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Aprire un'agenzia di gestione case vacanza

#1
Vorrei avere alcune informazioni riguardo una mia eventuale attività nel settore turistico.

Ho la possibilità di gestire in una località turistica diversi appartamenti come casa vacanze; gli immobili non sono di mia proprietà e posseggo già partita iva come libero professionista;

1) è necessario una partita iva come gestore di case vacanza oppure aprire un'agenzia di gestione immobili a uso turistico?

2) devo effettuare un esame alla camera di commercio come agente immobiliare?
 
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#2
Mi sono informato sulla partita iva e posseggo già i requisiti necessari.

L'unica cosa sulla quale ho un dubbio è se devo fare il corso per intermediario immobiliare ed effettuare l'esame alla camera di commercio;

2 commercialisti su 3 che ho interpellato mi hanno detto che non serve fare l'esame; è giusto?
 
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D

Dottor X

Guest
#3
Fonte Camera di Commercio Cosenza
Aggiornamento 08.07.2013

L'attività dell'agente di affari in mediazione (comunemente detto mediatore) si concretizza nel mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.) nei seguenti settori:
• agenti immobiliari (per coloro che intendono svolgere l'attività di mediazione per la conclusione di affari relativi ad immobili ed aziende;
• agenti merceologici (per coloro che intendono svolgere l'attività di mediazione per la conclusione di affari relativi a merci, derrate e bestiame);
• agenti con mandato a titolo oneroso (solo per il settore immobiliare);
• agenti in servizi vari (per coloro che intendono svolgere l'attività di mediazione per la conclusione di affari nel settore servizi).

Con l'entrata in vigore del D. Lgs. 59/2010 art. 73 è stato soppresso dall'8 maggio 2010 il ruolo degli agenti di affari in mediazione mantenendo comunque invariata la normativa di riferimento ed il possesso dei requisiti previsti.
L'ufficio del Registro delle Imprese verifica il possesso dei requisiti ed iscrive i relativi dati nel Registro stesso se l'attività è svolta in forma di impresa oppure nel Repertorio Economico Amministrativo (r.e.a.) assegnando la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività; nel termine di 60 gg., in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti richiesti dalla legge di riferimento o da atti amministrativi a contenuto generale, l'Ufficio del Registro Imprese dovrà adottare motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che il soggetto interessato provveda a conformare alla normativa vigente detta attività ed i suoi effetti entro un termine fissato pari a 30 gg..

Con Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011, in vigore dal 12 maggio 2012, sono disciplinate le modalità di iscrizione nel Registro delle Imprese delle attività di mediazione e le modalità di passaggio dei requisiti dei soggetti imprenditoriali e delle persone fisiche iscritti nel soppresso Ruolo.
Requisiti e incompatibilità

L'aspirante agente deve possedere requisiti morali (assenza di condanne per determinati reati e assenza di misure di prevenzione contro la delinquenza mafiosa) e requisiti professionali che consistono nell'aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, aver frequentato un corso di formazione ed aver superato presso la C.C.I.A.A. di residenza un esame diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante, in relazione al ramo di mediazione prescelto.

Il requisito professionale può essere dimostrato, inoltre, mediante:
• titolo professionale riconosciuto con provvedimento del Ministero dello Sviluppo Economico (solo per coloro che hanno conseguito il titolo di studio o l’esperienza professionale in un paese dell’Unione Europea o in un paese terzo);
oppure
• essere iscritto nel soppresso ruolo agenti di affari in mediazione (Att.ne: requisito valido fino al 12/5/2016)
oppure
• essere iscritto nell’apposita sezione Rea.
L'attività di agente di affari in mediazione è incompatibile con qualsiasi attività professionale ed imprenditoriale e con l'essere dipendente di enti pubblici e privati ad eccezione dei dipendenti pubblici in regime di tempo parziale non superiore al 50% delle ore totali previste dal contratto, dei dipendenti di imprese di mediazione e dell'attività di amministratore di condominio.

SCIA
L'attività di intermediazione può essere iniziata immediatamente dalla data di presentazione di una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Registro Imprese della Camera di Commercio di competenza secondo quanto previsto dall'art. 49 comma 4 bis della L. 122/2010 con un'unica preventiva comunicazione in cui si autocertifica il possesso di tutti i requisiti previsti.

Per effettuare la SCIA, tutti coloro che intendono esercitare l'attività devono utilizzare il modello “Mediatori” e il modello intercalare “requisiti” (allegati al DM 26 ottobre 2011) disponibili direttamente nell’applicativo ComunicaStarweb; i modelli, compilati e sottoscritti dal soggetto interessato dovranno essere allegati all’istanza telematica diretta all’ufficio del Registro delle Imprese. Entrambi i modelli devono essere individuati con il codice documento C32 per il modello “Mediatori” e C33 per il modello intercalare “Requisiti”.
La data di inizio attività inserita nei modelli delle pratiche telematiche da compilare esclusivamente con ComunicaStarweb. presentate al Registro Imprese deve coincidere con la data di invio delle stesse

La SCIA deve essere presentata presso la Camera di Commercio ove si intende esercitare l'attività.
In caso di Scia richiesta da società l’oggetto sociale presente nell’atto costitutivo, deve prevedere l’attività di mediazione
Tutti i legali rappresentanti, i preposti se nominati e tutti coloro che svolgono l’attività di mediazione devono dichiarare di essere in possesso dei requisiti utilizzando il modello intercalare "Requisiti" da allegare alla pratica telematica .

Le società di mediazione, ciascuna dotata di autonoma soggettività giuridica, che hanno lo stesso rappresentante legale devono provvedere, per ciascuna società, alla nomina di un distinto legale rappresentante in possesso dei requisiti previsti oppure se intendono mantenere lo stesso legale rappresentante (previo assenso dei rispettivi organi assembleari- art.2390 del C.C.) devono nominare, dalla seconda società in poi, per ciascuna delle società stesse, un soggetto in possesso dei requisiti previsti (vedi risoluzione ministeriale prot. n. 85869 del 1/10/2009 ) utilizzando il modello "MEDIATORI" ed il modello intercalare "REQUISITI" disponibili direttamente nell'applicativo ComunicaStarweb da allegare all'istanza telematica diretta al Registro Imprese.

