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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

#1
Buonasera, da alcuni anni affitto ad uso turistico alcuni appartamenti in Sicilia, più precisamente in provincia di Trapani a Selinunte. Ho avuto in questi giorno un controllo della polizia risultando tutto in regola dato che denuncio alla questura entro le 48 ore gli ospiti ma mi hanno detto che devo avere la scia,
Chiedo cortesemente se devo averla o meno dato che il comune non mi ha dato una risposta certa.
Grazie
 
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#2
Preg.mo Sig. Leone,
l'obbligo della SCIA va riscontrato nelle strutture extralberghiere: case/appartamenti per vacanze, B&B e affittacamere. La SCIA non è richiesta per le locazioni turistiche/brevi. La comunicazione delle presenze in Questura sussiste, entro 24 ore, per chi è ospite di strutture alberghiere ed extralberghiere (articolo 109 T.U.L.P.S.).
Per le locazioni turistiche/brevi, non sussiste obbligo di comunicazione per meno di 30 giorni di soggiorno per cittadini italiani e Unione Europea (articolo 12 legge n. 191/1978), per gli extracomunitari l'obbligo entro 48 ore (Bossi/Fini).
Allego la normativa da me curata.
Per assistenza dedicata, contattatemi alla mia e. mail - saveriopanzica@gmail.com
 

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#3
Grazie della sua esaudiente risposta.
Quindi se ho capito bene dato che compilo il contratto di locazione uso turistico rientro come locazione breve/turistica privata.
Un ultima domanda, si possono avere più appartamenti ho c'è un minimo? " Io ad esempio ho 6 appartamentini dislocati nello stesso comune.
Grazie
Salvo
 
#4
Il primo adempimento burocratico riguarda la compilazione del contratto, ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998, per i clienti che non si prenotano tramite i portali. Però attenzione: perché se lei si promuove sui portali come casa/appartamento per vacanze, affittacamere o B&B, svolge attività abusiva, promuovendosi come "pubblicità ingannevole" e violando le norme della leale concorrenza.

Si possono avere più appartamenti ed operare come "redditi fondiari" con o senza partita IVA, in ogni caso, con un numero di appartamenti superiore a 2/3 non si può fruire dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Comunque, mi permetto di renderle noto che con tanti appartamenti lei dovrebbe essere assistito da consulenti altamente preparati.
 
#6
Il primo adempimento burocratico riguarda la compilazione del contratto, ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998, per i clienti che non si prenotano tramite i portali. Però attenzione: perché se lei si promuove sui portali come casa/appartamento per vacanze, affittacamere o B&B, svolge attività abusiva, promuovendosi come "pubblicità ingannevole" e violando le norme della leale concorrenza.

Si possono avere più appartamenti ed operare come "redditi fondiari" con o senza partita IVA, in ogni caso, con un numero di appartamenti superiore a 2/3 non si può fruire dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Comunque, mi permetto di renderle noto che con tanti appartamenti lei dovrebbe essere assistito da consulenti altamente preparati.
Il problema è che in zona non ci sono consulenti specializzati nel settore ed ognuno dice la sua.
Il mio cruccio è se devo o no avere sta benedetta scia.
Grazie
Il problema è che in zona non ci sono consulenti specializzati nel settore ed ognuno dice la sua.
Il mio cruccio è se devo o no avere sta benedetta scia.
Grazie
Se fornisce dei servizi, ad esempio biancheria da letto e bagno lei deve avere necessariamente una P.I.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#7
Per Otranto casa, a meno che non svolga attività saltuaria:
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96.
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)).
Allego commento alla disciplina sopra citata, da me curato.
 

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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#8
Se fornisce dei servizi, ad esempio biancheria da letto e bagno lei deve avere necessariamente una P.I.
Per Otranto casa, a meno che non svolga attività saltuaria:
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96.
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare)).
Allego commento alla disciplina sopra citata, da me curato.

