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casa vacanze già avviata

#1
Buona sera a tutti, mi chiamo Alessio e vengo da Roma.<br />
<br />
Per fortuna sono capitato in questo forum, perché ho davvero bisogno di una vostra consulenza.<br />
<br />
Allora, mi è capitata l'occasione di subentrare in una casa vacanze a Roma, in zona Vaticano, a soli 150m dalla Metro Ottaviano e 350m dalla basilica di San Pietro.<br />
<br />
Per subentrare nell'attività, mi è stato chiesto un prezzo di 30.000 euro, con contratto di locazione 6+6 a 1350 euro al mese per l'immobile.<br />
La casa vacanze è già presente su booking dal 2014.<br />
<br />
Secondo voi è una buona idea questa che mi si è presentata?<br />
<br />
Soprattutto, la cosa che mi ha fatto storcere il naso è che, l'agenzia immobiliare che sta facendo da intermediazione, quando le ho chiesto di visionare prima il volume degli affari di questa CAV, mi ha detto che è possibile solo dopo intervenuta presentazione di una mia proposta (con assegno bancario) e previa accettazione di questa da parte del proprietario della CAV. Tutto ciò per una questione di privacy e dati sensibili.<br />
<br />
Ma è possibile secondo voi?<br />
<br />
Detto ciò, voi cosa ne pensate di questa opportunità?
 

Mod

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#2
il fatto che sia presente su booking dal 2014 può non significare nulla, potrebbe non aver mai venduto una camera, mai aver ricevuto prenotazioni perchè molto dipende da come lo si usa il canale.<br />
se il canone di locazione ci può stare e presumo sia legato alla location, prezzo dunque su cui non avrei obiezioni se in linea a quelli di mercato della zona, è su quei 30mila euro che - come giusto ti domandi - l'agenzia deve fornirti dati per capire se è esoso, giusto o meno. Non se ne può uscire con storie di privacy perchè è al pari del pagare l'avviamento commerciale di qualsiasi altra attività, valore che si stabilisce con dati alla mano.<br />
Quando si va in trattativa si scoprono tutte le carte per facilitare la vendita o come in questo caso la locazione. Suona un pò come dire...la casa te la faccio vedere dopo, per ora fa la proposta con assegno [che perderesti qualora volessi tirarti indietro]. Chi lo farebbe mai?
 

Mod

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#3
dimenticavo... quante camere / posti letto ha?<br />
sulla base di questi fatti un calcolo approssimativo di quante camere dovresti vendere per ripagarti il canone mensile e per rientrare dell'investimento iniziale, soprattutto basandoti sul prezzo medio di vendita delle camere disponibili ai turisti.
 
#4
Ciao Mod, ti ringrazio per il tuo prezioso aiuto.<br />
Concordo con il tuo discorso, a tal punto che mercoledì prossimo, ai fini della proposta, non depositerò nessun assegno fino a quando l'agenzia non mi avrà fatto vedere il volume degli affari. Li terrò sulla corda, sperando che non siano loro a mandarmi prima a quel paese :lol:<br />
<br />
Per ora, mi ha soltanto detto verbalmente che la CAV va benissimo e che ha avuto un buco di soli 15gg in un anno.<br />
Una copertura pari al 90%.<br />
<br />
Onestamente, a voce son tutte belle parole, ma io vorrei prima vedere i dati alla mano..<br />
D'altronde, l'oste potrà mai dirti che il suo vino fa schifo?<br />
<br />
Credo che il ragionamento sia lo stesso, poi correggetemi se sbaglio.<br />
Ma le mie pretese sono fondate e non credo di pretendere chissà cosa.<br />
<br />
D'altronde ripeto, non mi pare corretto il ragionamento che fanno loro, visto che di mezzo c'è una caparra confirmatoria.<br />
Quindi, se dovessi poi rinunciare a tutto, la caparra depositata verrebbe persa.<br />
<br />
Per quanto riguarda la CAV, questa ha 3 camere/6 posti letto matrimoniali e volendo anche un divano letto in più.<br />
In tutto è una CAV da 5 locali totali.<br />
<br />
Il prezzo attuale a notte è di 210 su booking. Io ovviamente, andrei ad incassare di meno, visto che booking si prende il 15% su ogni prenotazione (?)<br />
<br />
Su booking ho visto che, del mese di giugno, sono scoperti solo 6 giorni su 30.<br />
In totale 24gg operativi.
 