Società con un unico legale rappresentante e più unità locali
L’impresa che esercita l’attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse all’ufficio del Registro delle Imprese della Camera di commercio della provincia in cui è ubicata la localizzazione.
Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività, l’impresa nomina almeno un soggetto, in possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo, eserciti l’attività per conto dell’impresa. Il titolo in base al quale il soggetto opera per conto dell’impresa e che lega il soggetto alla medesima (ad es. dipendente, collaboratore, ecc.) deve essere specificato nel campo note del modello “MEDIATORI” e del modello intercalare “REQUISITI” e nella polizza assicurativa deve essere prevista l’estensione della stessa a tutti coloro che svolgono l’attività per conto della società.
Per ogni sede o unità locale sono rese disponibili all’utenza mediante esposizione nei locali, ovvero con l’utilizzo di strumenti informatici, le informazioni relative ai compiti ed alle attività svolte dai soggetti operanti nella sede o unità locale.

Modifiche
L'agente di affari in mediazione (persona fisica o società) ha l'obbligo di comunicare tutte le eventuali variazioni intervenute: in particolare le Società devono comunicare, entro 30 gg. dall’evento, tutte le modifiche per le quali è necessario procedere alla verifica dei requisiti per l’esercizio dell’attività (es. la variazione del legale rappresentante e/o del preposto) presentando un’istanza telematica con allegata la sezione “Modifiche” del modello “Mediatori” e la sezione “Requisiti” .

ISCRIZIONE NELL'APPOSITA SEZIONE
I soggetti (persone fisiche) che cessano di svolgere l'attività richiedono, entro novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nell'apposita sezione del REA mediante la compilazione della sezione "Iscrizione nell'apposita sezione (a regime) del modello "Mediatori" da allegare alla pratica telematica compilata con ComunicaStarweb da inviare al Registro Imprese.
L'impresa di intermediazione immobiliare presso la quale il soggetto cessa di svolgere l'attività dovrà comunicare entro 30 giorni la modifica (cessazione dell'attività del soggetto) compilando le sezioni "Anagrafica Impresa" e "Modifiche" del modello "Mediatori" sottoscritto ed allegato alla pratica telematica ComunicaStarweb da inviare al Registro Imprese

REGIME TRANSITORIO
Il DM 26 ottobre 2011 in vigore dal 12 maggio 2012, disciplina il passaggio di tutte le notizie contenute nel soppresso Ruolo rispettivamente nel Registro Imprese per soggetti che svolgono l’attività in forma imprenditoriale, nel Rea sezione speciale per tutti gli iscritti (dipendenti, collaboratori ecc…).
Il transito dei dati dovrà avvenire su espressa richiesta degli interessati.

Le imprese di mediazione (ditte individuali e società) attive alla data del 12 maggio 2012 dovranno presentare entro un anno un’istanza telematica utilizzando la procedura ComunicaStarweb con allegato il modello “Mediatori” sezione Aggiornamento Posizione RI/REA per richiedere il passaggio dei dati contenuti nell’ex Ruolo al RI/REA per ciascuna sede o unità locale dell’impresa pena l’inibizione della continuazione dell’attività.
Nel modello, nell’apposita sezione l’impresa attiva dovrà indicare anche tutti quei soggetti già abilitati(dipendenti, collaboratori ecc…) che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per l’impresa stessa.

AVVERTENZA: l'aggiornamento della posizione dell'impresa consiste nella conferma dei dati e requisiti dal soppresso ruolo al registro delle imprese; pertanto prima di inviare l'istanza di aggiornamento della posizione, l'impresa deve verificare le seguenti condizioni:
• i dati del Ruolo e del Registro Imprese in particolare quelli relativi ai legali rappresentanti devono coincidere;
• i soggetti che svolgono l'attività di mediazione non devono trovarsi in situazioni di incompatibilità in caso contrario devono essere risolte prima dell'invio dell'istanza di aggiornamento;
• deve essere stata depositata la polizza assicurativa aggiornata
Nel caso in cui i legali rappresentanti non coincidono in entrambe le posizioni (soppresso Ruolo e Registro delle Imprese), l'istanza di aggiornamento potrà essere inoltrata soltanto dopo aver presentato la SCIA di modifica con l'autocertificazione del possesso dei requisiti utilizzando la procedura informatica ComunicaStarweb.
Le imprese che esercitano l'attività presso più localizzazioni devono presentare l'aggiornamento della posizione per ciascuna unità locale operativa indicando i soggetti in possesso dei requisiti ed abilitati che svolgono l'attività per conto dell'impresa

Le persone fisiche iscritte al Ruolo ma inattive alla data del 12 maggio 2012, entro un anno, potranno presentare un’istanza telematica utilizzando la procedura ComunicaStarweb con allegato il modello “Mediatori” sezione “Iscrizione apposita Sezione (Transitorio)”.
Decorso tale termine non potranno più chiedere l’iscrizione nell’apposita sezione del Rea, tuttavia l’iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni successivi all’entrata in vigore del decreto, requisito professionale abilitante per l’avvio dell’attività.

Polizza di assicurazione
Il mediatore che esercita l'attività è obbligato alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei rischi professionali per negligenze od errori professionali estesa anche ai dipendenti e a tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa. Copia della stessa dovrà essere allegata alla pratica telematica di iscrizione/denuncia attività al Registro Imprese/Rea.

Il massimale minimo di copertura dovrà essere:
• Euro 260.000,00 per le ditte individuali,
• Euro 520.000,00 per le società di persone,
• Euro 1.550.000,00 per le società di capitali.
La data di stipula della polizza deve essere pari o precedente alla data di inizio attività.
La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono attività di mediazione per conto dell'impresa.

L'agente che esercita l'attività per più di una sezione dovrà stipulare una polizza che copra separatamente i rischi derivanti dalle diverse attività oppure stipulare più polizze distinte.
Tessera personale di riconoscimento
Il rilascio della tessera è ancora sospeso in attesa di definire costi e modalità di rilascio della stessa.
La Camera di Commercio rilascia a ciascun mediatore persona fisica o società, la tessera personale di riconoscimento prevista dall’art.26 del DPR n.1926 del 6/11/60. La tessera ha validità quattro anni dalla data di rilascio.

Condizioni per il rilascio della tessera:
• attività di mediazione denunciata al Registro Imprese;
• deposito della modulistica che si utilizza e della polizza assicurativa stipulata.
Revisione - Verifica dinamica del ruolo
L’ufficio del Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni quattro anni dalla data di presentazione della SCIA la permanenza dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché di quelli dei soggetti che svolgono l’attività per conto dell’impresa.

