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Esercizio abusivo di attività ricettiva?

#1
Buongiorno.
Sono proprietario di un appartamento che vorrei affittare arredato, senza fornitura di biancheria, di alimenti, senza pubblicità e senza utilizzare le piattaforme online (solo passaparola).

Prima di porre il quesito, faccio un esempio di quello che vorrei fare.

Decorrenza locazione: primo gennaio.
Tipologia contratto: 4+4 a canone libero, con opzione della cedolare secca.
Canone mensile: 1.000,00 Euro (il canone mensile sarà pagato, entro e non oltre, il giorno 10 di ogni mese e comprende anche i consumi, le spese condominiali, la tassa sui rifiuti e il wi-fi);
Cauzione: nessuna;
Preavviso per disdetta anticipata: "soli 30 giorni".

L'inquilino Tizio, come previsto dal contratto, il giorno dopo la decorrenza del contratto, decide di formalizzare la disdetta al 31 gennaio, rispettando quindi gli accordi previsti nel contratto (preavviso di 30 giorni), indicando che l'immobile sarà libero a partire dal primo di febbraio.
Preso atto quindi di quanto comunicatomi dall'inquilino Tizio, procederò a comunicare all'Agenzia delle Entrate, entro trenta giorni dal 31 di gennaio, la chiusura di questo contratto, appunto al giorno 31 di gennaio. Da questa locazione, quindi, avrei percepito solo 1000,00 Euro che dichiarerò l'anno successivo nel mod. 730.

Indicherò nella colonna 3 del quadro B del Modello 730, come giorni di locazione, n. 31 (dal primo gennaio al 31 gennaio) e nella colonna 6, come canone di locazione, Euro 1.000,00.

Dal primo di febbraio, intanto, avrei a disposizione un altro inquilino Caio che procede nella stessa maniera dell'inquilino Tizio, ovvero firma il contratto con decorrenza primo febbraio, ma comunica, il giorno dopo, formalmente, che resterà nell'immobile solo fino al primo di marzo (totali 31 giorni).

E così via dicendo, anche se è solo un esempio.

Si potrebbe configurare, questo modo di gestire le locazioni, come "esercizio abusivo di attività ricettiva" o altre violazioni di sorta?
In sostanza, è una operazione lecita non contestabile?

Ringrazio in anticipo.
 

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#2
Al di là della possibilità di essere sanzionato, se l'obiettivo è fare locazioni di 30 giorni, ritengo la costruzione sproporzionata e ingiustificata.
È un po' come se, dopo aver fatto una spesa da 30 euro, non si prende il sacchetto della spesa per risparmiare 10 centesimi, facendo cadere a terra parte della spesa e inzaccherando vestiti e automobile nel trasporto.
Se partiamo dal l'effettivo obiettivo del progetto (locazioni brevi? altro?), allora posso suggerire una soluzione
 
#3
Dott. Lombardi, innanzitutto la ringrazio per l'attenzione e per avere risposto al mio quesito.
La ringrazio anche per la disponibilità a fornire una possibile soluzione.
Immagino si riferisca agli affitti transitori della durata fino a 18 mesi.
In effetti, si potrebbe utilizzare questa tipologia di contratto, ma per me, due sarebbero gli inconvenienti.

A) Per periodi inferiori ai 30 giorni dovrei richiedere alla Questura le credenziali Alloggiati web. La Questura, per il rilascio, vuole obbligatoriamente allegata alla richiesta la comunicazione fatta al Suap di "inizio locazione di appartamenti per uso turistico".
Il comune in questa comunicazione, prevede che io dichiari che l'immobile rispetta i requisiti di cui al DM del 1975 (superfice minima, altezza ecc.). Il mio è ante 1967, è in centro storico e non rispetta questi requisiti. Quindi, niente comunicazione e niente Alloggiati web.

B) Per periodi transitori superiori ai 30 giorni, occorre l'asseverazione delle associazioni sindacali, in quanto l'immobile si trova in un Comune ad alta intensità abitativa. Il canone mensile massimo, risultante dai calcoli fatti fare, è di euro 40 mensili. Quindi altamente inconveniente.
Per quello avrei pensato ai 4+4 tanto per avere in mano un documento ufficiale per il fisco e per gli adempimenti civilistici e di pubblica sicurezza (con la registrazione del contratto si assolve anche l'obbligo della cessione di fabbricato).
Se la cosa attira l'attenzione dell'Agenzia delle Entrate, cosa mi può contestare, se io rispetto tutti gli adempimenti?
Il mio obiettivo è quello di affittare con il 4+4, cosa ci posso fare se, avendo derogato volontariamente ai canonici 6 mesi di preavviso (ovvero previsione di soli 30 giorni), l'inquilino ne approfitti per motivi suoi personali di andarsene via prima? Per cosa posso essere sanzionato?
La ringrazio.
 
