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Chiarimenti su SUAP se devo farla

#1
Buongiorno sono Gabriella, ho aperto partita iva cod. ateco 68.20.01 2 anni fà e affitto un appartamento con contratto a lungo termine, poi ho altri 2 appartamenti a uso turistico affitti brevi su airbnb. Ho aperto la p.iva principalmente per continuare a versarmi i contributi inps in quanto prima ero impiegata mentre ora faccio solo questo lavoro.
Sono forfettaria e usufruirei del 5% di tassazione per i primi 5 anni. Il dubbio che mi è venuto e che il mio commercialista non abbia fatto bene tra codice ateco e comunicazione al comune nel senso che non ho fatto SUAP ma ho registrato gli appartamenti a uso turistico privato. Va bene ? gli immobili sono di proprietà e devo capire che altri adempimenti e spese ci sono se diventassi Casa vacanza o va lasciare tutto cosi e comunico che ho la p.iva al comune e basta?
 

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#2
Ciao Gabriella, la tua situazione riguarda diversi aspetti fiscali e normativi legati alla gestione di immobili ad uso turistico e alla tua attività come forfettaria. Ecco alcuni punti chiave da considerare:

Codice ATECO e Regime Forfettario
  • Il codice ATECO 68.20.01 è generalmente utilizzato per le attività di locazione immobiliare, inclusi gli affitti brevi.
  • Essendo nel regime forfettario, hai il vantaggio di una tassazione agevolata al 5% per i primi 5 anni, a condizione che tu rispetti i requisiti di questo regime, come il limite di ricavi annui.
Comunicazione al Comune e SUAP
  • La registrazione degli appartamenti a uso turistico privato è un passo importante, ma potrebbe non essere sufficiente a seconda delle normative locali.
  • Il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) è il canale attraverso cui si gestiscono le comunicazioni e le autorizzazioni per attività commerciali, inclusa la gestione di case vacanza. Se non hai effettuato questa comunicazione, potrebbe essere necessario farlo per essere in regola.
Casa Vacanza vs Affitti Brevi Privati
  • La differenza tra gestire gli appartamenti come "casa vacanza" e come "affitti brevi privati" può avere implicazioni sia normative che fiscali.
  • Come "casa vacanza", potresti dover rispettare normative più stringenti, come standard di sicurezza, registrazione degli ospiti, e potresti essere soggetta a tassazioni diverse.
  • Se mantieni gli appartamenti come "affitti brevi privati", le normative sono generalmente meno stringenti, ma è importante che tu sia comunque in regola con le normative locali e con il regime fiscale forfettario.
Inoltre la recente riforma degli affitti brevi - scorso dicembre 2023 - ha introdotto alcuni cambiamenti significativi che potrebbero influenzare la tua attività di locazione. Ecco una sintesi dei punti chiave: .

Principali Cambiamenti della Riforma degli Affitti Brevi
  1. Codice Identificativo Nazionale (CIN): Ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica riceverà un CIN dal Ministero del Turismo. Questo codice è obbligatorio anche per le strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.
  2. Obblighi di Sicurezza: Le unità immobiliari destinate alla locazione turistica devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio, oltre a estintori portatili.
  3. Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA): È richiesta una SCIA presso lo sportello SUAP del Comune per le locazioni turistiche gestite in modo imprenditoriale. Se gestite da una società, la richiesta va fatta dal legale rappresentante.
  4. Esposizione e Indicazione del CIN: I locatori devono esporre il CIN all'esterno dello stabile e indicarlo in ogni annuncio pubblicato. Gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici hanno obblighi simili.
  5. Sanzioni: Sono previste sanzioni pecuniarie per la mancanza del CIN, la mancata esposizione del CIN, la mancata presentazione della SCIA e per la locazione di unità immobiliari prive dei requisiti di sicurezza.
  6. Interoperabilità tra Banche Dati: È previsto un decreto del Ministero del Turismo per definire le regole di interoperabilità tra banche dati nazionali e regionali.
  7. Trattamento Fiscale: Passa dal 21% al 26% dal 2024 l'aliquota della cedolare secca ma, solo sugli affitti brevi (quindi per periodi inferiori ai 30 giorni) e solo dal secondo appartamento.
Implicazioni per la tua Attività
  • Verifica del CIN: Assicurati che i tuoi appartamenti a uso turistico abbiano ricevuto il CIN e che tu stia rispettando tutti gli obblighi di comunicazione e sicurezza.
  • Adempimenti di Sicurezza: Implementa i dispositivi di sicurezza richiesti e assicurati di rispettare tutte le normative in materia.
  • Registrazione e Comunicazione: Potrebbe essere necessario aggiornare la tua comunicazione con il Comune.
  • Considerazioni Fiscali: Valuta l'impatto della riforma sul tuo regime fiscale, specialmente se sei nel regime forfettario e considera le implicazioni della cedolare secca.
Ti consiglio di consultare nuovamente il tuo commercialista o un esperto in diritto immobiliare per assicurarti di essere in piena conformità con le nuove normative. Questi cambiamenti richiedono un'attenzione particolare agli adempimenti legali e fiscali per evitare sanzioni e per gestire correttamente la tua attività di locazione.
 

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