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Aprire un'agenzia di gestione case vacanza

#1
Voglio aprire una agenzia per la gestione di B&B e case vacanza,nella mia città ce ne sono molte epenso che molti proprietari sono in difficoltà per la loro gestione; mi occuperei della pubblicità , accoglienza, pulizia, cambio biamcheria etc. Mi mandate un pò di materiale:<br />
Agenzia immobiliariare o servizi turistici?<br />
fax simile contratto con i proprietari<br />
fax simile contratto con i clienti<br />
attendo.<br />
mail:<br />
<a href="mailto:mariano.gabriella@gmail.com">mariano.gabriella@gmail.com</a>
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
PRIMA IPOTESI SOGGETTO CHE NON HA LA QUALIFICA DI AGENTE IMMOBILIARE O AGENTE DI VIAGGI -<br />
La locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, che non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in "Locazioni turistiche Sicilia"). L'obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo.-La persona che cede l'immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato). 1<br />
Locazioni con finalità turistiche<br />
<br />
Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare<br />
temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza<br />
nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità<br />
turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile.<br />
Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i<br />
fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una<br />
esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi<br />
familiari vivono abitualmente e stabilmente.<br />
La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di<br />
immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a<br />
scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il<br />
conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il<br />
quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie.<br />
È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa<br />
con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata<br />
una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore<br />
possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di<br />
tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati.<br />
Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è<br />
caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto<br />
limitata nel tempo e le finalità turistiche.<br />
Aspetti e adempimenti della locazione<br />
Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile,<br />
l’obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali<br />
danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della<br />
locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso.<br />
Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività<br />
imprenditoriale, l’imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in<br />
dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito).<br />
Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore<br />
che si avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale<br />
finalità di locazione.<br />
In questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004<br />
confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti<br />
di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori.<br />
Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con<br />
finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al<br />
rispetto della normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero<br />
contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con<br />
impostazione pagina uso bollo.<br />
L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8<br />
e 13 della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità<br />
turistiche”.<br />
2<br />
Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione<br />
turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati<br />
stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere<br />
intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il<br />
quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo<br />
non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un<br />
periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche<br />
corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa<br />
turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un<br />
conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo,<br />
lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue<br />
gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior<br />
stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza<br />
abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere<br />
professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il<br />
weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica<br />
sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente,<br />
comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.).<br />
Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi<br />
suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di<br />
sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il<br />
conduttore provvede direttamente.<br />
A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse<br />
provocare durante l’uso dell’immobile locato.<br />
Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il<br />
locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all’<br />
autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario<br />
tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto<br />
stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.<br />
Art. 12 legge n. 191/1978<br />
Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo<br />
superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare<br />
all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua<br />
esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume<br />
la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere<br />
richiesto all'interessato. Entro sessanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, i soggetti di<br />
cui al primo comma hanno l'obbligo di provvedere alla comunicazione, all'Autorità di pubblica<br />
sicurezza, di tutti i contratti, anche verbali, stipulati successivamente alla data del 30 giugno 1977 e<br />
in corso alla data di entrata in vigore del decreto-legge. La comunicazione di cui ai precedenti<br />
commi può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai<br />
fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale. Nel caso di violazione delle<br />
disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di<br />
una somma da lire 200 mila (euro 103,00) a lire tre milioni (euro 1549,00). La violazione è<br />
accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove si trova<br />
l'immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Si applicano,<br />
per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n. 706.<br />
3<br />
N.B. Ai sensi dell’art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giorni dalla<br />
notifica del verbale di accertamento dell’illecito amministrativo della somma di euro 206,00.<br />
<br />
Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione<br />
Obblighi dell'ospitante e del datore di lavoro.<br />
(R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147)<br />
1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente<br />
o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] (1) ovvero cede allo stesso la<br />
proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a<br />
darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.<br />
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o<br />
apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta<br />
ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo<br />
per il quale la comunicazione è dovuta.<br />
2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione<br />
amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro. (2)<br />
(1) Parole soppresse dall'articolo 1, comma 1184, Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria<br />
2007).<br />
(2) Comma inserito dalla Legge 30 luglio 2002, n. 189.<br />
DICHIARAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO E DICHIARAZIONE DI OSPITALITA’<br />
DELLO STRANIERO<br />
La normativa contenuta nell’art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico<br />
sull’Immigrazione, prevede un adempimento che, seppur con finalità diverse, ha un contenuto<br />
simile a quello previsto in caso di dichiarazione di cessione fabbricati dall’art. 12 della legge 18<br />
maggio 1978 n. 191 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59.<br />
La norma sulla dichiarazione di cessione fabbricati ha valenza generale, ovvero pone un obbligo a<br />
carico di “chiunque ceda” a vantaggio di qualsivoglia persona, mentre la normativa di cui al citato<br />
art. 7 non si riferisce al solo caso della cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità,<br />
nei confronti di uno “straniero od apolide”, fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante.<br />
Occorre precisare immediatamente che per “straniero” si intende esclusivamente il cittadino<br />
extracomunitario. Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12,<br />
venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre<br />
una seconda comunicazione ai sensi dell’art. 7. Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello<br />
straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso<br />
un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni. Nel caso in cui la cessione del fabbricato sia fatta in<br />
favore di cittadino extracomunitario, al fine di consentire a quest’ultimo di avere la disponibilità di<br />
un documento che dimostri, appunto, la disponibilità di un alloggio ai fini del rilascio o del rinnovo<br />
del permesso di soggiorno, è necessario che la presentazione avvenga, nei modi indicati, presso lo<br />
sportello dedicato.<br />
4<br />
modello CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431<br />
Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________<br />
con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:<br />
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in<br />
_____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi<br />
denominato LOCATORE<br />
Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e<br />
residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale<br />
_________________________ documento d’identità n°_________________ rilasciato dal<br />
__________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato<br />
CONDUTTORE;<br />
convengono e stipulano quanto segue:<br />
1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via<br />
_______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche<br />
parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al<br />
foglio __________ particella ____________;<br />
