Buon giorno. Sono un nuovo iscritto ed ho cercato nei forum risposte recenti (2017) relative a come comportarsi fiscalmente quando si affitta un appartamento per periodi inferiori a 30 giorni in località turistiche senza includere servizio di biancheria e pulizia.
Purtroppo non ho trovato nulla di recentissimo e chiedo se valgono ancora le regole che trascrivo di seguito.
Grazie
Mario Bianchi
<h2><strong>L’articolo 12 del “Codice del turismo”, nello specifico il comma 5, è stato dichiarato incostituzionale e quindi abrogato con la sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012.</strong></h2>
La locazione turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in “Locazioni turistiche Italia”). L’obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l’obbligo di comunicazione stabilito dall’art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall’avvenuta cessione presentando l’apposito modulo.-La persona che cede l’immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, direttamente all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).
Seconda ipotesi “Intermediazione immobiliare”, “Contratto di locazione con rappresentanza”, si deve essere in possesso della qualifica di agente immobiliare.
Terza ipotesi un soggetto privato stipula contratti di locazione “a suo nome”, li affitta “a suo nome”, corrisponde un canone mensile dopo avere stipulato regolare contratto di locazione. Se opera in sub locazione turistica, ne dà comunicazione con raccomandata al proprietario, il quale può opporsi solo per “gravi motivi”.
La normativa distingue due categorie di ricettività turistica, nello specifico case per vacanze:
1) con prestazione di servizi cambio lenzuola, cambio biancheria e pulizia camere, che di fatto sono servizi alberghieri assimilabili a quelli forniti dalle case per vacanza in base all’articolo 1786 codice civile, queta attività può essere esercitata, tramite classifica da parte delle Province e successiva Scia o autorizzazione da parte del Comune, l’intermediazione turistica di questa tipologia di immobili è riservata alle agenzie di viaggi;
2) contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998, in questo caso la competenza è dei sigoli privati o, tramite mandato agli agenti immobiliari; al godimento dell’immobile se non si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria.
L’attività abusiva prevede un’ammenda di circa mille euro, accertamenti fiscali per evasione fiscale, violazione del TULPS per mancata notifica delle presenze, tramite schede di notifica.
Suggerisco:contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998.
La locazione turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in “Locazioni turistiche Italia”). L’obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l’obbligo di comunicazione stabilito dall’art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall’avvenuta cessione presentando l’apposito modulo.-La persona che cede l’immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, direttamente all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).
Affittando le case con la predetta norma NON si possono erogare, in presenza di ospiti, i seguenti servizi: cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere, cio’ deve avvenire: prima dell’arrivo e dopo la partenza degli ospiti.
<h2><strong>Le locazioni da privati</strong></h2>
I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l’attività a livello abituale e professionale. Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca). Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all’imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell’importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Quando l’attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l’obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d’affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d’impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.
E’ molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti “liberi” della durata di 4 anni +4.
Purtroppo non ho trovato nulla di recentissimo e chiedo se valgono ancora le regole che trascrivo di seguito.
Grazie
Mario Bianchi
<h2><strong>L’articolo 12 del “Codice del turismo”, nello specifico il comma 5, è stato dichiarato incostituzionale e quindi abrogato con la sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012.</strong></h2>
La locazione turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in “Locazioni turistiche Italia”). L’obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l’obbligo di comunicazione stabilito dall’art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall’avvenuta cessione presentando l’apposito modulo.-La persona che cede l’immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, direttamente all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).
Seconda ipotesi “Intermediazione immobiliare”, “Contratto di locazione con rappresentanza”, si deve essere in possesso della qualifica di agente immobiliare.
Terza ipotesi un soggetto privato stipula contratti di locazione “a suo nome”, li affitta “a suo nome”, corrisponde un canone mensile dopo avere stipulato regolare contratto di locazione. Se opera in sub locazione turistica, ne dà comunicazione con raccomandata al proprietario, il quale può opporsi solo per “gravi motivi”.
La normativa distingue due categorie di ricettività turistica, nello specifico case per vacanze:
1) con prestazione di servizi cambio lenzuola, cambio biancheria e pulizia camere, che di fatto sono servizi alberghieri assimilabili a quelli forniti dalle case per vacanza in base all’articolo 1786 codice civile, queta attività può essere esercitata, tramite classifica da parte delle Province e successiva Scia o autorizzazione da parte del Comune, l’intermediazione turistica di questa tipologia di immobili è riservata alle agenzie di viaggi;
2) contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998, in questo caso la competenza è dei sigoli privati o, tramite mandato agli agenti immobiliari; al godimento dell’immobile se non si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria.
L’attività abusiva prevede un’ammenda di circa mille euro, accertamenti fiscali per evasione fiscale, violazione del TULPS per mancata notifica delle presenze, tramite schede di notifica.
Suggerisco:contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998.
La locazione turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in “Locazioni turistiche Italia”). L’obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l’obbligo di comunicazione stabilito dall’art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell’immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall’avvenuta cessione presentando l’apposito modulo.-La persona che cede l’immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, direttamente all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).
Affittando le case con la predetta norma NON si possono erogare, in presenza di ospiti, i seguenti servizi: cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere, cio’ deve avvenire: prima dell’arrivo e dopo la partenza degli ospiti.
<h2><strong>Le locazioni da privati</strong></h2>
I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l’attività a livello abituale e professionale. Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca). Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all’imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell’importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l’opzione per la cedolare secca.
Quando l’attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l’obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d’affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d’impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.
E’ molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti “liberi” della durata di 4 anni +4.
