• Ciao! perché non prendi parte alle discussioni e non dici la tua? Registrati ora!

Tassa Airbnb

F

fmongiello

Guest
#1
Dal 1º giugno scatta la tassa Airbnb sugli affitti brevi

Dal 1º giugno 2017 entra in vigore la tassa Airbnb sugli affitti brevi, tipicamente quelli concordati tramite Airbnb. La sua conversione in legge ha portato modifiche importanti: a pagare non saranno soltanto i proprietari che affittano la propria casa per le vacanze, ma anche chi esercita l'attività di bed and breakfast senza partita Iva. Riguarda i contratti di affitto per periodi di non oltre 30 giorni consecutivi, i contratti di sublocazione e i contratti che permettano il godimento di un immobile a titolo oneroso.

Chi affitta un immobile è sempre tenuto a dichiarare il canone percepito e pagare le tasse sui pagamenti ricevuti. L'imposizione fiscale è possibile con la via "tradizionale" ovvero l'Irpef, o tramite la cedolare secca. La manovrina ha confermato l'estensione di quest'ultima anche agli affitti brevi introducendo anche l'obbligo di comunicare l'opzione della cedolare secca.

A cambiare è la modalità di riscossione. Saranno infatti i gestori dei portali web per affitti brevi, come Airbnb (è da qui che prende il nome della tassa), gli agenti immobiliari, o gli intermediari di qualunque tipo, a dover comunicare all'Agenzia delle Entrate i contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite e di operare direttamente una ritenuta del 21% sul canone d’affitto versato da chi richiede i posti letto, come sostituti d'imposta. Inoltre dovranno rilasciare (l’anno successivo) la Certificazione Unica che contiene il riepilogo degli affitti percepiti nell’anno di imposta precedente dai proprietari delle case e il totale delle ritenute effettuate. In caso di irregolarità o di mancato adempimento dei compiti di sostituto d’imposta scatteranno multe a partire da 2.000 euro. La nuova tassazione non vale per affittacamere, agriturismi, bed&breakfast gestiti con partita Iva e attività ricettive gestite da imprese.

Con la conversione in legge, ora ad essere assoggettati alla tassazione non sono solo le case affittate per le vacanze, ma anche anche i bed & breakfast, anche se deve essere ancora chiarito se la ritenuta del 21% costituirà un semplice acconto o un'imposta sostitutiva a tutti gli effetti. Infatti trattandosi di un'attività ricettiva vera e propria e non di un affitto puro e semplice, l'ipotesi più accreditata è che si tratterà di un semplice acconto.

La cedolare secca del 21% si applicherà inoltre a tutti i contratti di durata inferiore a 30 giorni, di locazione, sublocazione e contratti a titolo oneroso che hanno ad oggetto il godimento di un immobile. Compresi anche quelli che prevedono la fornitura di servizi di biancheria e di pulizia.

Commenti?
 
Ultima modifica da un moderatore:

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
SINTESI DEL MIO INTERVENTO ALLA BIT MILANO ORGANIZZATO DA FORMAZIONETURISMO.COM -
DOTT. SAVERIO PANZICA – CONSIDERAZIONI SULLE MODALITA’ DI ATTUAZIONE DELL’ART. 4 DEL D.L. N. 50/2017

PREMESSA
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96.
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi

RIFLESSIONI SULL’ART. 4 DEL DECRETO-LEGGE N. 50/2017
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi

1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In merito a: “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, ricordo che la Cassazione civile, terza sezione, sentenza n. 707 del 22 gennaio 2002 e Cassazione civile, terza sezione n. 19769 del 23 gennaio 2003, in sintesi, si è così pronunciata:

“L’attività alberghiera richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno”.

Dalla lettura delle suddette sentenze della Cassazione civile si evince che la fornitura di servizi turistici definiti, anche, servizi alle persone, può essere erogata, esclusivamente nell’ambito dell’attività delle strutture turistico ricettive aperte al pubblico e non già in quella delle locazioni turistiche.

Per quanto riguarda: “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”, preme ricordare che i soggetti abilitati all’esercizio dell’intermediazione immobiliare turistica sono: 1) agenti immobiliari; 2) agenzie di
viaggi. Booking è una OTA (OnlineTravelAgency), AIRB&B è un sito di annunci pubblicitari.

