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Gestione Case Vacanze affittate da un privato.

#1
Buongiorno,
sono un privato che ha acquistato 4 immobili in zona turistica (Letojanni). Sto prendendo in considerazione di affittarli come casa vacanza nei mesi Maggio/Ottobre (circa 6 mesi l'anno) e a tal proposito vorrei inserire i suddetti immobili su portali online. Ovviamente, questo inserimento sui portali di settore non lo farei io ma delle agenzie che promuovono immobili turistici.
A questo punto vorrei avere delle delucidazioni poichè nella vita mi occupo di altro:
1) come privato posso operare con CF (quindi optare per cedolare secca) o devo aprire una partita iva (emettendo fattura)?
2) che tipo di contratto devo stipulare con le agenzie che dovranno promuovere i miei immobili?
3) che tipo di contratto devo stipulare con il cliente finale che potrebbe rivolgersi direttamente a me?
4) sono obbligato a presentare SCIA?
5) ho l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti al sito della Questura?
6) il mio caso specifico è da considerarsi attività imprenditoriale o no?

Grazie per il supporto
 
#2
Buonasera,
premesso che lei può operare come privato, ai sensi dell'art. 4 del D.L. n.50/2017, le rispondo punto per punto:
1) come privato può operare con CF (quindi optare per cedolare secca) se si avvale del supporto di un'agenzia immobiliare o di viaggi, ai sensi dell'art. 4 del D.L. n.50/2017;
2) il tipo di contratto che dovrà stipulare con le agenzie che dovranno promuovere i miei immobili, sarà di mandato senza o con rappresentanza;
3) il tipo di contratto da stipulare, con il cliente finale che potrebbe rivolgersi direttamente a lei, se tramite portali nessun contratto perché ai sensi del Codice dell'amministrazione digitale (D.Lgs. n. 82/2005) le forme contrattuali digitali hanno forza giuridica (le prenotazioni online), se il cliente non fruisce della rete ma viene contattato direttamente va stipulato un contratto, in forma scritta, ai senti dell'art. 1 coma 4 della legge n. 431/1998, (se desiderate essere assistiti posso fornire i modelli di contratti);
4) sono obbligato a presentare SCIA? Dipende se sceglie di operare come locazione turistica/breve, in questo caso no, se intende operare come casa per vacanze si;
5) ho l'obbligo di comunicare i dati degli ospiti al sito della Questura? Se opera come locazione turistica/breve, l'obbligo vale solo per gli extra comunitari; se come casa per vacanze per tutti gli ospiti;
6) il suo caso specifico può considerarsi attività imprenditoriale, se non sarà rappresentato da altri soggetti, ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017, altrimenti dovrà aprire partita IVA con specifico codice ATECO.
Allego la disciplina normativa di riferimento da me raccolta e curata.
Io vivo a Palermo, ma opero in tutta Italia.
Per consulenza dedicata, il mio contatto: saveriopanzica@gmail.com
 

Allegati

#3
Gent.mo dott. Panzica,
la ringrazio per il celere riscontro e per l'eventuale disponibilità su alcuni aspetti tecnici e documentali, però mi sorge un dubbio. Mi spiego meglio.
Premesso che sarei intenzionata ad operare come privato e promuovere la locazione turistica/breve (massimo 30 giorni senza erogare servizi complementari e accessori), optare per la cedolare secca e stipulare contratti senza rappresentanza con delle agenzie per la promozione dei miei 4 immobili su portali online.....di seguito le espongo il mio dubbio principale:
a) il mio caso (ovvero: 4 immobili, locazione turistica/breve, max 30 gg, NO servizi complementari e accessori, cedolare secca, contratti senza rappresentanza con agenzie, locazione stagionale inferiore ai 180 giorni) è da considerarsi attività imprenditoriale?
Qualora fosse attività imprenditoriale, il motivo è riferito al numero di immobili (4) o alla promozione su portali online degli stessi immobili da parte delle agenzie a cui affiderei appunto la divulgazione?
Infine, per mia curiosità, la regione Sicilia non ha legiferato legge o norma sul turismo e/o sulle locazioni turistiche non alberghiere-ricettive?
 
