CAV e alloggi turistici: Suap per contratto superiore a 30 gg

[luigi colombo]

Buongiorno,
dovrei affittare un appartamento come seconda casa con contratto turistico della durata di un anno (quindi superiore a 30 gg). Stando alle attuali normative in vigore a partire dal 2025 è necessario il codice CIN e di conseguenza la comunicazione di inizio attività al comune di competenza per l'ottenimento di quest'ultimo.

La Suap richiede la distinzione tra CAV (case a appartamenti per case vacanza) e locazione di alloggi e parte di essi per finalità turistiche.
Stando a quando riportato al seguente link:

Quali sono le differenze tra le case e appartamenti per vacanze e gli alloggi o porzioni di immobili dati in locazione per finalità turistiche? | Sportello Telematico Unificato

www.sportellotelematico-estmilano.it

la CAV non imprenditoriale prevede:
Periodo di chiusura: 90 gg annui.
Durata massima: 1 anno.

Punto 1: quindi non posso presentare un contratto di un anno all'agenzia delle entrate ma solo di 9 mesi? Oppure i 90 gg di chiusura sono riferiti alla sola locazione per breve termine.

le locazioni turistiche prevedono:
Periodo di chiusura: non previsto
Durata massima: 30 giorni.

Punto 2: ciò significa che non posso presentare un contratto all'agenzia delle entrate per periodi superiore a 30 gg?

Mettiamo il caso che trascorso l'anno di contratto decida di affittare per breve termine. A parte tutti gli adempimenti necessari quali denuncia alla questura ospiti, comunicazione flussi turistici ecc...

Punto 3: se mi sono registrato come CAV posso affittare in automatico per brevi periodi?
Punto 4: se mi sono registrato come locazione turistica posso affittare in automatico per brevi periodi?

Grazie in anticipo per eventuali delucidazioni in merito.

 

[Alessandro Luzi]

Caro Luigi, ti posso dire che come normativa nazionale non esiste un termine temporale per la locazione turistica o CAV, il limite dei 30 gg sono intesi solo come obbligo di registrazione del contratto. quindi in via di "principio" potresti anche superare tale termine ma con l'obbligo ovviamente di registrare il contratto. Ma rimane granitico il principio generale del contratto che deve essere la finalità turistica dell’inquilino: l’alloggio deve essere usato per finalità transitorie turistiche di soggiorno e non come residenza stabile. Quindi se affitti per un anno intero a un unico soggetto, l’Agenzia delle Entrate, la Guardia di Finanza o il Comune potrebbero presumere che si tratti di una locazione ordinaria 4+4 (uso abitativo) e non turistica e anche se l’avviamento dell'attività è corretto rischi in caso di controlli, la riqualificazione fiscale e amministrativa, perdendo i vantaggi fiscali e incorrendo in sanzioni, oltre al rischio, se l'inquilino lo richiede, di trovarti trasformato il contratto transitorio in un 4+4 (uso abitativo) con tutte le problematiche del caso, questo anche perché per la transitorietà esistono anche altri tipi di contratto specifici che potrebbero essere usati se ne ricorrono i motivi.
Detto questo però come saprai su questa materia, esiste poi la normativa Regionale e Comunale, che pone normalmente alle norme generali ulteriori e specifici limiti e regolamenti. Nel caso della Lombardia e di Milano su questo specifico aspetto (come anche da te accennato) è indicato che le locazioni per finalità turistiche (affitti brevi) non possono superare i 30 giorni consecutivi. Il Regolamento Regionale 7/2016 stabilisce il limite massimo di 30 giorni per contratto e il Comune conferma: la locazione “di periodi non superiori a 30 giorni” è quella definita per finalità turistiche. Questo significa che non è proprio ammesso stipulare un unico contratto turistico di 12 mesi, nemmeno se fatto ad esempio in forma imprenditore.
Quindi per fare attività di locazione turistica (fino a 30 giorni) in Lombardia in sintesi:

• Non serve una permanenza minima, ma il limite massimo è 30 giorni
• Va comunicata l’attività al SUAP nazionale (Impresainungiorno)
• Comunicazione obbligatoria all’autorità di pubblica sicurezza (AlloggiatiWeb) entro 24 h dall’arrivo
• Codice Identificativo Regionale/Nazionale (CIR/CIN) necessario per annunciare l’immobile online
• Imposta di soggiorno applicata e versata dal gestore secondo le tariffe comunali
• Fermo restando tutti gli altri obblighi di tipo urbanistico e tecnico/impiantistico

Quindi per concludere come sempre si può fare qualsiasi cosa (anche affittare un appartamento senza un contratto regolare, con un limite temporale superiore, con una tipologia di contratto non congruente ecc.), ma è fondamentale poi conoscere a fondo i rischi e le problematiche in cui si potrebbe incorrere nel caso di controlli o azioni dell'inquilino.
Un saluto