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Gestione di più immobili locati con contratto uso turistico

#1
Buongiorno,<br />
sono il titolare di un Affittacamere nel Chianti. Quella è la mia attività principale<br />
Dopo aver iniziato in modo abbastanza casuale ad affittare, con contratti a uso turistico ai sennsi del Cod. Civile e quindi senza la fornitura di alcun tipo di servizio alberghiero o alla persona, con i canali on line tipo AIR BnB, Housetrip etc. anche un immobile di mia proprietà situato nel centro storico di Firenze, da qualche tempo ricevo da amici e conoscenti la proposta di "gestire" anche i loro appartamenti.<br />
<br />
A questo punto, secondo quelle che sono le mie conoscenze, mi troverei di fronte a una scelta di questo tipo:<br />
<br />
1) Apro una CAV a Firenze, faccio dei contratti di affitto tra proprietari e la CAV ( contratti che prevedano la sublocazione) e a quel punto li metto sul mercato, pubblicizzandoli, - Mi pare di capire che posso farlo fino a 6 unità immobiliari totali. in quaesto caso non serve contratto scritto con il cliente e alla fine del soggiorno emetto la ricevuta fiscale.<br />
Limite di questa soluzione è quello insito nel rischio d'impresa, nel senso che i contratti di affitto vanno onorati e tutti i mesi dovro' pagare i canoni di locazione.<br />
Vantaggio: il plus valore tra il canone pagato e il prezzo a cui rivendo gli appartamenti viene tutto a me.<br />
<br />
2) Sostengo l'esame di Agente Immobiliare e mi apro una agenzia di intermediazione <strong>immobiliare</strong>, svolgendo solo un ruolo di intermediario tra il proprietario e l'affittuario.<br />
In questo caso l'agenzia riceverà solo i compensi sui contratti (sempre a uso turistico) che i proprietari stipuleranno con i clienti.<br />
<br />
In entrambi i casi posso creare un sito web e pubblicizzare la mia attività senza rischiare sanzioni di sorta<br />
<br />
Personalmente non riesco a vedere altre modalità ma se ne conoscete, sono le benvenute.<br />
<br />
Grazie per il supporto.
 
#2
La sua analisi e' corretta. Pertanto, se opera per conto di altri soggetti, si prefigura una intermediazione immobiliare. Acquisisca la qulifica di agente immobiliare. Se vuole operare per conto suo, stipuli una seria di contratti di locazione a nome suo, pagando il canone di locazione ai sensi della legge 431 del 1998.
 
#3
Grazie Saverio per la sua risposta.<br />
Le faccio un'altra domanda: nel caso optassi per lavorare per conto mio e non come intermediario, che tipo di contratti di affitto dovrei fare con i proprietari?<br />
Provo a spiegarmi: i soggetti di detti contratti sarebbero i proprietari e la societá titolare della CAV.<br />
Potrei fare contratti di tipo transitorio per finalitá diverse da quella abitativa?
 
