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Consiglio per affitto due stanze con bagno

#1
Buon giorno, mi chiamo Giovanni e dal 2016 affitto, come persona fisica senza partita iva, per brevissimi soggiorni due stanze con bagno indipendente nella mia abitazione dove vivo ed ho la residenza. Ho dichiarato tale fatto al comune di residenza e mi fanno pagare la imposta di soggiorno prevista per CIVILI ABITAZIONI LOCATE PER FINALITA’ TURISTICHE che è più cara di quella prevista per affittacamere. Sono presente su alcuni portali e non faccio sottoscrivere contratti di locazione. Ho optato per la cedolare secca che applico sull'importo al lordo delle commissioni applicate dai gestori dei siti. Non ho fatto la SCIA. Opero correttamente? Non dovrei essere qualificato come affittacamere non professionale? Grazie e buon lavoro
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
Preg.mo Tommone,
concordo con le sue perplessità in merito al rischio che la sua attività possa essere qualificata come struttura ricettiva, a tutti gli effetti di legge, non già come affittacamere non professionale.

E' possibile locare parte della propria abitazione: ai sensi dell'art. 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59 convertito in legge n. 191/1978
“Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato”.

OBBLIGO DI NOTIFICA DI P.S. “LOCAZIONI TURISTICHE/BREVI”
Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni)

Gli esercizi di affittacamere sono soggetti a partita IVA, con codice ATECO 55.20.51.

A seguire la normativa di riferimento e, allegate, due mie relazioni sul tema.

PREMESSO CHE - DEFINIZIONE DI STRUTTURE RICETTIVE – UNIONE EUROPEA -

REGOLAMENTO (UE) N. 692/2011- ISTAT circolare annuale


Art. 2

l)«esercizio ricettivo turistico»: un’unità di attività economica a livello locale, quale definita nell’allegato del regolamento (CEE) n. 696/93 del Consiglio, del 15/03/93, relativo alle unità statistiche di osservazione e di analisi del sistema produttivo nella Comunità (3), che presta, a titolo oneroso, benché il prezzo possa essere in tutto o in parte sovvenzionato, servizi di alloggio per brevi soggiorni come descritto nei gruppi 55.1 (alberghi e alloggi simili), 55.2 (alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni) e 55.3 (aree di campeggio e aree attrezzate per camper e roulotte) - NACE Rev. 2;

m)«alloggio non in locazione»: inter alia, l’alloggio in abitazioni di parenti o amici concesse a titolo gratuito e in abitazioni per le vacanze utilizzate dai proprietari, compresi gli alloggi in multiproprietà.

IMPOSTA DI SOGGIORNO

DECRETO LEGISLATIVO 14 marzo 2011, n. 23 Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale. Art. 4 - Imposta di soggiorno 1. I comuni capoluogo di provincia, le unioni di comuni nonché i comuni inclusi negli elenchi regionali delle località' turistiche o città d'arte possono istituire, con deliberazione del consiglio, un'imposta di soggiorno a carico di coloro che alloggiano nelle strutture ricettive situate sul proprio territorio, da applicare, secondo criteri di gradualità' in proporzione al prezzo, sino a 5 euro
per notte di soggiorno.

IMPORTANTISSIMA CONSIDERAZIONE: LE LOCAZIONI TURISTICHE SONO DISCIPLINATE DALL’ART. 1571 DEL CODICE CIVILE; DALL’ART. 53 DEL CODICE DEL TURISMO E DALLA LEGGE N. 431/1998 (rientrano tra le competenze esclusive dello Stato art. 117 comma 2 lettera L) della Costituzione). PERTANTO NON SONO STRUTTURE RICETTIVE ( Le strutture ricettive rientrano tra le competenze innominate o residuali assegnate alle regioni ai sensi dell’art. 117 comma 4 della Costituzione) NE CONSEGUE CHE LE LOCAZIONI TURISTICHE NON SONO SOGGETTE ALL’IMPOSTA DI SOGGIORNO.
 

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