In caso di sopravvenuta mancanza di uno di essi, il Conservatore del Registro delle Imprese avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta il conseguente provvedimento, salvo l’avvio di procedimenti disciplinari o l’accertamento di violazioni amministrative.
Le posizioni iscritte nell’apposita sezione del Rea sono soggette a verifica dinamica dei requisiti almeno una volta ogni quattro anni dalla data di iscrizione.

Mediazione occasionale
Lo svolgimento dell’attività in modo occasionale o discontinuo è consentito per un periodo non superiore a 60 giorni in un anno ed è subordinato all’iscrizione nell’apposita sezione del Rea della persona fisica che esercita detta attività che deve essere in possesso dei requisiti previsti dalla legge. Il soggetto interessato presenta una pratica telematica allegando la SCIA (modello “MEDIATORI” e modello intercalare “REQUISITI”) dove dovrà indicare la data di cessazione dell’attività a pena di irricevibilità della domanda.

Diritto di stabilimento
Le imprese aventi sede in uno Stato membro dell’Unione europea che, in base alle leggi di quello Stato, sono abilitate a svolgere l’attività e intendono aprire sul territorio nazionale sedi secondarie o unità locali per svolgere l’attività medesima, hanno titolo all’iscrizione nel Registro Imprese e nel Rea dimostrando di svolgere la stessa attività e di essere iscritte al corrispondente registro delle imprese del paese comunitario.
Se tali imprese estere si avvalgono in Italia di soggetti che svolgono l’attività per conto della stessa, questi ultimi devono essere in possesso dei requisiti previsti dalla normativa italiana.
In ogni caso tali imprese hanno l’obbligo di stipulare idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti, anche di compagnia straniera purchè riconosciuta dall’ISVAP.

Libera prestazione di servizi
La prestazione temporanea e occasionale dell’attività è consentita alle imprese stabilite in uno Stato membro dell’Unione europea, che in base alle leggi di quello Stato sono abilitate a svolgere l’attività, se non aventi alcuna sede nel territorio italiano.

MODIFICHE E CANCELLAZIONE
Modifiche: si effettuano d'ufficio (solo per coloro che risultino già iscritti nel registro delle imprese), dietro semplice comunicazione dell’interessato e senza il versamento di diritti di segreteria, le seguenti modifiche: variazione ragione/denominazione sociale; variazione sede della società o residenza della persona fisica nell’ambito della stessa provincia; variazione della natura giuridica; recesso del legale rappresentante.
Non sono in ogni caso considerate modifiche, ma nuove iscrizioni al Ruolo la richiesta di iscrizione in altra sezione del ruolo e il trasferimento da altra provincia.
In caso di richiesta di iscrizione in altra sezione sono dovuti sia il pagamento dei diritti di segreteria di iscrizione, sia la tassa di concessione governativa.
In caso di trasferimento da altra provincia è dovuto il pagamento dei diritti di segreteria per la domanda di iscrizione, ma non è, invece, dovuto il pagamento della tassa di concessione governativa.
In caso di nomina di nuovi legali rappresentanti della società, è necessario che coloro che subentrano risultino già iscritti al ruolo tenuto da una Camera di commercio.

La Cancellazione può avvenire per i seguenti motivi:
Cancellazione su istanza dell’interessato: in questo caso è necessario presentare domanda in bollo, ma non è previsto il pagamento di alcun diritto di segreteria.
Cancellazione d’ufficio:
• nei casi di incompatibilità previsti dalla legge;
• per la perdita dei requisiti e delle condizioni previste dalla legge;
• per morte;
• fin seguito alla cancellazione della società dal registro delle imprese.
• Il mediatore cancellato nei casi c) e d) che ne faccia richiesta, può essere reiscritto nel Ruolo se è venuta a cessare la causa che ne aveva determinato la cancellazione.

TESSERINO
La tessera di riconoscimento è rilasciata a tutti i mediatori iscritti nel ruolo. Per ottenerla occorre presentare:
- 2 foto formato tessera;
- 1 marca da bollo da euro 14,62;
- euro 5,00 per diritti di segreteria.
La richiesta di cancellazione dal ruolo comporta la restituzione del tesserino. In caso di smarrimento di quest'ultimo è necessaria una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da sottoscrivere su modulo e depositare allo sportello camerale.

MODULI E FORMULARI
Se il mediatore utilizza moduli e formulari nell’esercizio della propria attività, deve riportarvi gli estremi dell’iscrizione nel ruolo e depositarne copia in via preventiva presso l’ufficio Albi e Ruoli.

SANZIONI
• da € 7.500,00 a € 15.000,00 a chi esercita la professione senza essere iscritto nel ruolo;
• € 516,00 a chi usa moduli o formulari diversi da quelli depositati presso la Camera di Commercio;
• € 1.549,00 a chi non deposita i moduli o formulari.

PROVVEDIMENTI DISCIPLINARI
• sospensione dal ruolo se il mediatore compie irregolarità nell’esercizio dell’attività;
• radiazione dal ruolo se il mediatore ha turbato gravemente il buon andamento del mercato o se il mediatore compie atti inerenti la mediazione durante il periodo di sospensione e nei confronti di coloro cui sia stata irrogata per tre volte la sospensione.
• cancellazione dal ruolo nel caso in cui vengano a mancare uno dei requisiti morali o una delle condizioni generali richiesti per l’iscrizione e nei casi di incompatibilità previsti dalla legge

RICORSI
La domanda deve essere esaminata entro 60 giorni dalla presentazione ed essa viene accolta o respinta con determinazione dirigenziale.
Nel caso in cui la domanda sia respinta, il provvedimento di diniego deve essere notificata all'interessato entro 15 giorni dalla decisione; entro 30 giorni da tale notifica, l'interessato può ricorrere al Ministero dello Sviluppo Economico, Via Sallustiana n. 53, 00187 Roma.
L'impresa che intende svolgere l'attività di agente d'affari in mediazione deve presentare, utilizzando la procedura della "Comunicazione Unica" e StarWeb (non Fedra Plus) o software compatibile, una pratica telematica al Registro delle imprese del luogo dove intende svolgere l'attività

