line. (vedasi modulo allegato)
•obbligo di COMUNICAZIONE del movimento degli ospiti a fini STATISTICI alla REGIONE. Tale comunicazione è resa obbligatoria dal programma statistico nazionale e viene trasmessa per via telematica attraverso il SIRED https://sired.sardegnaturismo.it/ Info al link http://operatori.sardegnaturismo.it/it/sired-0/
Le credenziali di accesso per il SIRED vengono rilasciate dall'Assessorato del Turismo (vedi modulo di richiesta allegato, il medesimo per lo IUN)
Le credenziali di accesso vengono richieste alla Regione, Assessorato del Turismo.
•obbligo di COMUNICAZIONE alla QUESTURA (articolo 109 del TULPS) da rendersi per via telematica attraverso il "portale alloggiati". Le credenziali di accesso si chiedono alla Questura competente per territorio. Info: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati//

In assoluto non deve presentare la SCIA al SUAP perché detta procedura è obbligatoria per le strutture turistico ricettive, trattandosi di competenze residuali delle regioni ai sensi dell'articolo 117 comma 4 della Costituzione.
Le locazioni turistiche/brevi sono disciplinate dall'articolo 117 comma 2 della Costituzione lettere L) Codice civile, conseguentemente competenze esclusive dello Stato.
Grazie mille per la sua puntuale e attenta risposta dott. Panzica. Quindi deduco che non potrò usare la mia partita iva per poter offrire locazioni turistiche inferiori ai 30 giorni, quindi senza contratto di locazione. Questa cosa mi dispiace tantintissimo, anche perché operando come persona fisica, il massimo delle strutture da poter affittare è 3. Non posso optare per le strutture ricettive come CAV, perché non rientrano nei requisiti. Non so proprio come fare per poter gestire 4 appartamenti in modo imprenditoriale. Sono molto dispiaciuto.
 
#92
Buongiorno Dott. Panzica. Visto che ho dovuto abbandonare l’idea di fare locazioni turistiche con codice ateco 68.20.01 in forma imprenditoriale, perché non è prevista la locazione “ breve “, sto decidendo di puntare alla categoria CAV ( casa vacanze ) consapevole di dover fornire molta più documentazione e fare la scia nel comune interessato. Il mio unico dubbio, ( e nel decreto regionale della Sardegna non riesco a trovare questa risposta ) è se può essere identificata “ Casa Vacanze “ un immobile dove è residente il proprietario. Per intenderci, una casa a 2 piani, dotata di ingressi indipendenti, e 2 appartamenti distinti, dove in uno ci abita il proprietario, e l’altro sarebbe adibito ad accogliere i turisti, PERÒ ACCATASTATA CON UN UNICO CODICE CATASTALE, non divisi con subalterni diversi. Io posso definirla casa vacanze indicando i posti letto massimi a disposizione? Indicherei la casa intera, ma alla fine userei solo il piano superiore. È possibile fare ciò? O deve essere per forza una casa autonoma, registrata come seconda casa, quindi con nessuna residenza, e adibita totalmente alla ricezione del turista? Vi chiedo questa grande cortesia,se voi avete esperienza in merito, sopratutto al Dott Panzica se gli è mai capitata una situazione simile. Rimango in attesa di un vostro riscontro, e porgo i miei saluti. A presto.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#93
Preg.mo Claudio PREMESSO CHE la legge della regione Sardegna 12 agosto 1998, n. 27 ha disciplinato le case e appartamenti per vacanze come segue: considerato che non è vietata la residenza del titolare, conseguentemente, vige il principio costituzionale della "LEICITA'" per il quale tutto ciò che non è proibito per legge è lecito, ritengo che nulla osta affinché lei possa essere residente nell'immobile adibito a tale utilizzo commerciale.

Art.7
Case e appartamenti per vacanze

1. Sono case e appartamenti per le vacanze (C.A.V.) le unità abitative ubicate nello stesso comune e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea.
Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.

2. Nelle C.A.V. devono essere assicurate le seguenti prestazioni essenziali:

a) fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento nei mesi invernali;
b) manutenzione in condizioni di efficienza degli impianti tecnologici;
c) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente;
d) accoglienza e recapito del cliente.

3. Nelle C.A.V. possono ulteriormente essere forniti servizi e prestazioni, quali, tra l’altro:

a) pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti;
b) fornitura e cambio di biancheria;
c) utilizzo di attrezzature di svago e sport.

4. La gestione di case ed appartamenti per vacanze non può comprendere la somministrazione di cibi e bevande.

5. Le strutture in cui si esercita l’attività ricettiva individuate nel comma 1 devono possedere i requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dalle normative vigenti per i locali di civile abitazione.