#6
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>per scoperti che intendi? che non ci sono disponibilità, quindi sono al completo 6 giorni su 30?</blockquote><br />
<br />
No, tutto al contrario intendevo mod.<br />
Su 30, sono al completo per ben 24 giorni.<br />
Quindi, 24 giorni su 30.<br />
<br />
Unica cosa che non capisco è che, facendo una simulazione prenotazione su booking per il mese di Luglio, è risultato invece tutto libero e privo di prenotazioni. Cioè, tutto giugno è pieno zeppo di prenotazioni, mentre luglio no? Possibile o normale? :shock:
 

Mod

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#7
tutto è possibile ma non puoi basarti su quello che vedi su booking. potrebbero aver chiuso le date, cioè non reso disponibilità della vendita su booking ma ciò non significa che siano pieni.<br />
simula una richiesta di prenotazione direttamente alla CAV, fa chiamare qualcuno al tuo posto, e chiedi disponibilità per una o più date di giugno tra quelle che non vedi disponibili su booking, per accertartene.<br />
in ogni modo io posso anche mettere € 400 euro prezzo di vendita su booking ma senza statistiche tu non puoi sapere se commercialmente quella casa vacanza ha mercato o meno, se il prezzo di vendita ai turisti è quello giusto o meno, se da booking riceve o meno prenotazioni.<br />
cercalo un pò qua http://www.kayak.it/Hotel-a-Roma_Casa-Vacanze.Trental.25465.hotel.ksp e guarda i prezzi delle altre casa vacanze stessa zona
 
#8
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>tutto è possibile ma non puoi basarti su quello che vedi su booking. potrebbero aver chiuso le date, cioè non reso disponibilità della vendita su booking ma ciò non significa che siano pieni.<br />
simula una richiesta di prenotazione direttamente alla CAV, fa chiamare qualcuno al tuo posto, e chiedi disponibilità per una o più date di giugno tra quelle che non vedi disponibili su booking, per accertartene.<br />
in ogni modo io posso anche mettere € 400 euro prezzo di vendita su booking ma senza statistiche tu non puoi sapere se commercialmente quella casa vacanza ha mercato o meno, se il prezzo di vendita ai turisti è quello giusto o meno, se da booking riceve o meno prenotazioni.<br />
cercalo un pò qua http://www.kayak.it/Hotel-a-Roma_Casa-Vacanze.Trental.25465.hotel.ksp e guarda i prezzi delle altre casa vacanze stessa zona</blockquote><br />
<br />
Ho appena seguito questo tuo consiglio e ho chiamato direttamente alla CAV :twisted:<br />
In effetti è vero quello che avevo visto su booking. Di tutto Giugno risultano 23 giorni (anziché 24 come detto inizialmente) di coperto su 30.<br />
<br />
Mentre per il mese di Luglio, risulta già in essere qualche prenotazione.<br />
<br />
Il prezzo poi, mi ha detto che viene 135 a notte, mentre la tariffa standard sono 175.<br />
Onestamente questa cosa non l'ho capita, soprattutto non capisco come mai booking abbia un prezzo più alto.
 

Mod

Amministratore
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#9
alzano il prezzo per non vendere. significa che hanno altre fonti di richieste prenotazioni, forse dirette, dal sito, da altri canali, così alzano per non riceverle da booking.<br />
vedi già il prezzo camera al giorno non è quello che pensavi, molto più basso.<br />
Che significa poi standard?<br />
Scusa hanno 6 disponibilità a giugno, siamo ai primi di maggio, perchè quelle poche camere disponbili non le vendono al miglior prezzo possibile? quindi a € 165 ???
 

Mod

Amministratore
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#10
cmq a prescindere da questa cosa, se fosse dunque confermata l'occupazione di giugno a quel prezzo medio il fatturato c'è.<br />
mi è venuto in mente che - come per molte di queste attività turistiche, poi non ne parliamo su città come Roma e similari - il grosso del volume d'affari è fatto di nero.<br />
evidentemente quando parlano di privacy... fanno riferimento anche a questo dato sensibile.<br />
ma è chiaro che tu devi raccogliere ogni tipo di informazione commerciale, di vendite, occupazione etc per farti un'idea della bontà dell'investimento.<br />
sono dati che a te servono.
 

Mod

Amministratore
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#11
ps. considera che giungo a roma è alta-altissima stagione. devi capire che succede nei mesi di spalla e di bassa.<br />
una possibilità che tu puoi dare alla agenzia o proprietà dell'immobile: farti avere il dato di occupazione camere, registrato e preferibilmente in nero.
 