In ogni caso sarà interessante leggere se la circolare terrà conto dell’attuale orientamento: Bruxelles, 2.6.2016 COM(2016) 356 final COMUNICAZIONE DELLA COMMISSIONE AL PARLAMENTO EUROPEO, AL CONSIGLIO, AL COMITATO ECONOMICO E SOCIALE EUROPEO E AL COMITATO DELLE REGIONI
Un'agenda europea per l'economia collaborativa.

5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
Anche il comma 7 detta disposizioni agli Enti che disciplinano l’imposta di soggiorno, nel senso che possono rimodularla.
Per quanto riguarda l’imposta di soggiorno, preme ricordare che il citato articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dispone che l’imposta di soggiorno è dovuta, esclusivamente, da chi soggiorna in strutture ricettive e non da chi è ospite nelle “locazioni di cui all’art. 1571 del codice civile”

DOCUMENTI ATTUATIVI
Con il provvedimento del Direttore del 12/07/2017 e la risoluzione n. 88/E - del 05/07/2017 dell’Agenzia delle Entrate vengono definite le modalità per l’attuazione delle disposizioni dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, che disciplina le locazioni brevi/locazioni turistiche proposte con contratti in forma scritta (art. 1 comma 4 legge n. 431/1998 - inferiori a 30 giorni – art- 1 comma 1 lettera c) – legge n. 431/1998).

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017 ha previsto alcuni adempimenti in capo agli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali online.
Premesso che: “Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la
cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da “privati”. (Agenzia delle Entrate – FISCO E CASA: LE LOCAZIONI – pag. 8)

Di fatto, i gestori di “locazioni turistiche” (locazioni brevi) dovranno pagare, come opzione se più vantaggiosa, la cedolare secca del 21% (L'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 2 che "... La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione". Si tratta dei
contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni 14 complessivi nell'anno. Con circolare n. 26 del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell'anno con il medesimo
locatario).

A questo punto facciamo un po’ di conti per capire se conviene operare, in qualità di gestore di locazione turistica, per mezzo del servizio di intermediazione, mantenendo lo status di privati, o svolgere attività d’impresa.
Mantenere lo status di privato, certamente obbligatorio per chi non può aprire partita IVA, per esempio i pubblici dipendenti, che sono condizionati dall’art. 98 della Costituzione “i pubblici impiegati sono al servizio esclusivo della Nazione” e di conseguenza è loro precluso lo svolgimento di attività che li pongano in contrasto o comunque li distolgano dalle funzioni proprie dell’amministrazione, di cui, secondo l’art. 97 della Costituzione, va garantito “il buon andamento e l’imparzialità”.

v Svolgere attività d’impresa con partita IVA, solo per ditta individuale, per coloro che non hanno mai aperto una partita IVA, sono possibili 2 ipotesi:
1) CODICE ATECO 55.20.51 AFFITTACAMERE PER BREVI SOGGIORNI, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, BEDAND BREAKFAST, RESIDENCE – Imponibile al 40% di quanto incassato, detratta la commissione per i portali, - tassazione del 5% sull’imponibile, INPS 25% sull’imponibile, pertanto si pagano al fisco, per i primi 5 anni circa il 12% complessivo di quanto incassato, considerando, inoltre che una parte rientra nel proprio patrimonio INPS;

2) CODICE ATECO 68.20.01 - LOCAZIONE IMMOBILIARE DI BENI PROPRI O IN LEASING (AFFITTO) - Imponibile all’86% di quanto incassato, detratta la commissione per i portali, - tassazione del 5% sull’imponibile, INPS 25% sull’imponibile, pertanto si pagano al fisco, per i
primi 5 anni circa il 32% complessivo di quanto incassato, considerando, inoltre che una parte rientra nel proprio patrimonio INPS;
v Svolgere attività d’impresa con partita IVA ordinaria, in questo caso valgono le regole del regime IVA ordinario.

Contratti stipulati direttamente dal proprietario. Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi
presentata nel 2018. Vedi sul Quotidiano del Fisco come indicare gli affitti brevi in dichiarazione.

