Buonasera, domanda semplice per una risposta invece particolarmente articolata vista la complessità della nostra normativa sulle locazioni.
Premessa: senza sapere il Comune in cui è ubicato l'immobile è impossibile dare una risposta univoca nei vari aspetti possibili che possono essere analizzati. Escludiamo quindi la " Locazione Turistica" avendo tu indicato come opzione quella dei contratti Studenti/Lavoratori definiti dalla Legge 431/98 e dal D.M. 16/01/2017, diversa e non sovrapponibile a quella per le locazioni turistiche brevi e quindi un eventuale studio di redditività per valutare in base a dove l'immobile è ubicato quale siano le ipotesi più redditizie per un acquisto per investimento immobiliare.
1) Per un appartamento di tre stanze che siano con servizi singoli o meno non c'è alcun obbligo di operare con P.IVA (anche se fattibile) ma anzi tale possibilità è obbligatoria solo se l'immobile è intestato a persona giuridica, ma non è il tuo caso.
2) Parte fiscale: Se il tuo Comune ha un accordo territoriale depositato o è considerato "ad alta tensione abitativa", per l'importo massimo del canone per locazioni transitorie dovrai usare quello "a canone concordato" non puoi deciderlo tu ma devi stare all'interno di quello contenuto dalla dichiarazione di conformità redatta delle associazioni di settore e da allegare al contratto;
3) Contrattualmente per un immobile di tre stanze hai quindi queste opzioni:
Opzione A: Tre contratti distinti (Affitto a "Posto Letto" o Stanza)
Puoi stipulare tre contratti separati, uno per ogni stanza.
Vantaggi: Se un inquilino se ne va, il contratto degli altri prosegue senza modifiche. Sei libero di cercare un nuovo inquilino per la stanza vuota senza coinvolgere gli altri.
Svantaggi: Maggiore carico burocratico (tre registrazioni all'Agenzia delle Entrate, tre bolli) e gestione separata delle utenze se non forfettizzate, gestione complicata della convivenza dei co-inquilini.
Opzione B: Contratto unico co-intestato
Puoi fare un unico contratto a tre persone, specificando l'uso esclusivo della stanza X, Y o Z e l'uso comune delle aree servizi.
Vantaggi: Unica registrazione e gestione semplificata dei pagamenti (spesso rispondono in solido).
Svantaggi: Se uno dei tre recede (disdetta parziale), la situazione si complica devi fare un subentro.
In ambedue i casi devi anche gestire il discorso utenze avendo tre soggetti distinti che utilizzano i servizi in maniera probabilmente diversa.
Opzione C: (che consiglierei): se devi locare a studenti o lavoratori a canone concordato, trova la persona più affidabile e solvibile (con garanti) e affitta a lui tanto il canone è quello e lui se la dovrà vedere per la gestione e ne avrà la responsabilità, tu inserisci la clausola che qualsiasi persona alloggerà come ospite nell'abitazione dovrà essere preventivamente a te comunicata e approvata (così almeno sai chi c'è dentro casa tua ma il problema è dell'inquilino) subaffitto assolutamente non possibile e non contemplato.
L'Opzione D: non la contemplo proprio. E' quella che sembrerebbe la più semplice e che va di moda in Italia, affittare in nero o non seguendo pienamente la legislazione vigente. Per questa dovresti avere un notevole pelo sullo stomaco, una casa senza grandi pretese in caso maltrattamenti poco ortodossi, essere pronto a possibili conseguenze che potresti avere sia a livello economico, amministrativo e fiscale (ipotesi sicuramente non certa, ma neanche impossibile).
Spero di esserti stato utile
Un saluto e in bocca al lupo.