#4
TOSCANA - Legge regionale 23 marzo 2000, n. 42 Testo unico delle Leggi Regionali in materia di turismo.<br />
Art. 56<br />
- Case e appartamenti per vacanze<br />
1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative composte da uno o più locali arredati e dotate di servizi igienici e di cucina autonoma, gestite unitariamente in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati. (28)<br />
2. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti come definiti nel regolamento di attuazione.<br />
3. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande e l’offerta di altri servizi centralizzati caratteristici delle aziende alberghiere.<br />
4. Agli effetti del presente testo unico si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di una (29) o più case o appartamenti ad uso turistico.<br />
<br />
In questa prima ipotesi l'attività deve essere svolta presentando la SCIA al SUAP. Il gestore deve dimostrare la disponibilità dei locali (titolo di proprietà, contratto di affitto, comodato).<br />
<br />
Art. 57<br />
- Locazioni ad uso turistico<br />
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’ articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo".<br />
<br />
In questa seconda ipotesi definita "contratti per finalità turistica", la gestione non è soggetta a SCIA, a seguire un modello di clausola contrattuale.<br />
<br />
Nell prima ipotesi, entro 24 ore la presenza degli ospiti va comunicata al sito della Questura. Nella seconda ipotesi, l'obbligo di comunicazione alla Questura riguarda i cittadini extra comunitari entro 48 ore. I contratti no devono superare i 30 giorni per anno.<br />
<br />
Nella prima ipotesi sono obbligatori i seguenti servizi turistici: cambio lenzuola, cambio asciugamani, pulizia camere.<br />
Nella seconda ipotesi, i predetti servizi non possono essere offerti in presenza degli ospiti, ma: prima del loro arrivo e dopo la loro partenza.<br />
<br />
CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431<br />
Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________ con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:<br />
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in _____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi denominato LOCATORE<br />
Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale _________________________ documento d’identità n°_________________ rilasciato dal __________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato CONDUTTORE;<br />
convengono e stipulano quanto segue:<br />
1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via _______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al foglio __________ particella ____________;<br />
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;<br />
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10 D.P.R.633/72.<br />
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.<br />
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.<br />
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.<br />
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il Conduttore.<br />
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato.<br />
E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.<br />
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.<br />
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.<br />
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni.<br />
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).<br />
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di locazione ed agli usi locali.<br />
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.<br />
IL LOCATORE<br />
IL CONDUTTORE<br />
<br />
<br />
Se svolgerà l'attività come agente immobiliare: altro modello di contratto<br />
<br />
Modello di: CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITÀ TURISTICA<br />
La sottoscritta Agenzia “ …………………………………………………” di seguito denominata come “Agente”, rappresentato dalla Sig. ……………………………………………. , iscritto nella sezione “Agenti con mandato a titolo oneroso” presso il ruolo della Camera di Commercio di ……………….., al n…………, con sede in ……………………, via ……………………………….., n…., Tel…………………., e-mail…………………………. in nome e per conto del Mandante, titolare, nella veste di___________________________, del potere di concedere in locazione il seguente immobile, idoneo ad essere concesso in locazione in base alle vigenti disposizioni di legge e conforme alle normative sulla sicurezza degli impianti, completamente arredato …………………………………………………………………………………………………………… sito in ………………., via ……………. n°…… piano ……………..così censito al catasto fabbricati di ……………… al Foglio …., Part……, Sub …. Zc …., Cat…., Classe …,Vani …, Rendita € …………..<br />
CONCEDE IN LOCAZIONE<br />
1. il suddetto immobile a …………………….……………, nato/a a …………………… (….), il …./…./………., residente a ………………….. , via …………………………….., n………, tel…………………….C.Fiscale: ……………………………… documento di identificazione,<br />
……………………………………………………………………………………………..., rilasciato da _____________________________________________il___________________________________, di seguito denominato come “ Conduttore”, che si impegna ad ospitarvi non più di …… persone, lei compresa, per il periodo, dal 04/07/2012 al 31/07/2012, allorché la locazione di cui al presente contratto cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d’ora data per allora, per un canone<br />
complessivo di € ……………(……………………………..//00).<br />
2. Al momento della firma del presente contratto il Conduttore versa all’Agente, che la incassa in nome e per conto del Mandante e qui rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento, la somma di €___________ (__________________________________) a titolo di caparra penitenziale, ai sensi dell’art. 1385 c.c.<br />
3. Il pagamento del canone dovrà avvenire nel momento in cui il Conduttore si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile. La caparra già versata sarà imputata al canone dovuto. Quindi nel momento in cui si presenterà per ritirare le chiavi dell’immobile, il Conduttore dovrà versare la somma di € _______________________ (____________________________________________).<br />