CONCLUSIONI
Nel caso in cui i gestori di locazioni turistiche optano per cedolare secca, mantenendo lo status di privati, proponendo l’immobile attraverso i portali on line, siano essi OTA (OnlineTravelAgencies – Booking, Expedia) o canali di promozione e pubblicità (AirB&B), devono essere valutati i seguenti costi: Booking 18% (al netto delle commissioni ai portali), oltre la cedolare secca del 21%= 36%;
AirBnB tra il 3% e il 5%, oltre la cedolare secca del 21% (al netto delle commissioni ai portali), = 22-24%.
A questo punto non rimane che valutare le opzioni sopra illustrate per operare nel rispetto della normativa vigente in materia di: TUIR (Testo Unico sulle Imposte dei Rediti), il codice civile art. 1571 per le locazioni turistiche e legislazione regionale per: case per vacanze, affittacamere e bed and breakfast.

DOCUMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE ATTUATIVI DELL’ART. 4 DEL D.L. N. 50/2017

v IL DIRETTORE - In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento - commi 4, 5, 5-bis e 6 dell’articolo 4 del citato D.L. n. 50 del 2017, in relazione ai contratti di locazione breve. Provvedimento n. prot. 132395/2017 – del 12 luglio 2017

v Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo - RISOLUZIONE N. 88/E - Roma, 05/07/2017 – (Allegato) - Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 5.

v CIRCOLARE N. 24 /E DEL 12 OTTOBRE 2017 - Agenzia delle entrate - Direzione Centrale Normativa OGGETTO: Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96.
FONTE – IL SOLE 24 ORE – 23 SETTEMBRE 2017 -Si riaccende il confronto fra Airbnb e il Fisco italiano. Il tema è ancora quello del prelievo sugli affitti e dell’applicazione della ritenuta da parte degli intermediari. Come avevano annunciato all’inizio dell’estate (si veda «Il Sole 24 Ore» del 2 giugno), i vertici di Airbnb Italia hanno presentato ricorso al Tar del Lazio contro il provvedimento
dell’agenzia delle Entrate n. 132395/2017 che detta le regole attuative della legge n. 96/2017 che ha istituito la “tassa” sugli affitti brevi.

Tar del Lazio, è scritto nella nota diffusa dalla giustizia amministrativa, «ha respinto la domanda di Airbnb Ireland Unlimited Company e Airbnb Payments Uk Limited per la sospensiva del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate dello scorso 12 luglio».
Immediata la reazione di Airbnb che annuncia ricorso al Consiglio di Stato. «Pur non concedendo la sospensiva – afferma una nota - il Tar ha riconosciuto l’esistenza di aspetti meritevoli di ampia riflessione in sede di merito. La materia oggetto del ricorso è molto complessa, non solo per la normativa applicabile ma anche per la comprensione e definizione del mercato di riferimento, aspetto
fondamentale per l’accertamento dei profili di discriminazione. Quelli degli intermediari e delle piattaforme sono due mercati ben distinti: dopo la decisione di abbandonare pagamenti tracciabili, digitali e trasparenti da parte di altre piattaforme siamo gli unici soggetti online colpiti dalla norma.

La cosiddetta tassa Airbnb, cioè la cedolare secca sugli affitti brevi al 21% introdotta con la manovra bis, «appare potenzialmente idonea ad alterare le dinamiche concorrenziali tra i diversi operatori, con possibili ricadute negative sui consumatori finali dei servizi di locazione breve». Pur riconoscendo che l’obiettivo della norma è «contrastare il fenomeno dell’evasione», l’Autorità Antitrust prende posizione sul tema in una segnalazione ai presidenti di Camera e Senato, al ministero dell’Economia e all’Agenzia delle Entrate. In particolare, scrive l’Autorità, la misura rischia di «scoraggiare, di fatto, l’offerta di forme di pagamento digitale da parte di piattaforme che hanno semplificato e al contempo incentivato le transazioni online, contribuendo a una generale crescita del sistema economico». Il rischio è dunque che si alteri la concorrenza tra i gestori dei portali telematici, «a discapito di coloro che adottano modelli di business fortemente caratterizzati dal ricorso a strumenti telematici di pagamento». E secondo l’Autorità, questo «potenziale minor ricorso delle piattaforme telematiche a forme digitali di pagamento nell’ambito delle locazioni brevi potrebbe penalizzare i consumatori finali conducendo a una minore ampiezza e varietà dell’offerta, nonché avere un possibile impatto negativo sulla domanda stessa».

