Presentati e saluta la Community del Forum Turismo!

[dariodrz]

ciao a tutti sono Dario, 35 anni, di Treviso.
Sono interessato all'accompagnamento ed escursionismo zona Treviso e Belluno.
Cerco percorsi professionalizzanti, capire i requisiti, ecc

Se qualcuno è della zona e vuole condividere, mi può contattare

 

[Pina Tenace]

Ciao a tutti, mi chiamo Pina, ho 38 anni e sto prendendo in considerazione l'idea di frequentare un corso per Mystery Guest a Milano.
Sarei grata se qualcuno di voi volesse darmi qualche consiglio utile o se semplicemente volesse condividere la propria esperienza personale.

A presto

 

[Paola Cortesi]

Buongiorno Sono Paola Cortesi ho 60 anni da 12 anni lavoro come consulente di viaggio, vorrei aprire un'agenzia viaggi alternativa per dare offerte di viaggio esperienziali in tutti i settori dallo sportivo al viaggio olistico, cosa ne pensate?

 

[fufanet]

Ciao a tutti, sono Fabio appassionato dell'ambito turistico. Gestisco il mio alloggio ad uso turistico su Roma e aiuto privati e aziende di property management nella scelta di prodotti e servizi più idonei alla propria realtà.

 

[Peo]

Ciao a tutti, sono Peo di Varazze (SV) e a breve metterò un appartamento in affitto come casa vacanza, pertanto mi sono iscritto al forum per prendere qualche spunto.....

 

[Alessandro Luzi]

Sono Alessandro, appassionato di innovazione e sviluppo anche riguardo il settore turistico, ma ahimè poi per professione mi occupo di gestione aziendale e amministrativa. Mi diverto a creare modelli automatici in Excel per semplificare i processi di valutazione economica di business. Spero ci sarà occasione di poter condividere idee e aiutare chi ne dovesse avere bisogno. Un saluto a tutta la community!

 

[elynello]

Mi chiamo Elisa da Livorno -Vorrei affittare una camera breve periodo, 2 - giorni, 1 settimana, con bagno uso cucina in una parte del mio appartamento che ho frazionato ma i lavori ancora non sono chiusi. Devo assoggettarmi a tutte le procedure della nuova legge? Potete mettermi gli step in ordine cronologico? Grz mille

 

[Alessandro Luzi]

Mi chiamo Elisa da Livorno -Vorrei affittare una camera breve periodo, 2 - giorni, 1 settimana, con bagno uso cucina in una parte del mio appartamento che ho frazionato ma i lavori ancora non sono chiusi. Devo assoggettarmi a tutte le procedure della nuova legge? Potete mettermi gli step in ordine cronologico? Grz mille

Ciao Elisa provo a darti delle indicazioni di massima reperite in rete per il comune di Livorno, chiaramente come sempre per questa tipologia di attività va sempre contattato l'ufficio del Comune competente (Livorno nel tuo caso), che in base alla tua effettiva situazione personale e dell'immobile che vuoi adibire a questa attività, potrà darti tutte le indicazioni a riguardo (da quello che scrivi non è chiaro se avrai un immobile catastalmente separato o ad uso promiscuo per svolgere questa attività). Purtroppo comunque spesso gli uffici ti indicano gli aspetti amministrativi di loro competenza e magari non sono esaustivi su tutti gli adempimenti che invece questa attività comporta, per cui è bene che dai un'occhiata alla panoramica generale che ti allego sotto (se vuoi trovi anche alcuni link dove sono state reperite le informazioni:

Tipologie ammesse a Livorno
Secondo la normativa regionale (LR 86/2016 e successivi aggiornamenti), a Livorno puoi svolgere:
Locazione turistica non imprenditoriale
Affitto di interi immobili o porzioni (es. appartamenti, case vacanza), senza servizi accessori continuativi (pulizie, colazione...), quindi senza partita IVA e gestibile da privato airbnb.it+6comune.livorno.it+6piombino.iswebcloud.it+6regione.toscana.it+2regione.toscana.it+2infoelba.org+2.
Attività imprenditoriali (es. B&B, affittacamere, case vacanze come struttura)
Richiedono SCIA al SUAP e prevedono servizi continui, gestione strutturale più complessa comune.livorno.it+1airbnb.it+1.
Credo che tu sia interessata alla forma non imprenditoriale, quindi vediamo quella.