DOCUMENTAZIONE DA PRESENTARE
• Modulistica Registro Imprese-Albo artigiani (I1-I2-S5-UL-INT P)mediante ComunicaStarweb
• Modello-Mediatori (formato XML) da compilarsi utilizzando StarWeb (o software compatibili) nelle sezioni "Anagrafica Impresa", "S.c.i.a.", "Requisiti"
• Modello Intercalare Requisiti (formato XML) da compilarsi utilizzando StarWeb (o software compatibili) per l'indicazione dei requisiti posseduti dai legali rappresentanti di impresa societaria successivi al primo, gli eventuali preposti e tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l'attività per conto dell'impresa.
N.B. se il titolare/amministratore non dispone di firma digitale occorre stampare, firmare graficamente, scannerizzare e riallegare la pratica lasciando nella stessa, in ogni caso, il file .xml
• Documentazione e/o dichiarazione sostitutiva comprovante il possesso dei requisiti professionali.
• Attestazione del versamento Tasse di Concessioni Governative pari ad € 168.00, sul C/C postale n. 8003, intestato all'Agenzia delle Entrate-Centro Oper. di Pescara-T.C.C.G. (tale versamento deve essere effettuato nei casi di inizio attività e modifica della stessa).
• Dichiarazione ai sensi degli art. 46 e 47 D.pr. 445/2000 relativa alla stipula della Polizza Assicurativa o copia della stessa.

Cosa fare per accedere al servizio
I modelli per comunicare l'iscrizione/denuncia attività al Registro Imprese/Rea e successive modifiche sono disponibili direttamente nell'applicativo ComunicaStarweb e dopo essere stati compilati, sottoscritti digitalmente oppure sottoscritti graficamente dal soggetto interessato e scansionati devono essere necessariamente allegati all'istanza telematica diretta all'ufficio del Registro Imprese.
Sul sito di ComunicaStarweb è disponibile una Guida all'applicativo. Al paragrafo 7.1.2. della Guida online, alle pagine 101-108, sono specificati maggiori dettagli sull'invio delle pratiche telematiche.

INFORMAZIONI PIU' approfondite sulle modalità tecniche di compilazione e invio sono presenti sulla sezione "ex albi e ruoli"
Diritti di segreteria
SCIA
Euro 168,00 sul c/c postale n. 8003 per tasse di concessioni governative intestato a Agenzia delle Entrate - Ufficio Roma 2 Tasse e Concessioni Governative
Società e apertura UL:
• Euro 30,00
Modifica legale rappresentante e nomina o modifica di preposto in società già attive
• Euro 30,00
Ditta individuale:
• Euro 18,00
• è necessario pagare l'imposta di bollo pari a Euro 17,50 .
Aggiornamento posizione RI/REA
• Euro 18,00
Rilascio tessera personale di riconoscimento
• Euro 25,00
Deposito modulistica
• Euro 18,00 per le imprese individuali
• Euro 30,00 per le società
• Euro 168,00 sul c/c postale n. 8003 per tasse di concessioni governative intestato a Agenzia delle Entrate - Ufficio Roma 2 Tasse e Concessioni Governative: sono dovute nel caso in cui i soggetti nominati non risultano essere mai stati abilitati in precedenza

Normativa di riferimento
Legge n. 39 del 3 febbraio 1989. Modifiche ed integrazioni alla L. 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della professione di mediatore.
D.M. n. 452 del 21 dicembre 1990. Regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio 1989, n. 39 , sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione.
Legge n. 57 del 5 marzo 2001. Disposizioni in materia di apertura e regolazione dei mercati.
Legge n. 69 del 18 guigno 2009. Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile. (Art. 9 modif. art. 19 della L.241/1990)
D.Lgs. 26-3-2010 n. 59. Attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno.
L. 30-7-2010 n. 122. Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, recante misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica.
D.M. 26-10-2011. Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA, dei soggetti esercitanti l'attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59.
Art. 11 del Decreto Bersani, convertito in Legge n. 248/2006, che ha soppresso la Commissione Provinciale per la tenuta del Ruolo Mediatori ed ha attribuito alle Camere di Commercio le funzioni di cui alla Legge n.39/1989 ed al D.M. n. 452/1990

Dirigente: Dr.ssa Donatella Romeo
Responsabile del procedimento: Claudio Gentile
mail: claudio.gentile@cs.camcom.it
 
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#4
Voglio aprire una agenzia per la gestione di B&B e case vacanza,nella mia città ce ne sono molte epenso che molti proprietari sono in difficoltà per la loro gestione; mi occuperei della pubblicità , accoglienza, pulizia, cambio biamcheria etc. Mi mandate un pò di materiale:
Agenzia immobiliariare o servizi turistici?
fax simile contratto con i proprietari
fax simile contratto con i clienti
attendo.
 
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Dottor X

Guest
#5
PRIMA IPOTESI SOGGETTO CHE NON HA LA QUALIFICA DI AGENTE IMMOBILIARE O AGENTE DI VIAGGI -

La locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, che non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in "Locazioni turistiche Sicilia"). L'obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo.-La persona che cede l'immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato). 1

Locazioni con finalità turistiche
Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare
temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza
nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità
turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile.
Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i
fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una
esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi
familiari vivono abitualmente e stabilmente.

La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di
immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a
scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il
conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il
quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie.

È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa
con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata
una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore
possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di
tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati.

Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è
caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto
limitata nel tempo e le finalità turistiche.

Aspetti e adempimenti della locazione
Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile,
l’obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali
danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della
locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso.

Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività
imprenditoriale, l’imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in
dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito).
Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore
che si avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale
finalità di locazione.

In questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004
confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti
di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori.
Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con
finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al
rispetto della normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero
contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con
impostazione pagina uso bollo.

L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8
e 13 della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità
turistiche”.

Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione
turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati
stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere
intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il
quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo
non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un
periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche
corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa
turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un
conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo,
lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue
gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior
stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza
abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere
professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il
weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica
sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente,
comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.).
Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi
suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di
sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il
conduttore provvede direttamente.

A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse
provocare durante l’uso dell’immobile locato.
Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il
locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all’
autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario
tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto
stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.

