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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

#63
Salve, in merito agli affitti brevi per uso turistico, se la prenotazione avviene mediante portali quali airb&b o Booking, è obbligatorio far firmare al cliente il contratto di locazione breve ad uso turistico?
 
#65
Buonasera Dott. Panzica,

mi approccio a questo forum per la prima volta, per cercare di capire se la sanzione di € 4.000 ricevuta dal Comune lombardo dove ho una piccola casa che affitto, è da pagare o meno.
Leggendo alcune sue risposte nel forum, per ultima quella in questa discussione in cui scrive "Per le locazioni turistiche/brevi non è prevista la SCIA.", mi viene da pensare di non essere soggetto alla presentazione della SCIA, cosa che infatti non ho fatto.
La casa viene affiatata d'estate, per periodi al massimo di 2 settimane, in parte grazie all'annuncio pubblicato sul portale Homeaway ed in parte ad amici.
Mi viene contestato dal Comune "l'omessa presentazione della SCIA per l'attività ricettiva alberghiera (case ed appartamenti per vacanze) esercitata nell'immobile".
Posso contestare l'atto ricevuto?
La ringrazio anticipatamente.
 
#66
Buongiorno.
desidero sapere se, nell'attività di B&B, è possibile offrire la colazione nelle camere dal letto degli ospiti.
La domanda riguarda l'attività di B&B svolta in Sicilia.
Grazie
 
#68
Buonasera Dott. Panzica.
Sono Claudio, proprietario di 2 appartamenti in Sardegna, e altri 2 vorrei prenderli in affitto per poi sublocarli per affitti turistici brevi.
Ho letto tante sue risposte ma vorrei essere certo di quello che voglio fare.
Vorrei utilizzare partita iva con codice ateco 68.20.01. Vorrei sapere se una volta aperto questo codice ateco devo presentare la scia in comune per inizio attività, oppure no. Visto che non si tratta di casa vacanze, ma semplici appartamenti. Nella quale non offrirò nessun servizio. Parlando con l’ufficio tecnico del comune, mi sono sentito dire che essendo affitti brevi legati al turismo, devo utilizzare un codice ateco diverso, che mi identifichi come struttura ricettiva, cioè CAV. io rimango del parere che posso utilizzare il codice ateco 68.20.01 anche per affitti brevi turistici.
Secondo me perché non leggono la parola “ turistico “ nella descrizione del codice ateco, e pensano che io voglia aggirare le regole. Può cortesemente aiutarmi a capire meglio e dirmi cosa posso fare o se posso rimanere fermo sulla mia decisione? Posso far leggere loro qualche decreto di legge che gli chiarisca le idee? Ricordo che vorrei svolgere questa attività imprenditoriale in Sardegna. Rimango in attesa di una sua preziosa risposta, e la ringrazio in anticipo
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#69
Preg.mo Claudio, lei ha perfettamente ragione, il codice da lei individuato va benissimo. I dipendenti comunali non hanno idea della materia.
Se vuole essere seguito con una consulenza dedicata mi scriva alla mia e.mail saveriopanzica@gmail.com

Allego alla presente risposta, 2 mie relazioni sul tema.
 

Allegati

#72
È possibile che essendo in regione Sardegna e quindi a statuto speciale, e regione che vive di turismo, questo tipo di attività sia tra virgolette non consentita, visto che il loro obbiettivo è quello di avere solo strutture ricettive. Questo è il mio dubbio. Anche perché in Sardegna esiste il codice IUN, cioè un codice univoco per ogni appartamento destinato ad essere affittato. Non so dove sbattere la testa, sembra che non vogliano che io adoperi questo tipo di attività.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#73
Non c'entra niente che la Sardegna sia una regione a Statuto speciale. Le locazioni turistiche/brevi sono disciplinate dal codice civile, trattasi di competenze esclusive dello Stato: art. 117 comma 2 lettera L (Codice civile) della Costituzione.
 