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il<br />
solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;<br />
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da<br />
corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al<br />
locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il<br />
termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata<br />
separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10<br />
D.P.R.633/72.<br />
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i<br />
locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e<br />
s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il<br />
Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.<br />
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.<br />
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e<br />
straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.<br />
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del<br />
Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il<br />
Conduttore.<br />
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che<br />
provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato.<br />
E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di<br />
sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.<br />
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.<br />
5<br />
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non<br />
mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.<br />
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto<br />
di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata<br />
per durata inferiore a 30 giorni.<br />
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli<br />
adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).<br />
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di<br />
locazione ed agli usi locali.<br />
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.<br />
IL LOCATORE IL CONDUTTORE<br />
La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta<br />
differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si<br />
estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento<br />
dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il<br />
cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla<br />
concessione in godimento è possibile.:<br />
“Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione<br />
d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel<br />
godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie<br />
rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di<br />
albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e<br />
transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente<br />
alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto<br />
di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”<br />
La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le<br />
agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari.<br />
Pertanto: sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4 febbraio 1987, la promocommercializzazione<br />
delle case per vacanze, classificate dalle Province, e le disposizioni previste<br />
dall'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998 spettano alle agenzie di viaggi, perchè all'interno<br />
delle case e appartamenti per vacanze devono essere erogati servizi turistici alberghieri quali:<br />
pulizia delle camere, cambio delle lenzuola e degli asciugamani. Per le case per vacanza di cui<br />
all'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998, la competenza per le locazioni spetta alle agenzie<br />
immobiliari, in questo caso non possone essere erogati servizi quali: pulizia cambio lenzuola e<br />
biancheria.<br />
L'attività di agente immobiliare è regolamentata dall'articolo 1754 del codice civile che definisce la<br />
figura del mediatore. Secondo le disposizioni della legge n. 39/1989, il mediatore deve essere<br />
iscritto alla Camera di Commercio al ruolo degli agenti in affari. Il codice civile disciplina, la<br />
locazione dall'articolo 1571 all'articolo 1614.<br />
In merito alle case e appartamenti per vacanze, di competenza delle agenzie immobiliari, non<br />
rientranti nella normativa di cui sopra, sono vigenti le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n.<br />
6<br />
431, art. 1, comma c) "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso<br />
abitativo".<br />
Art. 1 - Ambito di applicazione.<br />
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di<br />
locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente<br />
legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.<br />
Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:<br />
c. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.<br />
L'affitto di tali alloggi prevede la stipula di "contratti per finalità turistica", escludendo l'erogazione<br />
dei servizi turistici, previsti dalla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4<br />
febbraio 1987.<br />
"Codice del Turismo" - Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79<br />
L'articolo 53 del "Codice del Turismo" "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" 1. Gli<br />
alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle<br />
disposizioni del codice civile in tema di locazione.<br />
L'articolo di cui sopra, ribadisce le competenze esclusive delle agenzie immobiliari in materia di<br />
locazioni, richiamando il codice civile.<br />
