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Inizio attività casa vacanze

#1
Salve sono proprietario di alcuni immobili. In particolare fittavo stanze a studenti, ora vista la quasi totale assenza di richieste, volevo provare ad affittare le stanze giornalmente. Ho dei quesiti a farvi e ringrazio in anticipo chi mi darà risposta.
1) per iniziare a pubblicizzare l'immobile sui vari portali OTA, quali adempimenti bisogna fare?
2) ho bisogno di un codice identificativo dell'immobile e se si chi lo rilascia?
3) La richiesta in questura per Alloggiatiweb va fatta prima di cominciare a pubblicizzare o posso farla nel momento in cui avrò qualche ospite? (visto che è una prova)
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
Preg.mo Robytal,
premetto che bisogna definire, a priori la sua attività. Se decide di operare come case per vacanze - B&B o affittacamere dovrà presentare SCIA al SUAP, dopo avere aperto partita IVA con codice ATECO 55.20.51. se non vuole presentare la SCIA può operare come attività di locazione turistica.

Tutto ciò premesso, provo a rispondere ai suoi quesiti se, come credo, lei non intende presentare la SCIA e, pertanto dovrà operare come segue:
1) per iniziare a pubblicizzare l'immobile sui vari portali OTA, quali adempimenti bisogna fare? Se si tratta di più di 3 immobili deve aprire la partita IVA con codice ATECO 68.20.01. successivamente può pubblicizzarli come appartamenti.
2) ho bisogno di un codice identificativo dell'immobile e se si chi lo rilascia? Per rispondere a questa domanda deve indicarmi la regione in cui si trovano gli appartamenti.
3) La richiesta in questura per Alloggiatiweb va fatta prima di cominciare a pubblicizzare o posso farla nel momento in cui avrò qualche ospite? (visto che è una prova) L'accreditamento al SERVIZIO ALLOGGIATIWEB presso la Questura deve essere effettuato prima che arrivino gli ospiti, presentando, al Commissariato di zona, i dati catastali degli immobili.

Inoltre, è bene predisporre un contratto per finalità turistica, anche se le e.mail di prenotazione e di conferma delle prenotazioni rappresentano forma contrattuale ai sensi del codice dell'amministrazione digitale Decreto legislativo, testo coordinato 07/03/2005 n° 82. Suggerisco di predisporre i contratti di cui all'art. 1 comma 2 lettera c) della legge n. 431/1998, in quanto è meglio inserire nei contratti il netto percepito, escluse le commissioni ai portali, come disposto dal principio di divieto di doppia imposizione fiscale.

Il divieto della doppia imposizione è un principio cardine del nostro sistema tributario, che serve ad evitare che lo stesso reddito venga tassato più volte.

Nella disciplina delle imposte dirette questo principio è regolamentato dall’art. 163 DPR 917/1986 (da adesso TUIR) secondo il quale “ La stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto, neppure nei confronti di soggetti diversi”. In base alla citata disposizione sono vietate la doppia imposizione giuridica ed economica.

Allego due mie relazioni illustrative.

Dott. Saverio Panzica
 

Allegati

kati

Nuovo Membro
#3
Buonasera a tutti, approfitto di questo portale per cominciare ad avere un'idea più precisa sui passi da fare a proposito della locazione turistica.
Io abito a Roma e mia madre vorrebbe comprare un piccolo appartamento per usarlo in alcuni periodi quando mi verrebbe a trovare, da intestare a me e mia sorella, mantenendo però lei l'usufrutto. Nei periodi morti vorrebbe provare ad affittarlo con locazione turistica. Le mie domande sono le seguenti:
1) Essendo lei usufruttuaria e io e mia sorella intestatarie, mia madre può affittare l'appartamento in locazione turistica? E in caso, i redditi percepiti farebbero capo a lei o a me e mia sorella?
2) Da quanto ho letto nei post precedenti, se affittiamo con locazione turistica siamo esenti dal presentare la SCIA al comune di Roma ma non possiamo pubblicizzare l'appartamento sui portali turistici. è corretto?
3) Il regolamento regionale del Lazio prevede il periodo di inattività per quanto riguarda le case vacanza stabilito a 100 giorni. Per quanto riguarda la locazione turistica, l'obbligo di "chiusura" resta sancito negli stessi termini e soprattutto c'è un massimale di tempo da raggiungere per l'affitto ? (es. si può affittare per i restanti 9 mesi a più ospiti, o c'è un limite anche in questo senso?)
Grazie a chi vorrà rispondere
Chiara
 