6. L'esercizio di C.A.V. secondo le modalità previste dal presente capo, non comporta modifica di destinazione d'uso ai fini urbanistici delle strutture immobiliari impiegate.

7. Nelle case ed appartamenti per vacanze non può essere fornita ospitalità per un periodo inferiore a sette giorni consecutivi o superiore a tre mesi consecutivi.

8. Per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni di interesse locale, il sindaco può, con provvedimenti motivati, consentire deroghe al limite di cui al precedente comma 7.
 
#94
gent.le Dott. Panzica, sono comproprietario al 50% di immobile (con mia sorella) sul quale vi è diritto di abitazione per mamma, a seguito di successione. A chi andrebbe intestata la eventuale attività non imprenditoriale per svolgere CAV. grazie
 
#95
Buonasera Mauri, entrambi potreste intestarvi l'attività, a condizione che il soggetto titolare abbia la disponibilità al 100% dell'immobile. Ciò significa che andrà stipulato un comodato gratuito, da parte di chi cede il proprio 50%, a chi gestirà l'immobile. Il comodato deve essere registrato presso la l'Agenzia delle Entrate.
 
#96
Buonasera Mauri, entrambi potreste intestarvi l'attività, a condizione che il soggetto titolare abbia la disponibilità al 100% dell'immobile. Ciò significa che andrà stipulato un comodato gratuito, da parte di chi cede il proprio 50%, a chi gestirà l'immobile. Il comodato deve essere registrato presso la l'Agenzia delle Entrate.
grazie per la risposta. Riengo a questo punto che la cosa più semplice sia gestire attività a nome di mamma, in quanto ha il pieno diritto di abitazione.
 
#99
Premetto che non sono avvocato, ma lei ha scritto che siete proprietari al 50% lei e sua sorella, quindi ho presunto che sua madre ha l'usufrutto, se sua madre non è usufruttuaria ritengo che non possa svolgere l'attività.
 
Egr. Dott. Panzica,
buonasera. Voglio concedere in locazione per brevi periodi (anche un solo giorno) un appartamento sotto forma di locazione turistica breve in provincia di Napoli.
Ho alcuni dubbi.
Vorrei procedere nel seguente modo mi dica se corretto:

1. NON dovrò effettuare la scia al comune in quanto non necessaria per locazione turistica breve;
2. dovrò accreditarmi presso la questura per segnalare gli ospiti (allo stesso modo di come fanno B&B, CAV ecc);
3. dopo l'accreditamento potrò ospitare i clienti e promuovere la casa pubblicizzando la stessa anche mediante i classici portali on line (tipo bookin, airbb ecc);
4. comunicherò alla regione i dati dei flussi turistici ai fini statistici;
5. al momento dell'arrivo degli ospiti farò firmare il contratto per locazione breve inferiore a 30 giorni (che non è obbligatorio registrare presso la agenzia delle entrate) e faccio fotocopia dei documenti didi tutti gli ospiti in modo da comunicare il tutto in questura;
5. non offrirò servizi aggiuntivi oltre l'alloggio per rispettare il mio status di locazione turistica breve;
6. provvederò a pubblicizzare la struttura in maniera corretta come locazione turistica breve sui portali;
7. pagherò la cedolare secca sui redditi dichiarati;
8. non sono tenuto a pagare la tassa di soggiorno comunale per il mio tipo di attività;

Oltre a queste conferme che vorrà gentilmente fornirmi, volevo sapere se per la Campania ad oggi è previsto che mi doti di un codice identificativo struttura (CIS). Inoltre volevo sapere in caso di controllo quale documentazione devo possedere per essere in regola (tipo la certificazione di conformità degli impianti? altro?). Nel contratto che faccio sottoscrivere inserisco l'importo pagato al portale (tipo booking) o l'importo detratto le commissioni dell'intermediario? La cedolare secca la pagherò sull'intero importo corrisposto dal cliente o sull'importo da questi pagata detratto la commissione di intermediazione (cioè pagherò la cedolare pure sulle commissioni trattenute dall'intermediario)?
In attesa dei richiesti chiarimenti, Le faccio i complimenti per la questione affrontata che è ai molti (anche a livello delle autorità che effettuano i controlli) è del tutto sconosciuta.
Sig. Di Martino Pietro Paolo
 
