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Casa Vacanza in Sicilia

#1
buonasera,
ho un appartamento catastato a10 precedentemente affittato. considerato il mercato immobiliare, le difficoltà a trovare un inquilino in generale e solvibile nel particolare..sto valutando l'ipotesi di fare una ristrutturazione e ricavare 2 o 3 appartamenti e affittarli per uso transitorio.

l'appartamento ha una posizione unica ed è molto panoramico, per fare appartamenti ( letto, soggiorno, wc,cucina) ad uso transitorio devo fare cambio di destinazione catastale? se si, anche se lo facessi tramite una società?

qual'è la normativa di riferimento per questo tipo d'attivita?

è obbligatorio l'apertura di un p.iva?

qual'è la normativa fiscale? si va a sommare all'imponibile irpef?

credo che in sostanza sarebbe una casa vacanze ma, se volesse affittarla qualcuno che viene per lavoro 2 settimane potrà farlo ugualmente?

credo si sia capito che ancora non ho le idee tanto chiare infatti, è per questo che vi chiedo cortesemente di darmi tutte le spiegazioni/informazioni possibili.

grazie!!
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
Locazioni con finalità turistiche.

Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile. Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente.
La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie.
È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati.
Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto limitata nel tempo e le finalità turistiche.

Aspetti e adempimenti della locazione

Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile, l’obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso. Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività imprenditoriale, l’imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito). Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore che si
avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale finalità di locazione.
In questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004 confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori.
Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al rispetto della normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con impostazione pagina uso bollo.

L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”. Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo, lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente, comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.).
Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il conduttore provvede direttamente.
A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse provocare durante l’uso dell’immobile locato.

Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il locatore è tenuto a comunicare la presenza, entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione, all’ autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.
Art. 12 legge . n. 191/1978
Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato. omissis.....

Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione Obblighi dell'ospitante e del datore di lavoro. (R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147)
1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] (1) ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.

MODELLO - CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431

Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________ con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in _____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi denominato LOCATORE Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale _________________________
documento d’identità n°_________________ rilasciato dal __________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato CONDUTTORE;
convengono e stipulano quanto segue:

1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via _______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al foglio __________ particella ____________;
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10 D.P.R.633/72.
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il Conduttore.
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato. E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni.
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di locazione ed agli usi locali.
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.
IL LOCATORE IL CONDUTTORE

La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla concessione in godimento è possibile.: “Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”

La legge della regione siciliana 6 aprile 1996 n. 27 disciplina le "case e appartamenti per le vacanze" con l'art. 3 punto 11. Pertanto, dette strutture ricettive, con i successivi articoli 4,5,6 della stessa legge, sono soggette alle disposizioni, in merito alla classifica, da parte delle Province Regionali e successivi adempimenti previsti dalla SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). I relativi parametri di classifica sono stati determinati con il decreto 11 giugno 2001, dell'Assessorato
Turismo, Comunicazioni e Trasporti ( Assessorato del Turismo, dello Sport e dello Spettacolo) i cui termini di scadenza sono stati prorogati dal decreto dello stesso Assessorato del 12 febbraio 2008.

Oggi le seconde case — vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l’intero Sistema Italia che si rafforza anche grazie ad un’offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che decidono di soggiornare in un’abitazione presso una località turistica o una città d’arte.
 
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#3
grazie per la cortese e sollecita risposta.
leggendo il forum ho visto che si parla di short lets, volevo chiedere se esiste una differenza tra quest'ultimo e la casa-vacanze. ovvero se la tipologia di attività cambia se cambia il cliente e il motivo della sua permanenza.
lo chiedo in quanto l'appartamento è sito vicino ad un teatro con il quale esiste la possbilità di fare una convenzione.
grazie.
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#4
Appartamenti e case per brevi periodi. Sono quelli che in inglese si definiscono short lets, affitti brevi, o selfcatering apartments (appartamenti con uso cucina); piccole case individuali o appartamenti mono o bilocali che all’estero, soprattutto nelle grandi città, si trovano facilmente a tariffe molto convenienti. Nel nostro ordinamento giuridico sono le case per vacanze, già sopra citate.
 