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#10
Buongiorno Dott. Panzica,
innanzitutto la ringrazio per i tanti consigli e gli aggiornamenti normativi che ci propone quotidianamente.
In merito alle locazioni brevi in forma imprenditoriale le chiedo se, come ho letto in diverse sue pubblicazioni, è possibile gestire appartamenti propri (4/5 appartamenti) con P.IVa e codice ateco 68.20.01 visto che tale codice ateco contempla si la gestione degli appartamenti propri ma, se non ho capito male, prevede contratti di medio e lungo periodo e comunque superiori a 30 gg. Sarebbe possibile fare locazioni brevi con tale P.IVA?
Le chiedo questo perchè, nonostante la gestione imprenditoriale di appartamenti e case per vacanza (e/o affittacamere ) sarebbe possibile con il codice ateco 55.20.51 , la trasformazione di un semplice appartamento (con abitabilità e tutti i requisiti per essere tale) in una casa vacanze non sempre è agevole per via di interpretazioni personalizzate della normativa da parte degli enti preposti al rilascio dei vari pareri.
La gestione mediante codice 68.20.01 da lei proposta sembrerebbe essere l'unica soluzione in alcuni casi, ma mi chiedo se è possibile farlo anche in locazioni brevi con contratti inferiori a 30 gg.
 
#11
Gent.ma Giolvianna,
grazie per i complimenti. Provo a rispondere alle sue domande:
  • Per la gestione, in forma imprenditoriale, di locazioni turistiche/brevi l'unico codice ATECO previsto è quello giustamente da lei citato 68.20.01;
  • il codice ATECO 55.20.51 può essere utilizzato solo per CAV, B&B e affittacamere, quindi con SCIA da presentare al SUAP;
  • i requisiti tecnico-edilizi (catasto-abitabilità/agibilità-APE- sicurezza impianti) sono obbligatori per tutte le attività ricettive sia private che aperte al pubblico.
Allego 2 mie ricerche sul tema.
Se qualcuno desidera assistenza dedicata può contattarmi alla mia e.mail
saveriopanzica@gmail.com
 

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#12
Grazie mille per la risposta come sempre esauriente e completa.
Sui requisiti tecnico-edilizi sono d'accordo che sono obbligatori ma non condivido la scelta di alcune ASP di modificarli quando si gestisce l'immobile in forma imprenditoriale.
Faccio un esempio.
Appartamento su 2 piani con scala interna di collegamento. Ho ottenuto nella concessione edilizia di fare una scala interna di larghezza 70 cm (visto che per la tipologia di scala poteva essere assimilata ad una scala a chiocciola a pianta quadrata e visto che era troppo complesso realizzarla da 80 cm) mentre l'ASP sostiene che la larghezza deve essere obbligatoriamente di 80 cm minimo.
Ho letto da qualche sua pubblicazione che, nel caso si sia in possesso di concessione edilizia ed abitabilità con norme in deroga (come nel caso in questione) la deroga si intende assentita mentre per l'ASP non è cosi. Ciò significa che gestendo l'immobile come appartamento non ci sono problemi in quanto tutto risulta in regola, se voglio trasformare l'immobile in casa vacanze, secondo l'ASP devo allargare la scala (è ovvio che non si può fare a meno di demolire un solaio e modificare totalmente la disposizione dell'appartamento).
E così via su tutto quello che è in deroga. Tenga presente che spesso le concessioni edilizie non sono espressamente rilasciate come tali (nel caso in questione non è specificatamente scritto che ci sia una deroga alla larghezza minima ma è dato per scontato visto che la concessione è stata rilasciata con allegate planimetrie che descrivono dettagliatamente la larghezza della scala) ma sono frutto di confronti con gli uffici tecnici dei comuni.
Per non parlare poi di alcune norme presenti in regolamenti edilizi comunali che in fase di sopralluogo degli enti competenti vengono messe in discussione.
Altro problema per esempio sono le altezze dei locali e le dimensioni delle camere. Alcune ASP sostengono che le dimensioni da rispettare siano alla lettera quelle dei regolamenti edilizi (camere dal letto doppie di 14 mq) sebbene però in fase di richiesta di scia per effittacamere ne bastino 12 mq. Sulle altezze alcuni regolamenti edilizi ammettono tolleranze del 2% mentre le ASP tolleranza zero.
Insomma, nel settore manca una armonizzazione delle regole che rende tutto più complesso.
 
