Ciao Gabriella, la tua situazione riguarda diversi aspetti fiscali e normativi legati alla gestione di immobili ad uso turistico e alla tua attività come forfettaria. Ecco alcuni punti chiave da considerare:
Codice ATECO e Regime Forfettario
- Il codice ATECO 68.20.01 è generalmente utilizzato per le attività di locazione immobiliare, inclusi gli affitti brevi.
- Essendo nel regime forfettario, hai il vantaggio di una tassazione agevolata al 5% per i primi 5 anni, a condizione che tu rispetti i requisiti di questo regime, come il limite di ricavi annui.
Comunicazione al Comune e SUAP
- La registrazione degli appartamenti a uso turistico privato è un passo importante, ma potrebbe non essere sufficiente a seconda delle normative locali.
- Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) è il canale attraverso cui si gestiscono le comunicazioni e le autorizzazioni per attività commerciali, inclusa la gestione di case vacanza. Se non hai effettuato questa comunicazione, potrebbe essere necessario farlo per essere in regola.
Casa Vacanza vs Affitti Brevi Privati
- La differenza tra gestire gli appartamenti come "casa vacanza" e come "affitti brevi privati" può avere implicazioni sia normative che fiscali.
- Come "casa vacanza", potresti dover rispettare normative più stringenti, come standard di sicurezza, registrazione degli ospiti, e potresti essere soggetta a tassazioni diverse.
- Se mantieni gli appartamenti come "affitti brevi privati", le normative sono generalmente meno stringenti, ma è importante che tu sia comunque in regola con le normative locali e con il regime fiscale forfettario.
Inoltre la recente riforma degli affitti brevi - scorso dicembre 2023 - ha introdotto alcuni cambiamenti significativi che potrebbero influenzare la tua attività di locazione. Ecco una sintesi dei punti chiave: .
Principali Cambiamenti della Riforma degli Affitti Brevi
- Codice Identificativo Nazionale (CIN): Ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica riceverà un CIN dal Ministero del Turismo. Questo codice è obbligatorio anche per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
- Obblighi di Sicurezza: Le unità immobiliari destinate alla locazione turistica devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili.
- Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): È richiesta una SCIA presso lo sportello SUAP del Comune per le locazioni turistiche gestite in modo imprenditoriale. Se gestite da una società, la richiesta va fatta dal legale rappresentante.
- Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori devono esporre il CIN all'esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio pubblicato. Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici hanno obblighi simili.
- Sanzioni: Sono previste sanzioni pecuniarie per la mancanza del CIN, la mancata esposizione del CIN, la mancata presentazione della SCIA e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza.
- Interoperabilità tra Banche Dati: È previsto un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali.
- Trattamento Fiscale: Passa dal 21% al 26% dal 2024 l'aliquota della cedolare secca ma, solo sugli affitti brevi (quindi per periodi inferiori ai 30 giorni) e solo dal secondo appartamento.
Implicazioni per la tua Attività
- Verifica del CIN: Assicurati che i tuoi appartamenti a uso turistico abbiano ricevuto il CIN e che tu stia rispettando tutti gli obblighi di comunicazione e sicurezza.
- Adempimenti di Sicurezza: Implementa i dispositivi di sicurezza richiesti e assicurati di rispettare tutte le normative in materia.
- Registrazione e Comunicazione: Potrebbe essere necessario aggiornare la tua comunicazione con il Comune.
- Considerazioni Fiscali: Valuta l'impatto della riforma sul tuo regime fiscale, specialmente se sei nel regime forfettario e considera le implicazioni della cedolare secca.
Ti consiglio di consultare nuovamente il tuo commercialista o un esperto in diritto immobiliare per assicurarti di essere in piena conformità con le nuove normative. Questi cambiamenti richiedono un'attenzione particolare agli adempimenti legali e fiscali per evitare sanzioni e per gestire correttamente la tua attività di locazione.