#5
Salve, premetto che prima di iniziare questo nuovo 3d ho letto molto il forum, ma mi sono bloccato su un punto in particolare.
Vorrei sfruttare un mio appartamento sul mare in Sicilia per affittarlo come casa vacanze e rifacendomi alla legge regione n.27 art.3 punto 11, ho letto che per case vacanze si intendono immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale e non si fa alcun cenno al caso di non imprenditorialità. Se volessi gestirla in modo non imprenditoriale e quindi senza la necessità di una partita IVA e tutto il resto, posso ugualmente farlo? O la legge regionale me lo impedisce?
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#6
Locazioni con finalità turistiche nella regione Sicilia

Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile.

Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i fine
settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente.

La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie.

È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati.

Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è
caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto limitata nel
tempo e le finalità turistiche.

Aspetti e adempimenti della locazione
Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile,
l’obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso.

Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività
imprenditoriale, l’imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in
dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito).
Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore che si
avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale finalità di
locazione.
In questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004
confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori.
Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con finalità
turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al rispetto della
normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno
telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con impostazione pagina uso bollo.

L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13
della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.
Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche corrispondono a esigenze proprie del conduttore.

A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo, lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere professionale.

Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente, comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.).
Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi suppellettili e
arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il conduttore provvede direttamente.

A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse provocare
durante l’uso dell’immobile locato.
Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all’ autorità di pubblica
sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.


Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione
Obblighi dell'ospitante e del datore di lavoro.
(R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147)


1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] (1) ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza.

2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione
dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la
comunicazione è dovuta.
Occorre precisare immediatamente che per “straniero” si intende esclusivamente il cittadino extracomunitario. Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12, venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre una seconda comunicazione ai sensi dell’art. 7. Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni. Nel caso in cui la cessione del fabbricato sia fatta in favore di cittadino extracomunitario, al fine di consentire a quest’ultimo di avere la disponibilità di un documento che dimostri, appunto, la disponibilità di un alloggio ai fini del rilascio o del rinnovo del permesso di soggiorno, è necessario che la presentazione avvenga, nei modi indicati, presso lo sportello dedicato.

MODELLO DI - CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431

Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________ con la
presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in _____________________ nella
via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi denominato LOCATORE
Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e residente in
__________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale _________________________
documento d’identità n°_________________ rilasciato dal __________________ di ________________in
data_________________ d’ora in poi denominato CONDUTTORE;
convengono e stipulano quanto segue:

1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via
_______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche parziale,
e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al foglio
__________ particella ____________;
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo
periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10 D.P.R.633/72.
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali
affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s’impegna a
riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il Conduttore prende in
consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il Conduttore.
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato.
E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di
sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di
Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni.
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di
locazione ed agli usi locali.
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.
IL LOCATORE IL CONDUTTORE

La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta
differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si
estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla concessione in godimento è possibile.:
“Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”
La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari.
La legge della regione siciliana 6 aprile 1996 n. 27 disciplina le "case e appartamenti per le vacanze" con l'art. 3 punto 11. Pertanto, dette strutture ricettive, con i successivi articoli 4,5,6 della stessa legge, sono soggette alle disposizioni, in merito alla classifica, da parte delle Province Regionali e successivi
adempimenti previsti dalla SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).
I relativi parametri di classifica sono stati determinati con il decreto 11 giugno 2001, dell'Assessorato
Turismo, Comunicazioni e Trasporti ( Assessorato del Turismo, dello Sport e dello Spettacolo) i cui termini di scadenza sono stati prorogati dal decreto dello stesso Assessorato del 12 febbraio 2008.
 