#12
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>alzano il prezzo per non vendere. significa che hanno altre fonti di richieste prenotazioni, forse dirette, dal sito, da altri canali, così alzano per non riceverle da booking.<br />
vedi già il prezzo camera al giorno non è quello che pensavi, molto più basso.<br />
Che significa poi standard?<br />
Scusa hanno 6 disponibilità a giugno, siamo ai primi di maggio, perchè quelle poche camere disponbili non le vendono al miglior prezzo possibile? quindi a € 165 ???</blockquote><br />
<br />
A quanto pare mi è stato detto dall'agenzia, che questa CAV lavora molto in overbooking.<br />
Quindi presumo che, così come mi è stato detto, a volte l'affittacamere "partner" di questa CAV, a volte gira alcuni clienti quando è full.<br />
<br />
Standard, penso che sia il prezzo ufficiale che ottieni se by-passi booking.<br />
<br />
Comunque, facendomi due conti sulla base del canone di locale e spese varie, in tasca a fine giugno mi resterebbe di effettivo 2.270 (facendo riferimento ad un prezzo di 165 a notte).<br />
<br />
Se invece fosse 135 a notte, resterebbe in tasca 1.580
 
#13
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>ps. considera che giungo a roma è alta-altissima stagione. devi capire che succede nei mesi di spalla e di bassa.<br />
una possibilità che tu puoi dare alla agenzia o proprietà dell'immobile: farti avere il dato di occupazione camere, registrato e preferibilmente in nero.</blockquote><br />
<br />
Esattamente, sono d'accordo con te.<br />
Per quello insisterò, mercoledì, per vedere il volume degli affari (che siano in nero o meno).<br />
<br />
Io d'altronde devo sapere cosa mi si prospetta nelle peggiori delle ipotesi, non tanto nelle buone.
 

Mod

Amministratore
Staff Forum
#14
esattamente così.... non farti abbagliare.<br />
si è d'uso lavorare in overbooking, e scambiarsi clienti tra colleghi.<br />
anzi in genere 1 casa vacanza ufficiale a Roma ne gestisce altre 3-4 non ufficiali [non dichiarate] su cui distribuisce i clienti in eccedenza.
 
#15
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>esattamente così.... non farti abbagliare.<br />
si è d'uso lavorare in overbooking, e scambiarsi clienti tra colleghi.<br />
anzi in genere 1 casa vacanza ufficiale a Roma ne gestisce altre 3-4 non ufficiali [non dichiarate] su cui distribuisce i clienti in eccedenza.</blockquote><br />
<br />
Esattamente, è proprio così.<br />
La CAV di mio interesse è di una persona che ne ha già altre 3.<br />
<br />
Grazie comunque per la dritta, mercoledì mi presenterò lì con l'assegno come da appuntamento fissato, ma glielo farò soltanto annusare.<br />
D'altronde, io credo che in questo momento, sono io ad avere il coltellino dalla parte del manico.
 
#16
Mod, mercoledì ho intenzione di fargli modificare la clausola in merito alla conclusione del contratto (contratto preliminare).<br />
<br />
La bozza "originale" che mi è stata inviata dall'agenzia, recita così:<br />
<em>"La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) non appena il Proponente avrà conoscenza dell'accettazione da parte del Venditore e previa presa visione della documentazione necessaria ad attestare la conformità degli impianti e della licenza".</em><br />
<br />
Io invece, mercoledì, ho intenzione di fargliela cambiare in questo modo:<br />
<em>"La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (contratto preliminare) solo quando il Proponente, previa presa visione di tutta la documentazione necessaria ad attestare la conformità degli impianti, della licenza, del volume degli affari mensili con indicazione obbligatoria dei costi e ricavi, dati di occupazione delle camere registrato e non, distribuito in un anno, dopo avvenuta conoscenza dell'accettazione da parte del Venditore, produca un utile pari ad almeno 24.000€, pena restituzione del prezzo di acquisto offerto a mezzo di assegno bancario, a titolo di caparra confirmatoria".</em><br />
<br />
Che ne pensi? Mi tutela abbastanza?<br />
In pratica sto chiedendo di presentare la proposta, attendere l'accettazione da parte del Venditore, visionare tutta la documentazione-fatturato che ne consegue, per poi decidere in base a questo di procedere o farmi restituire l'assegno.<br />
<br />
Non esiste che io faccio la proposta, il venditore accetta, mi fa vedere la cacca e io sono costretto a prendere tutto così com'è sennò rischio di perdere la caparra.
 