Jonny

Nuovo Membro
#74
Salve dott Panzica seguo questa discussione da molto tempo traendo vantaggi dai suoi preziosi consigli. A breve metterò a disposizione un appartamento per locazioni brevi a Napoli. Mi sono recato stamattina al SUAP DI Napoli dove mi hanno confermato che per le locazioni brevi la SCIA non è obbligatoria ma mi hanno confermato l’obbligatorietà della registrazione degli ospiti in questura. Recatomi in questura per avere le credenziali per l’accesso PORTALE ALLOGGIATI l’operatore mi ha detto che le locazione breve è uguale alla locazione pura e pertanto mi ha detto che in sede di presentazione della domanda per l’ottenimento delle credenziali mi farà firmare un modulo dove firmando accetterò il fatto che sono a conoscenza che la locazione breve è uguale alla locazione pura e pertanto non potrò pubblicizzare sui siti tipo Booking o Airbnb il mio appartamento ma lo potrò pubblicizzare solo su siti di annunci tipo Subito ecc ecc. Sto cercando chiarimenti a tal riguardo. Mi potrebbe aiutare a capire? Grazie in anticipo.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#75
Preg.mo Jonny, ai sensi dell’articolo 4 del DL n.50/2017, convertito con legge n.96/2017, lei può pubblicizzare il suo appartamento anche sui portali. Scarichi e legga le mie relazioni postate in questa discussione.
 
#77
Buongiorno Dott.Panzica

Per quanto riguarda il Lazio, come del resto sembra di capire valga per le altre Regioni, la Locazione Turistica, non abbia bisogno di SCIA, ma solo del Codice ATECO, da pubblicare nei portali quali Booking, AirBnb ecc in modo da non incorrere in sanzioni. Ho appreso da Lei che la tassa di soggiorno per le Locazioni Turistiche non si dovrebbe pagare, ma so che per esempio AirBnb la include già nel pagamento del soggiorno. Possibile?

Appurato tutto questo per il Lazio, le faccio una domanda sulla cedolare secca:
Prendo in affitto un'appartamento in cui la proprietà richiede di effettuare un contratto a canone concordato 3+2 con cedolare secca. La proprietà essendo un canone concordato 3+2 dovrebbe richiedere un affitto calcolato dal comune di residenza giusto e non può abbassarlo o alzarlo giusto?

Io per poter effettuare Locazione Turistica ho bisogno o di una clausola di subaffitto totale nel contratto di locazione o una scrittura privata dove si acconsente la locazione turistica giusto?

La percentuale di cedolare secca che la proprietà paga sul mio affitto è 21% o 10% visto il canone concordato 3+2?
Io sublocatario che effettuo locazione turistica, a mia volta, quale percentuale di cedolare secca pagherò sugli incassi derivanti dai soggiorni?

Grazie in anticipo per la risposta
 
#78
BUONGIORNO LE RISPONDO PUNTO PER PUNTO:

Per quanto riguarda il Lazio, come del resto sembra di capire valga per le altre Regioni, la Locazione Turistica, non abbia bisogno di SCIA, CORRETTO
ma solo del Codice ATECO, NON SERVE CODICE ATECO PERCHE' LA CEDOLARE SECCAE' RISERVATA ALLE PERSONE FISICHE da pubblicare nei portali quali Booking, AirBnb ecc in modo da non incorrere in sanzioni.
Ho appreso da Lei che la tassa di soggiorno per le Locazioni Turistiche non si dovrebbe pagare, ma so che per esempio AirBnb la include già nel pagamento del soggiorno. Possibile? SE I PORTALI INCLUDONO L'IMPOSTA DI SOGGIORNO SUGGERISCO DI COMUNICARE, VIA INTRANET, QUANTO SEGUE:
IMPOSTA DI SOGGIORNO

DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo

Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le

unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località'

turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di

soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio

territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro

per notte di soggiorno.

LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze
esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON
SONO STRUTTURE RICETTIVE (infatti le strutture ricettive rientrano tra le competenze
innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della
Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO

Appurato tutto questo per il Lazio, le faccio una domanda sulla cedolare secca:
Prendo in affitto un'appartamento in cui la proprietà richiede di effettuare un contratto a canone concordato 3+2 con cedolare secca. La proprietà essendo un canone concordato 3+2 dovrebbe richiedere un affitto calcolato dal comune di residenza giusto e non può abbassarlo o alzarlo giusto? CORRETTO I CANONI CONCORDATI SONO STABILITI DAI COMUNI SE IL COMUNE ATTUA IL CANONE CONCORDATO CON CEDOLARE SECCA AL 10% SI PUO' APPLICARE.

