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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#21
Infatti dal 4 dicembre 2018: forse non ha letto il mio nuovo parere, le leggi si aggiornano, e io aggiorno i pareri, quando richiesti. Lei ha citato una mia risposta, ad un quesito del Sig. Leone, del 27 settembre 2018, quando non era stato pubblicato il decreto Salvini. Cerchi di essere più preciso quando cita i miei commenti, specificando le date, altrimenti chi legge pensa che il mio parere sia errato. Comunque, ad ogni buon fine, ripropongo l'aggiornamento:
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI - Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).
L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare).
L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
Inoltre, le allego le mie relazioni, aggiornate.
 

Allegati

#22
buon giorno, sono nuovo in questa pattaforma ed ho visto il vostro argomento in discussione.
Ho un appartamento a Bergamo il quale viene offerto in affitto tramite AirBnB.
Registrazione al sito della polizia dello stato l'avevo fatto già l'anno scorso, quando ho iniziato ad affittare. La mia struttura andrebbe sotto la categoria casa turistica/affitti breve ma in lombardia viaggia sotto la stessa categoria come casa vacanza.
Domanda:
Per registrare questa mia attività NON imprenditoriale che passi devo intraprendere? (il guadagno del 2018 ho già dichiarato nel mio CUD 2018).
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#23
Buongiorno,
le propongo una sintesi delle mie relazioni. Leggendole avrà una risposta esaustiva.
PREMESSA TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96. Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)). 2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
 

Allegati

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#25
I precedenti obblighi di comunicazione scaturivano da una circolare del 2015, le circolari non sono fonti normative, come disposto dalla Cassazione. La norma, come scritto nel mio post precedente, in quanto io esprimo pareri sul diritto e non sulle circolari:
PREMESSA TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96. Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)). 2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
 
#26
Buon pomeriggio .Ho un appartamento vacanza in Napoli , con regolare Scia ; essendo quest'ultimo alquanto grande , a volte lo cedo in locazione , sempre brevissimi periodi , due gruppi differenti(è diviso all'interno,permettendo riservatezza assoluta di ambo le prenotazioni); in ciò credo di non compiere alcun illecito. Ringrazio ante per le specifiche .
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#27
Preg.mo Salvatore, LOCAZIONE BREVE/TURISTICA PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve.
Legga le relazioni per comprendere meglio.
 

Allegati

#28
Preg.mo Salvatore, LOCAZIONE BREVE/TURISTICA PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve.
Legga le relazioni per comprendere meglio.


Mi perdoni Dott. Panzica , ciò è vero anche se non lavoro come locazione turistica breve , ma come Casa Vacanza , successivamente alla presentazione della Scia ?

Nuovamente con cordialità
 

Ant

Nuovo Membro
#29
Salve dottor Saverio. Ho un monolocale di circa 15 metri quadrati a Napoli, uso abitativo. Posso utilizzarlo come affitto breve turistico? Se si quanti giorni di apertura posso avere ? Ringrazio anticipatamente
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#30
Preg.mo Ant,
come già risposto in un'altra sezione, può operare con cedolare secca ai sensi dell'art. 4 del d.L. n. 50/2017, convertito con legge n. 96/2017.:

LOCAZIONE BREVE/TURISTICA PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo);
trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione.

Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998.

Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve.

Legga le relazioni per comprendere meglio.
 
#31
buona sera, ho un appartamento a Rimini zona mare, lo possiedo da un anno e non sapendo come gestire la locazione turistica mi sono affidato ad una agenzia in loco, lo ha inquadrato in comune come casa vacanze, a settembre vorrei proseguire da solo, non c'è gran movimento in inverno ma qual'è la soluzione migliore per fare affitti brevi, devo presentare una scia in comune come casa vacanze? oppure c'è un altro modo?
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#32
Buongiorno,
lei può operare come attività saltuaria come gestore di “LOCAZIONE BREVE/TURISTICA
PRIVATA”, ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge legge 9 dicembre 1998, n. 431"Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo", dell’art. 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice del turismo); trattandosi di competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L della Costituzione. Dette norme prevedono la predisposizione di contratti per finalità turistica, per l’intero immobile o per parti di esso redatti in forma scritta ai sensi dell’art. 1 comma 4, della citata legge n. 431/1998. Non è prevista la registrazione del contratto se questo non supera i 30 giorni: la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (cfr. circolare Agenzia delle Entrate n. 12 del 16 gennaio 1998 e n. 26/2011).

OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI” Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).

Normativa fiscale:
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96. Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi
1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili
ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione
dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori
dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di
intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in
contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da
locare)).
2. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a
partire da tale data si applicano le disposizioni dell'articolo 3 del decreto legislativo 14
marzo 2011, n. 23, con l'aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella
forma della cedolare secca.
 
#33
quindi dovrei andare all'agenzia delle entrate (cosi mi hanno informato ) come privato chiedere un codice annunciando che faccio questi affitti brevi di locazione/breve turistica poi posso fare degli annunci sui vari portali?
devo farmi dare i documenti dagli ospiti, posso dare l'appartamento pronto con lenzuola asciugamani pentole etc?
poi devo far firmare un contratto precompilato (dove trovo la modulistica?) una ricevuto con marca da bollo ?
poi comunicare alla questura che ospito queste persone, per la tassa di soggiorno?
i vari portali trattengono il 21% come sostituto di imposta?
oppure devo provvedere da solo al versamento della medesima entro il 16 del mese successivo?
grazie anticipatamente
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#34
1) Per il codice identificativo bisogna attendere che venga pubblicato il regolamento previsto dal Decreto crescita che a gioni verrà pubblicato come D.L.

