Locazione breve turistica privata, legislazione regionale, portale alloggiati

[callegar]

Gent.mi,

in questo forum viene ribadito più volte che è possibile utilizzare la forma della locazione breve turistica privata ai sensi dell'art. 1 comma 2 legge 431/98 senza la presentazione di una SCIA al SUAP, rimanendo unico adempimento quello di ottenere un CIR nelle regioni che si sono già attivate al riguardo.

Nella pratica si realizzano tuttavia spiacevoli incongruenze con la legislazione regionale, le linee guida comunali e le prassi delle questure con riferimento all'uso del portale alloggiati. Domando quindi quali siano le migliori modalità pratiche per affrontare queste difficoltà, se esistono precedenti a cui fare riferimento e quali siano gli argomenti più validi da proporre agli interlocutori.

Ad esempio:

• la legislazione regionale dell'Emilia Romagna (legge 16/2004) pare inquadrare la locazione breve turistica privata nelle "altre tipologie ricettive" e in particolare in quella degli "appartamenti ammobiliati per uso turistico" o almeno questa è l'interpretazione che viene fornita nei pubblici uffici degli enti locali (cfr. vademecum locazioni del Comune di Bologna). Da tale inquadramento derivano numerosi obblighi, tra cui:
  • la comunicazione al Comune entro il 31 marzo (per le località a turismo estivo) — non è del tutto chiaro se con questo si intenda l'apertura della SCIA. Ciò avrebbe l'effetto di rendere impossibile qualunque locazione concordata all'ultimo momento o comunque a partire da aprile a meno che uno "non si sentisse" sin da prima che doveva precauzionalmente dare comunicazione.
  • la comunicazione periodica alla Provincia dei dati sulla consistenza ricettiva e sui movimenti dei clienti secondo le modalità indicate dall'ISTAT, obbligatoria anche in assenza di movimenti e artificiosamente onerosa per chi si trovasse a locare "una tantum".
• la Questura richiede obbligatoriamente una SCIA per fornire le credenziali di accesso al portale alloggiati. Tuttavia al tempo stesso indica il portale come *unico* mezzo per trasmettere le comunicazioni di presenza ospiti a cui si è tenuti per l'art. 19-bis del DL 113/2018 che chiarisce che gli obblighi dell'art 109 del TUIPS si applicano anche ai locatori per locazioni inferiori ai 30gg, compreso quello di cui al comma 3, cioè l'obbligo di comunicazione.

In particolare, a prescindere da questioni di principio, di conflitti di attribuzione tra stato e regioni, o addirittura di torti e ragioni (giacché i contenziosi sono comunque estenuanti, costosi e una sconfitta anche quando se ne esce formalmente vincitori) quali sono gli approcci per gestire questa situazione con il minimo dei rischi, qualora non fosse possibile aprire una SCIA (per la sproporzione tra gli oneri burocratici e la saltuarietà delle locazioni o per semplice mancanza dei tempi tecnici)?

• Cercare di ottenere dalla questura le credenziali del portale alloggiati anche senza SCIA? Qualcuno c'è riuscito?
• Usare il fax comunque previsto dal 109 del TUIP per dare comunicazione alla questura degli ospiti, anche se la questura dice che non si può fare? E se la questura non pubblica un numero di fax?
• Registrare tutti i contratti (sobbarcandosi gli oneri di registrazione) così da liberarsi dall'obbligo di comunicazione in questura degli ospiti come previsto dall'Art. 2 del DL 79/2012 ? E se il conduttore è straniero e non ha codice fiscale italiano e la registrazione diventa pertanto impossibile?

Ringrazio in anticipo per suggerimenti o condivisioni di esperienze positive.

 

[Sergio Lombardi Taxbnb]

Buonasera Callegar,
grazie per la tua richiesta, che consente di fare chiarezza sull'argomento.
I consulenti che si rispettino tengono sempre conto degli impatti dei propri consigli sulla sicurezza del cliente, distinguendo le proprie posizioni fra "prudential" e "aggressive", in base al rischio che corre il soggetto che le applica. Qualora si decida di perseguire comunque una posizione aggressive, ciò deve essere giustificato da un sicuro e forte beneficio e dalla coscienza dell'imprenditore/operatore, che è l'unico a rischiare per le sue azioni.