Il suggerimento è che la disciplina si limiti «a prevedere misure meno onerose per i soggetti coinvolti», come «la previsione di un obbligo fiscale di carattere informativo in capo agli intermediari e ai gestori di piattaforme immobiliari telematiche», che sarebbero
così tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrare - a una cadenza da definire - il flusso delle prenotazioni raccolte.
L’Antitrust auspica infine che i suoi rilievi - non vincolanti - «siano tenuti in adeguata considerazione» in particolare in riferimento alle norme sugli affitti brevi e «in occasione dei futuri interventi normativi» sull’economia digitale.
Il Consiglio di Stato ha pubblicato un'ordinanza- 13/12/2017 - N. 05403/2017 REG.PROV.CAU. N. 07910/2017 REG.RIC. sul ricorso proposto da Airbnb (Airbnb Ireland Unlimited Company e Airbnb Payments Uk Limited) che riapre la vicenda della cosiddetta ''Tassa Aribnb". In sintesi, il tema legittimità della tassa deve essere tuttora affrontato, ma il massimo organo della giustizia amministrativa ritiene che debba essere fatto al più presto: il TAR dovrà fissare l'udienza di merito con la priorità prevista dall'art.55, comma 10 del cod. proc. amm.

Per informazioni: saveriopanzica@gmail.com
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#3
LEGGI REGIONALI E GIUDIZI DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE

Il Consiglio dei Ministri, su proposta del Presidente Paolo Gentiloni, ha esaminato ventisette leggi regionali e ha quindi deliberato

di impugnare:
la legge della Regione Lombardia n. 7 del 25/01/2018, recante “Integrazione alla legge regionale 1° ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Istituzione del codice identificativo da assegnare a case e appartamenti per vacanze”, in quanto una norma riguardante le locazioni turistiche invade la competenza riservata allo Stato in materia di ordinamento civile, violando sia l’articolo 117, secondo comma, lettera l) della Costituzione, sia il principio di eguaglianza di cui all’art. 3 della Costituzione.
Per le stesse ragioni che hanno deciso l'impugnativa della legge della regione Lombardia, possiamo asserire che le "Locazioni turistiche/brevi" non sono soggette alla comunicazione degli alloggiati di cui all'art. 109 del TULPS, ma solo alla comunicazione entro 48 ore dei cittadini extra comunitari (legge Bossi-Fini - Lotta all'immigrazione clandestina). L'art. 12 della legge 191/1978 dispone l'obbligo di comunicazione per coloro che, a qualunque titolo, vengono ospitati in abitazioni private, oltre i 30 giorni. Lo stesso si può asserire per l'imposta di soggiorno, che è dovuta solo da chi soggiorna presso strutture ricettive - Art. 4 DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. LE LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI NON SONO STRUTTURE RICETTIVE.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#4
LEGGI REGIONALI E GIUDIZI DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE

Il Consiglio dei Ministri, su proposta del Presidente Paolo Gentiloni, ha esaminato ventisette leggi regionali e ha quindi deliberato

di impugnare:
la legge della Regione Lombardia n. 7 del 25/01/2018, recante “Integrazione alla legge regionale 1° ottobre 2015, n. 27 (Politiche regionali in materia di turismo e attrattività del territorio lombardo). Istituzione del codice identificativo da assegnare a case e appartamenti per vacanze”, in quanto una norma riguardante le locazioni turistiche invade la competenza riservata allo Stato in materia di ordinamento civile, violando sia l’articolo 117, secondo comma, lettera l) della Costituzione, sia il principio di eguaglianza di cui all’art. 3 della Costituzione.
Per le stesse ragioni che hanno deciso l'impugnativa della legge della regione Lombardia, possiamo asserire che le "Locazioni turistiche/brevi" non sono soggette alla comunicazione degli alloggiati di cui all'art. 109 del TULPS, ma solo alla comunicazione entro 48 ore dei cittadini extra comunitari (legge Bossi-Fini - Lotta all'immigrazione clandestina). L'art. 12 della legge 191/1978 dispone l'obbligo di comunicazione per coloro che, a qualunque titolo, vengono ospitati in abitazioni private, oltre i 30 giorni. Lo stesso si può asserire per l'imposta di soggiorno, che è dovuta solo da chi soggiorna presso strutture ricettive - Art. 4 DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. LE LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI NON SONO STRUTTURE RICETTIVE.
 