Gli articoli 52 e 53 del “Codice del turismo” intervengono a modifica della normativa sulle<br />
locazioni.<br />
In particolare, l’art. 52 modifica l’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sostituendo il primo<br />
comma, con la previsione che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può<br />
essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti, oltre che ad attività industriali, commerciali e<br />
artigianali, a quelle di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e<br />
ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. Per come la<br />
norma è scritta, sembrerebbe in realtà che la durata di sei anni si riferisca alla locazione di immobili<br />
adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali se di interesse turistico, ma riteniamo che la<br />
novità sia invece costituita da una esplicitazione delle attività di interesse turistico (fra le quali, ad<br />
esempio, le agenzie di viaggio), non riportata nella norma originaria.<br />
E’ poi prevista anche la modifica del terzo comma dell’art. 27, ai sensi del quale la durata della<br />
locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è<br />
adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del<br />
codice civile o all’esercizio di attività teatrali. Fra le attività assimilate, l’art. 1786 c.c. inserisce le<br />
case di cura, i locali di pubblico spettacolo, ma soprattutto gli stabilimenti balneari, le pensioni, le<br />
trattorie e simili.<br />
L’art. 53 fa rinvio alle norme del codice civile in tema di locazione (artt. 1571 e seguenti) per la<br />
disciplina della locazione di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo<br />
ubicati.<br />
Oggi le seconde case — vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più<br />
di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l’intero Sistema<br />
Italia che si rafforza anche grazie ad un’offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che<br />
decidono di soggiornare in un’abitazione presso una località turistica o una città d’arte.<br />
<br />
SECONDA IPOTESI AGENTE IMMOBILIARE ABILITATO<br />
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITÀ TURISTICA<br />
La sottoscritta Agenzia “ …………………………………………………” di seguito denominata come<br />
“Agente”, rappresentato dalla Sig. ……………………………………………. , iscritto nella sezione<br />
“Agenti con mandato a titolo oneroso” presso il ruolo della Camera di Commercio di ………………..,<br />
al n…………, con sede in ……………………, via ……………………………….., n….,<br />
Tel…………………., e-mail…………………………. in nome e per conto del Mandante, titolare, nella<br />
veste di___________________________, del potere di concedere in locazione il seguente immobile,<br />
idoneo ad essere concesso in locazione in base alle vigenti disposizioni di legge e conforme alle<br />
normative sulla sicurezza degli impianti, completamente arredato<br />
……………………………………………………………………………………………………………<br />
sito in ………………., via ……………. n°…… piano ……………..così censito al catasto fabbricati di<br />
……………… al Foglio …., Part……, Sub …. Zc …., Cat…., Classe …,Vani …, Rendita € …………..<br />
CONCEDE IN LOCAZIONE<br />
1. il suddetto immobile a …………………….……………, nato/a a …………………… (….),<br />
il …./…./………., residente a ………………….. , via …………………………….., n………,<br />
tel…………………….C.Fiscale: ……………………………… documento di identificazione,<br />
……………………………………………………………………………………………..., rilasciato da<br />
_____________________________________________il___________________________________,<br />
di seguito denominato come “ Conduttore”, che si impegna ad ospitarvi non più di …… persone, lei<br />
compresa, per il periodo, dal 04/07/2012 al 31/07/2012, allorché la locazione di cui al presente contratto<br />
cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d’ora data per allora, per un canone<br />
complessivo di € ……………(……………………………..//00).<br />
2. Al momento della firma del presente contratto il Conduttore versa all’Agente, che la incassa in nome<br />
e per conto del Mandante e qui rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento, la somma di €___________<br />
(__________________________________) a titolo di caparra penitenziale, ai sensi dell’art. 1385 c.c.<br />
3. Il pagamento del canone dovrà avvenire nel momento in cui il Conduttore si presenterà presso<br />
l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile. La caparra già versata sarà imputata al canone dovuto.<br />
Quindi nel momento in cui si presenterà per ritirare le chiavi dell’immobile, il Conduttore dovrà versare<br />
la somma di € _______________________ (____________________________________________).<br />
4. Sempre nel momento in cui si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile, il<br />
Conduttore, oltre alle somme già precisate, verserà all’Agente, la somma di € 300,00 (trecento/00) a<br />
titolo di deposito cauzionale infruttifero, somma che gli verrà restituita al termine della locazione, previa<br />
verifica dello stato dell’immobile e degli arredi.<br />
5. Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell’immobile presso l’Agente a partire dalle ore 12:00 del giorno<br />
d’inizio della locazione, e dovrà riconsegnarle entro le ore 10:00 del giorno ultimo della locazione.<br />
L’Agente sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell’arco dell’orario di apertura, e cioè<br />
tutti i giorni, dalle ore 09:30 alle ore 13:00, dalle 15:30 alle 19:30 escluso sabato pomeriggio.<br />
