Affitti Airbnb sono impegnativi

[NEVE]

Buongiorno,
Sono nuova qui mi chiamo Neve.
Tra qualche mese erediterò la casa dei miei genitori e volevo farci dentro due appartamenti da affittare su airbnb, essendo io vicino ad una zona turistica. Io ho un lavoro a tempo pieno volevo sapere se l’attività degli affitti brevi richiede tanto tempo o posso farcela a gestirla nonostante il lavoro.
Mi piacerebbe anche mollare il lavoro in caso ma non credo che con due appartenenti riuscirei a guadagnare tanto.

Grazie mille a tutti per l’aiuto

 

[Francesco Mongiello]

Ciao Neve,
benvenuta nella community!
La tua domanda è molto attuale e riguarda tanti che, come te, pensano di avviare una piccola attività di affitti brevi partendo da un immobile di famiglia, magari mantenendo un altro lavoro.

Gestione degli affitti brevi: quanto tempo richiede?
Con due appartamenti, la gestione “diretta” non è impossibile, ma va considerato che anche con poche unità ci sono aspetti che richiedono attenzione, soprattutto in zona turistica dove l’occupazione può essere elevata. Le principali attività includono:

• Gestione delle prenotazioni (risposta ai messaggi, gestione calendario)
• Check-in e check-out degli ospiti (di persona o in self check-in, quest'ultimo se cambiano le disposizioni)
• Pulizie e preparazione degli appartamenti
• Manutenzioni e piccoli interventi
• Adempimenti amministrativi e fiscali (comunicazioni alloggiati, tassa di soggiorno, eventuale SCIA/comunicazioni al Comune ecc.)
  

Quanto tempo porta via?
Se digitalizzi e automatizzi il più possibile (es. messaggi automatici, self check-in, servizio di pulizia esterno, PMS e channel manager per le prenotazioni), la mole di lavoro si riduce sensibilmente.
Molti host con due unità riescono a gestire tutto parallelamente a un lavoro full-time, soprattutto se il flusso di prenotazioni non è altissimo o se hai la possibilità di delegare le pulizie a terzi.

Tuttavia, ci sono momenti di picco (weekend, festività, alta stagione) che possono essere più impegnativi. Una buona organizzazione e la scelta di partner affidabili (per pulizie e accoglienza) sono fondamentali.

Sul guadagno: può sostituire uno stipendio?
Con due appartamenti difficilmente si riesce a ottenere un reddito pari o superiore a quello di un lavoro full-time, a meno che tu non sia in una località con tariffe molto alte e altissima domanda.
In genere, l’attività di affitti brevi con poche unità è un’ottima integrazione al reddito, ma solo con numeri maggiori (più appartamenti o gestione anche per conto terzi) si può pensare a un vero e proprio cambio vita.

Consigli pratici per partire:

1. Fai una simulazione di occupazione e ricavi medi nella tua zona (puoi usare strumenti come AirDNA, o confrontare le tariffe di immobili simili su Airbnb).
2. Valuta da subito la gestione “semi-automatica” (self check-in anche se in questo momento c'è una sospensione sull'uso, imprese di pulizia, software gestionali).
3. Chiarisci da subito il quadro normativo e fiscale (regole regionali, registrazione al Comune, tasse).
   

Se vorrai approfondire, nel forum trovi tante esperienze e confronti concreti, oltre a risorse utili per chi parte da zero!

Un saluto e in bocca al lupo per il progetto,
Francesco

 

[Alessandro Luzi]

Ciao Neve buonasera, sicuramente aprire un’attività di affitto turistico specialmente vicino al lago, è un’opportunità interessante. A parte le giuste considerazioni già fatte da Francesco, ti consiglierei soprattutto di seguire attentamente la normativa regionale e gli adempimenti amministrativi previsti. Ti fornisco una semplice traccia indicativa di come avviare correttamente la tua attività, la dovrai chiaramente adattare verificando i singoli adempimenti e una eventuale particolare normativa comunale, ove ve ne fosse.

