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Scia appartamenti affitto ad uso turistico

Buongiorno EAM,
le rispondo punto per punto, PREMESSO CHE:

DEFINIZIONE DI STRUTTURE RICETTIVE – UNIONE EUROPEA - REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- ISTAT circolare annuale - Art. 2 l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2; m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

Ne consegue che le locazioni turistiche non sono strutture ricettive.

Volevo sapere se in Emilia Romagna è' possibile effettuare i cosiddetti "Affitti Brevi" (nel mio caso, non per uso turistico, con durate sempre inferiori a 30 giorni e senza l'ausilio di piattaforme online), evitando di ottemperare ai seguenti adempimenti burocratici: La risposta è affermativa nell'ambito del seguente articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito cn legge n. 96/2017,
Art. 4 Regime fiscale delle locazioni brevi 1. Ai fini del presente articolo, si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività' d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attivita' di intermediazione immobiliare, ((ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unita' immobiliari da locare))

- comunicazione al Suap inerente la "locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico" (competenza della Regione); Assolutamente no perché le locazioni turistiche/brevi non rientrano tra le strutture ricettive, di competenza residuale/innominata delle regioni di cui come sopra specificato ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione comma 3°. In merito alle locazioni turistiche trattasi di competenze esclusive dello Stato ai sensi dell'articolo 117 della Costituzione comma 2° lettera L) codice civile):

- pagamento della Tassa di Soggiorno (competenza del Comune); A mio parere l'imposta di soggiorno, non è dovuta dagli ospiti delle locazioni brevi, sebbene citata nel comma 7 dell'articolo 4 del D.L. n. 50/2017, convertito cn legge n. 96/2017, - per ché la norma di riferimento è la seguente:
DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.
Come già evidenziato le strutture ricettive sono state definite dal regolamento, sopra citato, n. 692/2011 dell'Unione Europea (i regolamenti dell'Unione Europea sono norme "Erga omnes" rivolte a tutti i cittadini dell'Unione Europea ed entrano a fer parte del diritto degli stati membri , senza dovere essere recepiti con norme interne (a differenza delle direttive e delle decisioni)-
IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON SONO STRUTTURE RICETTIVE (infatti le strutture ricettive rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.


- utilizzo di un CODICE regionale specifico. CORRETTO La Puglia ha istituito il CIS.

Il Decreto Sicurezza, invece, che è una normativa statale, ha stabilito che, anche per gli "affitti inferiori a 30 giorni" è obbligatorio richiedere le credenziali Alloggiatiweb alla Questura, per effttuare le comunicazioni dei dati degli affittuari.
OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI” Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni) Prevede che l'obbligo di far esibire il documento di identità valga anche per i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931). L'articolo 109 del Testo unico prevede che i gestori di esercizi alberghieri e di altre strutture ricettive (compresi i campeggi) nonché i proprietari o gestori di case e di appartamenti per vacanze e gli affittacamere, ivi compresi i gestori di strutture di accoglienza non convenzionali (ad eccezione dei rifugi alpini inclusi in apposito elenco istituito dalla Regione o dalla Provincia autonoma), possano dare alloggio esclusivamente a persone munite della carta d'identità o di altro documento idoneo ad attestarne l'identità secondo le norme vigenti (per gli stranieri extracomunitari è sufficiente l'esibizione del passaporto o di altro documento che sia considerato ad esso equivalente in forza di accordi internazionali, purché munito della fotografia del titolare). L'articolo interpreta la disposizione affinché sia intesa applicarsi anche ai locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. LEGGE 8 agosto 2019, n. 77 - Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 giugno 2019, n. 53, recante disposizioni urgenti in materia di ordine e sicurezza pubblica. All'articolo 5: al comma 1, le parole: «e con immediatezza» sono sostituite dalle seguenti: «e comunque entro le sei ore successive all'arrivo»;

Se è vero che l'affitto breve non è di competenza Regionale, mi chiedo, ma per quale motivo nei moduli prestampati presenti nei siti delle Questure da utilizzare per richiedere le credenziali è indicato, unicamente e obbligatoriamente, di indicare gli estremi della comunicazione fatta al Suap, secondo i dettami della normativa Regionale in materia di attività ricettive? ASSOLUTAMENTE ERRATO LA REGISTRAZIONE AL SERVIZIO ALLOGGIATIWEB DEVE ESSERE AVVIATA PRESENTANDO I DATI CATASTALI E IL CERTIFICATO DI AGIBILITA'/ABITABILITA'

Per un quadro più esaustivo legga le mie relazioni allegate.

Cordialmente

Dott. X
Gentilissimo Dottor X,
ringraziandoLa anticipatamente per la precisione delle sue spiegazioni, Le chiedo cortesemente di confermare che quanto da Lei affermato valga anche per la Provincia Autonoma di Trento e, nello specifico, l'imposta di soggiorno non sia dovuta nel caso di locazioni private turistiche brevi.

