• Ciao! perché non prendi parte alle discussioni e non dici la tua? Registrati ora!

Gestione case vacanza

#1
Salve, ho già dato un'occhiata ai topic relativi all'argomento, ma qualche dubbio rimane quindi vorrei capire quale soluzione si applica meglio alla mia situazione.

Gestisco da qualche anno un B&B in Sicilia e diversi proprietari di appartamenti per vacanze mi hanno contattata per affidarmi la gestione dei loro immobili.

Al momento non posso che procurare ai suddetti proprietari una prenotazione, ma null'altro.

Volendo gestire invece direttamente gli immobili insieme ad un familiare offrendo anche accoglienza, biancheria e tutti i servizi consentiti, sarei interessata a capire qual è la via da intraprendere nel mio caso e quali adempimenti dovremmo assolvere. Grazie.
 
Ultima modifica da un moderatore:
D

Dottor X

Guest
#2
Oggetto: Agenzie immobiliari e agenzie di viaggi per la promo-commercializzazione delle "case e appartamenti per vacanze" in Sicilia.

La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione: “Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e
transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”

La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari.

La norma vigente, nella Regione Siciliana per la regolamentazione delle agenzie di viaggi è il Regio decreto legge 23 novembre 1936, n. 2523 "Norme per la disciplina delle agenzie di viaggio e turismo", e successive modifiche ed integrazioni:

Art. 2 - Sono uffici viaggi e turismo le aziende che svolgono tutte o gran parte delle attività di seguito elencate:

e) organizzazione di viaggi isolati od in comitiva e di crociere con o senza inclusione dei servizi accessori di soggiorno.

La legge della regione siciliana 6 aprile 1996 n. 27 disciplina le "case e appartamenti per le vacanze" con l'art. 3 punto 11. Pertanto, dette strutture ricettive, con i successivi articoli 4,5,6 della stessa legge, sono soggette alle disposizioni, in merito alla classifica, da parte delle Province Regionali e successivi adempimenti previsti dalla SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). I relativi parametri di classifica sono stati determinati con il decreto 11 giugno 2001, dell'Assessorato Turismo, Comunicazioni e Trasporti ( Assessorato del Turismo, dello Sport e dello Spettacolo) i cui termini di scadenza sono stati prorogati dal decreto dello stesso Assessorato del 12 febbraio 2008.

Pertanto, dal combinato disposto: 1) della sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4 febbraio 1987, 2) dall'articolo 2 del Regio decreto legge 23 novembre 1936, n. 2523 e 3) dall'articolo 2 della L.r. n. 27/1996 appare evidente che, in Sicilia, la promocommercializzazione delle case per vacanze spetta alle agenzie di viaggi, perchè all'interno delle case e appartamenti per vacanze devono essere erogati servizi turistici alberghieri quali: pulizia delle camere, cambio delle lenzuola e degli asciugamani.

L'attività di agente immobiliare è regolamentata dall'articolo 1754 del codice civile che definisce la figura del mediatore. Secondo le disposizioni della legge n.39/1989, il mediatore deve essere iscritto alla Camera di Commercio al ruolo degli agenti in affari. Il codice civile disciplina, la locazione dall'articolo 1571 all'articolo 1614.<br />
In merito alle case e appartamenti per vacanze, di competenza delle agenzie immobiliari, non rientranti nella normativa di cui sopra, sono vigenti le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma c) "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo".

Art. 1 - Ambito di applicazione.

1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presentel legge ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

L'affitto di tali alloggi prevede la stipula di "contratti per finalità turistica", escludendo l'erogazione dei servizi turistici, previsti dalla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4f febbraio1987. "Codice del Turismo" - Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79

ART. 12 (Strutture ricettive extralberghiere) 1. Ai fini del presente decreto legislativo, nonché ai fini dell’esercizio del potere amministrativo statale di cui all’articolo 15, sono strutture ricettive extralberghiere:

d) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico;

Gli standard minimi nazionali per le imprese turistiche ricettive, escluse le strutture agrituristiche che sono disciplinate ai sensi della legge 20 febbraio 2006, n. 96, recante disciplina dell’agriturismo,sono disciplinati con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri, o del Ministro delegato, previa consultazione delle associazioni di categoria e dei rappresentanti delle regioni e delle province autonome di Trento e di Bolzano e acquisita l’intesa con la Conferenzap permanentedei rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano.

