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PROPERTY MANAGMENT: Agente Immobiliare vs Gestore di Immobili

#1
Salve, in merito all'attività di property management leggo sul web diverse notizie...certe volte non complete, altre non chiare, altre, in particolare, contrastanti con quanto sostenuto da un avvocato che dovrebbe seguirmi nell'avviamento di questa attività.
Vi scrivo quini per cercare di fare un po' di chiarezza, nella speranza che possiate indirizzarmi verso la strada più corretta.

Sul web, in particolare in diversi blog e siti web ho trovato queste informazioni, che vi cito testualmente:

''...Un Property Manager può svolgere la sua attività in due modalità diverse:
  1. Come consulente, professionista senza abilitazione che non partecipa alla mediazione;
  2. Come agente/consulente immobiliare, con la certificazione dei requisiti. Che può fungere da intermediario tramite mandato, quindi operare nella mediazione per conto del proprietario.
Il primo è un professionista che offre al cliente, proprietario dell’immobile, esclusivamente una consulenza tecnica. Egli non potrà operare sui portali per conto del proprietario nel caso delle locazioni brevi turistiche. In pratica, con questo tipo di attività non è possibile generare guadagni dalle provvigioni immobiliari.

Il secondo, il vero e proprio Property Manager è un soggetto che è iscritto nel ruolo degli agenti immobiliari.
Questi, sono ad oggi gli unici a cui la legge ha demandato l’esclusività nell’ambito della gestione di una mediazione immobiliare.

A questo punto è arrivato il momento di chiarire un aspetto fondamentale. L’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche può essere gestita soltanto da agenti immobiliari.

Per gestire appartamenti e case vacanze nel settore turistico immobiliare, bisogna essere mandatari a titolo oneroso.
Per fare il mandatario devi essere agente immobiliare''



Citato tutto ciò faccio una riflessione...
Il mio ruolo (property manager/gestore di immobili, così come descrittami dall'avvocato) non sarebbe quella di MEDIAZIONE tra le parti per la locazione dell'immobile (attività propria dell'agente). Ma, attraverso un mandato con rappresentanza, la mia attività sarebbe orientata esclusivamente all'accoglienza di turisti attraverso tutti i sistemi e mezzi presenti sul mercato. Quest'attività non può essere paragonata né a quella di un mediatore immobiliare, né a quella di un consulente.
Si parla nello specifico di attività quali la pubblicazione di annunci su OTA, gestione pulizie, affitto di biancheria, gestione check-in e checkout, gestione della manutenzione e similari.


Nel precedente articolo si parla o di consulente o di agente. Non è possibile invece operare come un professionista del settore immobiliare che gestisce immobili per conto di terzi e li destina ai turisti (restando al di sotto dei 30giorni) grazie ad un mandato (con rappresentanza) alla gestione, all'incasso e al pagamento e all'utilizzo del CODICE ATECO 68.32.00?

Perchè leggo che l'unico mandatario è l'agente immobiliare? Anche l'amministratore di condominio e gestore di immobili per conto terzi, per quanto ne sappia, opera grazie ad un mandato.

Leggo ancora su un blog di un noto servizio di gestione...
"L'alternativa è quella di operare attraverso un incarico alla gestione ricevuto dal proprietario in diverse forme, spesso tra loro abbinate:
-mediazione immobiliare
-consulenza
-mandato con rappresentanza
-mandato senza rappresentanza
-mandato all'incasso"


Esiste quindi una terza forma per operare come property manager senza incorrere in sanzioni per esercizio abusivo di una professione?

Spero davvero di poter ricevere un vostro riscontro che possa sciogliere qualche dubbio.
 

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#2
Andreana,
le due figure di property manager e agente immobiliare sono distinte e l'attività di property manager è legittima e non costituisce esercizio abusivo della professione di mediatore.
Questo naturalmente se hai adeguata assistenza nell'organizzare l'attività a livello contrattuale, formale, sostanziale, e anche contabile-fiscale.
Ogni aspetto è importante e noi di Taxbnb abbiamo approfondito la materia e forniamo ai clienti il nostro parere firmato sull'argomento, aiutandoli poi a svolgere senza contestazioni e rischi la loro attività.
Lei è già seguita, quindi le consiglio solo di affidarsi al suo avvocato, nessun forum, social o articolo può sostituire il professionista e molte delle informazioni presenti in rete sono inattendibili o datate.
 

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