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Procedura amministrativa
1. Comunicazione al Comune
Entro 30 giorni dal primo contratto, bisogna registrare l’alloggio tramite piattaforma regionale/Opa Livorno (MOTOURIST Office), indicando:

• periodo di locazione
• dati catastali
• numero camere/posti letto
• sito pubblicitario, ecc.
  Riceverai un codice identificativo per ogni unità reddit.com+14regione.toscana.it+14toscana-notizie.it+14comune.livorno.it+5piombino.iswebcloud.it+5comune.livorno.it+5regione.toscana.it+1airbnb.it+1.

2. CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Con SPID o CIE, tramite portale Ministero del Turismo, dopo registrazione regionale, si richiede il CIN, che dev’essere esposto all’esterno e inserito in ogni annuncio regione.toscana.it+3comune.livorno.it+3piombino.iswebcloud.it+3.
3. Comunicazione presenze ISTAT e autorità di PS

• Giornaliere: inserire gli ospiti in Alloggiati Web entro 24 h reddit.com+3piombino.iswebcloud.it+3comune.livorno.it+
• Mensili: dati ISTAT al Comune capoluogo anche se non ci sono presenze regione.toscana.it+3regione.toscana.it+3infoelba.org+3.

4. Imposta di soggiorno
Riscossa dagli ospiti (max 4 pernottamenti), versata entro il giorno 15 del mese successivo tramite gestionale comunale o PagoPA IRIS.
5. Sicurezza e requisiti

• Requisiti igienico-sanitari e normativi per civile abitazione cnalivorno.it+3comune.livorno.it+3airbnb.it+3
• Installazione obbligatoria di rilevatori di gas/monossido e almeno un estintore ogni 200 m² o frazione reddit.com+8piombino.iswebcloud.it+8cnalivorno.it+8

6. Permessi ZTL (se necessari)
Chi ha locale in ZTL può richiedere fino a 1 pass ogni 3 camere (arrotond. in eccesso), valido per il carico/scarico bagagli fino a 30 min comune.livorno.it.

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Numero ospiti in base alla superficie
La legge LR 86/2016 non impone limiti rigidi su superficie/minori o maggiori, ma richiede che siano rispettati i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni civili regione.toscana.it+1airbnb.it+1.
Indicazioni generiche:

• In genere 1 posto letto ogni 9–14 m² + soggiorno separato
• Camera doppia ≈ 13 m²
• Monolocale da 28–30 m² = max 2 ospiti
• Bilocale (40–50 m²) = 3–4 ospiti
• Trilocale (60 m²) = fino a 5 posti

Il numero esatto va definito in fase di comunicazione (dichiarando camere/posti letto disponibili).

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Riepilogo procedura passo-passo

Fase​	Cosa fare​	Tempistiche​
1. Comunicazione Comune	Online, entro 30 giorni dal 1° contratto	Entro 30 gg
2. Richiesta CIN	Sistema nazionale (SPID/CIE)	Dopo conferma iscrizione
3. Alloggiati Web	Inserimento ospiti entro 24 h	Giornaliero
4. ISTAT mensile	Comunicazione anche senza presenze	Entro il 15 del mese
5. Soggiorno	Riscossione/tasse/versamento	Mensile
6. Sicurezza	Gas/CO rilevatori, estintori	Prima apertura
7. ZTL	se rientri in area regolata	Da subito se serve

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Cosa ti serve come proprietario

• Documenti catastali dell’immobile
• SPID o CIE per piattaforme Toscana e Ministero
• Gestionale per imposta di soggiorno
• Strutture per sicurezza (dettagliate sopra)
• Eventuale SCIA se superi 4 immobili o diventa attività imprenditoriale

Ti indico anche un’ulteriore specifica per individuare l’attività non imprenditoriale ed evitare accertamenti successivi:

COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE TURISTICA NON IMPRENDITORIALE
È un’attività svolta da privati (cioè senza partita IVA, senza SCIA, senza servizi accessori) che consiste nel concedere in locazione, in modo saltuario, un appartamento o parte di esso a fini turistici.
In Toscana, rientra nella locazione turistica non imprenditoriale anche il comproprietario o il residente nell’immobile.
È diversa da:

• Casa vacanze imprenditoriale
• Affittacamere
• B&B
  …perché in questi casi serve SCIA, partita IVA, registrazione come attività ricettiva, e vengono offerti servizi continuativi (pulizie giornaliere, colazione, cambio biancheria, ecc.).