6. Le spese concernenti l’erogazione di acqua, gas, spese condominiali, tassa asporto rifiuti e le spese di<br />
manutenzione dell’immobile comprese le spese di piccola manutenzione, rimarranno a carico del<br />
Mandante locatore.<br />
Rimarranno a carico del conduttore le spese riguardanti il consumo di energia elettrica.<br />
Di tutte le spese di cui sopra a carico del Mandante locatore per utenze, condominiali ed asporto rifiuti,<br />
si è già tenuto conto nella misura del canone di locazione, dovendosi pertanto ritenere le medesime già<br />
ricomprese forfetariamente nella determinazione del medesimo.<br />
7. Il Conduttore dovrà segnalare all’Agente eventuali difetti dell’immobile e degli arredi o loro<br />
ammanchi rispetto all’inventario all’interno dell’immobile, entro ventiquattro ore dalla consegna delle<br />
chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si presumeranno imputabili al<br />
Conduttore.<br />
8. Le parti espressamente dichiarano e si danno reciprocamente atto: che l’immobile è concesso in<br />
locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’art.1, comma 2, lettera c), della legge n.<br />
431/98. che l’unità immobiliare verrà utilizzata dal conduttore esclusivamente quale abitazione<br />
secondaria, dichiarando il medesimo, di avere la sua abitazione principale nel Comune di<br />
…………………… in via ……………………n. ……,<br />
che il locatore si è determinato alla conclusione<br />
del presente contratto esclusivamente in funzione di quanto dal conduttore come sopra dichiarato”.<br />
9. La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.<br />
10. Nel caso in cui il Conduttore non provveda al ritiro delle chiavi e al contestuale saldo di quanto<br />
dovuto entro il secondo giorno successivo a quello d’inizio del periodo di locazione, l’Agente, per conto<br />
del Mandante, potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra.<br />
11. Il Conduttore dichiara di conoscere e di accettare il regolamento condominiale.<br />
È in ogni caso<br />
vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri<br />
abitanti dello stabile.<br />
12. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare sopra indicata, di volerla locare quale casa<br />
vacanze e di prenderla in consegna ad ogni effetto di legge con il ritiro delle chiavi, costituendosi della<br />
medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’appartamento locato nel medesimo stato in<br />
cui l’ha ricevuto salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.<br />
13. La presenza, anche occasionale, nell’immobile, di un numero di persone superiore a quello<br />
convenuto comporterà la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 cod.civ., e l’obbligo di versare<br />
all’Agente, che la incasserà per conto del proprio Mandante, una somma pari all’ammontare del canone<br />
convenuto, a titolo di penale ai sensi dell’art. 1382 cod.civ.<br />
14. La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi è vietata. pena<br />
la risoluzione di diritto del contratto.<br />
15. Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, al momento della<br />
restituzione, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti dall’immobile e/o dagli arredi<br />
o loro ammanchi, a lui imputabili. Qualora l’ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare<br />
quello del deposito cauzionale, anche questa differenza dovrà essere versata all’Agente, che la incasserà<br />
sempre per conto del proprio Mandante.<br />
16. Qualora l’immobile venga riconsegnato in condizioni di pulizia non corrette, saranno addebitate<br />
euro 30,00 di spese di pulizia.<br />
17. Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della locazione il<br />
canone già versato non verrà restituito.<br />
18. Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto.<br />
19. Le parti si danno reciprocamente atto che, per quanto non previsto, il presente contratto è<br />
esclusivamente regolato dalle norme del codice civile, trattandosi di locazione stipulata per soddisfare<br />
esigenze abitative aventi finalità turistica.<br />
20. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali<br />
in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).<br />
21. Trattandosi di contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni il medesimo è soggetto a<br />
registrazione solo in caso d’uso ai sensi dell’Art. 2-bis dell’Allegato A – Tariffa, Parte Seconda, al<br />
D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.<br />
22. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della<br />
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi<br />
o comunque detenga, presso l'Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.<br />
23. Privacy: il Conduttore dichiara di avere ricevuto scheda informativa ai sensi dell’art. 13 del Decreto<br />
Legislativo n. 196 del 30 giugno 2003 (Codice in materia di protezione dei dati personali) e, preso atto<br />
di essa, consente al trattamento dei propri dati personali; ❏ non consente al trattamento dei propri<br />
dati personali.<br />
Presso gli uffici dell’Agenzia, ………………..………/……/…….<br />
Il Conduttore_______________________________ L’Agente______________________________<br />
Ai fini degli artt. 1341 e 1342 c.c., vengono qui specificatamente approvate le clausole che vanno dalla<br />
1 alla 23.<br />
Presso gli uffici dell’Agenzia, ………………..………/……/…….<br />
Il Conduttore_______________________________ L’Agente______________________________
 
