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Codice ATECO Property Managers

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#1
PROPERTY MANAGERS: ATTENTI AI CODICI ATECO FITTIZI
Per diversi motivi, sono da evitare assolutamente i codici che seguono:
  • 74.90.99 Altre attività professionali
  • 81.10.00 Servizi integrati di gestione agli edifici;
  • 73.11.01 Ideazione di campagne pubblicitarie;
  • 73.11.02 Conduzione di campagne di marketing e altri servizi pubblicitari.
Se il codice 74.90.99 è troppo generico (si riferisce al lavoro d’ufficio svolto dai lavoratori autonomi senza cassa) e l’81.10.00 inappropriato (reception, portierato, impianti di riscaldamento), il 73.11.01 e il 73.11.02 sono completamente fittizi (riguardano le agenzie pubblicitarie) e possono portare solo danni alle attività del property manager.
Questi ultimi codici possono essere tranquillamente evitati, perché dal 1/6/2017, con l’introduzione della cedolare secca e l’obbligo di ritenuta per gli intermediari è stato risolto anche il problema del mandato con rappresentanza e dell’incasso dei pagamenti per conto dei titolari delle attività di locazione breve....

Property Manager: come scegliere il corretto codice Ateco
Suggerimenti per inquadrare nel modo migliore l’attività del Property Manager, evitando errori e ottimizzando tasse e contributi quando si apre una partita IVA

Nonostante esista già da alcuni anni, l’attività dei property manager non è stata ancora riconosciuta nella classificazione statistica ufficiale delle attività economiche.
Il property manager può sicuramente operare come intermediario fra proprietari e ospiti per le attività di locazione breve, anche senza essere un agente immobiliare, come è stato riconosciuto dalla disciplina fiscale(*), ma nella pratica, i primi problemi nascono già al momento di avviare l’attività di property management scegliendo il codice Ateco.
Nella classificazione delle attività economiche Ateco, non esiste infatti uno specifico codice di attività per il property manager.

APERTURA PARTITA IVA: QUALE CODICE ATECO POSSONO SCEGLIERE I PROPERTY MANAGER?

L’assenza di un codice di attività univoco fa sì che ogni property manager, nel momento in cui apre una partita iva, scelga secondo criteri soggettivi, o secondo le modalità in cui l’attività viene svolta, il proprio codice Ateco. Sulla scelta del corretto codice Ateco, circolano poi consigli pericolosi da parte di esperti improvvisati, che hanno delle conseguenze spesso pesanti. Analizziamo in dettaglio le modalità di gestione imprenditoriale degli immobili di terzi, facendo una prima distinzione fra rent to rent e mandato.

RENT TO RENT

Le società e ditte che agiscono in rent to rent (sinonimo di sublocazione e “vuoto per pieno”) prendono in locazione l’immobile e avviano come titolari l’attività a proprio nome, aprendo una struttura ricettiva extralberghiera o una locazione turistica imprenditoriale (nelle regioni dove è ammessa).
Nel rent to rent è ricompresa anche l’attività svolta con un titolo di possesso diverso dalla locazione, come ad esempio il comodato (anche se è improprio e spesso contestato per le attività imprenditoriali) o l’usufrutto.
Nel caso di strutture extralberghiere imprenditoriali (case vacanze, affittacamere, bed&breakfast, foresterie lombarde, locande, domo e simili), il codice attività è 55.20.51.
Per la locazione turistica imprenditoriale, il codice attività è 68.20.01 o 68.32.00.
La locazione turistica imprenditoriale è una attività di mera locazione di immobili, senza altri servizi accessori, oltre a quelli strettamente necessari all’attività: pulizia iniziale, fornitura iniziale di biancheria, utenze domestiche, riscaldamento, aria condizionata, wi-fi. La locazione turistica imprenditoriale si distingue dalle attività delle strutture extralberghiere imprenditoriali, anche perché opera in esenzione Iva, sempre a condizione che resti priva di servizi accessori.

MANDATO

Quando invece gli immobili sono gestiti da un soggetto (property manager) diverso dal titolare attraverso un mandato, non c’è un codice Ateco univoco.
Verificando la descrizione di alcuni possibili codici attività per il property management, non è semplice individuare quello più corretto.
Ecco le nostre valutazioni:

I CODICI ATECO PIU’ COMUNI PER I PROPERTY MANAGER

  • 55.20.51 Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence;
  • 63.12.00 Portali web;
  • 68.32.00 Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi;
  • 68.20.01 Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto);
  • 79.90.19 Altri servizi di prenotazione e altre attività di assistenza turistica non svolte dalle agenzie di viaggio non codificate altrove.

Di questi codici, utilizzati dai maggiori property manager italiani, non tutti fanno parte del settore turistico: nella tabella che segue, sono evidenziati il settore, il coefficiente di redditività e la gestione Inps a cui appartengono


Premesso che nessuno dei codici esaminati è quello specifico, il codice Ateco 55.20.51 risulta il più conveniente per l’attività del property manager per 3 motivi:
  1. ha un coefficiente di redditività del 40% (l’imponibile è solo il 40% del reddito lordo), il che vuol dire il 2% di tassazione effettiva (5% x 40%) per i primi 5 anni di attività con regime forfettario, rimanendo comunque al 6% di tassazione effettiva (15% x 40%) anche dopo i primi 5 anni o per le attività già esistenti;
  2. rientra nel settore turistico e quindi può accedere ad agevolazioni, contributi a fondo perduto, bandi e sostegni, come il recentissimo Superbonus PNRR per il Turismo;
  3. ha una gestione previdenziale speciale (**) non soggetta al pagamento dei contributi INPS sul minimale contributivo. I contributi sono dovuti in modo proporzionale all’effettivo reddito ed è ammessa la riduzione contributiva del 35%, di cui gli iscritti alla gestione separata Inps non possono fruire. Il peso contributivo effettivo è del 6,24% (24% x 40% x 65%) (nuove attività con regime forfettario e riduzione contributiva).