4. Sempre nel momento in cui si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile, il Conduttore, oltre alle somme già precisate, verserà all’Agente, la somma di € 300,00 (trecento/00) a titolo di deposito cauzionale infruttifero, somma che gli verrà restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi.<br />
5. Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell’immobile presso l’Agente a partire dalle ore 12:00 del giorno d’inizio della locazione, e dovrà riconsegnarle entro le ore 10:00 del giorno ultimo della locazione. L’Agente sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell’arco dell’orario di apertura, e cioè tutti i giorni, dalle ore 09:30 alle ore 13:00, dalle 15:30 alle 19:30 escluso sabato pomeriggio.<br />
6. Le spese concernenti l’erogazione di acqua, gas, spese condominiali, tassa asporto rifiuti e le spese di manutenzione dell’immobile comprese le spese di piccola manutenzione, rimarranno a carico del Mandante locatore. Rimarranno a carico del conduttore le spese riguardanti il consumo di energia elettrica. Di tutte le spese di cui sopra a carico del Mandante locatore per utenze, condominiali ed asporto rifiuti, si è già tenuto conto nella misura del canone di locazione, dovendosi pertanto ritenere le medesime già ricomprese forfetariamente nella determinazione del medesimo.<br />
7. Il Conduttore dovrà segnalare all’Agente eventuali difetti dell’immobile e degli arredi o loro ammanchi rispetto all’inventario all’interno dell’immobile, entro ventiquattro ore dalla consegna delle chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si presumeranno imputabili al Conduttore.<br />
8. Le parti espressamente dichiarano e si danno reciprocamente atto: che l’immobile è concesso in locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’art.1, comma 2, lettera c), della legge n. 431/98. che l’unità immobiliare verrà utilizzata dal conduttore esclusivamente quale abitazione secondaria, dichiarando il medesimo, di avere la sua abitazione principale nel Comune di …………………… in via ……………………n. ……, che il locatore si è determinato alla conclusione del presente contratto esclusivamente in funzione di quanto dal conduttore come sopra dichiarato”.<br />
9. La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.<br />
10. Nel caso in cui il Conduttore non provveda al ritiro delle chiavi e al contestuale saldo di quanto dovuto entro il secondo giorno successivo a quello d’inizio del periodo di locazione, l’Agente, per conto del Mandante, potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra.<br />
11. Il Conduttore dichiara di conoscere e di accettare il regolamento condominiale. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.<br />
12. Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare sopra indicata, di volerla locare quale casa vacanze e di prenderla in consegna ad ogni effetto di legge con il ritiro delle chiavi, costituendosi della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’appartamento locato nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.<br />
13. La presenza, anche occasionale, nell’immobile, di un numero di persone superiore a quelloconvenuto comporterà la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 cod.civ., e l’obbligo di versare all’Agente, che la incasserà per conto del proprio Mandante, una somma pari all’ammontare del canone convenuto, a titolo di penale ai sensi dell’art. 1382 cod.civ.<br />
14. La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi è vietata. pena la risoluzione di diritto del contratto.<br />
15. Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, al momento della restituzione, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti dall’immobile e/o dagli arredi o loro ammanchi, a lui imputabili. Qualora l’ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare quello del deposito cauzionale, anche questa differenza dovrà essere versata all’Agente, che la incasserà sempre per conto del proprio Mandante.<br />
16. Qualora l’immobile venga riconsegnato in condizioni di pulizia non corrette, saranno addebitate euro 30,00 di spese di pulizia.<br />
17. Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della locazione il canone già versato non verrà restituito.<br />
18. Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto.<br />
19. Le parti si danno reciprocamente atto che, per quanto non previsto, il presente contratto è esclusivamente regolato dalle norme del codice civile, trattandosi di locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative aventi finalità turistica.<br />
20. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge 31 dicembre 1996, n. 675).<br />
21. Trattandosi di contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni il medesimo è soggetto a registrazione solo in caso d’uso ai sensi dell’Art. 2-bis dell’Allegato A – Tariffa, Parte Seconda, al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.<br />
22. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l'Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l'immobile locato.<br />
23. Privacy: il Conduttore dichiara di avere ricevuto scheda informativa ai sensi dell’art. 13 del Decreto Legislativo n. 196 del 30 giugno 2003 (Codice in materia di protezione dei dati personali) e, preso atto di essa, consente al trattamento dei propri dati personali; ❏ non consente al trattamento dei propri dati personali.<br />
Presso gli uffici dell’Agenzia, ………………..………/……/…….<br />
Il Conduttore_______________________________ L’Agente______________________________<br />
Ai fini degli artt. 1341 e 1342 c.c., vengono qui specificatamente approvate le clausole che vanno dalla 1 alla 23.<br />
Presso gli uffici dell’Agenzia, ………………..………/……/…….<br />
Il Conduttore_______________________________ L’Agente______________________________
 