#14
Il primo adempimento burocratico riguarda la compilazione del contratto, ai sensi dell'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998, per i clienti che non si prenotano tramite i portali. Però attenzione: perché se lei si promuove sui portali come casa/appartamento per vacanze, affittacamere o B&B, svolge attività abusiva, promuovendosi come "pubblicità ingannevole" e violando le norme della leale concorrenza.

Si possono avere più appartamenti ed operare come "redditi fondiari" con o senza partita IVA, in ogni caso, con un numero di appartamenti superiore a 2/3 non si può fruire dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Comunque, mi permetto di renderle noto che con tanti appartamenti lei dovrebbe essere assistito da consulenti altamente preparati.
Salve. Sono nella stessa situazione. Per cortesia mi saprebbe dire come denominare l'alloggio al fine di promuoverlo in maniera lecita? E, in generale, come poter fare a promuoverlo?
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#15
Salve. Sono nella stessa situazione. Per cortesia mi saprebbe dire come denominare l'alloggio al fine di promuoverlo in maniera lecita? E, in generale, come poter fare a promuoverlo?
Buongiorno, per promuovere l’immobile come locazione turistica/breve deve rispettare la disciplina normativa prevista dall’articolo 4 del DL n50/2017. Pertanto la denominazione corretta da inserire sui portali è “appartamento”.
 
#16
Buongiorno, per promuovere l’immobile come locazione turistica/breve deve rispettare la disciplina normativa prevista dall’articolo 4 del DL n50/2017. Pertanto la denominazione corretta da inserire sui portali è “appartamento”.
Faccio un'ultima domanda: è possibile pubblicizzare gli appartamenti tramite sito internet, pagina Facebook e biglietti da visita?
Se non risponderà mi ha già aiutato molto e la ringrazio ad ogni modo.
 
#17
Buongiorno, io vorrei avviare una locazione turistica per una casa i montagna per affittare saltuariamente per brevi periodi la casa si trova i provincia di Bergamo ma ho visto che per chiedere le credenziali alla questura per comunicare gli ospiti, chiedono la comunicazione tramite SUAP come CASA VACANZA volevo sapere cosa devo fare
Grazie
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#18
Buongiorno, io vorrei avviare una locazione turistica per una casa i montagna per affittare saltuariamente per brevi periodi la casa si trova i provincia di Bergamo ma ho visto che per chiedere le credenziali alla questura per comunicare gli ospiti, chiedono la comunicazione tramite SUAP come CASA VACANZA volevo sapere cosa devo fare
Grazie
Riferisca a chi le ha chiesto la SCIA per casa per vacanze quanto segue:
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI - Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)
Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).
L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare).
L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni.
 

Petixi

Nuovo Membro
#20
Preg.mo Sig. Leone,
l'obbligo della SCIA va riscontrato nelle strutture extralberghiere: case/appartamenti per vacanze, B&B e affittacamere. La SCIA non è richiesta per le locazioni turistiche/brevi. La comunicazione delle presenze in Questura sussiste, entro 24 ore, per chi è ospite di strutture alberghiere ed extralberghiere (articolo 109 T.U.L.P.S.).
Per le locazioni turistiche/brevi, non sussiste obbligo di comunicazione per meno di 30 giorni di soggiorno per cittadini italiani e Unione Europea (articolo 12 legge n. 191/1978), per gli extracomunitari l'obbligo entro 48 ore (Bossi/Fini).
Allego la normativa da me curata.
Per assistenza dedicata, contattatemi alla mia e. mail - saveriopanzica@gmail.com
Ma con il nuovo decreto sicurezza adesso vi è l obbligo della denuncia in questura degli ospiti anche per affitti inferiori ai 30 gg
 

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