L’unico requisito per avviare l’attività con il codice 55.20.51 è quello di essere titolare anche di una struttura extralberghiera imprenditoriale.

I CODICI ATECO DA EVITARE SE SEI UN PROPERTY MANAGER

Per diversi motivi, sono da evitare assolutamente i codici che seguono:

  • 74.90.99 Altre attività professionali
  • 81.10.00 Servizi integrati di gestione agli edifici;
  • 73.11.01 Ideazione di campagne pubblicitarie;
  • 73.11.02 Conduzione di campagne di marketing e altri servizi pubblicitari.

Se il codice 74.90.99 è troppo generico (si riferisce al lavoro d’ufficio svolto dai lavoratori autonomi senza cassa) e l’81.10.00 inappropriato (reception, portierato, impianti di riscaldamento), il 73.11.01 e il 73.11.02 sono completamente fittizi (riguardano le agenzie pubblicitarie) e possono portare solo danni alle attività del property manager.
Questi ultimi codici possono essere tranquillamente evitati, perché dal 1/6/2017, con l’introduzione della cedolare secca e l’obbligo di ritenuta per gli intermediari è stato risolto anche il problema del mandato con rappresentanza e dell’incasso dei pagamenti per conto dei titolari delle attività di locazione breve: obbligati alla ritenuta sui redditi da locazione breve pagati ai proprietari sono “non solo coloro che esercitano la professione di mediatore … ma più genericamente tutti coloro attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve come, ad esempio, coloro che … offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.“ (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12/10/2017)

LE CONSEGUENZE

Fra le conseguenze della scelta errata del codice Ateco, oltre all’esclusione dalle agevolazioni riservate al turismo, c’è anche la contestazione dei costi non inerenti e la non congruità per gli studi di settore (ISA): se sei un pubblicitario o una agenzia di prenotazione di esperienze, come sono possibili costi così elevati per le pulizie, i software gestionali e le commissioni dei portali OTA?


NOTE
(*) DL 50/2017 e Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 12/10/2017


(**) il codice Ateco 55.20.51 ha una gestione previdenziale speciale non soggetta al pagamento dei contributi INPS sul minimale contributivo. I contributi sono dovuti in modo proporzionale all’effettivo reddito;
 
Ultima modifica da un moderatore:

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#2
Ultima modifica:
#3
Salve, complimenti per la chiarezza,.
Quindi volendo operare come PM gestendo immobili di terzi attraverso il mandato di gestione
Ateco 68.32.00 (con gestione separata?
È necessaria iscrizione al registro delle imprese (anche come ditta individuale) o si può operare da libero professionista??
In merito al regime contabile non so se il forfettario possa essere l ideale
Grazie a chi vorrà rispondere
 

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#4
Buonasera Marcellohost,
di sicuro:
1) il codice 68.32.00 è improprio (è quello degli amministratori di condominio);
2) il codice 68.32.00 ha una redditività alta come regime forfettario (86%).
Credo poi che le attività con il codice 68.32.00 possano operare sia in forma societaria che come libero professionista. Sull'obbligo di iscrizione alla camera di commercio si può verificare.
Il regime forfettario è matematicamente più conveniente di quello ordinario, anche in presenza di forti costi (ad esempio nel rent to rent).
Sono disponibile ad approfondire il caso, il mio indirizzo email è:
info@sergiolombardi.net
 
#5
Grazie per la sua pronta risposta, sarà mia premura contattarla, nel frattempo chiedo qui a beneficio magari di altri.
Stando alla tabella del suo articolo NON potendo optare per 55.20.51
Vorrei evitare la gestione commercianti Inps almeno all inizio e non ho possibilità di avere una struttura extralberghiera a me intestata
Quale formula si potrebbe utilizzare?
Focus gestione immobili conto terzi da destinarsi a locazione turistica
Ancora grazie
 
#6
Buonasera a tutti, vorrei aiuto da parte vostra in quanto ho difficoltà a capire come muovermi per poter iniziare a lavorare negli affitti vacanze…
Mi spiego meglio, quello che vorrei fare io è in breve prendere da un privato o società 1 o più immobili come singolo/a appartamento/casa vacanza/ residence in “vuoto per pieno” quindi garantisco una cifra al proprietario che si affitti o meno poi sta me riuscire ad affiatare ( l’ho fatta molto semplice per farmi capire meglio) quindi offrirei solo pernottamento, e per i servizi mi appoggerei ad altre società , quindi per pulizia e biancheria. che codice ateco dovrei usare (55.20.51?) è possibile che per ogni appartamento io debba dare per poter abilitare l’immobile all’affitto estremi di locazione, certificato di agibilità, planimetrie in scala? Essendomi confrontato con diversi commercialisti e non occupandosi di società di questo tipo non ne hanno idea ed informandosi ognuno mi da una versione diversa dall’altra. A seguire allego il modulo che io dovrei completare a quanto visto da loro per ogni singolo appartamento o casa vacanze ecc….
In poche parole quelli che vorrei capire è, una volta aperta la società, e avendo trovato un proprietario che vorrebbe darmi il suo immobile con contratto di vuoto per pieno, io per poter essere in regola cosa dovrei fare? In sardegna si parla di codice IUN (Identificativo Univoco Numerico) per abilitare l’appartamento
 

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