#6
Buongiorno. Sono interessata all'argomento, regione Toscana.<br />
Leggendo le risposte a riguardo della locazione di alloggi per uso turistico, definizioni e termini, vedo che il riferimento è sempre la legge regionale del 2000: chiedo scusa ma il Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79 non ha valore regionale? Tale decreto modifica ed aggiorna definizioni e termini riguardo all'affitto turistico.<br />
Mi interessa poichè sono stata multata perchè operavo come ' Casa Vacanze ' senza le dovute autorizzazioni, Scia ecc. La multa è stata pagata poichè non ero ancora a conoscenza del DL di cui sopra. anche se ingiusta perchè riferita ad una legge regionale modificata ed aggiornata dal DL 79-2011, ma pazienza.<br />
Per il futuro però, continuando ad essere privato cittadino che affitta 4 alloggi di un casale (edificio civile abitazione) per pochi mesi all'anno (maggio-settembre, a periodi settimanali o quindicinali) mi chiedo come io debba procedere. Chiedo cortesemente il vostro parere al riguardo, pensando di dover procedere in questo modo:<br />
- Annullare la Scia per Casa Vacanza erroneamente presentata.<br />
- Presentare Atto Notorio al Comune dov'è l'immobile, dove certifico che io non svolgo questo lavoro in forma imprenditoriale, come indicato nel DL 79 del 2011. Sono io che gestisco, mio marito mi aiuta, nessun dipendente, saltuariamente qualche figlio che da' una mano.<br />
- Una nuova SCIA ? Ma se è affitto per uso turistico tra privati ?<br />
- Contratto d'affitto da registrare solo se supera i 30 gg.<br />
- Nessuna Tassa di Soggiorno in quanto non è Casa Vacanza e nemmeno altre tipologie riconosciute dalla LR 42-2000<br />
- Denuncia degli ospiti solo se extracomunitari<br />
- Redditi dichiarati annualmente nella sezione 'altri redditi'<br />
- Piscina privata di civile abitazione. Non deve sottostare ad obblighi e controlli di legge riservati esclusivamente alle strutture turistico-ricettive.<br />
E' tutto corretto, secondo voi?<br />
Grazie molte.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#7
Gent.ma Marietta, la materia e' estremamente complessa, probabilmente non ha letto con attenzione quanto ho scritto sopra, in merito alla case per vacanza svolte al di fuori delle disposizioni della legge regionale Toscana n.42| 2000 art. 56 e relativi regolamenti attuativi. Se lei vuole operare, esclusivamente, secondo il mercato immobiliare, la norma nazionale di riferimento e' lart. 1 lettera c della legge n. 431 del 1998 contratti per finalita' turistica. L'art. 53 del codice del turismo ha, di fatto, esteso a tutto il territorio nazionale la possibilita' degli affitti per uso turistico. A seguire trovera' il contratto da stipulare con i clienti, non sara' soggetta alla comunicazione delle presenze, solo per gli extracomunitari dovra' presentare, entro 48 ore la loro presenza in Questura. Ma badi bene non potra' offrire nessun servizio turistico, in presenza degli ospiti: cambio biancheria e lenzuola, pulizia della camera e sistemazione della stessa camera, altrimenti la sua diventa impresa turistica.<br />
<br />
LEGGA BENE QUANTO SEGUE<br />
<br />
Non sono soggette alle disposizioni della presente legge le locazioni concluse ai sensi dell’ articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili ad uso abitativo".<br />
<br />
In questa seconda ipotesi definita "contratti per finalità turistica", la gestione non è soggetta a SCIA, a seguire un modello di clausola contrattuale.<br />
<br />
L'obbligo di comunicazione alla Questura riguarda i cittadini extra comunitari entro 48 ore. I contratti non devono superare i 30 giorni per anno.<br />
<br />
<br />
CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431<br />
Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________ con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:<br />
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in _____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi denominato LOCATORE<br />
Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale _________________________ documento d’identità n°_________________ rilasciato dal __________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato CONDUTTORE;<br />
convengono e stipulano quanto segue:<br />
1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via _______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al foglio __________ particella ____________;<br />
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;<br />
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10 D.P.R.633/72.<br />
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.<br />
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.<br />
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.<br />
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il Conduttore.<br />
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato.<br />
E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.<br />
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.<br />
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.<br />
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni.<br />
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).<br />
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di locazione ed agli usi locali.<br />
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.<br />
IL LOCATORE<br />
IL CONDUTTORE
 
