Buon pomeriggio, provo a risponderti io sulla legislazione anche se la materia entrando in campo norme Regionali e anche l’Agenzia delle Entrate è scivolosa:
La locazione turistica non ha un limite massimo di giorni "scritto nel marmo" dalla legge nazionale, se non quello della
finalità.
I riferimenti normativi cardine sono:
- Art. 1, comma 2, lett. c) della Legge 431/98: Questa è la "norma madre". Stabilisce che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono esclusi dalle regole rigide delle locazioni abitative (durata 4+4, canone concordato, ecc.). Poiché sono esclusi, si applicano le norme del Codice Civile.
- Art. 1571 e seguenti del Codice Civile: Qui non esiste un limite di 30 giorni. La durata è rimessa alla libera volontà delle parti.
- Art. 53 del Codice del Turismo (D.Lgs. 79/2011): Ribadisce che le locazioni ad uso turistico sono regolate dalle disposizioni del codice civile.
- D.P.R. 131/1986 (Testo Unico Imposta di Registro): È qui che nasce il "mito" dei 30 giorni. La norma stabilisce che i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell'anno non sono soggetti a registrazione obbligatoria. Se superi i 30 giorni, il contratto va registrato, ma non smette di essere "turistico" per questo, purché la finalità rimanga tale (es. una villa affittata per l'intera stagione estiva di 3 mesi a un turista straniero).
Detto ciò, poi esistono i regolamenti Regionali e Comunali che in questa materia incidono in maniera rilevante oltre (ancora più rilevante la prassi dell’Agenzia delle Entrate). Nel caso di questo post ad esempio la Sicilia che è abbastanza particolare (in senso positivo):
Premesso nuovamente (come ben spiegato da MOD) che se vuoi affittare con contratto per turismo devi fare sempre questi adempimenti:
Invio della comunicazione al Comune/Libero Consorzio per ottenere il CIR (che serve poi per il CIN). Non è una SCIA, è una notifica di esistenza dell'alloggio.
Alloggiati Web (Questura): Sempre obbligatorio comunicare chi entra in casa entro 24 ore.
Ufficio Statistica (ISTAT): Comunicazione dei flussi turistici.
Tassa di Soggiorno: Riscuoterla e versarla al Comune (se previsto).
Dotazioni di Sicurezza: Installare estintore e rilevatore (obbligo legato al CIN).
Con queste prescrizioni:
Servizi Ammessi: Puoi fornire solo l'alloggio. La biancheria (lenzuola e asciugamani) e la pulizia finale sono ammesse solo come fornitura iniziale.
Servizi VIETATI: Non puoi mai fornire pulizie durante il soggiorno, cambio biancheria infrasettimanale, colazione, navette, o altri servizi "alla persona". Se lo fai, stai operando come una struttura ricettiva senza averne i titoli.
Denominazione: Non puoi dare un nome di fantasia (es. "Alba Radiosa Guest House"). Devi pubblicizzarlo come "Appartamento a [Città]".
Ora nel merito, in Sicilia ad esempio non esistendo a livello Regionale (come ad esempio in Lombardia) limiti temporali per la definizione di “Affitti Brevi per Locazione Turistica” puoi locare con contratto anche oltre i 30 gg (sempre con l'obbligo di registrazione) ma:
Il contratto turistico (Art. 1, comma 2, lett. c, L. 431/98) presuppone che l'inquilino abbia la sua residenza stabile altrove e si trovi nell'immobile solo per svago, vacanza o riposo.
Dopo un periodo prolungato (solitamente stimato dai giudici oltre i 18 mesi o al massimo 3 anni in casi eccezionali come lunghi soggiorni climatici per salute), il contratto viene quasi sempre riqualificato come abitativo ordinario (4+4).
Quindi anche se la legge nazionale o regionale non scrive una cifra (es. "90 giorni"), la giurisprudenza e la prassi dell'Agenzia delle Entrate guardano alla ragionevolezza:
Fino a 3 mesi: È turismo standard (la stagione estiva o invernale).
Da 3 a 18 mesi: Inizia a diventare sospetto. Se non c'è una prova ferrea di un'altra residenza e di un motivo turistico reale (es. un pensionato straniero che "sverna" in Sicilia), il fisco potrebbe contestarlo.
Oltre i 18 mesi: Entriamo nel campo della locazione ordinaria. Un contratto di 10 anni "turistico" verrebbe considerato un contratto simulato per evadere le norme protettive dell'inquilino (come la durata minima del 4+4).
Se l'inquilino decide di non uscire o se subisci un controllo:
Riqualificazione Giudiziale: Il giudice trasforma il tuo contratto in un 4 anni + 4 anni.
Canone: Se sei in un comune ad alta tensione abitativa, il giudice potrebbe obbligarti a restituire la differenza tra il canone libero che hai incassato e il canone concordato previsto per quella zona.
Sanzioni Fiscali: L'Agenzia delle Entrate potrebbe revocarti l'eventuale cedolare secca agevolata o ricalcolare le imposte di registro.
Come sempre in questa materia per dare una risposta completa, va specificato il quesito il luogo e tipologia di attività da intraprendere e vanno sempre su questo coordinate le norme Nazionali, Regionali e Comunali per una analisi corretta.
Saluti