In Lombardia, le principali forme di affitto turistico sono:

• Case e Appartamenti per Vacanze (CAV): offerte in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.
• Locazioni turistiche: affitti brevi senza servizi accessori (es. pulizia giornaliera).
• Bed & Breakfast, Foresterie Lombarde, Locande: con servizi più strutturati e continuativi.

Adempimenti per avviare l’attività

1. Comunicazione o SCIA al Comune

• CAV e locazioni turistiche: è necessaria una comunicazione al Comune tramite il portale Impresa in un Giorno.
• Altre strutture ricettive: richiedono la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al SUAP del Comune competente.

In entrambi i casi, è obbligatorio allegare una planimetria dell’immobile in scala non inferiore a 1:100 .

2. Ottenimento del CIR e del CIN

• CIR (Codice Identificativo Regionale): obbligatorio per ogni unità affittata, deve essere richiesto dopo la comunicazione o SCIA.
• CIN (Codice Identificativo Nazionale): dal 1° gennaio 2025, è obbligatorio ottenere anche il CIN tramite il portale del Ministero del Turismo.

Entrambi i codici devono essere esposti visibilmente all’esterno dell’immobile e inclusi in ogni annuncio online o offline.

3. Requisiti dell’immobile

• L’immobile deve avere una destinazione d’uso residenziale conforme al Piano di Governo del Territorio (PGT) del Comune.
• Deve rispettare i requisiti igienico-sanitari e le normative sulla prevenzione incendi .
• È obbligatorio fornire servizi essenziali come energia elettrica, acqua, riscaldamento, pulizia ad ogni cambio cliente e manutenzione ordinaria.

4. Obblighi di comunicazione

• Registrazione degli ospiti: entro 24 ore dall’arrivo (o 6 ore per soggiorni di una sola notte), è necessario comunicare le generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web .
• Imposta di soggiorno: se prevista dal Comune, deve essere riscossa dal gestore e versata secondo le modalità comunali.

Normativa di riferimento

• Legge Regionale Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27: disciplina le politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio.
• Regolamento Regionale 5 agosto 2016, n. 7: definisce i requisiti per le strutture ricettive non alberghiere.
• Regolamento Regionale 19 gennaio 2018, n. 3: stabilisce gli standard qualitativi e le dotazioni minime obbligatorie per le aziende ricettive all’aria aperta.
• Decreto Legge 145/2023, art. 13-ter: introduce il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per le strutture ricettive.

Sanzioni

• La mancata indicazione del CIR o del CIN negli annunci comporta sanzioni pecuniarie da 500 a 2.500 euro per ogni attività pubblicizzata.
• In caso di violazioni reiterate, le sanzioni possono raddoppiare e il Comune può disporre la sospensione o la cessazione dell’attività.
• Attenzione alla normativa relativa alla comunicazione degli alloggiati in quanto ha risvolti anche penali.

Due note finali:

- Nel caso — come mi sembra di capire — sia necessario effettuare pratiche urbanistiche (ad esempio un frazionamento) per adeguare l’immobile, ti consiglierei di procedere prima con la sistemazione e la regolarizzazione dello stesso, e solo successivamente avviare l’attività. Anche qualora fosse sufficiente una semplice autodichiarazione per l’avvio, è comunque fondamentale che l’immobile sia conforme dal punto di vista urbanistico e dotato di tutti i requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa nazionale e regionale, non solo per questo tipo di attività ma in generale.

- Se hai un po’ di dimestichezza con Excel, ho realizzato un calcolatore gratuito che ti permette di stimare facilmente il reddito netto della tua attività turistica. Ti basta inserire alcuni dati di base e il file elaborerà automaticamente un’analisi dettagliata, tenendo conto delle principali variabili fiscali applicabili a questo tipo di attività.È uno strumento utile per semplificare la creazione del tuo business plan e valutare rapidamente la sostenibilità economica del progetto. Puoi scaricarlo gratuitamente dal sito:
https://verificabusiness.it/
In bocca al lupo