#8
<em>@saverio10 wrote:</em><blockquote>La sua analisi e' corretta. Pertanto, se opera per conto di altri soggetti, si prefigura una intermediazione immobiliare. Acquisisca la qulifica di agente immobiliare. Se vuole operare per conto suo, stipuli una seria di contratti di locazione a nome suo, pagando il canone di locazione ai sensi della legge 431 del 1998.</blockquote><br />
posso chiedere che forma deve avere il contratto tra il proprietario e il soggetto che pubblicizza e sub-loca l'immobile del primo a fini turistici?<br />
che tipo di tassazione c'è per il proprietario? cioè in quale sezione della dichiarazione dei redditi deve inserire il canone ricevuto dal CAV?
 
#10
<em>@saverio10 wrote:</em><blockquote>La forma di contratto è del tutto simile alle locazioni ordinarie disciplinato dalla legge n. 431/1998.<br />
Sezione altri redditi.</blockquote><br />
quindi non redditi da fabbricati..nei quale poi inserire gli introiti da tassere con regime di cedolare secca? visto che si tratta di contratti non soggetti a trascrizioni, perché locazioni a fini turistici?
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#11
Esatto! Comunque, i contratti di locazione non devono superare i 30 giorni. Come dispone l'articolo 1 lettera c della legge LEGGE 9 dicembre 1998, n. 431 Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo<br />
Art. 1.<br />
(Ambito di applicazione).<br />
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,<br />
di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o<br />
rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della<br />
presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.<br />
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della<br />
presente legge non si applicano:<br />
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai<br />
sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie<br />
catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla<br />
disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile<br />
qualora non siano stipulati secondo le modalita' di cui al comma 3<br />
dell'articolo 2 della presente legge;<br />
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si<br />
applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;<br />
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalita' turistiche.<br />
...omissis...
 
#12
Buonasera,
ho letto con interesse la discussione di cui sopra. Sono nelle stessa situazione del primo utente pero' in regione Puglia.
Essendo le leggi turistiche regionali e non nazionali, sa per caso come posso comportarmi io nel mio Comune di residenza?
MONOPOLI in provincia di Bari, per l'esattezza!
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#13
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#14
Buongiorno, sicuramente l'argomento finora trattato è inerente alla mia domanda:

Mi trovo nella regione Lazio, attualmente ho due affittacamere in due diversi immobili di proprietà nel centro storico per complessive 11 camere e 23 posti letto che gestisco come ditta individuale. Per poter formulare la domanda al comune di albergo diffuso dovrei aggiungere una ulteriore disponibilità che sia anche adatta ad ospitare le persone diversamente abili. Quest'ultimo immobile potrei acquisirlo in locazione con possibilità di subaffittarlo? in questo caso potrei affittarlo anche per una sola notte? qualora non volessi impegnarmi a corrispondere un canone mensile fisso, potrei stipulare un contratto di affitto che preveda la corresponsione al proprietario di una percentuale sui ricavi da me percepiti per il subaffitto dell'appartamento? in alternativa, in quale altro modo potrei prenderlo in gestione senza acquisire la qualifica di agente immobiliare?