#5
Volendo essere scrupolosi, l'unica cosa contestabile è il mancato pagamento dell'imposta di registro pari a 67 euro, ma solo se L'Agenzia delle Entrate riesce a dimostrare che c'è stato un accordo consensuale di rescissione del contratto tra le parti (infatti, in questo caso non è una disdetta, ma un nuovo accordo). Però, io ho in mano una lettera di disdetta firmata dal conduttore, quindi, nel caso, esibirei quello per dimostrare che la volontà di chiudere è partita dal conduttore secondo gli accordi inseriti nel contratto.
Per il resto, ripeto:
- non affitto in nero;
- dichiaro il reddito percepito al lordo delle spese;
- non faccio pubblicità;
- registrando il contratto, ottempero anche alle disposizioni previste dall'art. 12 del Decreto legge 59/78;
- il canone è libero riguardo all'importo offerto e se non gli sta bene, cerca altro;
- eviterei comunicazioni al Comune, alla Provincia alla Regione, alla Questura, al Prete ecc.

All'immobile privo dei requisiti igienico sanitari previsti dal DM del 1975, anche se regolare dal punto di vista urbanistico edilizio e catastale, ovvero ha una superficie al di sotto di 28 mq., pur se appetibile come punto di appoggio in centro e per brevi periodi, è stato privato, di fatto, della possibilità di essere regolarmente messo sul mercato degli affitti brevi.
L'escamotage descritto, ho pensato fosse utile a risolvere, in quanto non è illegale affittare un immobile privo dei requisiti minimi. Al massimo, se l'inquilino se ne accorge dopo, può smettere di pagare e abbandonare l'immobile, oppure accettarlo così come è.
Ma sono convinto che molti che, come me, che hanno questa tipologia di locale, affittano in nero senza farsi tanti problemi.
 

Sergio Lombardi Taxbnb

Dottore Commercialista - Fondatore taxbnb.it
#6
Buonasera,
purtroppo non ci sono gli elementi per convalidare la soluzione da lei individuata, per i seguenti motivi:
- si tratta di una simulazione;
- comporta la collaborazione rigorosa dei conduttori in stipula e risoluzione, venuta meno la quale crolla il disegno;
- non è applicabile a ospiti/inquilini stranieri senza codice fiscale italiano;
- è attaccabile;
- può trasformarsi in un reale 4+4 che occupa la casa per 8 anni;
- può portare a risoluzione per assenza di abitabilità;
- è macchinosa.
Tra l'altro, ho notato che da febbraio aveva già proposto simili soluzioni, ricevendo risposte negative dagli iscritti al forum.
Inoltre, lo scopo associativo di Taxbnb e la finalità delle consulenze fornite dai suoi professionisti è proprio la legalità in sè e la serenità dei clienti, per cui non potrei avallare una soluzione non perfetta.
Comprendo in ogni caso le sue esigenze molto particolari, che escludono il suo immobile dalle forme di locazione ammesse.
Diapositiva22.JPG
 
#7
Buonasera, la ringrazio per il suo parere che apprezzo molto e mi sono convinto, anche grazie a voi del Forum.
In effetti non è una soluzione praticabile e vi rinuncio. Era una idea mia, ma troppo complicata.
Trovo invece più interessante orientarmi su locazioni transitorie della durata da 1 mese a 18 mesi, anche se meno redditizie. Non coinvolge il Comune ne la Regione e neanche la Questura, grazia alla registrazione del contratto.
L'unica cosa che potrei rischiare è la risoluzione del contratto per assenza di abitabilità, ma non è comunque un problema. Lo faccio presente all'inquilino prima di firmare il contratto, anzi, lo scrivo sul contratto.
Certo, sarà più difficile trovare conduttori che hanno a disposizione documentazione idonea a provare la transitorietà. Pazienza.
Grazie di nuovo
 

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