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#7
Pertanto mi sembra di capire che posso farlo purchè non offra servizi aggiuntivi. Posso quindi avvalermi dei contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998. è corretto? In questo modo potrei ricorrere alla cedolare secca. Riguardo quest'ultima non mi è chiaro un particolare. Se ricorro ad un'agenzia senza mandato di rappresentanza, le spese di registrazione del contratto possono essere comunque evitate?
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#8
Riepiloghiamo:
se si stipulano contratti per finalità turistica: art. 1 lettera c legge n. 431/1998, detti contratti non vanno registrati perché si stipulano per meno di 30 giorni; le presenze relative agli ospiti extracomunitari devono essere comunicate ai Commissariati entro 48 ore; il prezzo è libero, anche giornaliero.
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#9
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CORSO PER L’AVVIAMENTO E LA GESTIONE DI:
BED & BREAKFAST – CASE PER VACANZE (APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE) – CASE PER FERIE - AFFITTACAMERE - ALBERGHI DIFFUSI

Direttore del corso e responsabile della didattica: Dott. Saverio Panzica cell. 3286645339 - DES S.r.l. Palermo – Piazza Don Bosco n. 6 -Tel: 091546010 - E-mail:info@dessrl.it

Il corso intende offrire un quadro esaustivo della normativa di riferimento del comparto turistico e un valido accompagnamento per tutti gli adempimenti burocratici e fiscali, indispensabili per avviare e strutture della ricettività diffusa al fine di favorire lo sviluppo di micro imprese del turismo, nonché ottimizzare le competenze di coloro che già operano nel settore, nel rispetto della legalità e della libera concorrenza nel mercato turistico globale.
 
#10
Salve, vorrei aprire una Casa Vacanza imprenditoriale in Sicilia, in provincia di Trapani, ma ho dei dubbi sui requisiti che debba avere la casa secondo il D.A. 3098/S2 Tur del 22/11/2018 .

1) caratteristiche strutturali e igienico sanitarie, laddove si parla di altezze minime ( da 2.70 metri per le camere da letto riducibili a 2.40 metri per locali di servizio, ripostigli e bagni) , avendo una casa il cui primo piano era un ex sottotetto, ma che è stato recuperato secondo le normative regionali, dove sono state realizzate delle camere da letto e dei bagni, ma con altezze inferiori rispetto a quelle fissate dal DM 05/07/1975, è possibile ottenere, nonostante ciò, una scia per casa vacanze?
2) poi c'è una parte in cui si parla di accessibilità da parte di persone a sedie rotelle ai servizi igienici è necessario avere l'accessibilità ai servizi igienici, nonché un servizio per disabili o è sufficiente avere l'adattabilità ?
3) si parla di contratti aventi validità non superiori a tre mesi consecutivi, ma è anche necessario un soggiorno minimo ? ( in alcune regioni mi sembra di aver letto che il soggiorno minimo deve essere di 7 giorni.
4) nelle camere da letto di 15 mq circa è possibile mettere, oltre un letto matrimoniale, un alloggio temporaneo per bambini con delle culle o lettini per bambini ?
5) è possibile nelle case vacanze avere dei letti aggiuntivi o divano letto nel vano soggiorno ( vano soggiorno molto ampio)
6 ) infine ho dei dubbi sulla piscina nella casa vacanza. Non avendo la regione Sicilia legiferato al riguardo, bisogna rifarci all'accordo stato regione.
A) La piscina sarà classificata come un A2 , piscina privata ad uso esclusivo degli alloggiati o è possibile realizzare una piscina a uso privato ?
B)Sempre per la piscina, per evitare di avere l'assistente bagnante che altezza deve avere la piscina ? Se non erro dovrebbe essere non superiore a 1.50 metri, ma alcune regioni hanno legiferato per altezze inferiori a 1.40. Dato che la Sicilia non ha legiferato al riguardo, potrebbe essere conveniente realizzare una piscina di altezza inferiore a 1.40 oppure una volta che è stata realizzata la normativa non potrà essere retroattiva e non sarà necessario adeguare l'impianto ?