La ringrazio anticipatamente.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#15
Peg.mo Francesco,
il quesito da lei proposto va inquadrato nella sub locazione.
Un aspetto rilevante la stipula dei contratti riguarda la sublocazione, la cui disciplina rientra nell’ambito della legge 27 luglio 1978, n. 392 - Disciplina delle locazioni di immobili urbani. Art. 2. Disciplina della sublocazione .
“Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione
al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”. Ciò significa che quando un affittuario concede in sublocazione un immobile per finalità turistiche, deve
darne comunicazione a colui che gli ha affidato la locazione tramite raccomandata, che può essere sostituita da una PEC ai sensi del principio “base” sul valore legale della trasmissione dei documenti per via telematica è contenuto in una norma ora di rango primario, ovvero nell'art. 45, comma 2 del D. Lgs 82/2005 (c.d. Codice dell’Amministrazione digitale) il quale testualmente recita: “Il documento informatico trasmesso per via telematica si intende spedito dal mittente se inviato al proprio gestore, e si intende consegnato al destinatario se reso disponibile all'indirizzo elettronico da questi dichiarato, nella casella di posta elettronica del destinatario messa a disposizione dal gestore”; L'art. 48 del D. Lgs. 82 cit. generalizza l'utilizzo della PEC in tutti i casi di comunicazioni che necessitano di una ricevuta di invio e di una ricevuta di consegna ; equipara la posta elettronica certificata, nei casi consentiti dalla legge, alla notificazione per mezzo della posta ; rende opponibile ai terzi la data e l'ora di trasmissione e di ricezione di un documento informatico trasmesso mediante posta elettronica certificata. Pertanto, è possibile desumere che tale strumento di comunicazione sia stato parificato, quanto al valore giuridico, alla posta cartacea raccomandata.
Per ulteriori chiarimenti e consulenze, le comunico che svolgo la mia attività di formazione e consulenza presso la DES di Palermo. Offriamo contratti di consulenza annuali sulla disciplina normativa e amministrativa, in tutta Italia, per operare nel rispetto della legalità e della libera concorrenza e non incorrere nelle sanzioni delle autorità di Pubblica sicurezza. Il costo della consulenza annuale è di euro 300 oltre IVA. Nella nostra piattaforma DROPBOX offriamo una completa documentazione normativa che aggiorniamo in tempo reale. Le invio, in allegato, una mia ricerca sul tema. A giorni verra pubblicato un mio e.book sul tema il cui costo sarà di euro 9,99. Se lei stipulerà il contratto predetto, troverà il libro all'interno della nostra piattaforma DROPBOX.
Cordialmente
Dott. Saverio Panzica
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#16
Peg.mo Francesco,
il quesito da lei proposto va inquadrato nella sub locazione.
Un aspetto rilevante la stipula dei contratti riguarda la sublocazione, la cui disciplina rientra nell’ambito della legge 27 luglio 1978, n. 392 - Disciplina delle locazioni di immobili urbani. Art. 2. Disciplina della sublocazione .
“Il conduttore non può sublocare totalmente l'immobile, né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario il conduttore ha la facoltà di sublocare parzialmente l'immobile, previa comunicazione
al locatore con lettera raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati”. Ciò significa che quando un affittuario concede in sublocazione un immobile per finalità turistiche, deve
darne comunicazione a colui che gli ha affidato la locazione tramite raccomandata, che può essere sostituita da una PEC ai sensi del principio “base” sul valore legale della trasmissione dei documenti per via telematica è contenuto in una norma ora di rango primario, ovvero nell'art. 45, comma 2 del D. Lgs 82/2005 (c.d. Codice dell’Amministrazione digitale) il quale testualmente recita: “Il documento informatico trasmesso per via telematica si intende spedito dal mittente se inviato al proprio gestore, e si intende consegnato al destinatario se reso disponibile all'indirizzo elettronico da questi dichiarato, nella casella di posta elettronica del destinatario messa a disposizione dal gestore”; L'art. 48 del D. Lgs. 82 cit. generalizza l'utilizzo della PEC in tutti i casi di comunicazioni che necessitano di una ricevuta di invio e di una ricevuta di consegna ; equipara la posta elettronica certificata, nei casi consentiti dalla legge, alla notificazione per mezzo della posta ; rende opponibile ai terzi la data e l'ora di trasmissione e di ricezione di un documento informatico trasmesso mediante posta elettronica certificata. Pertanto, è possibile desumere che tale strumento di comunicazione sia stato parificato, quanto al valore giuridico, alla posta cartacea raccomandata.
Per ulteriori chiarimenti e consulenze, le comunico che svolgo la mia attività di formazione e consulenza presso la DES di Palermo. Offriamo contratti di consulenza annuali sulla disciplina normativa e amministrativa, in tutta Italia, per operare nel rispetto della legalità e della libera concorrenza e non incorrere nelle sanzioni delle autorità di Pubblica sicurezza. Il costo della consulenza annuale è di euro 300 oltre IVA. Nella nostra piattaforma DROPBOX offriamo una completa documentazione normativa che aggiorniamo in tempo reale. Le invio, in allegato, una mia ricerca sul tema. A giorni verra pubblicato un mio e.book sul tema il cui costo sarà di euro 9,99. Se lei stipulerà il contratto predetto, troverà il libro all'interno della nostra piattaforma DROPBOX.
Cordialmente
Dott. Saverio Panzica
 