#3
Gentile Saverio,<br />
<br />
la risposta data alla sig.ra Mariano può intendersi valida anche per la stessa attività svolta in Sardegna o, a sua conoscenza, esiste una legislazione regionale specifica?<br />
<br />
In caso la risposta sia la medesima anche per un'attività aperta in Sardegna, potrebbe chiarirmi come si può procedere dal punto di vista fiscale/legale?<br />
<br />
Ritiene che, per un'agenzia di gestione case vacanze SENZA titolo di agente immobiliare, la seguente ipotesi sia attuabile secondo la legge?<br />
<br />
- l'agenzia stipula un contratto di gestione casa vacanze con il proprietario dell'immobile nel quale si stabilische che l'agenzia TAL DE TALI si impegna ad affittare l'immobile del sig. ROSSI come casa vacanze al prezzo pattuito; per tale attività l'agenzia TAL DE TALI percepirà una % a titolo di compenso;<br />
<br />
- l'agenzia TAL DE TALI pubblicizza, affitta e riceve il pagamento della locazione da parte dei turisti per conto del proprietario dell'immobile<br />
<br />
- gira al proprietario dell'appartamento la locazione pattuita, al netto del compenso dell'agenzia<br />
<br />
grazie in anticipo per l'aiuto
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#4
L'unica possibilità per svolgere l'attività da lei proposta è quella di stipulare un contratto di affitto con i proprietari dell'immobile e operare ESCLUSIVAMENTE a nome vostro, in questo caso non si ravvisa intermediazione immobiliare. Per quanto riguarda la legge nazionale n. 431/1998 vale quanto sopra specificato.<br />
<br />
Per le case vacanza soggette a SCIA da presentare al SUAP è la seguente: Sardegna Legge Regionale 12 agosto 1998, n. 27<br />
Articolo .7 Case e appartamenti per vacanze<br />
1. Sono case e appartamenti per le vacanze (C.A.V.) le unità abitative ubicate nello stesso comune<br />
e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea.<br />
Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono<br />
essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma<br />
imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l’affitto a turisti,<br />
senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.<br />
2. Nelle C.A.V. devono essere assicurate le seguenti prestazioni essenziali:<br />
a) fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento nei mesi invernali;<br />
b) manutenzione in condizioni di efficienza degli impianti tecnologici;<br />
c) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente;<br />
d) accoglienza e recapito del cliente.<br />
3. Nelle C.A.V. possono ulteriormente essere forniti servizi e prestazioni, quali, tra l’altro:<br />
a) pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti;<br />
b) fornitura e cambio di biancheria;<br />
c) utilizzo di attrezzature di svago e sport.<br />
4. La gestione di case ed appartamenti per vacanze non può comprendere la somministrazione di<br />
cibi e bevande.<br />
5. Le strutture in cui si esercita l’attività ricettiva individuate nel comma 1 devono possedere i<br />
requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dalle normative vigenti per i locali di civile abitazione.<br />
6. L'esercizio di C.A.V. secondo le modalità previste dal presente capo, non comporta modifica di<br />
destinazione d'uso ai fini urbanistici delle strutture immobiliari impiegate.<br />
7. Nelle case ed appartamenti per vacanze non può essere fornita ospitalità per un periodo inferiore<br />
a sette giorni consecutivi o superiore a tre mesi consecutivi.<br />
8. Per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni di interesse locale, il sindaco può, con<br />
provvedimenti motivati, consentire deroghe al limite di cui al precedente comma 7.
 