L' articolo 12 del "Codice del Turismo" non può essere applicato nella regione Siciliana, ma deve essere recepito con norma specifica, in quanto Regione a Statuto Speciale, con competenza esclusiva in materia turistica (articolo 14 lettera n dello Statuto). Diversa la considerazione per l'articolo 53 del "Codice del Turismo" "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" 1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi
luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

L'articolo di cui sopra, ribadisce le competenze esclusive delle agenzie immobiliari in materia di locazioni, richiamando il codice civile.
 
Ultima modifica da un moderatore:
#3
Gentile Saverio,
trovo tutte le sue risposte molto esaustive e l'argomento case vacanza mi interessa enormemente in quanto agente immobilare. Vorrei approfondire l'argomento per non commettere errori. Trattasi di seconde case di piccoli proprietari che mi contattano per la locazione solo estiva, poichè sono immobili in località di mare e senza riscaldamento. Se ci fossero varie formule di contratto, puoi consigliarmi quella migliore da redigere con loro e col turista? Fiscalmente come dovrei comportarmi? Queste locazioni sono soggette a quale aliquota iva ? Chiedo scusa se Le sembrerò un po confusa ma non è facile avere delle risposte chare e professionali come le sue. Fiduciosa in un aiuto chiarificatore, aspetto una sua gradita risposta e La ringrazio anticipatamente.
 
Ultima modifica da un moderatore:
#5
Salve,

scrivo per un paio di info in merito all'apertura di una casa vacanze in provincia di Napoli. Dalla lettura della normativa attuale mi pare di capire che l'attività possa essere gestita alternativamente come casa vacanze o come affittacamere, con la differenza principale residente nel fatto che nel primo caso debbo impiegare a fini turistici l'intero appartamento mentre nel secondo potrei procedere a frazionamento in stanze da fittare singolarmente. Mi confermate tale lettura o c'è una possibile terza via? Ho letto che in altre discipline regionali sia prevista la fattispecie autonoma dell'affitto quale casa vacanza di monolocali senza distinzioni. La mia idea sarebbe di creare da appartamento sviluppato su due piani comunicanti a mezzo scala interna due o tre monolocali indipendenti da destinare in modo individuale a fitto a titolo "casa vacanze", è fattibile alla luce della normativa campana?

Grazie per la risposta
 
Ultima modifica da un moderatore:
D

Dottor X

Guest
#6
Prima ipotesi norma nazionale:

Con l'articolo1 lettera c della legge 431 del 1998 "contratti per finalità turistica", si possono affittare le case per vacanze in tutte le regioni italiane. Gli affitti, possono essere anche giornalieri, ma non superare i 30 giorni. I contratti non vanno registrati. Deve essere rilasciata una ricevuta, le somme introitate devono essere inserite nella dichiarazione dei redditi. Se opera per conto proprio non deve essere né agente immobiliare né agente di viaggi. Infatti l'intermediazione immobiliare turistica è permessa a dette categorie. La partita IVA dipende dalle modalità di attività se saltuaria o di impresa. Le condizioni che determinano l'attività d'impresa sono: periodo di attività in genere, ma varia da regione a regione, non deve superare i 180 giorni all'anno; l'organizzazione, se lei ha bisogno di personale, evidentemente deve gestirlo e il reddito.

Seconda ipotesi regione Campania:
Campania Legge Regionale n. 17 del 24 novembre 2001Art. 2

ESERCIZI DI AFFITTACAMERE

1. Sono esercizi di affittacamere le strutture composte da non più di sei camere, con un massimo
di dodici posti letto, gestite da privati, ubicate in non più di due appartamenti situati nello stesso
stabile, purché singolarmente dotati di servizi igienici.