#17
Salve ho la disponibilità a Vasto (CH) di 4 appartamenti che vorrei affittare come locazioni turistiche; ho letto su alcuni siti che si possono affittare max 2 appartamenti e saltuariamente per non ricadere nella gestione in forma imprenditoriale; le risulta che sia così? O posso affittarli tutti e 4 e senza avere periodi di "non locazione" durante l'anno?
La ringrazio anticipatamente
Antonella

P.S: 2 appartamenti sono in comproprietà con mio marito. Grazie ancora
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#18
Gent.ma Antonella,
la forma imprenditoriale viene riscontrata quando la struttura é gestita in forma imprenditoriale: presenza sulle OTA, erogazione di servizi turistici quali cambio biancheria e lenzuola.
Per quanto sopra, le comunico che la DES S.r.l. di Marcello Scalisi ha il piacere di comunicare la pubblicazione, curata da Saverio Panzica ed altri autori, dal titolo: "La ricettività diffusa", strumento indispensabile per l'avviamento e la gestione di: "Case per vacanze, affittacamere, case per ferie, bed and breakfast e alberghi diffusi. Le tematiche riguardano tre aree di interesse specifico: la disciplina normativa e amministrativa, gli adempimenti fiscali e gli obblighi tecnico- edilizi.

Il link da fornire a chi è interessato è il seguente: http://www.dessrl.it/p/manuali-per-il-turismo
In basso, come potete vedere, si trova la lista degli e-book presenti nella collana " Manuali per il Turismo". Basta cliccare su " Ricettività Diffusa" e si aprirà una pagina che contiene una breve descrizione del libro e i link diretti all'acquisto.
Al momento il manuale è presente solo nella libreria "BookRepublic", è disponibile solo nei formati PDF ed ePub e non è possibile richiederlo in formato cartaceo. Il costo é di euro 9,99.
Le comunico, inoltre che proponiamo consulenze annuali al costo di euro 300,00 oltre IVA. Nel suo caso le invieremmo: copia del contratto da stipulare con i turisti, predisposto per i partecipanti ai corsi FIAIP tenuti dal Dott. Saverio Panzica e le varie modalità per svolgere l'attività di intermediazione immobiliare turistica.
Cordialmente
Dott. Saverio Panzica
 
#19
Gentilissimo dott. Panzica La ringrazio ma forse non mi sono espressa bene: Le chiedevo se fosse possibile affittare ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431 numero 4 appartamenti (di cui 3 situati nel medesimo edificio) o, in ultima analisi solo questi ultimi 3, senza fornire servizi e senza limiti di apertura; in tal caso dovrebbe essere logicamente possibile evitare di fare impresa in quanto locazione pura o sbaglio?
La ringrazio ancora e resto in attesa di un suo cortese riscontro
Cordiali saluti
Antonella
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#20
Gent.ma Antonella,
lei é stata chiarissima. Le autorità di P.S., in particolare la Guardia di Finanza, considerano attività d'impresa anche la gestione di due appartamenti. Nella mia esperienza di Dirigente di P.A. e di consulente, da quando sono in pensione, le assicuro che moltissimi gestori di strutture ricettive, che pensavano di svolgere attività di ricettività turistica saltuaria, sono stati sanzionati sia amministrativamente che penalmente.
Cordialmente.
 

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