Io per poter effettuare Locazione Turistica ho bisogno o di una clausola di subaffitto totale nel contratto di locazione o una scrittura privata dove si acconsente la locazione turistica giusto? CORRETTO

La percentuale di cedolare secca che la proprietà paga sul mio affitto è 21% o 10% visto il canone concordato 3+2? VEDA LA PRECEDENTE RISPOSTA

Io sublocatario che effettuo locazione turistica, a mia volta, quale percentuale di cedolare secca pagherò sugli incassi derivanti dai soggiorni? VEDA LA PRECEDENTE RISPOSTA
 
#79
Grazie mille è stato molto esaustivo, solamente un chiarimento.
Se quindi ho affitto con cedolare secca, e quindi non serve il codice ATECO, non rientrerei per nulla in questi controlli che vorrebbero fare con il decreto crescita. Praticamente devo solo comunicare i documenti al portale allogiatiweb ?

Mi scusi ma a questo punto faccio una considerazione, sbaglio o a queste condizioni è molto conveniente? Parlando di questione burocratiche e fiscali?

Grazir
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#80
Grazie mille è stato molto esaustivo, solamente un chiarimento.
Se quindi ho affitto con cedolare secca, e quindi non serve il codice ATECO, non rientrerei per nulla in questi controlli che vorrebbero fare con il decreto crescita. Praticamente devo solo comunicare i documenti al portale allogiatiweb ? SINO A QUANDO UNA NORMA NON VIENE PUBBLICATA - NON MI VA DI INTERVENIRE - COMUNQUE L'ATTIVITA' DI LOCAZIONI BREVI E' SOGGETTA AI CONTROLLO DEL CIR IN QUELLE REGIONI DOVE E' STATO NORMATO.

Mi scusi ma a questo punto faccio una considerazione, sbaglio o a queste condizioni è molto conveniente? Parlando di questione burocratiche e fiscali? CONVENIENTE NON DIREI PROPRIO PERCHE' PAGARE LA CEDOLARE SECCA AL 21% - SAREBBE MOLTO PIU' CONVENIENTE UN CODICE ATECO 55.20.51 CON REGIME FORFETTARIO PER: CAV - B6B O AFFITTACAMERE.
Per consulenza dedicata mi può contattare alla mia e.mail saveropanzica@gmail.com
 
#81
Buongiorno Sig. Panzica
Mi aggancio alla risposta data a Betken dove asserisce che è più conveniente avere un codice ateco 55.20.21 con regime forfettario anziché pagare la cedolare secca al 21%.
Oltre quindi ad aprire una P:IVA a quali obblighi vado incontro? SCIA? LICENZE VARIE?..........
Premetto che ho 4 appartamenti in un unica villetta che affitto durante il periodo estivo.
Grazie in anticipo per la sua rispota.
 
#83
Gent.mo sig. Panzica,
complimenti per la preparazione.
Mi conferma che adottando forma imprenditoriale con 68.20.01 e gestendo diversi appartamenti e camere con locazioni brevi non ci sono limiti operativi e geografici come quelli della cav (minimo 7 giorni di soggiorno e unita' nello stesso comune)?
Inoltre, mi conferma che non sono necessari patentini abilitanti (vedi agente immobiliare)?
La ringrazio per il suo prezioso servizio
 
#85
Buongiorno Dott. Panzica,
complimenti per la sua professionalità e disponibilità.
Le porgo quattro quesiti in merito ad una locazione turistica breve non imprenditoriale su Lecce:
1) posso dare in locazione breve un appartamento che risulta "prima casa" ed usufruisce delle agevolazioni previste?
2) sussiste un limite massimo di giorni complessivi in cui dare in locazione l'immobile nell'anno solare?
3) la sottoscrizione del contratto di locazione è sempre obbligatoria? Se si, ipotizando sia stata effettuata una prenotazione su OTA, in quale momento deve avvenire la sottoscrizione del contratto? Al momento del check-in?
4) La richiesta del CIS è obbligatoria nel caso di locazione turistica breve?
La ringrazio per la sua disponibilità.
Cordialmente
Gianpiero Risi
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#86
Preg.mo Giampiero,
provo a rispondere ad ogni quesito, premetto che sei lei opera senza partita IVA la sua attività è disciplinata dall'art. 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017, allego 2 mie relazioni sul tema:

1) posso dare in locazione breve un appartamento che risulta "prima casa" ed usufruisce delle agevolazioni previste? SI

2) sussiste un limite massimo di giorni complessivi in cui dare in locazione l'immobile nell'anno solare? NESSUN LIMITE TEMPORALE PERCHE' LEI PAGHERA' LA CEDOLARE SECCA AL 21%

3) la sottoscrizione del contratto di locazione è sempre obbligatoria? Se si, ipotizzando sia stata effettuata una prenotazione su OTA, in quale momento deve avvenire la sottoscrizione del contratto? Al momento del check-in? LE E.MAIL RAPPRESENTANO- A TUTTI GLI EFFETTI DI LEGGE - CONTRATTI AI SENSI DEL Decreto Legislativo 7 marzo 2005, n. 82 Codice dell'amministrazione digitale
(aggiornato al decreto legislativo 13 dicembre 2017, n. 217) - SUGGERISCO DI STILARE COMUNQUE IL CONTRATTO INSERENDO L'IMPORTO AL NETTO DELLA COMMISSIONE AI PORTALI AL FINE DI EVITARE LA DOPPIA IMPOSIZIONE FISCALE LA STIPULA DEL CONTRATTO DEVE AVVENIRE PRIMA DI CONSEGNARE L'IMMOBILE AL CLIENTE - COMUNQUE SE NON RIUSCISTE A STILARE IL CONTRATTO LE E.MAIL AVREBBERO - COMUNQUE - VALORE CONTRATTUALE.
L’ordinamento tributario interno pone un espresso divieto di doppia imposizione, positivizzandolo sia nell'articolo 67 del d.P.R. 29.9.1973, n. 600, in materia di accertamento delle imposte sui redditi, sia nell'articolo 163 del d.P.R. 22.12.1986, n. 917, Testo unico delle imposte sui redditi.


4) La richiesta del CIS è obbligatoria nel caso di locazione turistica breve?
La Giunta Regionale DELLA REGIONE PUGLIA, con Provvedimento n. 22 del 13.01.2020, pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Puglia n.19 del 11.02.2020, ha disciplinato le modalità attuative e di gestione del Registro Regionale delle strutture ricettive non alberghiere. I locatori degli alloggi concessi in locazione per finalità esclusivamente turistiche sono tenuti, a partire dal 2 marzo 2020, AD ISCRIVERSI AL CIS
 

Allegati

#87
Gentilissimo Dott. Panzica.
Vorrei porle qualche domanda. Ho la disponibilità in Comodato d'uso gratuito di un appartamento di proprietà di mia suocera e vorrei provare ad utilizzarlo come appartamento da locare ad uso turistico, ma sono assolutamente nuovo del settore e non ho la minima esperienza nel, vorrei soltanto iniziare da una attività non imprenditoriale, almeno per il primo anno, per capire come potermi muovere. Sono di Trapani, che lei sappia in Sicilia ci sono normative o regolamenti particolari da rispettare? Quali sono i primi passi da seguire per intraprendere questa attività?
Grazie mille per la sua risposta.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#88
Buongiorno Sig. Nicosia, le locazioni turistiche/brevi sono disciplinate da norme statali. Pertanto le regioni non hanno nessuna competenza normativa in merito. Alcune regioni hanno adottato in Codice identificativo regionale per promuovere le LT, la Regione siciliana non ha legiferato su questo aspetto.
Pertanto lei può operare ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017.
Allego 2 mie relazioni. Se desidera essere seguito in tutte le fasi per avviare l'attività mi contatti alla mia e.mail: saveriopanzica@gmail.com
 