2) per quanto rigarda la registrazione degli ospiti deve andare in Commissariato, con i dati catastali dell'immobile, e farsi accreditare al servizio della Questura ALLOGGIATIWEB, per comunicare i dati degli ospiti, entro 24 ore, ai sensi dell'articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)

3) in merito alla fornitura delle lenzuola e della biancheria da bagno, la questione è estremamente articolata. Infatti, l'art. 4 del D.L. n. 50/2017 lo permetterebbe, ma la Cassazione in 3 sentenze ha definito il cambio della biancheria e la sistemazione e pulizia delle camere, come servizi alberghieri. Dipenderà da chi effettuerà i controlli.
4) Per quanto riguarda il contratto le allego due modelli pre compilati: uno per l'affitto dell'intero appartamento, l'altro per la locazione di singole stanze, ai sensi dell'articolo 12 della legge n. 191/1978 e dall'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998.
5) L'imposta di soggiorno non è dovuta per le locazioni turistiche, ma per le strutture ricettive come disposto dall'art. 4 del DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23

6) In realtà i portali non hanno ancora trattenuto la cedolare secca, solo gli agenti di immobiliari lo fanno. Pertanto, se non viene assistito da un'agenzia immobiliare, dovrà comunicare nella dichiarazione dei redditi dell'anno successivo le somme incassate tramite la locazione turistica/breve e pagare la cedolare secca al 21%.
 

Allegati

#35
intanto la ringrazio tantissimo sig Saverio e le chiedo se possa aggiungermi ulteriori chiarimenti:
praticamente, non essendo ancora attiva la questione del codice dell'agenzia delle entrate io posso gia dopo aver chiesto l'accreditamento presso la questura iniziare ad ospitare? e fare annunci? vado in questura o commissariato (penso siano la stessa cosa? di rimini con il mio atto di proprietà che contiene gli estremi catastali) se mi registro nei vari portali con: foto, prezzi, disponibilità, poi devo comunque redigere questo contratto con gli ospiti al loro arrivo oppure è sufficiente che rilasci loro una ricevuta? la rilascia il portale (airb&b, booking, homeaway, etc) ? per le lenzuola e suppellettili in pratica è a piacere se ho capito? chiaramente per rendere la casa piu accogliente e pronta meglio farle trovare, io mi sto preparando perchè da settembre vorrei fare senza l'agenzia in quanto finendo la stagionalità estiva ci sarà meno interesse ma comunque dovrebbe esserci passaggio per la fiera, università, ospedale molto vicini e vorrei proseguire perchè l'immobile ha spese di gestione abbastanza alte imu 866 € condominio 850€ annui piu tutte le utenze attive. grazie in anticipo per la sua preziosa competenza
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#36
Ma con il nuovo decreto sicurezza adesso vi è l obbligo della denuncia in questura degli ospiti anche per affitti inferiori ai 30 gg
Lei si riferisce ad un mio post del 27 settembre 2018. Lei è poco attento, se legge il mio post dell'11 maggio a Marinana Zaninoni, PROPRIO QUI SOPRA:
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI - Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).
L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare).
L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.

LA PROSSIMA VOLTA PRESTI MAGGIORE ATTENZIONE AI MIEI POST E ALLE DATE. LA NORMATIVA E' IN CONTINUA EVOLUZIONE.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#37
intanto la ringrazio tantissimo sig Saverio e le chiedo se possa aggiungermi ulteriori chiarimenti:
praticamente, non essendo ancora attiva la questione del codice dell'agenzia delle entrate io posso gia dopo aver chiesto l'accreditamento presso la questura iniziare ad ospitare? e fare annunci? vado in questura o commissariato (penso siano la stessa cosa? di rimini con il mio atto di proprietà che contiene gli estremi catastali) se mi registro nei vari portali con: foto, prezzi, disponibilità, poi devo comunque redigere questo contratto con gli ospiti al loro arrivo oppure è sufficiente che rilasci loro una ricevuta? la rilascia il portale (airb&b, booking, homeaway, etc) ? per le lenzuola e suppellettili in pratica è a piacere se ho capito? chiaramente per rendere la casa piu accogliente e pronta meglio farle trovare, io mi sto preparando perchè da settembre vorrei fare senza l'agenzia in quanto finendo la stagionalità estiva ci sarà meno interesse ma comunque dovrebbe esserci passaggio per la fiera, università, ospedale molto vicini e vorrei proseguire perchè l'immobile ha spese di gestione abbastanza alte imu 866 € condominio 850€ annui piu tutte le utenze attive. grazie in anticipo per la sua preziosa competenza
Dopo aver chiesto l'accreditamento presso la questura iniziare ad ospitare? e fare annunci? SI
Questura o Commissariato dipende dalla città se piccola o grande.
Meglio scrivere sempre il contratto in duplice copia.
La ricevuta va rilasciata dal soggetto che incassa.
Per le lenzuola, la biancheria, la sistemazione e le pulizie, le ho già illustrato i rischi.
 
#38
Dopo aver chiesto l'accreditamento presso la questura iniziare ad ospitare? e fare annunci? SI
Questura o Commissariato dipende dalla città se piccola o grande.
Meglio scrivere sempre il contratto in duplice copia.
La ricevuta va rilasciata dal soggetto che incassa.
Per le lenzuola, la biancheria, la sistemazione e le pulizie, le ho già illustrato i rischi.
Scusate se mi intrometto, sto seguendo questa discussione, perché il caso del signore di Rimini è simile (se non identico) al mio. Solo una cosa non mi è chiara, in questo caso, bisogna avere la Scia?
Grazie
 

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