Intermediario e sublocatore coincidono

[PIPPOPIPPO]

Salve,
effettuo gestione di immobili di terzi attraverso locazioni brevi come agente immobiliare.
Da oltre un anno la mia agenzia immobiliare agisce in qualità di sublocatore parziale di stanze in appartamenti.
In tutte le sublocazioni l’agenzia immobiliare ha stipulato dapprima una proposta di sublocazione richiedendo all'atto dell'accettazione della proposta stessa una provvigione legata all’attività di intermediazione effettuata quale compenso legato alla mediazione
e successivamente ha stipulato il contratto di sublocazione vero e proprio.
Risulta quindi che l'agenzia immobiliare abbia operato sia come intermediario incassando la provvigione,
sia come sublocatore stipulando i contratti di sublocazione.
Potevo farlo oppure rischio di incorrere in qualche penale?

 

[Dottor X]

Buongiorno Pippo,
innanzitutto risulta essenziale sapere se lei opera, in qualità di HOST professionale, con:

• mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
• mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura. La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio l’agente e/o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici, ossia sostanzialmente la conclusione di contratti, mentre oggetto di rapporti quali quelli di agenzia e mediazione è un attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione“).

Intermediazione: mandato con rappresentanza
Laddove il mandatario (agente immobiliare o HOST) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge direttamente tra il mandante (soggetto che ha la disponibilità dei locali: proprietà, affitto, sub-locazione, usufrutto, comodato gratuito) ed il terzo (cliente).
Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza
Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente. In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui, che, tuttavia, dovrà successivamente trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Pertanto, ritengo che la soluzione al suo quesito sia quella di operare con mandato con rappresentanza, supportato da specifica procura.

Dott. X