2. I locali destinati all'esercizio di affittacamere devono essere conformi alle prescrizioni edilizie edi igienico- sanitarie previste dai regolamenti comunali.

3. I requisiti e i servizi minimi obbligati, compresi nel prezzo della camera, sono quelli di cui all'allegato A) , che è parte integrante della presente legge.

4. Ciascuna camera da letto deve avere accesso indipendente dagli altri locali letto.Art. 3

- Allegato A
REQUISITI E SERVIZI MINIMI PER ESERCIZI AFFITTACAMERE

Legge Regionale n. 17 del 24 novembre 2001 Pagina 9 di 13

a) servizio di ricevimento assicurato per dodici ore su ventiquattro;

b) servizio di notte a chiamata;

c) fornitura e cambio della biancheria, ivi compresa quella del bagno, almeno due volte alla settimana

e, comunque, ad ogni cambio di cliente;

d) pulizia quotidiana dei locali;

e) un locale bagno completo ogni sei posti letto;

f) chiamata di allarme in tutti i servizi;

g) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento nella stagione invernale;

h) sistemazione delle camere:
- letto, una sedia per letto, illuminazione normale, tavolino, armadio, comodino;
- specchio con presa di corrente nella camera senza bagno;
- cestino rifiuti
i) linea telefonica con apparecchio per uso comune.

CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE

1. Sono case e appartamenti per vacanze le case e gli appartamenti dati in locazione ai turisti, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero, ma con obbligo di recapito referente ospiti, per una permanenza minima di tre giorni e massima di novanta giorni.

2. Le case e gli appartamenti per vacanze devono essere conformi alle prescrizioni edilizie ed
igienico-sanitarie previste dai regolamenti comunali.

3. Le case e gli appartamenti per vacanze devono garantire, compresi nel prezzo, i requisiti e i
servizi minimi obbligati di cui all' allegato B) , che è parte integrante della presente Legge.

4. Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite:

a) in forma imprenditoriale fornendo solo i servizi di cui all'allegato B;

b) in forma non imprenditoriale, dai proprietari che hanno la disponibilità fino ad un
massimo di tre unità abitative nel territorio regionale, senza organizzazione in forma di
impresa e senza promozione pubblicitaria, e con la fornitura dei soli servizi di cui all' allegato B

5. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà dei proprietari delle unità abitative di cui al presente articolo.

- Allegato B -
REQUISITI E SERVIZI MINIMI PER CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE

a) una superficie minima utile non inferiore a otto mq. per ciascun posto letto;

b) fornitura di energia elettrica, acqua fredda e calda, e riscaldamento nella stagione invernale;

c) manutenzione dell'immobile e degli arredi;

d) pulizia delle unità abitative a cambio di cliente.
 
Ultima modifica da un moderatore:
#7
Grazie mille, quindi mi pare di capire che la frazionabilità di un appartamento in più locali con passaggio comune può essere riconosciuta (nel rispetto delle estensioni minime richieste) se tale facoltà è presente nel regolamento edilizio del comune di ubicazione, un'ultima info: ma per esercitare l'attività è necessaria sempre la residenza nel luogo di svolgimento della stessa o è possibile risiedere altrove (specie nel caso di casa vacanze)?

Grazie mille ancora
 
Ultima modifica da un moderatore:
#9
Snale.com è l'agenzia tour operator che cerca e raggruppa gestori di case vacanza in località turistiche. Offriamo forma di franchising senza quota di iscrizione e seguiamo tutto liter di formazione e start-up della agenzia.
 
Ultima modifica da un moderatore:
#10
Mi sembra che si potrebbe installare un sistema di domotica o qualcosa di simile per evocare emozioni positive da parte dei clienti. Uno degli hotel in cui ho soggiornato aveva un sistema ajax ed era davvero fantastico, quindi credo che dobbiate pensare alla sicurezza e alla comodità dei vostri clienti.
 

Membri online

Nessun utente è online al momento.

Statistiche forum

Discussioni
6,244
Messaggi
37,179
Utenti registrati
17,722
Ultimo utente registrato
Giovanna Vigliotti
Top