#4
Provo a rispondere punto per punto:
1) Essendo lei usufruttuaria e io e mia sorella intestatarie, mia madre può affittare l'appartamento in locazione turistica? E in caso, i redditi percepiti farebbero capo a lei o a me e mia sorella? SOLO SUA MADRE HA LA DISPONIBILITA' DEI LOCALI - PERTANTO RISULTA L'UNICO SOGGETTO ABILITATO A SVOLGERE L'ATTIVITA'. NE' LEI NE' SUA SORELA AVETE ALCUN TITOLO AD OPERARE NELL'AMBITO DELLA RICETTIVITA'
2) Da quanto ho letto nei post precedenti, se affittiamo con locazione turistica siamo esenti dal presentare la SCIA al comune di Roma ma non possiamo pubblicizzare l'appartamento sui portali turistici. è corretto? SUA MADRE, ESCLUSIVAMENTE LEI PUO', ANCHE, PROPORRE LA STRUTTURA SUI PORTALI AI SENSI DELL'ART. 4 DEL D.L. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017. QUESTA TIPOLOGIA RICETTIVA PRIVATA NON E' SOGGETTA A SCIA DA PRESENTARE AL SUAP.
3) Il regolamento regionale del Lazio prevede il periodo di inattività per quanto riguarda le case vacanza stabilito a 100 giorni. Per quanto riguarda la locazione turistica, l'obbligo di "chiusura" resta sancito negli stessi termini e soprattutto c'è un massimale di tempo da raggiungere per l'affitto ? (es. si può affittare per i restanti 9 mesi a più ospiti, o c'è un limite anche in questo senso?)PER LE LOCAZIONI BREVI - TRATTANDOSI DI DISCIPLINA STATALE SOGGETTA AL CODICE CIVILE SULLE LOCAZIONI E IN RELAZIONE AL PREDETTO ART. 4 NON CI SONO LIMITI TEMPORALI ANNUALI A CONDIZIONE DI PAGERE - ALMENO - LA CEDOLARE SECCA E DI NON AFFITTARE AD UNO STESSO SOGGETTO L'IMMOBILE PER OLTRE 30 GIORNI NELL'ARCO DELL'ANNO.
Se desiderate una consulenza dedicato contattatemi alla mia e.mail. saveriopanzica@gmail.com
 
#5
Preg.mo Robytal,
premetto che bisogna definire, a priori la sua attività. Se decide di operare come case per vacanze - B&B o affittacamere dovrà presentare SCIA al SUAP, dopo avere aperto partita IVA con codice ATECO 55.20.51. se non vuole presentare la SCIA può operare come attività di locazione turistica.

Tutto ciò premesso, provo a rispondere ai suoi quesiti se, come credo, lei non intende presentare la SCIA e, pertanto dovrà operare come segue:
1) per iniziare a pubblicizzare l'immobile sui vari portali OTA, quali adempimenti bisogna fare? Se si tratta di più di 3 immobili deve aprire la partita IVA con codice ATECO 68.20.01. successivamente può pubblicizzarli come appartamenti.
2) ho bisogno di un codice identificativo dell'immobile e se si chi lo rilascia? Per rispondere a questa domanda deve indicarmi la regione in cui si trovano gli appartamenti.
3) La richiesta in questura per Alloggiatiweb va fatta prima di cominciare a pubblicizzare o posso farla nel momento in cui avrò qualche ospite? (visto che è una prova) L'accreditamento al SERVIZIO ALLOGGIATIWEB presso la Questura deve essere effettuato prima che arrivino gli ospiti, presentando, al Commissariato di zona, i dati catastali degli immobili.

Inoltre, è bene predisporre un contratto per finalità turistica, anche se le e.mail di prenotazione e di conferma delle prenotazioni rappresentano forma contrattuale ai sensi del codice dell'amministrazione digitale Decreto legislativo, testo coordinato 07/03/2005 n° 82. Suggerisco di predisporre i contratti di cui all'art. 1 comma 2 lettera c) della legge n. 431/1998, in quanto è meglio inserire nei contratti il netto percepito, escluse le commissioni ai portali, come disposto dal principio di divieto di doppia imposizione fiscale.

Il divieto della doppia imposizione è un principio cardine del nostro sistema tributario, che serve ad evitare che lo stesso reddito venga tassato più volte.

Nella disciplina delle imposte dirette questo principio è regolamentato dall’art. 163 DPR 917/1986 (da adesso TUIR) secondo il quale “ La stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto, neppure nei confronti di soggetti diversi”. In base alla citata disposizione sono vietate la doppia imposizione giuridica ed economica.

