Oggetto: Agenzie immobiliari e agenzie di viaggi per la promo-commercializzazione delle "case e appartamenti per vacanze" in Sicilia.
La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione: “Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e
transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”
La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari.
La norma vigente, nella Regione Siciliana per la regolamentazione delle agenzie di viaggi è il Regio decreto legge 23 novembre 1936, n. 2523 "Norme per la disciplina delle agenzie di viaggio e turismo", e successive modifiche ed integrazioni:
Art. 2 - Sono uffici viaggi e turismo le aziende che svolgono tutte o gran parte delle attività di seguito elencate:
e) organizzazione di viaggi isolati od in comitiva e di crociere con o senza inclusione dei servizi accessori di soggiorno.
La legge della regione siciliana 6 aprile 1996 n. 27 disciplina le "case e appartamenti per le vacanze" con l'art. 3 punto 11. Pertanto, dette strutture ricettive, con i successivi articoli 4,5,6 della stessa legge, sono soggette alle disposizioni, in merito alla classifica, da parte delle Province Regionali e successivi adempimenti previsti dalla SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). I relativi parametri di classifica sono stati determinati con il decreto 11 giugno 2001, dell'Assessorato Turismo, Comunicazioni e Trasporti ( Assessorato del Turismo, dello Sport e dello Spettacolo) i cui termini di scadenza sono stati prorogati dal decreto dello stesso Assessorato del 12 febbraio 2008.
Pertanto, dal combinato disposto: 1) della sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4 febbraio 1987, 2) dall'articolo 2 del Regio decreto legge 23 novembre 1936, n. 2523 e 3) dall'articolo 2 della L.r. n. 27/1996 appare evidente che, in Sicilia, la promocommercializzazione delle case per vacanze spetta alle agenzie di viaggi, perchè all'interno delle case e appartamenti per vacanze devono essere erogati servizi turistici alberghieri quali: pulizia delle camere, cambio delle lenzuola e degli asciugamani.
L'attività di agente immobiliare è regolamentata dall'articolo 1754 del codice civile che definisce la figura del mediatore. Secondo le disposizioni della legge n.39/1989, il mediatore deve essere iscritto alla Camera di Commercio al ruolo degli agenti in affari. Il codice civile disciplina, la locazione dall'articolo 1571 all'articolo 1614.<br />
In merito alle case e appartamenti per vacanze, di competenza delle agenzie immobiliari, non rientranti nella normativa di cui sopra, sono vigenti le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma c) "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo".
Art. 1 - Ambito di applicazione.
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presentel legge ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
L'affitto di tali alloggi prevede la stipula di "contratti per finalità turistica", escludendo l'erogazione dei servizi turistici, previsti dalla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4f febbraio1987. "Codice del Turismo" - Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79
ART. 12 (Strutture ricettive extralberghiere) 1. Ai fini del presente decreto legislativo, nonché ai fini dell’esercizio del potere amministrativo statale di cui all’articolo 15, sono strutture ricettive extralberghiere:
d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;
Gli standard minimi nazionali per le imprese turistiche ricettive, escluse le strutture agrituristiche che sono disciplinate ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell’agriturismo,sono disciplinati con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, o del Ministro delegato, previa consultazione delle associazioni di categoria e dei rappresentanti delle regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano e acquisita l’intesa con la Conferenzap permanentedei rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano.
L' articolo 12 del "Codice del Turismo" non può essere applicato nella regione Siciliana, ma deve essere recepito con norma specifica, in quanto Regione a Statuto Speciale, con competenza esclusiva in materia turistica (articolo 14 lettera n dello Statuto). Diversa la considerazione per l'articolo 53 del "Codice del Turismo" "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" 1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi
luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
L'articolo di cui sopra, ribadisce le competenze esclusive delle agenzie immobiliari in materia di locazioni, richiamando il codice civile.