Art. 12 legge n. 191/1978
Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo
superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare
all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua
esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume
la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere
richiesto all'interessato. Entro sessanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, i soggetti di
cui al primo comma hanno l'obbligo di provvedere alla comunicazione, all'Autorità di pubblica
sicurezza, di tutti i contratti, anche verbali, stipulati successivamente alla data del 30 giugno 1977 e
in corso alla data di entrata in vigore del decreto-legge. La comunicazione di cui ai precedenti
commi può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai
fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale. Nel caso di violazione delle
disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di
una somma da lire 200 mila (euro 103,00) a lire tre milioni (euro 1549,00). La violazione è
accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove si trova
l'immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Si applicano,
per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n. 706.

N.B. Ai sensi dell’art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giorni dalla
notifica del verbale di accertamento dell’illecito amministrativo della somma di euro 206,00.
Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione
Obblighi dell'ospitante e del datore di lavoro.
(R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147)

1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente
o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] (1) ovvero cede allo stesso la
proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a
darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o
apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta
ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo
per il quale la comunicazione è dovuta.
2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione
amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro. (2)
(1) Parole soppresse dall'articolo 1, comma 1184, Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria
2007).
(2) Comma inserito dalla Legge 30 luglio 2002, n. 189.

DICHIARAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO E DICHIARAZIONE DI OSPITALITA’
DELLO STRANIERO

La normativa contenuta nell’art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico
sull’Immigrazione, prevede un adempimento che, seppur con finalità diverse, ha un contenuto
simile a quello previsto in caso di dichiarazione di cessione fabbricati dall’art. 12 della legge 18
maggio 1978 n. 191 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59.
La norma sulla dichiarazione di cessione fabbricati ha valenza generale, ovvero pone un obbligo a
carico di “chiunque ceda” a vantaggio di qualsivoglia persona, mentre la normativa di cui al citato
art. 7 non si riferisce al solo caso della cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità,
nei confronti di uno “straniero od apolide”, fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante.
Occorre precisare immediatamente che per “straniero” si intende esclusivamente il cittadino
extracomunitario.
Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12,
venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre
una seconda comunicazione ai sensi dell’art. 7. Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello
straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso
un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni. Nel caso in cui la cessione del fabbricato sia fatta in
favore di cittadino extracomunitario, al fine di consentire a quest’ultimo di avere la disponibilità di
un documento che dimostri, appunto, la disponibilità di un alloggio ai fini del rilascio o del rinnovo
del permesso di soggiorno, è necessario che la presentazione avvenga, nei modi indicati, presso lo
sportello dedicato.

modello CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431
Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________
con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in
_____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi
denominato LOCATORE
Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e
residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale
_________________________ documento d’identità n°_________________ rilasciato dal
__________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato
CONDUTTORE;
convengono e stipulano quanto segue:
1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via
_______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche
parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al
foglio __________ particella ____________;
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il
solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;

3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da
corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al
locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il
termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata
separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10
D.P.R.633/72.

4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i
locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e
s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il
Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.

5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.

6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e
straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.

7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del
Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il
Conduttore.

8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che
provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato.
E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di
sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.

9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.

10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non
mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto
di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata
per durata inferiore a 30 giorni.
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli
adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di
locazione ed agli usi locali.

LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.
IL LOCATORE IL CONDUTTORE

La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta
differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si
estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento
dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il
cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla
concessione in godimento è possibile.:

“Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione
d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel
godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie
rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di
albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e
transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente
alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto
di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”

La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le
agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari.

Pertanto: sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4 febbraio 1987, la promocommercializzazione
delle case per vacanze, classificate dalle Province, e le disposizioni previste
dall'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998 spettano alle agenzie di viaggi, perchè all'interno
delle case e appartamenti per vacanze devono essere erogati servizi turistici alberghieri quali:
pulizia delle camere, cambio delle lenzuola e degli asciugamani. Per le case per vacanza di cui
all'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998, la competenza per le locazioni spetta alle agenzie
immobiliari, in questo caso non possone essere erogati servizi quali: pulizia cambio lenzuola e
biancheria.

L'attività di agente immobiliare è regolamentata dall'articolo 1754 del codice civile che definisce la
figura del mediatore. Secondo le disposizioni della legge n. 39/1989, il mediatore deve essere
iscritto alla Camera di Commercio al ruolo degli agenti in affari. Il codice civile disciplina, la
locazione dall'articolo 1571 all'articolo 1614.
In merito alle case e appartamenti per vacanze, di competenza delle agenzie immobiliari, non
rientranti nella normativa di cui sopra, sono vigenti le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 6
431, art. 1, comma c) "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso
abitativo".

Art. 1 - Ambito di applicazione.
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di
locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente
legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2.
Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
c. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
L'affitto di tali alloggi prevede la stipula di "contratti per finalità turistica", escludendo l'erogazione
dei servizi turistici, previsti dalla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4
febbraio 1987.

"Codice del Turismo" - Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79
L'articolo 53 del "Codice del Turismo" "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" 1. Gli
alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle
disposizioni del codice civile in tema di locazione.
L'articolo di cui sopra, ribadisce le competenze esclusive delle agenzie immobiliari in materia di
locazioni, richiamando il codice civile.
Gli articoli 52 e 53 del “Codice del turismo” intervengono a modifica della normativa sulle
locazioni.

In particolare, l’art. 52 modifica l’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sostituendo il primo
comma, con la previsione che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può
essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti, oltre che ad attività industriali, commerciali e
artigianali, a quelle di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e
ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. Per come la
norma è scritta, sembrerebbe in realtà che la durata di sei anni si riferisca alla locazione di immobili
adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali se di interesse turistico, ma riteniamo che la
novità sia invece costituita da una esplicitazione delle attività di interesse turistico (fra le quali, ad
esempio, le agenzie di viaggio), non riportata nella norma originaria.

E’ poi prevista anche la modifica del terzo comma dell’art. 27, ai sensi del quale la durata della
locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è
adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del
codice civile o all’esercizio di attività teatrali. Fra le attività assimilate, l’art. 1786 c.c. inserisce le
case di cura, i locali di pubblico spettacolo, ma soprattutto gli stabilimenti balneari, le pensioni, le
trattorie e simili.

L’art. 53 fa rinvio alle norme del codice civile in tema di locazione (artt. 1571 e seguenti) per la
disciplina della locazione di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo
ubicati.