Allego due mie relazioni illustrative.

Dott. Saverio Panzica
Mi scusi sig.Panzica se riesco a rispondere solo ora. La ringrazio per le risposte. Dalle risposte che mi ha dato deduco quindi che non mi occorre partita iva...Poi opero in Puglia è necessario il codice identificativo ? Se si...e parliamo di una prova, se lo richiedo e poi non voglio più fare locazioni turistiche, comporta qualcosa ?
 
#6
Buongiorno, ribadisco che per le locazioni turistche/brevi non occorre aprire partita IVA (se si opera come persona fisica ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017), la SCIA non va mai presentata.

Per quanto riguarda il CIS Puglia dovrà attivarlo, ma questa attivazione non le comporterà obblighi in caso di inattività. Per una guida completa consulti il SITO della regione Puglia sul CIS di seguito indicato.

https://www.regione.puglia.it/web/t...ella seduta,non alberghiere, per ogni singola
Dott. Saverio Panzica
 

kati

Nuovo Membro
#7
Provo a rispondere punto per punto:
1) Essendo lei usufruttuaria e io e mia sorella intestatarie, mia madre può affittare l'appartamento in locazione turistica? E in caso, i redditi percepiti farebbero capo a lei o a me e mia sorella? SOLO SUA MADRE HA LA DISPONIBILITA' DEI LOCALI - PERTANTO RISULTA L'UNICO SOGGETTO ABILITATO A SVOLGERE L'ATTIVITA'. NE' LEI NE' SUA SORELA AVETE ALCUN TITOLO AD OPERARE NELL'AMBITO DELLA RICETTIVITA'
2) Da quanto ho letto nei post precedenti, se affittiamo con locazione turistica siamo esenti dal presentare la SCIA al comune di Roma ma non possiamo pubblicizzare l'appartamento sui portali turistici. è corretto? SUA MADRE, ESCLUSIVAMENTE LEI PUO', ANCHE, PROPORRE LA STRUTTURA SUI PORTALI AI SENSI DELL'ART. 4 DEL D.L. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017. QUESTA TIPOLOGIA RICETTIVA PRIVATA NON E' SOGGETTA A SCIA DA PRESENTARE AL SUAP.
3) Il regolamento regionale del Lazio prevede il periodo di inattività per quanto riguarda le case vacanza stabilito a 100 giorni. Per quanto riguarda la locazione turistica, l'obbligo di "chiusura" resta sancito negli stessi termini e soprattutto c'è un massimale di tempo da raggiungere per l'affitto ? (es. si può affittare per i restanti 9 mesi a più ospiti, o c'è un limite anche in questo senso?)PER LE LOCAZIONI BREVI - TRATTANDOSI DI DISCIPLINA STATALE SOGGETTA AL CODICE CIVILE SULLE LOCAZIONI E IN RELAZIONE AL PREDETTO ART. 4 NON CI SONO LIMITI TEMPORALI ANNUALI A CONDIZIONE DI PAGERE - ALMENO - LA CEDOLARE SECCA E DI NON AFFITTARE AD UNO STESSO SOGGETTO L'IMMOBILE PER OLTRE 30 GIORNI NELL'ARCO DELL'ANNO.
Se desiderate una consulenza dedicato contattatemi alla mia e.mail. saveriopanzica@gmail.com
Grazie mille! È stato chiarissimo
 
#8
Buongiorno, ribadisco che per le locazioni turistche/brevi non occorre aprire partita IVA (se si opera come persona fisica ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017 convertito con legge n. 96/2017), la SCIA non va mai presentata.

Per quanto riguarda il CIS Puglia dovrà attivarlo, ma questa attivazione non le comporterà obblighi in caso di inattività. Per una guida completa consulti il SITO della regione Puglia sul CIS di seguito indicato.

https://www.regione.puglia.it/web/turismo-e-cultura/-/cis-codice-identificativo-di-struttura-obbligatorio-dall-1-luglio-2020#:~:text=La Giunta Regionale, nella seduta,non alberghiere, per ogni singola
Dott. Saverio Panzica
Grazie mille sig. Panzica per le sue esaustive risposte.
 