#5
Gentile Saverio, la ringrazio per la risposta.<br />
A suo avviso sarebbe possibile, invece che stipulare contratto di affitto tra l'agenzia TAL DE TALI e il proprietario dell'appartamento, stipulare un contratto di gestione? o si ricadrebbe sempre nella figura dell'agente immobiliare?<br />
Grazie
 
#6
Gent.mo Saverio,

la ringrazio per aver fatto luce sull'argomento "gestione case vacanze" e mi riallaccio a quanto scritto sopra per chiederle ulteriori delucidazioni nel caso in cui il soggetto gestore delle case vacanze sia una agenzia viaggi.

La situazione è: agenzia viaggi in Basilicata (prov. Matera) che voglia gestire un insieme di case vacanze.

In tal caso quale potrebbe essere la modulistica contrattuale da utilizzare per sottoscrivere un contratto tra la AGV ed i proprietari delle case vacanze?

Ringrazio lei anticipatamente per il suo aiuto e quanti vogliano intervenire sull'argomento
Francesco
 

Saverio Panzica

Esperto
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#7
Preg.mo Francesco, il problema non riguarda i servizi in outsourcing, ma bisogna distinguere l'attività privata da quella aperta al pubblico. Se la casa viene proposta con la legge 431/1998 o con le leggi regionali. Per un'assistenza personalizzata mi contatti alla mia e. mail personale saveriopanzica@alice.it
 

Saverio Panzica

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#8
CORSO DI AVVIO E GESTIONE DI UN BED &amp; BREAKFAST – CASE PER VACANZE (APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE) – CASE PER FERIE - AFFITTACAMERE - ALBERGO DIFFUSO Direttore del corso e responsabile della didattica: Dott. Saverio Panzica Obiettivo del corso Il corso offre un quadro complessivo della normativa di riferimento e un valido accompagnamento allo svolgimento di tutti gli adempimenti burocratici e fiscali indispensabili per avviare e gestire le strutture della ricettività diffusa. Obiettivo del corso è favorire lo sviluppo di micro imprese del turismo e ottimizzare le competenze dei gestori che già operano nel settore. Destinatari Il corso è rivolto a chi desidera avviare e migliorare l’attività di gestione in un settore di grande impatto economico, qual è il turismo. Sedi DES Palermo – Piazza Don Bosco n. 6 Tel: 091546010 E-mail:info@dessrl.it Responsabile della didattica dott. Saverio Panzica: 3286645339 Data avvio attività 23 febbraio 2016 Orario delle lezioni dalle ore 9:00 alle ore 14:00: martedì 23 febbraio 2016 mercoledì 24 febbraio 2016 giovedì 25 febbraio 2016 martedì 1 marzo 2016 mercoledì 2 marzo 2016 giovedì 3 marzo 2016 Durata 30 ore
Prezzo Il corso ha un costo di € 300,00 (iva inclusa) Iscrizione e modalità di pagamento
La domanda di iscrizione redatta sull’apposito modulo denominato “Scheda di Iscrizione”, allegata, dovrà pervenire al seguente indirizzo e-mail: info@dessrl.it o consegnata brevi manu presso DES srl – Piazza Don Bosco, 6 – 90143 – Palermo.
L’iscrizione comporta il pagamento di un unico contributo di €300,00, diviso in 3 rate:
 I rata: € 50,00 (all’atto di iscrizione);
 II rata: € 100,00 (entro 5 giorni dall’avvio del corso);
 III rata: € 150,00 (entro il 22 febbraio 2016)
In caso di rinuncia al corso, se comunicata entro 5 giorni dalla data di avvio, DES si impegna a restituire le quote versate. In caso di rinuncia oltre tale termine, e comunque prima dell’avvio del corso, verrà trattenuta la quota di iscrizione.
Il pagamento dovrà essere effettuato attraverso le seguenti modalità:
 Bonifico bancario - Conto Intestato presso Intesa San Paolo – Viale Croce Rossa, 83/89 – 90146 Palermo - IBAN IT33 N030 6904 6161 0000 0000 117 – Causale “Corso di Avvio e Gestione di un Bed &amp; Breakfast”;
 Pagamento in contanti direttamente in sede;
 Paypal – (per info www.dessrl.it)
 
#9
Gent Sig Saverio,
relativamente a alloggi vacanze o contratti turistici in Piemonte, devo seguire leggi particolari o mi rifaccio alla normativa nazionale? Il tutto perchè sto valutando l'idea di cercare di mettere a sistema vari alloggi vacanze di proprietari diversi, posti in comuni diversi, come potrebbe essere vista la struttura di gestione, servirà azienda turistica?
I costi, imposte e modalità di contratti come quali sono?
Ringrazio della disponibilità ad intervenire sull'argomento per fare chiarezza.

