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Normativa locazioni turistiche Regione Sicilia

#1
Salve,
mi chiamo Vincenzo e scrivo da Siracusa, dove dal 2016, insieme a mia moglie, mi occupo della locazione di appartamenti di terzi per finalità turistiche. Abbiamo iniziato quasi per gioco ottenendo tuttavia da subito ottimi risultati che ci hanno portato a continuare in questo settore e a considerare la possibilità di farne un vero e proprio lavoro. Almeno questo è quello che volevamo, dato che la materia, qui a Siracusa, a quanto pare è molto più complessa e, soprattutto, tutt'altro che chiara.
Infatti, pur avendo una ditta individuale di intermediazione, un mandato con rappresentanza da parte dei proprietari, regolari contratti scritti con i locatari (come raccomandatoci dal commercialista e dall'associazione Property Manager Italia, di cui facciamo parte) e non offrendo servizi accessori, oggi ho appreso, prima, che per essere accreditati al portale alloggiati web per le comunicazioni dei nominativi in Questura occorre la SCIA (pertanto chi fa locazione privata non può essere accreditato, non avendo alcuna SCIA da presentare) e, poi, che siamo addirittura degli "abusivi" perché in Sicilia, secondo l'impiegato della Provincia che si occupa delle classificazioni e a cui ci siamo rivolti su proprio su indicazione della Questura, non esiste la locazione turistica privata. O meglio, a suo dire, per rientrare nella locazione turistica non si devono superare 30 giorni di locazione l'anno complessivamente (considerati tutti i diversi locatari), non si può pubblicizzare la locazione sui canali OTA e di <em>home sharing</em> e non si possono neppure lasciare al locatore lenzuola e/o asciugamani, mentre io sapevo che la fornitura iniziale è consentita, anche perché mi sembra logico che un appartamento possa essere dato in locazione con tutto quello che vi sta dentro, biancheria compresa. Per non parlare della tassa di giorno. Nel giro di 10 minuti ho parlato con due impiegati dell'Ufficio tributi che non sapevano cosa rispondermi, limitandosi a dirmi che purtroppo "questa cosa" non è molto chiara. Peraltro i due impiegati in questione mi erano stati indicati da un dirigente del "Settore Attività Produttive" che aveva appena finito di affermare l'obbligatorietà della tassa di soggiorno anche per le locazioni turistiche private, mandandomi appunto dai due colleghi dell'Ufficio Tributi.
Tutto ciò è molto frustrante. Cerchiamo di svolgere un'attività in modo legale ma, anziché essere premiati e incentivati, anche attraverso una corretta informazione, dobbiamo scontrarci con l'ignoranza e con la presunzione di chi dovrebbe darci le giuste indicazioni ed invece, o non conosce la legge, o l'interpreta a modo proprio.
Vi chiedo pertanto, sta la vostra preparazione, di indicarci per favore le linee guida da seguire per il regolare svolgimento di quest'attività.
Grazie
Vincenzo
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
Preg.mo Vincenzo,
provo a rispondere punto per punto:
intanto vorrei capire se siete in possesso della qualifica di agenti immobiliari, se la risposta è positiva siete legittimati a svolgere attività di intermediazione immobiliare, nel caso contrario, ritengo che non possiate svolgere attività di intermediazione immobiliare in quanto l'art. 2084 del codice civile dispone che la legge determina le autorizzazioni specifiche per lo svolgimento dell'attività d'impresa, ricordo, ad ogni buon fine, che gli unici soggetti che possono svolgere attività d'intermediazione immobiliare turistica sono gli agenti di viaggi e gli agenti immobiliari;
per quanto riguarda l'accreditamento ad alloggiatiweb, da parte delle Questure, la questione è molto articolata, infatti l'art. 12 legge n. 191/1978 - così dispone: "Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le
generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato". Ciò significa che per i contratti al di sotto dei 30 giorni, di cui all'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998, non sussiste l'obbligo di comunicazione degli ospiti italiani o UE. Per i cittadini extracomunitari l'obbligo di comunicazione è previsto, dal T.U. sull'immigrazione, entro 48 ore.

Però Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al quesito sollevato da un’associazione di B&amp;B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non
possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi pi o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 2/11/2007 n. 23031) affermano l’estraneità delle circolari ministeriali tra le fonti normative del nostro ordinamento: esse costituiscono solo l’interpretazione “ufficiale” data dalla P.A. ad una determinata norma, e come tale assolutamente prive di efficacia vincolante, sia per i cittadini che per i giudici a tal punto che la circolare non vincola neppure l’Amministrazione emanante, né tanto meno gli uffici gerarchicamente subordinati.
Per quanto riguarda la SCIA, questa deve essere presentata, esclusivamente, per le strutture ricettive, nel caso specifico: case per vacanze, affittacamere e B&amp;B, per le locazioni turistiche vige il codice civile (art. 1571 e succ.), l'art. 53 del codice dl turismo e la legge n. 431/1998. Il problema dell'abusivismo o meno riguarda due fattori: 1) se si opera come "locazioni turistiche" vanno stilati e firmati i contratti (Art 1 comma 4 legge 431/1998); seconda ipotesi di abusivismo se si promuove l'immobile con denominazione di struttura ricettiva piuttosto che "locazione turistica".
Per quanto riguarda i servizi turistici: cambio biancheria e lenzuola, oltre la pulizia e il riassetto della camera, ritengo che questi servizi non debbano essere erogati in presenza dell'ospite. In merito va rilevato che l'art. 4 del D.L. n. 50 del 2017 ha previsto detti servizi anche per le locazioni pure, sebbene la Cassazione, li abbia classificati come servizi turistici, staremo a vedere.
L'imposta di soggiorno deve essere corrisposta, ESCLUSIVAMENTE, da chi soggiorna in strutture ricettive (art. 4 decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23, "Federalismo fiscale). Per chi non lo avesse ancora capito le locazioni turistiche non sono strutture ricettive.
Per consulenza dedicata e personalizzata contattatemi alla mia e.mail saveriopanzica@gmail.com sede a Palermo ma consulenza in tutta Italia tramite: SKYPE, e.mail, telefono.

I miei prossimi interventi normativi: settembre 2017 Fiera di Parma per relazione sulle professioni turistiche e Milano per "Ricettività turistica aperta al pubblico e privata alla luce delle nuove disposizioni di cui all'art. 4 del D.L. n 50/2017"
 

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