Affitto breve parte di immobile con lavori aperti

[elynello]

Buongiorno ho diviso la mia casa, non ho ancora chiuso i lavori, vorrei affittare una parte composta da 2 camere 2 bagni cucina ecc, anche solo 1 camera, anche solo 2 giorni o 1 settimana, potete elencarmi in ordine cronologico i passi da fare che ho gia letto ma non ho le idee chiare. GRAZIE

 

[Alessandro Luzi]

Buongiorno ho diviso la mia casa, non ho ancora chiuso i lavori, vorrei affittare una parte composta da 2 camere 2 bagni cucina ecc, anche solo 1 camera, anche solo 2 giorni o 1 settimana, potete elencarmi in ordine cronologico i passi da fare che ho gia letto ma non ho le idee chiare. GRAZIE

Trascrivo qui quanto già risposto in modo improprio nella chat della presentazione, in modo che sia nella chat dedicata e magari utile anche ad altri scusate:

Ciao Elisa provo a darti delle indicazioni di massima reperite in rete per il comune di Livorno, chiaramente come sempre per questa tipologia di attività va sempre contattato l'ufficio del Comune competente (Livorno nel tuo caso), che in base alla tua effettiva situazione personale e dell'immobile che vuoi adibire a questa attività, potrà darti tutte le indicazioni a riguardo (da quello che scrivi non è chiaro se avrai un immobile catastalmente separato o ad uso promiscuo per svolgere questa attività). Purtroppo comunque spesso gli uffici ti indicano gli aspetti amministrativi di loro competenza e magari non sono esaustivi su tutti gli adempimenti che invece questa attività comporta, per cui è bene che dai un'occhiata alla panoramica generale che ti allego sotto (se vuoi trovi anche alcuni link dove sono state reperite le informazioni:

Tipologie ammesse a Livorno
Secondo la normativa regionale (LR 86/2016 e successivi aggiornamenti), a Livorno puoi svolgere:
Locazione turistica non imprenditoriale
Affitto di interi immobili o porzioni (es. appartamenti, case vacanza), senza servizi accessori continuativi (pulizie, colazione...), quindi senza partita IVA e gestibile da privato airbnb.it+6comune.livorno.it+6piombino.iswebcloud.it+6regione.toscana.it+2regione.toscana.it+2infoelba.org+2.
Attività imprenditoriali (es. B&B, affittacamere, case vacanze come struttura)
Richiedono SCIA al SUAP e prevedono servizi continui, gestione strutturale più complessa comune.livorno.it+1airbnb.it+1.
Credo che tu sia interessata alla forma non imprenditoriale, quindi vediamo quella.

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Procedura amministrativa
1. Comunicazione al Comune
Entro 30 giorni dal primo contratto, bisogna registrare l’alloggio tramite piattaforma regionale/Opa Livorno (MOTOURIST Office), indicando:

• periodo di locazione
• dati catastali
• numero camere/posti letto
• sito pubblicitario, ecc.
  Riceverai un codice identificativo per ogni unità reddit.com+14regione.toscana.it+14toscana-notizie.it+14comune.livorno.it+5piombino.iswebcloud.it+5comune.livorno.it+5regione.toscana.it+1airbnb.it+1.

2. CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Con SPID o CIE, tramite portale Ministero del Turismo, dopo registrazione regionale, si richiede il CIN, che dev’essere esposto all’esterno e inserito in ogni annuncio regione.toscana.it+3comune.livorno.it+3piombino.iswebcloud.it+3.
3. Comunicazione presenze ISTAT e autorità di PS

• Giornaliere: inserire gli ospiti in Alloggiati Web entro 24 h reddit.com+3piombino.iswebcloud.it+3comune.livorno.it+
• Mensili: dati ISTAT al Comune capoluogo anche se non ci sono presenze regione.toscana.it+3regione.toscana.it+3infoelba.org+3.

4. Imposta di soggiorno
Riscossa dagli ospiti (max 4 pernottamenti), versata entro il giorno 15 del mese successivo tramite gestionale comunale o PagoPA IRIS.
5. Sicurezza e requisiti

• Requisiti igienico-sanitari e normativi per civile abitazione cnalivorno.it+3comune.livorno.it+3airbnb.it+3
• Installazione obbligatoria di rilevatori di gas/monossido e almeno un estintore ogni 200 m² o frazione reddit.com+8piombino.iswebcloud.it+8cnalivorno.it+8

6. Permessi ZTL (se necessari)
Chi ha locale in ZTL può richiedere fino a 1 pass ogni 3 camere (arrotond. in eccesso), valido per il carico/scarico bagagli fino a 30 min comune.livorno.it.