Marco
 

Saverio Panzica

Esperto
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#10
Preg.mo Marco,
da giorno 1 gennaio 2016 svolgo lavoro di consulenza e alta formazione per l'avviamento e la gestione di strutture turistico-ricettive.La sua è una richiesta molto articolata e richiede un impegno di tempo notevole. Se mi contatta alla mia e.mail personale ne discutiamo.
saveriopanzica@alice.it
A breve pubblicherò un e.book "Manuale per l'avviamento e la gestione di ricettività diffusa: case e appartamenti per vacanze, B&amp;B, affittacamere, case per ferie; alberghi diffusi".
 
#11
DEvo dire che le sue competenze sono davero esagerate...complimenti!
Sono un agente di viaggio ABILITATO ED ISCRITTO ALL'ALBO, che pero' non ha mai operato; attualmente gestisco case vacanza e nel giro di pochi anni, quasi giocando sono arrivato ad avere quasi 40 proprieta'! Penso sia il momento di regolarizzare la mia posizione, ma mi spaventano i contributi minimi inps fissi da dover versare indifferentemente al fatturato aziendale.
La mia operatività é in Regione Puglia: puo' darmi qualche consiglio?
 

Saverio Panzica

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#12
Preg.mo Carlo, la sua attività ricettiva è soggetta ai contributi INPS in relazione al reddito prodotto dagli alloggi gestiti. Pe una consulenza professionale personalizzata, se le interessa, mi contatti alla mia e.mal saveriopanzica@alice.it
Le mie competenze sono frutto di 41 anni e sei mesi di contributi versati in qualità di dirigente di P.A. nel settore turismo della Regione siciliana. Da giorno 1 gennaio 2016 sono in pensione e svolgo lavoro di formazione e consulenza, attualmente ho organizzato due corsi per l'avviamento e la gestione della ricettività diffusa: il primo corso ha avuto luogo nei giorni: 23-24-25-febbraio e 1-2-3 marzo 2016; il prossimo: 8-9-10-15-16-17-marzo 2016. Ho riscontrato un grande interesse da parte degli iscritti, tra i quali: ingegneri, architetti, avvocati, oltre titolari di attività che vogliono mettersi in regola nel rispetto della disciplina normativa, amministrativa, tecnico-edilizia e fiscale.
 

Saverio Panzica

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#13
A GIORNI VERRA’ PUBBLICATO UN MIO E.BBOK DAL TITOLO: LA RICETTIVITA’ DIFFUSA PER LO SVILUPPO DELLA MICRO IMPRESA TURISTICA
BED ANB BREAKFAST – CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE – CASE PER FERIE – AFFITTACAMERE – ALBERGHI DIFFUSI
DISCIPLINA NORMATIVA NAZIONALE E REGIONALE ADEMPIMENTI FISCALI. per acquistarlo contattatemi:
al seguente indirizzo e.mail saveriopanzica@alice.it
 
#14
LA DES s.r.l. DI PALERMO DI MARCELLO SCALISI HA IL PIACERE DI COMUNICARE CHE NEI GIORNI 19-20-21/26-27-28 OTTOBRE 2016 ORARI DELLE LEZIONI 09:00-14:00 - AVRA' LUOGO IL

CORSO PER L’AVVIAMENTO E LA GESTIONE DI:
BED &amp; BREAKFAST – CASE PER VACANZE (APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE) – CASE PER FERIE - AFFITTACAMERE - ALBERGHI DIFFUSI

Direttore del corso e responsabile della didattica: Dott. Saverio Panzica cell. 3286645339 - DES S.r.l. Palermo – Piazza Don Bosco n. 6 -Tel: 091546010 - E-mail:info@dessrl.it

Il corso intende offrire un quadro esaustivo della normativa di riferimento del comparto turistico e un valido accompagnamento per tutti gli adempimenti burocratici e fiscali, indispensabili per avviare e strutture della ricettività diffusa al fine di favorire lo sviluppo di micro imprese del turismo, nonché ottimizzare le competenze di coloro che già operano nel settore, nel rispetto della legalità e della libera concorrenza nel mercato turistico globale.
 

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