#5
SINTESI DEL MIO INTERVENTO ALLA BIT MILANO ORGANIZZATO DA FORMAZIONETURISMO.COM -
DOTT. SAVERIO PANZICA – CONSIDERAZIONI SULLE MODALITA’ DI ATTUAZIONE DELL’ART. 4 DEL D.L. N. 50/2017

PREMESSA
TESTO COORDINATO DEL DECRETO-LEGGE 24 aprile 2017, n. 50 Testo del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (in Supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale - Serie generale - n. 95 del 24 aprile 2017), coordinato con la legge di conversione 21 giugno 2017, n. 96.
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi

RIFLESSIONI SULL’ART. 4 DEL DECRETO-LEGGE N. 50/2017
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi

1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In merito a: “ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”, ricordo che la Cassazione civile, terza sezione, sentenza n. 707 del 22 gennaio 2002 e Cassazione civile, terza sezione n. 19769 del 23 gennaio 2003, in sintesi, si è così pronunciata:

“L’attività alberghiera richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno”.

Dalla lettura delle suddette sentenze della Cassazione civile si evince che la fornitura di servizi turistici definiti, anche, servizi alle persone, può essere erogata, esclusivamente nell’ambito dell’attività delle strutture turistico ricettive aperte al pubblico e non già in quella delle locazioni turistiche.

Per quanto riguarda: “tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”, preme ricordare che i soggetti abilitati all’esercizio dell’intermediazione immobiliare turistica sono: 1) agenti immobiliari; 2) agenzie di
viaggi. Booking è una OTA (OnlineTravelAgency), AIRB&B è un sito di annunci pubblicitari.

In ogni caso sarà interessante leggere se la circolare terrà conto dell’attuale orientamento: Bruxelles, 2.6.2016 COM(2016) 356 final COMUNICAZIONE DELLA COMMISSIONE AL PARLAMENTO EUROPEO, AL CONSIGLIO, AL COMITATO ECONOMICO E SOCIALE EUROPEO E AL COMITATO DELLE REGIONI
Un'agenda europea per l'economia collaborativa.

5-ter. Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, è responsabile del pagamento dell'imposta di soggiorno di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all'articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
Anche il comma 7 detta disposizioni agli Enti che disciplinano l’imposta di soggiorno, nel senso che possono rimodularla.
Per quanto riguarda l’imposta di soggiorno, preme ricordare che il citato articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dispone che l’imposta di soggiorno è dovuta, esclusivamente, da chi soggiorna in strutture ricettive e non da chi è ospite nelle “locazioni di cui all’art. 1571 del codice civile”

DOCUMENTI ATTUATIVI
Con il provvedimento del Direttore del 12/07/2017 e la risoluzione n. 88/E - del 05/07/2017 dell’Agenzia delle Entrate vengono definite le modalità per l’attuazione delle disposizioni dell’art. 4 del D.L. n. 50/2017, che disciplina le locazioni brevi/locazioni turistiche proposte con contratti in forma scritta (art. 1 comma 4 legge n. 431/1998 - inferiori a 30 giorni – art- 1 comma 1 lettera c) – legge n. 431/1998).

L’art. 4 del D.L. n. 50/2017 ha previsto alcuni adempimenti in capo agli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve, sia tramite i canali tradizionali che attraverso la gestione di portali online.
Premesso che: “Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. In pratica, la
cedolare secca può essere scelta solo se entrambe le parti agiscono da “privati”. (Agenzia delle Entrate – FISCO E CASA: LE LOCAZIONI – pag. 8)

Di fatto, i gestori di “locazioni turistiche” (locazioni brevi) dovranno pagare, come opzione se più vantaggiosa, la cedolare secca del 21% (L'articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 2 che "... La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione". Si tratta dei
contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni 14 complessivi nell'anno. Con circolare n. 26 del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell'anno con il medesimo
locatario).