Fra le teorie fantasiose che circolano in rete (ma che credo alla fine nessuno abbia seguito), c'è anche quella di non riconoscere il SUAP/SUAR/SUAPE come referente amministrativo per le locazioni turistiche, nè per le comunicazioni iniziali, nè per l'imposta di soggiorno.

Senza grandi analisi normative (non necessarie perché la questione è chiarissima), posso dirti che non ha senso rischiare una sanzione da 10 mila euro e la chiusura dell'attività per struttura ricettiva abusiva, per risparmiare pochi euro di diritti comunali di iscrizione al SUAP (a Roma sono 21 euro). Per le violazioni sull'imposta di soggiorno, il terreno è ancora più pericoloso, visto che non è stata depenalizzata, che la pena massima è di 10 anni e 6 mesi di reclusione, e la prescrizione supera i 12 anni (e con la riforma della prescrizione potrebbe durare molto di più).
Non vedo altri vantaggi nel violare deliberatamente le regole, salvo il caso di voler operare nell'illegalità e nell'abusivismo turistico. E quindi in quel caso, non è etico assistere quei soggetti, salvo che non vogliano regolarizzare la propria posizione. E' anche una presa in giro e una offesa a tutti gli altri operatori che seguono le regole.

Quindi la risposta breve al tuo quesito (che consente anche di dedicare le nostre preziose capacità di analisi ad altri temi più controversi e incerti) è: se il Comune ha deliberato l'imposta di soggiorno anche per le locazioni turistiche, devi semplicemente applicarla. E se il Comune prevede delle prassi amministrative per le locazioni turistiche, come una comunicazione iniziale (come a Roma, in Toscana e in Lombardia), devi effettuarla. Non ci sono alternative. Oppure preparati ad una vita di contenzioso, sanzioni e procedure esecutive, di cui chi ti "vende" il metodo miracoloso non ti aveva avvertito.

Un'ultima cosa: per le consulenze che comportino conoscenza e analisi delle norme di legge e delle prassi, gli unici soggetti autorizzati sono i professionisti iscritti agli albi professionali (in questo caso Avvocati e Dottori Commercialisti).
Tra l'altro, è in corso una forte campagna degli ordini professionali contro l'abusivismo: l'esercizio abusivo della professione viene punito con la reclusione fino a tre anni.
Oltre ai rischi nel seguire i consigli pericolosi di chi non conosce le regole più elementari, si aggiunge per i titolari di attività turistiche il rischio che il consulente abusivo "sparisca" non rispondendo più dei suoi cattivi consigli.
Senza tener conto delle pesanti polizze assicurative per il rischio professionale, obbligatorie per Avvocati e Dottori Commercialisti, che invece gli abusivi non hanno.

Congratulazioni infine per l'ottima analisi e ottima forma con cui hai posto il quesito, molto chiaro e articolato.
Per qualsiasi argomento, puoi scrivermi a:
info@sergiolombardi.net

 

[callegar]

Grazie della risposta. In realtà il termine del 31 marzo per l'apertura della SCIA sembra inoltre essere un termine indicativo, e pare che i comuni le accettino anche al di fuori di tale data, ovviando quindi alla principale difficoltà che avevo indicato sopra...

 

[Sergio Lombardi Taxbnb]

Confermo che la tendenza e l'obbligo sono i medesimi per molte regioni d'Italia: l'avvio attività come "altre tipologie ricettive" e "appartamenti ammobiliati per uso turistico" è il comune inquadramento per le locazioni turistiche nella maggior parte dei territori.

Al di là del purismo normativo esibizionista e della difesa della tipologia "sacra e inviolabile" della locazione turistica, quando i regolamenti regionali e comunali sono stati pubblicati ci si è limitati a protestare e filosofeggiare su internet invece di presentare ricorsi al TAR , pertanto i ricorsi sono ormai cristallizzati e validi.
Naturalmente non mi riferisco a lei, ma a molti predicatori del web.

Gli adempimenti prescritti sono dovuti anche nel caso di locazioni sporadiche, quindi le soluzioni proposte (fax, registrare contratti, richieste ad alloggiati web "sans papiers" non hanno senso, sono elusive e non giustificano la costruzione.
Buon lavoro