#4
Nel contesto dell'articolo 4 del D.L. n. 50 del 2017 non è stato determinato, ancora, il numero degli appartamenti di proprietà dello stesso soggetto affinché questi possa svolgere attività non imprenditoriale.
In effetti, il numero massimo di appartamenti dovrebbe essere di 2, ma già la presenza sui portali, se non fosse vigente il predetto art. 4., costituirebbe attività d'impresa di "locazioni".
Proviamo a trarre le conclusioni, se vuole essere presente sui portali e non essere soggetta alla disciplina delle imprese, ma a quella dei redditi fondiari, può essere rappresentata da un'agenzia immobiliare ma, con quattro appartamenti non potrebbe fruire della cedolare secca bensì del regime IRPEF ordinario.
Altra ipotesi, svolgere l'attività d'impresa con propria partita IVA e codice ATECO 68.20.01.
Infine né la Sicilia, né altre regioni italiane possono legiferare in merito alle locazioni turistiche brevi in quanto si tratta di competenze esclusive dello Stato art. 117 della Costituzione comma 2 lettera L) (codice civile), infatti dette tipologie ricettive rientrano nel campo dell'art. 1571 del codice civile e, conseguentemente, sono disciplinate dalla legge n. 431/1998, come ribadito dall'art. 53 del decreto legislativo n. 79/2011 "Codice del turismo".
 
#5
Buonasera,

Mi permetto di suggerirle di prendere in considerazione di usare un gestionale, nello specifico penso Icnea sia il migliore per rapporto qualitá prezzo, per sincronizzare con tutti i canali che vuole, aumentare le prenotazioni, gestire il suo "hobby" professionalmente e, soprattutto, non trovarsi sotterrato dal lavoro.

in bocca al lupo!
 
#6
Nel contesto dell'articolo 4 del D.L. n. 50 del 2017 non è stato determinato, ancora, il numero degli appartamenti di proprietà dello stesso soggetto affinché questi possa svolgere attività non imprenditoriale.
In effetti, il numero massimo di appartamenti dovrebbe essere di 2, ma già la presenza sui portali, se non fosse vigente il predetto art. 4., costituirebbe attività d'impresa di "locazioni".
Proviamo a trarre le conclusioni, se vuole essere presente sui portali e non essere soggetta alla disciplina delle imprese, ma a quella dei redditi fondiari, può essere rappresentata da un'agenzia immobiliare ma, con quattro appartamenti non potrebbe fruire della cedolare secca bensì del regime IRPEF ordinario.
Altra ipotesi, svolgere l'attività d'impresa con propria partita IVA e codice ATECO 68.20.01.
Infine né la Sicilia, né altre regioni italiane possono legiferare in merito alle locazioni turistiche brevi in quanto si tratta di competenze esclusive dello Stato art. 117 della Costituzione comma 2 lettera L) (codice civile), infatti dette tipologie ricettive rientrano nel campo dell'art. 1571 del codice civile e, conseguentemente, sono disciplinate dalla legge n. 431/1998, come ribadito dall'art. 53 del decreto legislativo n. 79/2011 "Codice del turismo".
Salve! avrei anche io un paio di domande su questo argomento.
Se io prendo in affitto gli appartamenti per poi subaffittarli per i periodi brevi (meno di 30gg) con P.Iva (nel contratto mettiamo la clausola dove il proprietario permette il subaffitto):
1) devo presentare la SCIA? (affitto tramite Airbnb senza i servizi accessori);
2) devo pagare la Tassa di soggiorno?
3) il codice ATECO in questo caso deve essere 68.32 o 55.20 ?
4)i contratti con i proprietari posso fare con il mio CF o per forza devono essere intestati alla ditta ? I proprietari in questo caso non possono usare il regime di Cedolare secca e quindi diventa più difficile di convincerli ad affittarmi l'appartamento per questa attività. Come si può fare in questo caso?

Grazie!
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#7
Gent.ma Yulya, provo a rispondere punto per punto:
1) devo presentare la SCIA? (affitto tramite Airbnb senza i servizi accessori); NO LA SCIA VA PRESENTATA SOLO PER CAV/AFFITTACAMERE E CASE PER VACANZE IMPRENDITORIALI

2) devo pagare la Tassa di soggiorno? NO L'IMPOSTA DI SOGGIORNO E' A CARICO DEGLI OSPITI CHE SOGGIORNANO NELLE STRUTTURE RICETTIVE - RIPORTO LA NORMA DI RIFERIMENTO "
IMPOSTA DI SOGGIORNO - DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.