A questo punto facciamo un po’ di conti per capire se conviene operare, in qualità di gestore di locazione turistica, per mezzo del servizio di intermediazione, mantenendo lo status di privati, o svolgere attività d’impresa.
Mantenere lo status di privato, certamente obbligatorio per chi non può aprire partita IVA, per esempio i pubblici dipendenti, che sono condizionati dall’art. 98 della Costituzione “i pubblici impiegati sono al servizio esclusivo della Nazione” e di conseguenza è loro precluso lo svolgimento di attività che li pongano in contrasto o comunque li distolgano dalle funzioni proprie dell’amministrazione, di cui, secondo l’art. 97 della Costituzione, va garantito “il buon andamento e l’imparzialità”.

v Svolgere attività d’impresa con partita IVA, solo per ditta individuale, per coloro che non hanno mai aperto una partita IVA, sono possibili 2 ipotesi:
1) CODICE ATECO 55.20.51 AFFITTACAMERE PER BREVI SOGGIORNI, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, BEDAND BREAKFAST, RESIDENCE – Imponibile al 40% di quanto incassato, detratta la commissione per i portali, - tassazione del 5% sull’imponibile, INPS 25% sull’imponibile, pertanto si pagano al fisco, per i primi 5 anni circa il 12% complessivo di quanto incassato, considerando, inoltre che una parte rientra nel proprio patrimonio INPS;

2) CODICE ATECO 68.20.01 - LOCAZIONE IMMOBILIARE DI BENI PROPRI O IN LEASING (AFFITTO) - Imponibile all’86% di quanto incassato, detratta la commissione per i portali, - tassazione del 5% sull’imponibile, INPS 25% sull’imponibile, pertanto si pagano al fisco, per i
primi 5 anni circa il 32% complessivo di quanto incassato, considerando, inoltre che una parte rientra nel proprio patrimonio INPS;
v Svolgere attività d’impresa con partita IVA ordinaria, in questo caso valgono le regole del regime IVA ordinario.

Contratti stipulati direttamente dal proprietario. Quando il locatore stipula direttamente il contratto e incassa il canone, anche se ha trovato l’inquilino tramite un portale online, non si pone neppure il problema della ritenuta. Se il contratto ha durata non superiore a 30 giorni, il locatore che incassa direttamente il canone opterà eventualmente per la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi
presentata nel 2018. Vedi sul Quotidiano del Fisco come indicare gli affitti brevi in dichiarazione.

CONCLUSIONI
Nel caso in cui i gestori di locazioni turistiche optano per cedolare secca, mantenendo lo status di privati, proponendo l’immobile attraverso i portali on line, siano essi OTA (OnlineTravelAgencies – Booking, Expedia) o canali di promozione e pubblicità (AirB&B), devono essere valutati i seguenti costi: Booking 18% (al netto delle commissioni ai portali), oltre la cedolare secca del 21%= 36%;
AirBnB tra il 3% e il 5%, oltre la cedolare secca del 21% (al netto delle commissioni ai portali), = 22-24%.
A questo punto non rimane che valutare le opzioni sopra illustrate per operare nel rispetto della normativa vigente in materia di: TUIR (Testo Unico sulle Imposte dei Rediti), il codice civile art. 1571 per le locazioni turistiche e legislazione regionale per: case per vacanze, affittacamere e bed and breakfast.

DOCUMENTI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE ATTUATIVI DELL’ART. 4 DEL D.L. N. 50/2017

v IL DIRETTORE - In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento - commi 4, 5, 5-bis e 6 dell’articolo 4 del citato D.L. n. 50 del 2017, in relazione ai contratti di locazione breve. Provvedimento n. prot. 132395/2017 – del 12 luglio 2017

v Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo - RISOLUZIONE N. 88/E - Roma, 05/07/2017 – (Allegato) - Istituzione del codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve di cui all’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 5.

v CIRCOLARE N. 24 /E DEL 12 OTTOBRE 2017 - Agenzia delle entrate - Direzione Centrale Normativa OGGETTO: Regime fiscale delle locazioni brevi – Art. 4 DL 24 aprile 2017 n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017 n. 96.
FONTE – IL SOLE 24 ORE – 23 SETTEMBRE 2017 -Si riaccende il confronto fra Airbnb e il Fisco italiano. Il tema è ancora quello del prelievo sugli affitti e dell’applicazione della ritenuta da parte degli intermediari. Come avevano annunciato all’inizio dell’estate (si veda «Il Sole 24 Ore» del 2 giugno), i vertici di Airbnb Italia hanno presentato ricorso al Tar del Lazio contro il provvedimento
dell’agenzia delle Entrate n. 132395/2017 che detta le regole attuative della legge n. 96/2017 che ha istituito la “tassa” sugli affitti brevi.