Oggi le seconde case — vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più
di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l’intero Sistema
Italia che si rafforza anche grazie ad un’offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che
decidono di soggiornare in un’abitazione presso una località turistica o una città d’arte.
SECONDA IPOTESI AGENTE IMMOBILIARE ABILITATO
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITÀ TURISTICA

La sottoscritta Agenzia “ …………………………………………………” di seguito denominata come
“Agente”, rappresentato dalla Sig. ……………………………………………. , iscritto nella sezione
“Agenti con mandato a titolo oneroso” presso il ruolo della Camera di Commercio di ………………..,
al n…………, con sede in ……………………, via ……………………………….., n….,
Tel…………………., e-mail…………………………. in nome e per conto del Mandante, titolare, nella
veste di___________________________, del potere di concedere in locazione il seguente immobile,
idoneo ad essere concesso in locazione in base alle vigenti disposizioni di legge e conforme alle
normative sulla sicurezza degli impianti, completamente arredato
……………………………………………………………………………………………………………
sito in ………………., via ……………. n°…… piano ……………..così censito al catasto fabbricati di
……………… al Foglio …., Part……, Sub …. Zc …., Cat…., Classe …,Vani …, Rendita € …………..
CONCEDE IN LOCAZIONE
1. il suddetto immobile a …………………….……………, nato/a a …………………… (….),
il …./…./………., residente a ………………….. , via …………………………….., n………,
tel…………………….C.Fiscale: ……………………………… documento di identificazione,
……………………………………………………………………………………………..., rilasciato da
_____________________________________________il___________________________________,
di seguito denominato come “ Conduttore”, che si impegna ad ospitarvi non più di …… persone, lei
compresa, per il periodo, dal 04/07/2012 al 31/07/2012, allorché la locazione di cui al presente contratto
cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d’ora data per allora, per un canone
complessivo di € ……………(……………………………..//00).

2. Al momento della firma del presente contratto il Conduttore versa all’Agente, che la incassa in nome
e per conto del Mandante e qui rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento, la somma di €___________
(__________________________________) a titolo di caparra penitenziale, ai sensi dell’art. 1385 c.c.

3. Il pagamento del canone dovrà avvenire nel momento in cui il Conduttore si presenterà presso
l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile. La caparra già versata sarà imputata al canone dovuto.
Quindi nel momento in cui si presenterà per ritirare le chiavi dell’immobile, il Conduttore dovrà versare
la somma di € _______________________ (____________________________________________).

4. Sempre nel momento in cui si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile, il
Conduttore, oltre alle somme già precisate, verserà all’Agente, la somma di € 300,00 (trecento/00) a
titolo di deposito cauzionale infruttifero, somma che gli verrà restituita al termine della locazione, previa
verifica dello stato dell’immobile e degli arredi.

5. Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell’immobile presso l’Agente a partire dalle ore 12:00 del giorno
d’inizio della locazione, e dovrà riconsegnarle entro le ore 10:00 del giorno ultimo della locazione.
L’Agente sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell’arco dell’orario di apertura, e cioè
tutti i giorni, dalle ore 09:30 alle ore 13:00, dalle 15:30 alle 19:30 escluso sabato pomeriggio.

6. Le spese concernenti l’erogazione di acqua, gas, spese condominiali, tassa asporto rifiuti e le spese di
manutenzione dell’immobile comprese le spese di piccola manutenzione, rimarranno a carico del
Mandante locatore.
Rimarranno a carico del conduttore le spese riguardanti il consumo di energia elettrica.
Di tutte le spese di cui sopra a carico del Mandante locatore per utenze, condominiali ed asporto rifiuti,
si è già tenuto conto nella misura del canone di locazione, dovendosi pertanto ritenere le medesime già
ricomprese forfetariamente nella determinazione del medesimo.

7. Il Conduttore dovrà segnalare all’Agente eventuali difetti dell’immobile e degli arredi o loro
ammanchi rispetto all’inventario all’interno dell’immobile, entro ventiquattro ore dalla consegna delle
chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si presumeranno imputabili al
Conduttore.

8. Le parti espressamente dichiarano e si danno reciprocamente atto: che l’immobile è concesso in
locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’art.1, comma 2, lettera c), della legge n.
431/98. che l’unità immobiliare verrà utilizzata dal conduttore esclusivamente quale abitazione
secondaria, dichiarando il medesimo, di avere la sua abitazione principale nel Comune di
…………………… in via ……………………n. ……,
che il locatore si è determinato alla conclusione
del presente contratto esclusivamente in funzione di quanto dal conduttore come sopra dichiarato”.

9. La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.

10. Nel caso in cui il Conduttore non provveda al ritiro delle chiavi e al contestuale saldo di quanto
dovuto entro il secondo giorno successivo a quello d’inizio del periodo di locazione, l’Agente, per conto
del Mandante, potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra.

11. Il Conduttore dichiara di conoscere e di accettare il regolamento condominiale.
È in ogni caso
vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri
abitanti dello stabile.

12. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare sopra indicata, di volerla locare quale casa
vacanze e di prenderla in consegna ad ogni effetto di legge con il ritiro delle chiavi, costituendosi della
medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’appartamento locato nel medesimo stato in
cui l’ha ricevuto salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.

13. La presenza, anche occasionale, nell’immobile, di un numero di persone superiore a quello
convenuto comporterà la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 cod.civ., e l’obbligo di versare
all’Agente, che la incasserà per conto del proprio Mandante, una somma pari all’ammontare del canone
convenuto, a titolo di penale ai sensi dell’art. 1382 cod.civ.

14. La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi è vietata. pena
la risoluzione di diritto del contratto.

15. Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, al momento della
restituzione, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti dall’immobile e/o dagli arredi
o loro ammanchi, a lui imputabili. Qualora l’ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare
quello del deposito cauzionale, anche questa differenza dovrà essere versata all’Agente, che la incasserà
sempre per conto del proprio Mandante.

16. Qualora l’immobile venga riconsegnato in condizioni di pulizia non corrette, saranno addebitate
euro 30,00 di spese di pulizia.

17. Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della locazione il
canone già versato non verrà restituito.

18. Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto.

19. Le parti si danno reciprocamente atto che, per quanto non previsto, il presente contratto è
esclusivamente regolato dalle norme del codice civile, trattandosi di locazione stipulata per soddisfare
esigenze abitative aventi finalità turistica.

20. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali
in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).

21. Trattandosi di contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni il medesimo è soggetto a
registrazione solo in caso d’uso ai sensi dell’Art. 2-bis dell’Allegato A – Tariffa, Parte Seconda, al
D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.

22. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della
competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi
o comunque detenga, presso l'Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.

23. Privacy: il Conduttore dichiara di avere ricevuto scheda informativa ai sensi dell’art. 13 del Decreto
Legislativo n. 196 del 30 giugno 2003 (Codice in materia di protezione dei dati personali) e, preso atto
di essa, consente al trattamento dei propri dati personali; ❏ non consente al trattamento dei propri
dati personali.

Presso gli uffici dell’Agenzia, ………………..………/……/…….
Il Conduttore_______________________________ L’Agente______________________________
Ai fini degli artt. 1341 e 1342 c.c., vengono qui specificatamente approvate le clausole che vanno dalla
1 alla 23.
Presso gli uffici dell’Agenzia, ………………..………/……/…….
Il Conduttore_______________________________ L’Agente______________________________
 
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#6
Gentile Saverio,
spero di essere nella sezione giusta....
Sono contitolare di una Srls e, con la mia socia, desideriamo gestire alcune case vacanze in una località della Sardegna; visto l'approssimarsi della stagione estiva vorremmo scegliere la soluzione che ci permetta di iniziare al più presto l'attività.
Consideri che:
- le case che gestiremmo non sono di nostra proprietà;
- non siamo in possesso di titolo di intermediatore immobiliare;
- vorremmo proporre ai nostri clienti/turisti anche una serie di servizi supplementari (cambio biancheria/riassetto dell'appartamento/spesa a domicilio/pacchetti cene etc)
la ringrazio in anticipo per l'aiuto, cordiali saluti
 
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#7
Gentile Saverio,
la risposta data alla sig.ra Mariano può intendersi valida anche per la stessa attività svolta in Sardegna o, a sua conoscenza, esiste una legislazione regionale specifica?
In caso la risposta sia la medesima anche per un'attività aperta in Sardegna, potrebbe chiarirmi come si può procedere dal punto di vista fiscale/legale?
Ritiene che, per un'agenzia di gestione case vacanze SENZA titolo di agente immobiliare, la seguente ipotesi sia attuabile secondo la legge?
- l'agenzia stipula un contratto di gestione casa vacanze con il proprietario dell'immobile nel quale si stabilische che l'agenzia TAL DE TALI si impegna ad affittare l'immobile del sig. ROSSI come casa vacanze al prezzo pattuito; per tale attività l'agenzia TAL DE TALI percepirà una % a titolo di compenso;
- l'agenzia TAL DE TALI pubblicizza, affitta e riceve il pagamento della locazione da parte dei turisti per conto del proprietario dell'immobile
- gira al proprietario dell'appartamento la locazione pattuita, al netto del compenso dell'agenzia
grazie in anticipo per l'aiuto
 
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D

Dottor X

Guest
#8
L'unica possibilità per svolgere l'attività da lei proposta è quella di stipulare un contratto di affitto con i proprietari dell'immobile e operare ESCLUSIVAMENTE a nome vostro, in questo caso non si ravvisa intermediazione immobiliare. Per quanto riguarda la legge nazionale n. 431/1998 vale quanto sopra specificato.
Per le case vacanza soggette a SCIA da presentare al SUAP è la seguente: Sardegna Legge Regionale 12 agosto 1998, n. 27
Articolo .7 Case e appartamenti per vacanze
1. Sono case e appartamenti per le vacanze (C.A.V.) le unità abitative ubicate nello stesso comune
e delle quali il gestore abbia legittimamente, a qualsiasi titolo, la disponibilità anche temporanea.
Tali unità abitative, in numero non inferiore a tre, composte ciascuna da uno o più locali, devono
essere arredate e dotate di servizi igienici e cucina autonomi, gestite unitariamente in forma
imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi imprenditoriali per l’affitto a turisti,
senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni.
2. Nelle C.A.V. devono essere assicurate le seguenti prestazioni essenziali:
a) fornitura di energia elettrica, acqua, gas e riscaldamento nei mesi invernali;
b) manutenzione in condizioni di efficienza degli impianti tecnologici;
c) pulizia dei locali ad ogni cambio di cliente;
d) accoglienza e recapito del cliente.
3. Nelle C.A.V. possono ulteriormente essere forniti servizi e prestazioni, quali, tra l’altro:
a) pulizia dei locali durante il soggiorno dei clienti;
b) fornitura e cambio di biancheria;
c) utilizzo di attrezzature di svago e sport.
4. La gestione di case ed appartamenti per vacanze non può comprendere la somministrazione di
cibi e bevande.
5. Le strutture in cui si esercita l’attività ricettiva individuate nel comma 1 devono possedere i
requisiti igienico-sanitari ed edilizi previsti dalle normative vigenti per i locali di civile abitazione.
6. L'esercizio di C.A.V. secondo le modalità previste dal presente capo, non comporta modifica di
destinazione d'uso ai fini urbanistici delle strutture immobiliari impiegate.
7. Nelle case ed appartamenti per vacanze non può essere fornita ospitalità per un periodo inferiore
a sette giorni consecutivi o superiore a tre mesi consecutivi.
8. Per speciali esigenze connesse a festività o manifestazioni di interesse locale, il sindaco può, con
provvedimenti motivati, consentire deroghe al limite di cui al precedente comma 7.
 
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#9
Gentile Saverio, la ringrazio per la risposta.
A suo avviso sarebbe possibile, invece che stipulare contratto di affitto tra l'agenzia TAL DE TALI e il proprietario dell'appartamento, stipulare un contratto di gestione? o si ricadrebbe sempre nella figura dell'agente immobiliare?
Grazie
 
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#10
Gent.mo Saverio,

la ringrazio per aver fatto luce sull'argomento "gestione case vacanze" e mi riallaccio a quanto scritto sopra per chiederle ulteriori delucidazioni nel caso in cui il soggetto gestore delle case vacanze sia una agenzia viaggi.

La situazione è: agenzia viaggi in Basilicata (prov. Matera) che voglia gestire un insieme di case vacanze.

In tal caso quale potrebbe essere la modulistica contrattuale da utilizzare per sottoscrivere un contratto tra la AGV ed i proprietari delle case vacanze?