Grazie in anticipo per la vostra cortese risposta.
 
Ultima modifica:
#11
Provo a rispondere:
PREMETTO CHE LEI HA LA NECESSITA' DI ESSERE ASSISTITO DA UN TECNICO (ING. ARCH. GEOM.) CHE LA SEGUA IN TUTTE LE FASI PROPEDEUTICHE ALLA PRESENTAZIONE DELLA SCIA
AL SUAP
1) caratteristiche strutturali e igienico sanitarie, laddove si parla di altezze minime ( da 2.70 metri per le camere da letto riducibili a 2.40 metri per locali di servizio, ripostigli e bagni) , avendo una casa il cui primo piano era un ex sottotetto, ma che è stato recuperato secondo le normative regionali, dove sono state realizzate delle camere da letto e dei bagni, ma con altezze inferiori rispetto a quelle fissate dal DM 05/07/1975, è possibile ottenere, nonostante ciò, una scia per casa vacanze? DIPENDE DAL CERTIFICATO DI AGIBILITA'/ ABITABILITA' - LE ALTEZZE RIPORTATE NEI DD.AA. RELATIVI ALLA CLASSIFICA (N.3098 DEL 22/11/2018 E NEL D.A. N. 1507 DEL 5/6/2019) RISPECCHIANO I REQUISITI DEL DECRETO 5 LUGLIO 1975 PERTANTO NON SONO DEROGABILI.

2) poi c'è una parte in cui si parla di accessibilità da parte di persone a sedie rotelle ai servizi igienici è necessario avere l'accessibilità ai servizi igienici, nonché un servizio per disabili o è sufficiente avere l'adattabilità ? SERVE L'ADATTABILITA' AI SENSI DEL D.M. 236/1989

3) si parla di contratti aventi validità non superiori a tre mesi consecutivi, ma è anche necessario un soggiorno minimo ? ( in alcune regioni mi sembra di aver letto che il soggiorno minimo deve essere di 7 giorni. LASCI PERDERE LE ALTRE REGIONI - OGNI REGIONE HA COMPETENZE ESCLUSIVE IN MATERIA DI RICETTIVITA' (ART. 117 COMMA IV DELLA COSTITUZIONE) IN SICILIA NON E' PREVISTO UN SOGGIORNO MINIMO.
4) nelle camere da letto di 15 mq circa è possibile mettere, oltre un letto matrimoniale, un alloggio temporaneo per bambini con delle culle o lettini per bambini ? NO

5) è possibile nelle case vacanze avere dei letti aggiuntivi o divano letto nel vano soggiorno ( vano soggiorno molto ampio) NO

6 ) infine ho dei dubbi sulla piscina nella casa vacanza. Non avendo la regione Sicilia legiferato al riguardo, bisogna rifarci all'accordo stato regione. SI SE LA PISCINA E' PERTINENZA DELL'IMMOBILE PUO' ESSERE DISPONIBILE PER GLI OSPITI - FERMO RESTANDO LE NORME DI IGIENE E SICUREZZA PREVISTE DALL'ACCORDO STATO REGIONI

A) La piscina sarà classificata come un A2 , piscina privata ad uso esclusivo degli alloggiati o è possibile realizzare una piscina a uso privato ? VEDA RISPOSTA PRECEDENTE
B)Sempre per la piscina, per evitare di avere l'assistente bagnante che altezza deve avere la piscina ? Se non erro dovrebbe essere non superiore a 1.50 metri, ma alcune regioni hanno legiferato per altezze inferiori a 1.40. Dato che la Sicilia non ha legiferato al riguardo, potrebbe essere conveniente realizzare una piscina di altezza inferiore a 1.40 oppure una volta che è stata realizzata la normativa non potrà essere retroattiva e non sarà necessario adeguare l'impianto ?
VEDA RISPOSTA PRECEDENTE
 

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