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Il concetto di “attività non continuativa” (cioè non imprenditoriale) non è definito con un numero esatto di giorni o di contratti, ma si basa su:
Fattori interpretativi usati dai Comuni / Agenzia delle Entrate:

• Durata limitata nel tempo (es. solo periodo estivo o alcuni mesi all’anno
• Numero contenuto di locazioni (es. pochi contratti l’anno)
• Nessuna organizzazione aziendale o struttura stabile
• Gestione diretta da parte del proprietario
• Non presenza fissa di annunci online tutto l’anno

Non ci sono limiti legali rigidi, ma alcune Regioni (come la Toscana) possono ritenere imprenditoriale l’attività se:

• Hai più di 3-4 unità locate in modo sistematico
• L’attività è continuativa nel corso dell’anno
• Utilizzi canali di promozione professionali continuativi (es. Airbnb con disponibilità annuale)

Nel caso non sia un appartamento catastalmente non a se stante ma ad uso promiscuo:

Se sei residente nell'immobile e vuoi affittare una stanza con bagno e uso cucina condiviso, puoi farlo in forma non imprenditoriale se:

• Non offri servizi continuativi (es. colazione, pulizia giornaliera
• Non effettui promozione/attività sistematica
• Non hai più di 2-3 unità immobiliari locate per turismo
• Rispetti i requisiti di abitabilità, sicurezza, e igiene

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In sostanza: se affitti saltuariamente, ad esempio da maggio a settembre, una stanza o un appartamento, senza servizi, senza struttura organizzativa, resti nella forma non imprenditoriale.

Chiaramente poi ti mancherebbe un minimo di studio di redditività del tuo modello di business plan (costi, ricavi, tasse), per valutare se l'apertura di questo tipo di attività sia per te alla fine conveniente rispetto ad altre forme di reddito immobiliare.

spero che la nota possa esserti utile un saluto

 

[elynello]

Wow grazie mille, davvero esaustivo, lo farei NON imprenditoriale, al momento ho gia affittato ma contratti transitori da Settembre a Giugno, ma se mi capita la persona che la vuole per pochi giorni o settimane, devo essere in grado di poterlo fare, al momento risulta catastalmente solo 1 unita e quindi nel contratto quando affitto una camera col bagno uso cucina, scrivo Parte di immobile. A Novembre chiudero i lavori e quindi sarà una unita catastale per conto suo. Volevo prepararmi se devo affittare 1 o 2 camere di quella parte anche per pochi giorni.
Comunque ho capito che bisogna assoggettarsi a tutta quella trafila anche se affitti per 1 settimana solo in tutto l'arco dell'anno. Grazie studio tutto quello che mi hai scritto e poi nel caso rifaro qualche domanda.
Chiedo, ma se non sei residente nella casa dove affitti la camera allora rientri comunque nell'imprenditoriale??

 

[elynello]

Quindi se una persona vuole affittare un appartamento anche solo per 2 giorni o 1 settimana in 1 anno, deve sottostare a tutte queste regole pazzesche... incredibile queste nuove procedure sono uno stimolo al nero. Ma si puo???

 

[Alessandro Luzi]

Cara Elisa hai ragione ma in generale la normativa è sempre esistita, magari prima non era così attenzionato il settore delle locazioni brevi turistiche e quindi vi era maggiore propensione a non essere attenti alle regole (che comunque già esistevano basta che guardi gli anni delle principali leggi regionali di riferimento). Quello che purtroppo è cambiato in modo sostanziale è la nuova normativa atta ad incrociare i dati dei dichiaranti con quelli dell’Agenzia delle Entrate e Ministero degli Interni (CIN, CIR, Prefettura) e le relative sanzioni che prima erano “minime” adesso sono diventate “massime”, il vero errore è non aver previsto nella nuova normativa una netta distinzione tra chi svolge un’attività sporadica a basso reddito (ad esempio locare l’immobile o parte di esso solo nei mesi estivi per periodi medi lunghi) a chi ne fa invece un’attività intensiva nella maggior parte dell’anno o anche con immobili che generano rendite comunque elevate, chiaramente i primi oggi come oggi, sono altamente penalizzati dagli adempimenti burocratici introdotti.
Ultima nota chiaro che se hai un immobile e lo dai in uso a delle persone che conosci e di cui ti fidi in modo sporadico, non è configurabile l’attività extralberghiera, ma se hai delle entrate dall’utilizzo di quell’immobile (come per le altre locazioni tradizionali) dovrai seguire le relative regole.
Certo tutto ciò potrebbe incentivare il “nero”, ma va segnalato che oggi i rischi sono abbastanza elevati ed è bene perlomeno conoscerli. Sotto trovi un riepilogo delle eventuali possibili sanzioni in caso di svolgimento di una “attività” non conforme alle regole, con le relative sanzioni amministrative e penali introdotte dalla normativa nazionale (DL 145/2023, convertito e integrato) per le locazioni turistiche e affitti brevi (dal 1° gennaio 2025):