Ultima modifica da un moderatore:
Preg.mo Pietro Paolo,
provo a rispondere punto per punto:
1. NON dovrò effettuare la scia al comune in quanto non necessaria per locazione turistica breve; CORRETTO
2. dovrò accreditarmi presso la questura per segnalare gli ospiti (allo stesso modo di come fanno B&B, CAV ecc); CORRETTO
3. dopo l'accreditamento potrò ospitare i clienti e promuovere la casa pubblicizzando la stessa anche mediante i classici portali on line (tipo bookin, airbb ecc); CORRETTO A CONDIZIONE CHE OPERI AI SENSI DELL'ARTICOLO 4 DEL DL N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017
4. comunicherò alla regione i dati dei flussi turistici ai fini statistici; NO LE LOCAZIONI TURISTICHE NON RIENTRANO TRA LE STRUTTURE RICETTIVE DI CUI AL REGOLAMENTO DELL'UNIONE EUROPEA N. 692/2011
5. al momento dell'arrivo degli ospiti farò firmare il contratto per locazione breve inferiore a 30 giorni (che non è obbligatorio registrare presso la agenzia delle entrate) e faccio fotocopia dei documenti didi tutti gli ospiti in modo da comunicare il tutto in questura; CORRETTO
5. non offrirò servizi aggiuntivi oltre l'alloggio per rispettare il mio status di locazione turistica breve; CORRETTO
6. provvederò a pubblicizzare la struttura in maniera corretta come locazione turistica breve sui portali; CORRETTO
7. pagherò la cedolare secca sui redditi dichiarati; CORRETTO
8. non sono tenuto a pagare la tassa di soggiorno comunale per il mio tipo di attività; CORRETTO DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 PREVEDE L CEDOLARE SECCA PER LE STRUTTURE RICETTIVE

Oltre a queste conferme che vorrà gentilmente fornirmi, volevo sapere se per la Campania ad oggi è previsto che mi doti di un codice identificativo struttura (CIS). Per quanto riguarda la Campania, ad agosto 2019 è stato istituito il CUSR (codice identificativo delle strutture ricettive), riportato al comma 8 della legge di bilancio 16/2019.

Inoltre volevo sapere in caso di controllo quale documentazione devo possedere per essere in regola (tipo la certificazione di conformità degli impianti? altro?). CERTIFICATO ABITABILITA' E SICUREZZA IMPIANTI VISURE E PLANIMETRIE CATASTALI

Nel contratto che faccio sottoscrivere inserisco l'importo pagato al portale (tipo booking) o l'importo detratto le commissioni dell'intermediario? AI SENSI DELLA DISCIPLINA SUL DIVIETO DI DOPPIA IMPOSIZIONE SOLO L'IMPORTO NETTO Nella disciplina delle imposte dirette questo principio è regolamentato dall’art. 163 DPR 917/1986 (da adesso TUIR) secondo il quale “ La stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto, neppure nei confronti di soggetti diversi”. In base alla citata disposizione sono vietate la doppia imposizione giuridica ed economica.

La cedolare secca la pagherò sull'intero importo corrisposto dal cliente o sull'importo da questi pagata detratto la commissione di intermediazione (cioè pagherò la cedolare pure sulle commissioni trattenute dall'intermediario)? NETTO PER IL DIVIETO DELLA DOPPIA IMPOSIZIONE

Allego due mie relazioni
 

Allegati

Salve gentile Dott. Panzica,
sono il proprietario di un piccolo appartamento sito nella provincia di Palermo (seconda casa), che ho intenzione di affittare giornalmente nella prossima stagione estiva (o comunque per un massimo di 4/5 mesi l'anno) e, da quanto ho avuto modo di apprendere nelle varie discussioni nate attorno al tema, ma soprattutto in seguito alla lettura delle sue esaustive relazioni più volte citate in questa sede, sono pervenuto alla conclusione che le alternative a me più consone siano due: la locazione breve/turistica e l'utilizzo a livello fiscale della cedolare secca, oppure l'apertura di una partita IVA con codice Ateco 68.20.01 e lo sfruttamento del regime forfettario.
A tal proposito, vorrei capire quali sono le più importanti differenze, anche a livello economico, dei principali adempimenti burocratici, fiscali e normativi legati alla scelta di queste due alternative (pratiche iniziali, contributi INPS, IMU, TARI, SIAE, costi commercialista, ecc.).
In effetti, se i vantaggi a livello d'imposizione fiscale legati alla scelta del regime forfettario sono indiscutibili, soprattutto se confrontati con l'utilizzo della cedolare secca (5% per i primi 5 anni di attività, poi 15%, contro il 21% fisso), cosa si può dire invece dei costi da sostenere? In particolare, trattandosi di un unico appartamento, non è che, scegliendo di aprire la partita IVA con regime forfettario, i costi sostenuti vadano poi a superare i benefici?

Sig. Giacomo Maltese
 

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