Allegati

#89
Buonasera Dott. Panzica.
Volevo porle un quesito, e là dove dovesse essere necessario, dovrò richiederle una consulenza per risolvere il mio problema.
Leggo da parecchio tempo questo argomento nel blog, e la ringrazio in anticipo per tutte le informazioni che rilascia.
Io da qualche mese ho aperto un codice ateco nella mia partita iva, rendendolo quello principale. Parlo del codice 68.20.01 “ locazioni immobiliari di beni propri o in leasing “.
Tutto questo per affittare 4 appartamenti in Sardegna, di cui 2 di proprietà, e 2 da sublocare con regolare contratto d’affitto E clausola per la sublocazione.
Il mio problema è che la questura della provincia, mi chiede una serie di documentazioni per potermi rilasciare la password per il programma “ portale alloggiati”. Tra questi documenti, mi chiede anche la domanda fatta al comune tramite suape, ( ma io so e leggo qua nel forum, che per questo tipo di attività non serve questa domanda). A questo punto il mio dubbio è, che ci sia qualche legge regionale che mi obbliga a comportarmi in modo diverso dal resto d’Italia, oppure non vorrei che il problema più grande sia riuscire a convincere il personale in questura, che non serve questa documentazione, ma la vedo molto difficile.
Lei per caso ha avuto qualche altro caso simile? Saprebbe dirmi come posso fare a risolvere questo problema e se sopratutto mi sto muovendo in maniera corretta senza rischiare sanzioni ecc ecc? Rimango in attesa di un suo riscontro, e le auguro una buona serata.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#90
Preg.mo Claudio, per quanto riguarda il codice ATECO: 68.20.01. ritengo sia corretto per la gestione di locazioni turistiche. Voglio evidenziare che l'attività delle locazioni turistiche con partita IVA non rientra tra le locazioni brevi, infatti dette tipologie ricettive sono gestite da persone fisiche e alle stesse si applica l'articolo 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017.

Pe quanto riguarda il Codice identificativo regionale: vige l'obbligo per la Sardegna, come appresso specificato: fonte SITO
https://sus.regione.sardegna.it/sus/searchprocedure/details/3741
Legge regionale Sardegna n.23 del 06/07/2018, articolo 6 - A seguito della L.R.23/2018 l’identificativo numerico unico (IUN), già previsto dalla L.R.16/2017 per le strutture ricettive extra alberghiere, viene assegnato anche agli alloggi privati (locati in regime di locazione turistica o locazione breve ai sensi del D.L.50/2017 e del Codice Civile). Il codice IUN dovrà essere esposto in ogni strumento di comunicazione e di commercializzazione on line della propria struttura e viene rilasciato dall'Assessorato del Turismo (vedi modulo di richiesta allegato) a seguito della richiesta da parte dell'interessato. Si sottolinea in ogni caso che "locazioni turistiche o locazioni brevi", al pari delle "strutture ricettive extra-alberghiere", fermo restando gli obblighi fiscali, sono tenute anche a:
• obbligo di COMUNICAZIONE AL COMUNE. Trattasi di una comunicazione preventiva (una tantum) al Comune territorialmente competente con l'indicazione del periodo di disponibilità e, comunque, in coincidenza con l'eventuale inserimento dell'unità immobiliare su un portale web di vendita on line. (vedasi modulo allegato)
•obbligo di COMUNICAZIONE del movimento degli ospiti a fini STATISTICI alla REGIONE. Tale comunicazione è resa obbligatoria dal programma statistico nazionale e viene trasmessa per via telematica attraverso il SIRED https://sired.sardegnaturismo.it/ Info al link http://operatori.sardegnaturismo.it/it/sired-0/
Le credenziali di accesso per il SIRED vengono rilasciate dall'Assessorato del Turismo (vedi modulo di richiesta allegato, il medesimo per lo IUN)
Le credenziali di accesso vengono richieste alla Regione, Assessorato del Turismo.
•obbligo di COMUNICAZIONE alla QUESTURA (articolo 109 del TULPS) da rendersi per via telematica attraverso il "portale alloggiati". Le credenziali di accesso si chiedono alla Questura competente per territorio. Info: https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati//

In assoluto non deve presentare la SCIA al SUAP perché detta procedura è obbligatoria per le strutture turistico ricettive, trattandosi di competenze residuali delle regioni ai sensi dell'articolo 117 comma 4 della Costituzione.
Le locazioni turistiche/brevi sono disciplinate dall'articolo 117 comma 2 della Costituzione lettere L) Codice civile, conseguentemente competenze esclusive dello Stato.
 

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