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1. Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Violazione	Sanzione amministrativa	Note
Mancata richiesta del CIN	€800 – 8.000 per unità immobiliare lodgify.com+13fiscoetasse.com+13agefis.it+13	Debiti decorrenza entro 60 giorni; proroga al 1° gennaio 2025 .
Mancata esposizione esterna del CIN	€500 – 5.000 per unità	Divieto di pubblicazione o annuncio senza CIN .
Non indicazione del CIN negli annunci	€500 – 5.000 + rimozione annuncio	Per ciascun annuncio online/offline.

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2. Requisiti di sicurezza (tutti gli immobili)

• Obbligo impiantistico: rilevatori gas/CO funzionanti, estintori UNI 9994‑1, conformità impianti (elettrico, termico, gas) brocardi.it+13agefis.it+13ilcommercialistaonline.it+13.
• Sanzione: €600 – 6.000 per violazione (presenza, funzionamento, documentazione tecnica) ilcommercialistaonline.it+10agefis.it+10sabatinotax-work.com+10.

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4. Obblighi comunicativi (Alloggiati Web, imposta di soggiorno, ISTAT, ecc.)

• Mancata comunicazione degli ospiti alla Questura: €206 – 1.032, con possibile responsabilità penale in casi gravi brocardi.it+10ilcommercialistaonline.it+10rent2cash.it+10.
• Tassa di soggiorno: multa pari all'importo evaso + 25 %, che può arrivare al 200 % se omessa dichiarazione, più interessi (comuni come Napoli) lodgify.com+1ilcommercialistaonline.it+1.
• Omissione flussi ISTAT: da €250 a €1.000 al mese lodgify.com.

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5. Esercizio abusivo

• Esercizio non autorizzato (es. B&B senza SCIA o struttura turistica nonostante attività continuativa): €5.000 – 15.000 .

6. Penalità potenzialmente previste

• In casi gravi di omissione comunicazione, come ritardi Alloggiati Web, è prevista responsabilità penale contravvenzionale, con arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a €206 sabatinotax-work.com+13lodgify.com+13ilcommercialistaonline.it+13.

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Riepilogo generale

1. CIN: €800–8.000 (assenza), €500–5.000 (esposizione/annuncio)
2. Sicurezza: €600–6.000
3. SCIA per forme imprenditoriali: €2.000–10.000
4. Comunicazione ospiti: €206–1.032 + penale
5. Tassa soggiorno: fino a 200 % del tributo + interessi
6. Flussi ISTAT: €250–1.000/mese
7. Abusivismo: €5.000–15.000
8. Penale (Alloggiati Web omissione): arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a €206

Note utili

• Le sanzioni si applicano per ciascuna unità o annuncio, potendo quindi accumularsi.
• Dopo controlli incrociati, l’Agenzia delle Entrate e Guardia di Finanza possono effettuare verifiche a campione brocardi.it+8sabatinotax-work.com+8pmi.it+8ilcommercialistaonline.itlodgify.com+1ilcommercialistaonline.it+1.
• Le normative regionali possono aggiungere ulteriori obblighi (es. CUSR, SCIA, limiti giorni annui).

Spero di esserti stato utile saluti

 

[Vanesa Bogado]

Ciao a tutti,
Vorrei sapere se c’è qualcuno nel gruppo che ha studiato turismo al di fuori dell’Unione Europea e che è riuscito ad accedere alla nuova normativa per esercitare come guida turistica in Italia.
Mi sarebbe davvero utile conoscere la sua esperienza o ricevere qualche consiglio sul percorso da seguire.


Grazie mille in anticipo!