#9
Buongiorno, mi rivolgo a questo forum per avere una idea più chiara di una disciplina intricata.
Ho intenzione di acquistare un immobile nel comune di Catania, si tratterebbe di un acquisto di prima casa e vorrei fissarvi la residenza. L'immobile è costituito da un vano + cucina e bagno.
Posso destinare il suddetto immobile a locazione breve senza perdere i benefici fiscali dell'acquisto prima casa (imposta di registro al 2% ed esenzione IMU) ed eventualmente, quale sarebbe la forma giuridica migliore? Da quel che ho capito, per locazione breve senza obbligo di Registrazione presso l'agenzia delle entrate si intende un periodo non superiore a 30 giorni complessivi nell'arco dell'anno solare.
Se io volessi fittare l immobile ad esempio a notte, per un periodo di 6 mesi in alta stagione come dovrei agire?
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#10
Gent.ma Aurora, provo a rispondere alle sue domande:

Posso destinare il suddetto immobile a locazione breve senza perdere i benefici fiscali dell'acquisto prima casa (imposta di registro al 2% ed esenzione IMU) ed eventualmente - ASSOLUTAMENTE SI - NELLA TIPOLOGIA LOCAZIONI BREVI DI CUI ALL'ARTICOLO 4 DEL D.L. N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017 - VO PARTITA IVA - NO SCIA AL SUAP - NO IMPOSTA DI SOGGIORNO - CEDOLARE SECCA AL 21%.

Da quel che ho capito, per locazione breve senza obbligo di Registrazione presso l'agenzia delle entrate si intende un periodo non superiore a 30 giorni complessivi nell'arco dell'anno solare. CORRETTO NELL'ARCO DELL'ANNO SOLARE PER OGNI SINGOLO OSPITE


Se io volessi fittare l immobile ad esempio a notte, per un periodo di 6 mesi in alta stagione come dovrei agire? PUO' AFFITTARE L'APPARTAMENTO NON OLTRE 30 GIORNI AD UNA STESSA PERSONA - ANCHE PER UNA NOTTE ALLA VOLTA - SE SUPERA I 30 GIORNI RIENTRERA' NELLA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI CUI ALLA LEGGE N. 431/1998 - A QUESTO PUNTO CI SONO DIVERSE IPOTESI 1) PER STUDENTI - 2) OPERAI 3) ALTRI SOGGETTI PER I QUALI LA LOCAZIONE PREVEDE 4 ANNI -
 
#11
Gent.ma Aurora, provo a rispondere alle sue domande:

Posso destinare il suddetto immobile a locazione breve senza perdere i benefici fiscali dell'acquisto prima casa (imposta di registro al 2% ed esenzione IMU) ed eventualmente - ASSOLUTAMENTE SI - NELLA TIPOLOGIA LOCAZIONI BREVI DI CUI ALL'ARTICOLO 4 DEL D.L. N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017 - VO PARTITA IVA - NO SCIA AL SUAP - NO IMPOSTA DI SOGGIORNO - CEDOLARE SECCA AL 21%.

Da quel che ho capito, per locazione breve senza obbligo di Registrazione presso l'agenzia delle entrate si intende un periodo non superiore a 30 giorni complessivi nell'arco dell'anno solare. CORRETTO NELL'ARCO DELL'ANNO SOLARE PER OGNI SINGOLO OSPITE


Se io volessi fittare l immobile ad esempio a notte, per un periodo di 6 mesi in alta stagione come dovrei agire? PUO' AFFITTARE L'APPARTAMENTO NON OLTRE 30 GIORNI AD UNA STESSA PERSONA - ANCHE PER UNA NOTTE ALLA VOLTA - SE SUPERA I 30 GIORNI RIENTRERA' NELLA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI DI CUI ALLA LEGGE N. 431/1998 - A QUESTO PUNTO CI SONO DIVERSE IPOTESI 1) PER STUDENTI - 2) OPERAI 3) ALTRI SOGGETTI PER I QUALI LA LOCAZIONE PREVEDE 4 ANNI -
La ringrazio per la Sua celere, cortese e professionale risposta.
I miei dubbi in merito alla possibilità di utilizzare l'immobile per LT nascono dal fatto che lo stesso è costituito solo da 1 vano, dunque non vi sarebbero tecnicamente gli spazi per la locazione di una parte dell'immobile (con riserva di utilizzo della restante) e contestuale mantenimento della residenza. Avevo sostanzialmente paura che i controlli incrociati dell'agenzia delle entrate in seguito alla dichiarazione dei redditi per la LT potesse far scattare una ipotetica dichiarazione di irreperibilita e portare alla perdita dei Benefici fiscali di cui sopra, ma a questo punto posso procedere tranquillamente.