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Numero ospiti in base alla superficie
La legge LR 86/2016 non impone limiti rigidi su superficie/minori o maggiori, ma richiede che siano rispettati i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza previsti per le abitazioni civili regione.toscana.it+1airbnb.it+1.
Indicazioni generiche:

• In genere 1 posto letto ogni 9–14 m² + soggiorno separato
• Camera doppia ≈ 13 m²
• Monolocale da 28–30 m² = max 2 ospiti
• Bilocale (40–50 m²) = 3–4 ospiti
• Trilocale (60 m²) = fino a 5 posti

Il numero esatto va definito in fase di comunicazione (dichiarando camere/posti letto disponibili).

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Riepilogo procedura passo-passo

Fase​	Cosa fare​	Tempistiche​
1. Comunicazione Comune	Online, entro 30 giorni dal 1° contratto	Entro 30 gg
2. Richiesta CIN	Sistema nazionale (SPID/CIE)	Dopo conferma iscrizione
3. Alloggiati Web	Inserimento ospiti entro 24 h	Giornaliero
4. ISTAT mensile	Comunicazione anche senza presenze	Entro il 15 del mese
5. Soggiorno	Riscossione/tasse/versamento	Mensile
6. Sicurezza	Gas/CO rilevatori, estintori	Prima apertura
7. ZTL	se rientri in area regolata	Da subito se serve

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Cosa ti serve come proprietario

• Documenti catastali dell’immobile
• SPID o CIE per piattaforme Toscana e Ministero
• Gestionale per imposta di soggiorno
• Strutture per sicurezza (dettagliate sopra)
• Eventuale SCIA se superi 4 immobili o diventa attività imprenditoriale

Ti indico anche un’ulteriore specifica per individuare l’attività non imprenditoriale ed evitare accertamenti successivi:

COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE TURISTICA NON IMPRENDITORIALE
È un’attività svolta da privati (cioè senza partita IVA, senza SCIA, senza servizi accessori) che consiste nel concedere in locazione, in modo saltuario, un appartamento o parte di esso a fini turistici.
In Toscana, rientra nella locazione turistica non imprenditoriale anche il comproprietario o il residente nell’immobile.
È diversa da:

• Casa vacanze imprenditoriale
• Affittacamere
• B&B
  …perché in questi casi serve SCIA, partita IVA, registrazione come attività ricettiva, e vengono offerti servizi continuativi (pulizie giornaliere, colazione, cambio biancheria, ecc.).

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Il concetto di “attività non continuativa” (cioè non imprenditoriale) non è definito con un numero esatto di giorni o di contratti, ma si basa su:
Fattori interpretativi usati dai Comuni / Agenzia delle Entrate:

• Durata limitata nel tempo (es. solo periodo estivo o alcuni mesi all’anno
• Numero contenuto di locazioni (es. pochi contratti l’anno)
• Nessuna organizzazione aziendale o struttura stabile
• Gestione diretta da parte del proprietario
• Non presenza fissa di annunci online tutto l’anno

Non ci sono limiti legali rigidi, ma alcune Regioni (come la Toscana) possono ritenere imprenditoriale l’attività se:

• Hai più di 3-4 unità locate in modo sistematico
• L’attività è continuativa nel corso dell’anno
• Utilizzi canali di promozione professionali continuativi (es. Airbnb con disponibilità annuale)

Nel caso non sia un appartamento catastalmente non a se stante ma ad uso promiscuo:

Se sei residente nell'immobile e vuoi affittare una stanza con bagno e uso cucina condiviso, puoi farlo in forma non imprenditoriale se:

• Non offri servizi continuativi (es. colazione, pulizia giornaliera
• Non effettui promozione/attività sistematica
• Non hai più di 2-3 unità immobiliari locate per turismo
• Rispetti i requisiti di abitabilità, sicurezza, e igiene

In sostanza: se affitti saltuariamente, ad esempio da maggio a settembre, una stanza o un appartamento, senza servizi, senza struttura organizzativa, resti nella forma non imprenditoriale.

Chiaramente poi ti mancherebbe un minimo di studio di redditività del tuo modello di business plan (costi, ricavi, tasse), per valutare se l'apertura di questo tipo di attività sia per te alla fine conveniente rispetto ad altre forme di reddito immobiliare.

spero che la nota possa esserti utile un saluto