Ringrazio lei anticipatamente per il suo aiuto e quanti vogliano intervenire sull'argomento
Francesco
 
D

Dottor X

Guest
#11
Preg.mo Francesco, il problema non riguarda i servizi in outsourcing, ma bisogna distinguere l'attività privata da quella aperta al pubblico. Se la casa viene proposta con la legge 431/1998 o con le leggi regionali. Per un'assistenza personalizzata mi contatti alla mia e. mail personale saveriopanzica@alice.it
 
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Dottor X

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#12
CORSO DI AVVIO E GESTIONE DI UN BED & BREAKFAST – CASE PER VACANZE (APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE) – CASE PER FERIE - AFFITTACAMERE - ALBERGO DIFFUSO
Direttore del corso e responsabile della didattica: Dott. X

Obiettivo del corso Il corso offre un quadro complessivo della normativa di riferimento e un valido accompagnamento allo svolgimento di tutti gli adempimenti burocratici e fiscali indispensabili per avviare e gestire le strutture della ricettività diffusa. Obiettivo del corso è favorire lo sviluppo di micro imprese del turismo e ottimizzare le competenze dei gestori che già operano nel settore. Destinatari Il corso è rivolto a chi desidera avviare e migliorare l’attività di gestione in un settore di grande impatto economico, qual è il turismo. Sedi DES Palermo – Piazza Don Bosco n. 6 Tel: 091546010 E-mail:info@dessrl.it Responsabile della didattica dott. X: 3286645339 Data avvio attività 23 febbraio 2016 Orario delle lezioni dalle ore 9:00 alle ore 14:00: martedì 23 febbraio 2016 mercoledì 24 febbraio 2016 giovedì 25 febbraio 2016 martedì 1 marzo 2016 mercoledì 2 marzo 2016 giovedì 3 marzo 2016 Durata 30 ore
Prezzo Il corso ha un costo di € 300,00 (iva inclusa) Iscrizione e modalità di pagamento

per info https://www.corsiturismo.it/corsi/corso-ricettivita-diffusa-avviamento-gestione/
 
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#13
Gent Sig Saverio,
relativamente a alloggi vacanze o contratti turistici in Piemonte, devo seguire leggi particolari o mi rifaccio alla normativa nazionale? Il tutto perchè sto valutando l'idea di cercare di mettere a sistema vari alloggi vacanze di proprietari diversi, posti in comuni diversi, come potrebbe essere vista la struttura di gestione, servirà azienda turistica?
I costi, imposte e modalità di contratti come quali sono?
Ringrazio della disponibilità ad intervenire sull'argomento per fare chiarezza.

Marco
 
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Dottor X

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#14
Preg.mo Marco,
da giorno 1 gennaio 2016 svolgo lavoro di consulenza e alta formazione per l'avviamento e la gestione di strutture turistico-ricettive.La sua è una richiesta molto articolata e richiede un impegno di tempo notevole. Se mi contatta alla mia e.mail personale ne discutiamo.
saveriopanzica@alice.it
A breve pubblicherò un e.book "Manuale per l'avviamento e la gestione di ricettività diffusa: case e appartamenti per vacanze, B&B, affittacamere, case per ferie; alberghi diffusi".
 
#15
DEvo dire che le sue competenze sono davero esagerate...complimenti!
Sono un agente di viaggio ABILITATO ED ISCRITTO ALL'ALBO, che pero' non ha mai operato; attualmente gestisco case vacanza e nel giro di pochi anni, quasi giocando sono arrivato ad avere quasi 40 proprieta'! Penso sia il momento di regolarizzare la mia posizione, ma mi spaventano i contributi minimi inps fissi da dover versare indifferentemente al fatturato aziendale.
La mia operatività é in Regione Puglia: puo' darmi qualche consiglio?
 
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Dottor X

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#16
Preg.mo Carlo, la sua attività ricettiva è soggetta ai contributi INPS in relazione al reddito prodotto dagli alloggi gestiti. Pe una consulenza professionale personalizzata, se le interessa, mi contatti alla mia e.mal saveriopanzica@alice.it
Le mie competenze sono frutto di 41 anni e sei mesi di contributi versati in qualità di dirigente di P.A. nel settore turismo della Regione siciliana. Da giorno 1 gennaio 2016 sono in pensione e svolgo lavoro di formazione e consulenza, attualmente ho organizzato due corsi per l'avviamento e la gestione della ricettività diffusa: il primo corso ha avuto luogo nei giorni: 23-24-25-febbraio e 1-2-3 marzo 2016; il prossimo: 8-9-10-15-16-17-marzo 2016. Ho riscontrato un grande interesse da parte degli iscritti, tra i quali: ingegneri, architetti, avvocati, oltre titolari di attività che vogliono mettersi in regola nel rispetto della disciplina normativa, amministrativa, tecnico-edilizia e fiscale.
 
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Dottor X

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#17
A GIORNI VERRA’ PUBBLICATO UN MIO E.BBOK DAL TITOLO: LA RICETTIVITA’ DIFFUSA PER LO SVILUPPO DELLA MICRO IMPRESA TURISTICA
BED ANB BREAKFAST – CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE – CASE PER FERIE – AFFITTACAMERE – ALBERGHI DIFFUSI
DISCIPLINA NORMATIVA NAZIONALE E REGIONALE ADEMPIMENTI FISCALI. per acquistarlo contattatemi:
al seguente indirizzo e.mail saveriopanzica@alice.it
 
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Dottor X

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#18
LA DES s.r.l. DI PALERMO DI MARCELLO SCALISI HA IL PIACERE DI COMUNICARE CHE NEI GIORNI 19-20-21/26-27-28 OTTOBRE 2016 ORARI DELLE LEZIONI 09:00-14:00 - AVRA' LUOGO IL

CORSO PER L’AVVIAMENTO E LA GESTIONE DI:
BED & BREAKFAST – CASE PER VACANZE (APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE) – CASE PER FERIE - AFFITTACAMERE - ALBERGHI DIFFUSI

Direttore del corso e responsabile della didattica: Dott. X cell. 3286645339 - DES S.r.l. Palermo – Piazza Don Bosco n. 6 -Tel: 091546010 - E-mail:info@dessrl.it

Il corso intende offrire un quadro esaustivo della normativa di riferimento del comparto turistico e un valido accompagnamento per tutti gli adempimenti burocratici e fiscali, indispensabili per avviare e strutture della ricettività diffusa al fine di favorire lo sviluppo di micro imprese del turismo, nonché ottimizzare le competenze di coloro che già operano nel settore, nel rispetto della legalità e della libera concorrenza nel mercato turistico globale.
 

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