Tar del Lazio, è scritto nella nota diffusa dalla giustizia amministrativa, «ha respinto la domanda di Airbnb Ireland Unlimited Company e Airbnb Payments Uk Limited per la sospensiva del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate dello scorso 12 luglio».
Immediata la reazione di Airbnb che annuncia ricorso al Consiglio di Stato. «Pur non concedendo la sospensiva – afferma una nota - il Tar ha riconosciuto l’esistenza di aspetti meritevoli di ampia riflessione in sede di merito. La materia oggetto del ricorso è molto complessa, non solo per la normativa applicabile ma anche per la comprensione e definizione del mercato di riferimento, aspetto
fondamentale per l’accertamento dei profili di discriminazione. Quelli degli intermediari e delle piattaforme sono due mercati ben distinti: dopo la decisione di abbandonare pagamenti tracciabili, digitali e trasparenti da parte di altre piattaforme siamo gli unici soggetti online colpiti dalla norma.

La cosiddetta tassa Airbnb, cioè la cedolare secca sugli affitti brevi al 21% introdotta con la manovra bis, «appare potenzialmente idonea ad alterare le dinamiche concorrenziali tra i diversi operatori, con possibili ricadute negative sui consumatori finali dei servizi di locazione breve». Pur riconoscendo che l’obiettivo della norma è «contrastare il fenomeno dell’evasione», l’Autorità Antitrust prende posizione sul tema in una segnalazione ai presidenti di Camera e Senato, al ministero dell’Economia e all’Agenzia delle Entrate. In particolare, scrive l’Autorità, la misura rischia di «scoraggiare, di fatto, l’offerta di forme di pagamento digitale da parte di piattaforme che hanno semplificato e al contempo incentivato le transazioni online, contribuendo a una generale crescita del sistema economico». Il rischio è dunque che si alteri la concorrenza tra i gestori dei portali telematici, «a discapito di coloro che adottano modelli di business fortemente caratterizzati dal ricorso a strumenti telematici di pagamento». E secondo l’Autorità, questo «potenziale minor ricorso delle piattaforme telematiche a forme digitali di pagamento nell’ambito delle locazioni brevi potrebbe penalizzare i consumatori finali conducendo a una minore ampiezza e varietà dell’offerta, nonché avere un possibile impatto negativo sulla domanda stessa».

Il suggerimento è che la disciplina si limiti «a prevedere misure meno onerose per i soggetti coinvolti», come «la previsione di un obbligo fiscale di carattere informativo in capo agli intermediari e ai gestori di piattaforme immobiliari telematiche», che sarebbero
così tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrare - a una cadenza da definire - il flusso delle prenotazioni raccolte.
L’Antitrust auspica infine che i suoi rilievi - non vincolanti - «siano tenuti in adeguata considerazione» in particolare in riferimento alle norme sugli affitti brevi e «in occasione dei futuri interventi normativi» sull’economia digitale.
Il Consiglio di Stato ha pubblicato un'ordinanza- 13/12/2017 - N. 05403/2017 REG.PROV.CAU. N. 07910/2017 REG.RIC. sul ricorso proposto da Airbnb (Airbnb Ireland Unlimited Company e Airbnb Payments Uk Limited) che riapre la vicenda della cosiddetta ''Tassa Aribnb". In sintesi, il tema legittimità della tassa deve essere tuttora affrontato, ma il massimo organo della giustizia amministrativa ritiene che debba essere fatto al più presto: il TAR dovrà fissare l'udienza di merito con la priorità prevista dall'art.55, comma 10 del cod. proc. amm.

Per informazioni: saveriopanzica@gmail.com
Sono molto interessata all'argomento. Si è tenuta l'udienza di merito? Com'è la normativa oggi?
 
#6
Scusi Dott. Panzica, avrei altre domande in merito :
1)nel testo del contratto da privato per locaz. Turistica inf. a 30 gg, senza obbligo di registrazione, devo riportare obbligatoriamente che opterò per la cedolare secca o lo posso scegliere all'atto della dichiaraz. dei redditi senza necessariamente riportarlo nel contratto?
2)avvalendomi esclusivamente di Booking, devo cmq dichiarare i redditi percepiti dagli affitti o è finalmente operativa la tassa Airbnb? se è operativa quali sarebbero i miei obblighi fiscali?
Grazie mille
 

Utenti online

Statistiche forum

Discussioni
5,818
Messaggi
35,777
Utenti registrati
16,161
Ultimo utente registrato
Giuseppe fazio
Top