Locazione turistica in palazzo storico al centro di Roma.. o casa vacanze?

[Cesarito]

Buongiorno,
per mia fortuna e con grandi sacrifici ho la proprietà di un piccolo ma strategico e centralissimo appartamento nel cuore di Roma, in un palazzo storico.
Sono un funzionario statale (no partita iva!) e ho intenzione di farne un alloggio per turisti.
Rispetto alla differenza tra locazione turistica e casa vacanze non imprenditoriale purtroppo ho alcune idee chiare a altre no, soprattutto dal punto di vista fiscale, e devo scegliere la strada da seguire...
Vediamo se ho capito bene.. io intendo quindi operare a Roma, nella regione Lazio.

1) La locazione turistica è un regime più semplice, che prevede minori adempimenti e controlli soprattutto sulle caratteristiche dell’abitazione, bisogna fare comunque le comunicazioni statistiche (Radar) e alla Questura (Alloggiati web), ma non consente l’erogazione di servizi aggiuntivi tranne pulizia e cambio biancheria finale, consente (importante!) la tassazione al 21% tramite cedolare secca da non cumulare col reddito personale.
Purtroppo probabilmente questo regime subirà delle restrizioni, in arrivo con leggi nazionali e regionali per il 2024.. (quali previste, a parte due giorni di soggiorno minimo?), come è successo per il centro storico di Firenze nel giugno scorso 2023..

2) La casa vacanze non imprenditoriale consente in più la erogazione di servizi aggiuntivi, ristorazione esclusa, ma richiede maggiori adempimenti e controlli in merito alle caratteristiche dell’abitazione, come certificati sugli impianti e antincendio, rapporti aperture/mq e altro, spero con deroghe per edifici storici vincolati dalla Soprintendenza, che non hanno mai l'agibilità, come nel mio caso, non so se esistono deroghe per edifici storici vincolati, quindi senza possibilità di adeguamenti...
Vorrei sapere cosa altro comporta di diverso.
Ma probabilmente sarà meno penalizzata dai nuovi regolamenti in arrivo per il 2024.
.....
Non ho capito se in questo caso della casa per vacanze non imprenditoriale si possa optare per la cedolare secca al 21%. Mi sembra di no, ma qualcuno mi ha detto di sì, lasciandomi nel dubbio.. (IMPORTANTE!!!).


Qualcuno più esperto di me potrebbe cortesemente chiarirmi questi dubbi?
Grazie

Cesare

 

[Cesarito]

Strano post, vero?
Tutti lo leggono e nessuno risponde... ))))

 

[Edo Serra]

Buongiorno @Cesarito ,
Complimenti per il tuo investimento immobiliare nel cuore di Roma. Sarò lieto di aiutarti a capire meglio le differenze tra la locazione turistica e la casa vacanze non imprenditoriale dal punto di vista fiscale e regolamentare.

Innanzitutto, per quanto riguarda la locazione turistica:
La locazione turistica è un contratto di affitto di breve durata (inferiore ai 30 giorni) destinato a finalità turistiche. Come hai correttamente sottolineato, questo tipo di contratto è soggetto a minori adempimenti e controlli. Devi effettuare le comunicazioni statistiche (RADAR) e alla Questura (Alloggiati Web), ma non sei tenuto a fornire servizi aggiuntivi, se non la pulizia e il cambio biancheria finale. La tassazione avviene tramite la cedolare secca al 21% ed è un vantaggio non trascurabile, in quanto non concorre alla formazione del reddito complessivo. Per quanto riguarda le possibili restrizioni future, si stanno discutendo proposte di legge a livello nazionale e regionale, ma al momento non posso darti informazioni più precise, in quanto non sono ancora state definite.

Per quanto riguarda la casa vacanze non imprenditoriale:
La casa vacanze non imprenditoriale consente di fornire servizi aggiuntivi, ad eccezione della ristorazione. Questo tipo di attività richiede però maggiori adempimenti, come la certificazione degli impianti e l'adeguamento alle norme antincendio. Trattandosi di un edificio storico, potrebbero esserci delle deroghe, ma dovresti consultare un esperto o la Soprintendenza per essere certo. Per quanto riguarda la tassazione, la situazione è meno chiara. Mentre la cedolare secca è sicuramente applicabile alla locazione turistica, non è altrettanto chiaro se possa essere applicata alla casa vacanze non imprenditoriale. Al momento, non posso darti una risposta definitiva a questo proposito, ti consiglierei di consultare un commercialista esperto in materia.

Spero che queste informazioni ti siano state utili. Se hai altre domande, non esitare a chiedere. Ricorda che le leggi e le normative possono cambiare rapidamente, quindi è sempre una buona idea consultare un professionista prima di prendere decisioni importanti.

Buona fortuna con il tuo progetto!