Premesso che non ho alcun tipo di studi in legge, dal sito della PAT leggo che:
"l’art 26 della L.P. 12 agosto 2020, n. 8 ha abrogato l’art 16 bis e con decorrenza 01 gennaio 2021 , l’imposta provinciale di soggiorno è disciplinata dall’art. 15 della Legge Provinciale 12 agosto 2020 n. 8 e regolamentata dal D.P.P. 3 dicembre 2020 n. 15-28/Leg.
L’imposta provinciale di soggiorno è dovuta alla Provincia Autonoma di Trento ed è incassata dai gestori delle strutture ricettive e dagli alloggi ad uso turistico che sono responsabili del pagamento dell’imposta con diritto di rivalsa sui soggetti passivi."

Nella categoria degli alloggi turistici rientrano pure gli alloggi privati adibiti a locazione turistica breve.

La mia domanda si basa prevalentemente sul fatto che, sempre sul sito della PAT vengono descritti i dettagli della peculiarità nel caso per quanto riguarda i rapporti Stato- Provincia:
"competenza primaria o esclusiva: in una serie di materie la regione e la provincia hanno il potere esclusivo di approvare leggi, rispettando solo i limiti di carattere generale (come i principi della costituzione e dell'ordinamento giuridico italiano, gli obblighi internazionali, i principi contenuti nelle leggi di riforma economico-sociale).
  • a livello provinciale: l'ordinamento provinciale e il personale, la tutela del patrimonio storico e culturale, l'urbanistica, le espropriazioni, la tutela del paesaggio, l'artigianato, l'edilizia pubblica, la viabilità e le opere pubbliche, le miniere e le acque minerali, le opere di prevenzione e di pronto soccorso per calamità pubbliche, le fiere e i mercati, le comunicazioni e i trasporti, i servizi pubblici locali, il turismo, l'agricoltura e le foreste, la caccia e la pesca, l'assistenza sociale, l'addestramento e la formazione professionale, la scuola materna, l'assistenza e l'edilizia scolastica.
    ".
Penso che quanto da Lei detto sia ancora applicabile, in quanto negli articoli 4, 5, 6,7, 8, 9 e 10 dello statuto non vedo nulla che potrebbe intaccare il Suo ragionamento e l'articolo 73 riporta che
"le province hanno facoltà di istituire con leggi tributi propri in armonia con i principi del sistema tributario dello Stato, nelle materie di rispettiva competenza. " ma anche che "e province, relativamente ai tributi erariali per i quali lo Stato ne prevede la possibilità, possono in ogni caso modificare aliquote e prevedere esenzioni, detrazioni e deduzioni purché nei limiti delle aliquote superiori definite dalla normativa statale. ".
Da quanto capisco, in materia tributaria viene lasciato un margine di navigazione all'interno di paletti definiti dallo Stato; tuttavia non capisco come mai ciò sia contraddetto dall' art 15 della L.P. 12 agosto 2020, n. 8.

Un dubbio riguarda l'articolo 80 in quanto afferma che " Nelle materie di competenza, le province possono istituire nuovi tributi locali. La legge provinciale disciplina i predetti tributi e i tributi locali comunali di natura immobiliare istituiti con legge statale, anche in deroga alla medesima legge, definendone le modalità di riscossione e può consentire agli enti locali di modificare le aliquote e di introdurre esenzioni, detrazioni e deduzioni. " ed il turismo viene dato in esclusiva alla Provincia. Quindi non capisco se l'art 15 della L.P. 12 agosto 2020, n. 8. stia invadendo una competenza esclusiva dello Stato oppure la Provincia abia legiferato in una sfera di sua esclusiva competenza, ossia il turismo.


Cordiali saluti

Diego
 
Buonasera Dott. X e complimenti per la Sua straordinaria preparazione!
volevo chiederle alcune cose In merito alle locazioni breve turistiche.

L’appartamento è diviso in 3 mini appartamenti ognuno con bagno e cucina, è possibile nella stessa giornata avere ospiti diversi in ogni camera?

E’ possibile evitare la sottoscrizione del contratto di locazione quando è stata effettuata una prenotazione su booking o airbnb?

In questo ultimo caso cosa bisognerà conservare? Screenshot delle notifiche ricevute da booking o airbnb e/o stampe fatte dai portali booking e airbnb dove si evince la prenotazione?

Gli ospiti pagano direttamente on line ai portali (Booking/airbnb), in questo caso siamo esonerati da rilasciare ricevuta?

Le pulizie e il cambio biancheria non viene effettuato durante il soggiorno, al massimo viene data in dotazione biancheria da letto al primo accesso, potrebbero contestare e convertire l’attività in commerciale o in forma imprenditoriale?

Sono accreditato ad alloggiatiweb ma non ho ben inteso se per gli ospiti Italiani o della UE con permanenza inferiore ai 30 giorni siamo obbligati a denunciare;

Dopo il chekout possiamo eliminare copia dei documenti di chi ha alloggiato?

In Campania c’è il CUSR, per gli affetti brevi turistici bisogna richiedere il codice identificativo?

possiedo tutti i certificati di conformità degli impianti elettrici, idrici e gas nonché l’APE, è sufficiente come documentazione?

Non ho il certificato di vivibilità, è obbligatorio? chi dovrebbe rilasciarlo?

