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Zona relax in appartamento per affitto breve

#1
Salve a tutti,

Mi sono da poco iscritto e presentato. Ancora complimenti per il sito/forum. Siete importante fonte di informazione e aggiornamento. Vi ringrazio!

Sono in procinto di ristrutturare (con superbonus 110%) una casa in Montagna che in seguito vorrei affittare per periodi brevi. Per rendere più “appetibile” la struttura sto valutando l’inserimento di una vasca idromassaggio e di una piccola sauna o bagno turco.

So che ci sono controindicazioni nell’uso della sauna, per esempio per i cardiopatici. Che succede se qualcuno, magari inconsapevolmente, non le rispettasse e incorresse in un incidente/danno grave? Ci sono responsabilità da parte di chi affitta? Di che tipo, civili o penali? Ci si può tutelare o meglio lasciare perdere?

Fa differenza se la sauna fosse messa nel sottotetto (non abitabile)?

Ancora grazie,
Norberto
 

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#2
Grazie Norberto,
anche se non ci sono prescrizioni esplicite contro idromassaggio, sauna e bagno turco nelle locazioni turistiche, l'unico scrupolo che mi viene in mente è il concetto di servizi di livello alberghiero.
Le dotazioni che tu hai descritto sono nella sfera del wellness e del luxury, che in Italia sono comuni nell'ambito del turismo termale e alberghiero.
Non vorrei quindi che ad un controllo, un vigile/agente concludesse che la tua è una struttura ricettiva (abusiva) perchè ha idromassaggio/sauna/bagno turco, soprattutto perchè sono stati installati appositamente per l'attività (si può desumere dalle date delle fatture dei lavori e materiali), mentre il DL 50/2017 e la Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 dell'Agenzia delle Entrate prevedono servizi molto semplici e limitati per le locazioni turistiche brevi, e fra essi non sono comprese le dotazioni che intendi inserire.
Se già c'erano, fanno parte dell'appartamento, ma tu le installi appositamente, per "saltare" categoria e competere con hotel & boutique B&B....

Sul discorso della sicurezza, se tu ti documenti sui rischi e informi in italiano e inglese in ogni possibile modo (cartello vicino alle dotazioni, testo all'interno del manuale della casa, warning nell'annuncio), non hai alcuna responsabilità, perchè l'ospite è informato e se sceglie di prendere un rischio, la responsabilità è esclusivamente sua.

Concludendo: non è vietato, ma può creare contestazioni dotare un appartamento ad uso turistico di un centro benessere.
Il fatto che altri l'abbiano fatto (e magari commenteranno) non cambia questo mio dubbio.
In ogni caso, in bocca al lupo per un progetto che sembra molto affascinante a livello di ospitalità
 
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#3
Grazie Norberto,
anche se non ci sono prescrizioni esplicite contro idromassaggio, sauna e bagno turco nelle locazioni turistiche, l'unico scrupolo che mi viene in mente è il concetto di servizi di livello alberghiero.
Le dotazioni che tu hai descritto sono nella sfera del wellness e del luxury, che in Italia sono comuni nell'ambito del turismo termale e alberghiero.
Non vorrei quindi che ad un controllo, un vigile/agente concludesse che la tua è una struttura ricettiva (abusiva) perchè ha idromassaggio/sauna/bagno turco, soprattutto perchè sono stati installati appositamente per l'attività (si può desumere dalle date delle fatture dei lavori e materiali), mentre il DL 50/2017 e la Circolare 24/E del 12 ottobre 2017 dell'Agenzia delle Entrate prevedono servizi molto semplici e limitati per le locazioni turistiche brevi, e fra essi non sono comprese le dotazioni che intendi inserire.
Se già c'erano, fanno parte dell'appartamento, ma tu le installi appositamente, per "saltare" categoria e competere con hotel & boutique B&B....

Sul discorso della sicurezza, se tu ti documenti sui rischi e informi in italiano e inglese in ogni possibile modo (cartello vicino alle dotazioni, testo all'interno del manuale della casa, warning nell'annuncio), non hai alcuna responsabilità, perchè l'ospite è informato e se sceglie di prendere un rischio, la responsabilità è esclusivamente sua.

Concludendo: non è vietato, ma può creare contestazioni dotare un appartamento ad uso turistico di un centro benessere.
Il fatto che altri l'abbiano fatto (e magari commenteranno) non cambia questo mio dubbio.
In ogni caso, in bocca al lupo per un progetto che sembra molto affascinante a livello di ospitalità
Ti ringrazio moltissimo per la risposta precisa e competente.
Io mi preoccupavo… nella direzione sbagliata.
Non immaginavo che l’installazione di sauna/bagno turco potesse dare adito a contestazioni circa l’uso della struttura.

Io per amor del vero le installavo ANCHE per i futuri clienti. In primis vorrei utilizzarle io con famiglia/amici. E’ da 30 anni la casa dove passo alcuni giorni delle mie ferie. Alcuni perché ad oggi non c’è acqua calda e il riscaldamento è con stufe a cherosene. ERGO dopo 3-4gg si torna a… casa!
Per la posizione e condizione in cui si trova non è mai valsa la pena investirci soldi. Qualche mese fa l’ho ereditata e vorrei sfruttare il 110, che però ha anche lui i suoi costi. Li vorrei appunto recuperare negli anni affittando quando libera.
Mi pare quindi di capire che devo fare una scelta: o li metto e non affitto o non li metto! Ci sono altre strade?

Vista la mia ignoranza in materia mi permetto do essere più specifico e ti ringrazio qualora vedessi difficoltà/problemi ulteriori:
La casa è di 3 piani fuori terra più sottotetto (non abitabile, ma ... "vivibile”)
Nell'insieme vorrei dividere l'immobile in due zone (ufficialmente sarà un unico appartamento ma con 2 ingressi indipendenti da affittare in modo indipendente). In caso di famiglie/gruppi numerosi (noi stessi andiamo con amici al seguito) le 2 aree saranno collegate da una porta che altrimenti rimarrà chiusa.

Ci sono problemi nell’affitto di una sola porzione? Può essere contestato?
Immagino di no (sarebbe una sorta di affittacamere), ma sono appunto ignorante…

Quanto sopra immagino non cambi quanto detto per Sauna (che metterei in una camera o nel sottotetto di una zona) e bagno turco (o in alternativa vasca idrom) che starebbe in una doccia del bagno dell’altra zona.

Grazie ancora per il tuo consiglio,
Cordialmente,
Norberto
 

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