3) il codice ATECO in questo caso deve essere 68.32 o 55.20 ? 68.20.01

4)i contratti con i proprietari posso fare con il mio CF o per forza devono essere intestati alla ditta ? I proprietari in questo caso non possono usare il regime di Cedolare secca e quindi diventa più difficile di convincerli ad affittarmi l'appartamento per questa attività. Come si può fare in questo caso?
I CONTRATTI VANNO STIPULATI TRA IL PROPRIETARIO E L'IMPRESA L'ARTICOLO 4 DEL D.L. N. 50/2017 PERMETTE LA CEDOLARE SECCA ANCHE NEL CASO I CONTRAENTI NON SIANO ENTRAMBI PERSONE FISICHE.
 
#8
Gent.ma Yulya, provo a rispondere punto per punto:
1) devo presentare la SCIA? (affitto tramite Airbnb senza i servizi accessori); NO LA SCIA VA PRESENTATA SOLO PER CAV/AFFITTACAMERE E CASE PER VACANZE IMPRENDITORIALI

2) devo pagare la Tassa di soggiorno? NO L'IMPOSTA DI SOGGIORNO E' A CARICO DEGLI OSPITI CHE SOGGIORNANO NELLE STRUTTURE RICETTIVE - RIPORTO LA NORMA DI RIFERIMENTO "
IMPOSTA DI SOGGIORNO - DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro per notte di soggiorno.


3) il codice ATECO in questo caso deve essere 68.32 o 55.20 ? 68.20.01

4)i contratti con i proprietari posso fare con il mio CF o per forza devono essere intestati alla ditta ? I proprietari in questo caso non possono usare il regime di Cedolare secca e quindi diventa più difficile di convincerli ad affittarmi l'appartamento per questa attività. Come si può fare in questo caso?
I CONTRATTI VANNO STIPULATI TRA IL PROPRIETARIO E L'IMPRESA L'ARTICOLO 4 DEL D.L. N. 50/2017 PERMETTE LA CEDOLARE SECCA ANCHE NEL CASO I CONTRAENTI NON SIANO ENTRAMBI PERSONE FISICHE.
Gentile Dott. Panzica,
La ringrazio per la sua risposta.
Quindi se ho capito bene, l’unica cosa che devo cambiare è il codice ATECO e l’intestazione dei contratti (alla ditta invece del mio CF), giusto?
gli appartamenti li devo registrare sul sito di comune (fare la comunicazione di inizio attività, permette registrare solo 2 appartamenti però)?
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#9
Quindi se ho capito bene, l’unica cosa che devo cambiare è il codice ATECO e l’intestazione dei contratti (alla ditta invece del mio CF), GIUSTO
gli appartamenti li devo registrare sul sito di comune (fare la comunicazione di inizio attività, permette registrare solo 2 appartamenti però) ERRATO LE LOCAZIONI TURISTICHE BREVE NON SONO SOGGETTE ALLA REGISTRAZIONE AL COMUNE - SCIA - MA GLI OSPITI CHE ALLOGGIANO NELLE LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI DEVONO ESSERE COMUNICATI IN QUESTURA.
 
#10
Quindi se ho capito bene, l’unica cosa che devo cambiare è il codice ATECO e l’intestazione dei contratti (alla ditta invece del mio CF), GIUSTO
gli appartamenti li devo registrare sul sito di comune (fare la comunicazione di inizio attività, permette registrare solo 2 appartamenti però) ERRATO LE LOCAZIONI TURISTICHE BREVE NON SONO SOGGETTE ALLA REGISTRAZIONE AL COMUNE - SCIA - MA GLI OSPITI CHE ALLOGGIANO NELLE LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI DEVONO ESSERE COMUNICATI IN QUESTURA.
Buobgiorno, Dott. Panzica!
Ho parlato con il commercialista, e come mi ha spiegato lui, il codice ATECO 68.20.01 non può essere usato per la mia attività (affitto case per brevi periodi 2-28 gg tramite AIRBNB), dato che gli affitti sono brevi e non di lunga durata come risulta nella descrizione del codice ("
  • affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: edifici ed alloggi residenziali, edifici non residenziali, incluse sale per esposizioni, strutture di magazzinaggio, terreni, centri commerciali
  • affitto e gestione di immobili di proprietà o in leasing: case, appartamenti e camere ammobiliate o meno per soggiorni di lunga durata, generalmente su base mensile o annuale"). Il mio commercialista si sbaglia oppure no?
Grazie!
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#11
Corretto il codice ATECO 68.20.01 può essere usato per le locazioni turistiche gestite in forma imprenditoriale. Le locazioni brevi possono essere gestite come attività saltuaria, ai sensi dell'art. 4 del D.L. n. 50/2017.
 

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