Inoltre avevo letto altrove, ma evidentemente si trattava di una informazione fuorviante, che le LT non potessero superare i 30 giorni complessivi (sia in riferimento a un singolo soggetto, che conteggiando locazioni più brevi a soggetti diversi).
A questo punto sarebbe ben possibile, per i potesi, che affittasi l'immobile per 2 notti a persone diverse, ma durante tutto l'arco dell'anno se dovesse capitare che non lo utilizzo personalmente, ma vi mantengo comunque la residenza?
Ho avuto modo di dare una occhiata alle discussioni qui presenti, e quel che capisco la LT è materia di competenza statale,ma in merito alla "brevità" di queste locazioni non ho trovato molto, se non una circolare dell'agenzia delle entrate che parla di 30 giorni in riferimento a un singolo soggetto, senza nulla dire in riferimento a tanti affitti per durate inferiori a soggetti diversi,ma che sommate superano i 30 g.
D'altro canto ho reperito alcuni regolamenti Comunali di altre città, ad esempio Roma, dove vengono imposti addirittura periodi di inattività (se non erro 100 giorni) e addirittura divieto di residenza, nonostante ciò abbia lasciato in me più di qualche dubbio.
Dan qui nasce la mia totale confusione circa limiti e regole.

Infine per quanto riguarda la cedolare secca al 21%, opererebbero i portatili OTA come sostituti di imposta se ben capisco, ma essendo io a reddito 0 in questo momento, potrei recuperare la cifra in fase di DSU se rientrassi nella no tax area.

Nel ringraziarLa per La sua infinita gentilezza e disponibilità, Le auguro buon lavoro e mi scuso per la confusione che ho in mente.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#12
Grazie per i complimenti, sono sempre graditi,

Inoltre avevo letto altrove, ma evidentemente si trattava di una informazione fuorviante, che le LT non potessero superare i 30 giorni complessivi (sia in riferimento a un singolo soggetto, che conteggiando locazioni più brevi a soggetti diversi). Ribadisco che il termine di 30 giorni si riferisce ad una stessa persona nell'arco di un anno solare. Pertanto può ospitare tutti gli ospiti che vuole , per un massimo di 30 giorni per ognuno di essi.

A questo punto sarebbe ben possibile, per ipotesi, che affittasi l'immobile per 2 notti a persone diverse, ma durante tutto l'arco dell'anno se dovesse capitare che non lo utilizzo personalmente, ma vi mantengo comunque la residenza? CORRETTO

Ho avuto modo di dare una occhiata alle discussioni qui presenti, e quel che capisco la LT è materia di competenza statale, ma in merito alla "brevità" di queste locazioni non ho trovato molto, se non una circolare dell'agenzia delle entrate che parla di 30 giorni in riferimento a un singolo soggetto, senza nulla dire in riferimento a tanti affitti per durate inferiori a soggetti diversi, ma che sommate superano i 30 g. VEDA PRECEDENTI RISPOSTE

D'altro canto ho reperito alcuni regolamenti Comunali di altre città, ad esempio Roma, dove vengono imposti addirittura periodi di inattività (se non erro 100 giorni) e addirittura divieto di residenza, nonostante ciò abbia lasciato in me più di qualche dubbio. I REGOLAMENTI COMUNALI NON POSSONO INTERVENIRE SULLA DISCIPLINA STATALE - GERARCHIA DELLE FONTI GIURIDICHE
Dan qui nasce la mia totale confusione circa limiti e regole.

Infine per quanto riguarda la cedolare secca al 21%, opererebbero i portatili OTA come sostituti di imposta se ben capisco, ma essendo io a reddito 0 in questo momento, potrei recuperare la cifra in fase di DSU se rientrassi nella no tax area.
PURTROPPO NON E' PROPRIO COSI' - ATTUALMENTE GLI UNICI CHE OPERANO COME SOSTITUTI D'IMPOSTA SONO GLI AGENTI DI VIAGGI ITALIANI E GLI AGENTI IMMOBILIARI - PER QUANTO RIGUARDA BOOKING (OTA) E AIRB&B (PROMOTORE PUBBLICITARIO) SONO IN CORSO CONTENZIONI PRESSO LA CORTE DI GIUSTIZIA EUROPEA - PERTANTO LE SOMME PERCEPITE TRAMITE LOCAZIONE BREVE VANNO INSERITE IN DICHIARAZIONE REDDITI.

LEGGA LE RELAZIONI ALLEGATE PER UN QUADRO COMPLETO.

Per una consulenza dedicata mi potete contattare alla mia e.mail

saveriopanzica@gmail.com
 

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