Cosa potrebbero richiedere in caso di controllo ed in mancanza di cosa potrebbero contestare e convertire l'attività in attività in forma commerciale e/o imprendiatoriale?

In quali casi si rischiano sanzioni e di che sanzioni parliamo?

All’atto del pagamento della cedolare secca si possono detrarre le spese (condominio, utenze ecc)?

Un residente nello stesso comune potrebbe soggiornare nell'appartamento con formula locazione breve turistica?

Spero possa darmi delle delucidazioni in merito.
Grazie mille per la sua bontà e professionalità!
 

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
Buongiorno Marcus,
ho letto il tuo post e rispondo alle tue domande:

1) è possibile effettuare locazione turistica sia a corpo (intero appartamento), che a porzione (singole camere).

2) il contratto di locazione è obbligatorio in forma scritta, anche per i soggiorni fino a 30 giorni. Questo è previsto dalla legge, ma è anche suggeribile, per tutela della proprietà da occupazioni da parte dell'ospite, e per prevenire confusione con le strutture ricettive.

3) la persona fisica non è obbligata a rilasciare ricevuta, tranne che non sia richiesto, e in quel caso la ricevuta va fatta col proprio codice fiscale e gli elementi minimi (importo, nome cognome e codice fiscale - se disponibile - del cliente, giorni e n. di persone).

4) nessun profilo di irregolarità o di attività imprenditoriale nella tua attività, per come la descrivi.

5) spero che hai risolto su Alloggiati Web, perchè il mancato obbligo di comunicare i dati di tutti gli ospiti viene punito con la reclusione e multa.

6) dopo il check-out DEVi eliminare i documenti degli ospiti, ma devi ogni 30 giorni scaricare le ricevute di Alloggiati Web, che altrimenti scadono e non sono più scaricabili.

7) le regole per le locazioni brevi in Campania sono chiare e vanno seguite.

8) Ok per le certificazioni, ma in assenza dell'abitabilità, che viene rilasciata dal Comune, può essere un problema ospitare.

9) i controlli vengono svolti da tutti i corpi (Polizia Locale, Polizia di Stato, Carabinieri, Guardia di Finanza) verificando ogni aspetto, anche quelli per cui non sono competenti. Ad esempio, se la GdF scopre documenti amministrativi non in regola, oltre ad emettere la sanzione, lo comunica al comune per altre azioni, come ad esempio la chiusura dell'attività.

10) le sanzioni sono varie e riguardano molti aspetti dell'attività di locazione turistica, che proprio per questo va avviata con il supporto di un professionista regolare iscritto ad albo ed esperto in turismo.

11) dalla cedolare secca non sono deducibili costi, nemmeno le spese come condominio e utenze. Se l'immobile è il tuo, i costi non sono deducibili nemmeno dall'Irpef.

12) sul residente dello stesso comune ci sono differenze solo nei regolamenti dell'imposta di soggiorno di alcuni comuni, mentre fiscalmente è irrilevante la finalità del soggiorno, basta che sia entro 30 giorni, con i servizi essenziali, al di fuori dell'esercizio di impresa per entrambi (titolare e ospite), e naturalmente in attività regolarmente comunicate, che altrimenti vengono dichiarate strutture ricettive abusive, sanzionate fino a 10mila euro e chiuse (ecco ad esempio una sanzione!).

Buon lavoro,
Sergio
 
Buonasera, sono incappato in questo sito cercando notizie riguardanti i codici ateco per gli affitti brevi, io quello che vorrei fare è prendere delle case vacanze, ville, piccoli complessi ecc.. in vuoto per pieno dai proprietari (mi trovo in sardegna).
Io offrirei solo pernottamento, quindi non somministrazione di alimenti e bevande, no pulizia giornaliera, no cambio biancheria, farei pulire l’immobile una sola volta e prima dell’ingresso del cliente da società esterna, e il cliente è libero di portare la biancheria da casa o noleggiarla presso rivenditori autorizzati del posto.
Siccome con il codice ateco 55.20.51 sono obbligato all’iscrizione al cav (non sono pratico, sto riportando quello che ho letto e che mi è stato detto)e ogni comune richiederebbe la scia, e visto che prenderei appartamenti in più comuni della sardegna, a quanto capito i procedimenti e la burocrazia sarebbero abbastanza lunghi, poichè dovrei compilare diversi documenti per ogni comune e rendere loro della documentazione di ogni immobile, faccio una premessa, ad oggi avrei la possibilità di prendere in un comune 10 o più appartamenti, in altri comuni sono meno di 4 e via dicendo…invece col codice ateco 68.20.01 non dovrei iscrivermi al cav e di conseguenza sarebbe tutto più semplice…ovvero fare contratto con i proprietari, registrando il tutto presso agenzia delle entrate, e procurandomi per ogni struttura/casa codice IUN (codice identificativo per strutture extra alberghiere) e sarei abilitato all’affitto di soggiorno brevi…è corretto?
 
Buon pomeriggio
Desidero sapere cosa si intende, per l'attività di Affittacamere Regione Sicilia ," (...) senza obbligo di dimora del titolare".
Il titolare dunque può avere la residenza in un Affittacamere?
Grazie.
Daniela
 

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