Mod

Amministratore
Staff Forum
#17
Ti tutela ma non ti sarà possibile in alcun modo inserirla in un preliminare di locazione. Vedrai che l'agenzia lo impedirà, in fondo il suo è un lavoro di intermediazione sull'immobile e così lo sono i loro contratti. Quelle informazioni legittime per te, per delineare l'avviamento commerciale della casa vacanze, dovrai ottenerle forse in altro modo... ma provaci comunque, il tuo obiettivo è andar coi piedi di piombo
 
#18
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>Ti tutela ma non ti sarà possibile in alcun modo inserirla in un preliminare di locazione. Vedrai che l'agenzia lo impedirà, in fondo il suo è un lavoro di intermediazione sull'immobile e così lo sono i loro contratti. Quelle informazioni legittime per te, per delineare l'avviamento commerciale della casa vacanze, dovrai ottenerle forse in altro modo... ma provaci comunque, il tuo obiettivo è andar coi piedi di piombo</blockquote><br />
<br />
Per come ho impostato la "clausola", non dovrei essere già salvo in caso di eventuale preliminare di locazione?<br />
Ovvero, io avanzo la proposta, vedo i numeri alla mano e solo dopo decido. In caso di esito positivo, si procede al contratto preliminare, in caso contrario mi riprendo l'assegno.<br />
<br />
E' vero che, il lavoro dell'agenzia, è quello di fare da intermediazione.<br />
Però, domanda: trattandosi di una attività ricettiva, non ti dovrebbe girare TUTTI i documenti?<br />
<br />
Se il lavoro di intermediazione è quello di portare il cliente a far vedere solo l'appartamento, allora non credo serva a qualcosa.<br />
Questa cosa, poteva andar bene se fosse stato un semplice affitto, ma qui parliamo di un contratto di locazione + 30.000 euro per l'attività.<br />
In qualche modo l'agenzia mi dovrebbe aiutare a capire come sono usciti fuori.. sulla base di quale calcolo?<br />
<br />
Cioè, in questo caso l'agenzia dovrebbe mettersi "meglio" a disposizione del Proponente e non limitarsi soltanto a farmi vedere l'appartamento, ma darmi anche i dati derivanti dall'attività.<br />
<br />
Secondo la clausola imposta dall'agenzia, io dovrei fare la proposta e accettare incondizionatamente il volume degli affari che ne conseguono, senza possibilità di ripensamento.<br />
Così significa fare un vero e proprio bluff, correggimi se sbaglio mod :)
 

Mod

Amministratore
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#19
No no, sarebbe l'ideale ottenere un preliminare come l'hai descritto. Ho solo dubitato che tu ci riesca a farla inserire così.<br />
E ti confermo che se vogliono - tramite la proprietà - sono informazioni che possono darti. Quindi tieni duro e non mollare.<br />
Nel cedere un'attività commerciale, in qualsiasi campo, sarebbe cosa scontatissima parlare del valore dell'avviamento commerciale, fare stime, presentare dati storici.<br />
In fondo chiedono € 30.000 che non sono pochi, a fronte di cosa? Belle parole sul valore commerciale. E non si fanno affari sulle belle parole, sulle ipotesi, ma su cose concrete.<br />
Loro le cercano [30.000 cocuzze non sono parole]...tu devi cercare l'equivalente.
 
#20
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>No no, sarebbe l'ideale ottenere un preliminare come l'hai descritto. Ho solo dubitato che tu ci riesca a farla inserire così.<br />
E ti confermo che se vogliono - tramite la proprietà - sono informazioni che possono darti. Quindi tieni duro e non mollare.<br />
Nel cedere un'attività commerciale, in qualsiasi campo, sarebbe cosa scontatissima parlare del valore dell'avviamento commerciale, fare stime, presentare dati storici.<br />
In fondo chiedono € 30.000 che non sono pochi, a fronte di cosa? Belle parole sul valore commerciale. E non si fanno affari sulle belle parole, sulle ipotesi, ma su cose concrete.<br />
Loro le cercano [30.000 cocuzze non sono parole]...tu devi cercare l'equivalente.</blockquote><br />
<br />
Ho avuto modo di parlare, proprio ora, con il diretto proprietario di questa casa Vacanza.<br />
Mi ha spiegato che questo tipo di clausola è prevista proprio per legge, che è così ovunque, anche per un semplice contratto di locazione si prevede la caparra confirmatoria.<br />
Inoltre, mi ha detto che, la caparra confirmatoria è sì irrevocabile per Legge, ma solo entro un lasso di tempo stabilito (.. si intende valida sino al... )<br />
<br />
Gli ho poi chiesto il volume degli affari.. e lui mi ha detto chiaramente che, da quando hanno aperto (Agosto 2014) hanno lavorato sempre fino ad oggi, tutti giorni, con soli 14/15 giorni di vuoto su 365, dove non c'era alcuna prenotazione in essere.<br />
<br />
Mi ha anche detto che, la media giornaliera di incasso è di 130/135 euro a giorno. Quindi, stando alle sue parole, mi ha detto che devo moltiplicare 135 euro x 30gg (venendo così fuori un totale lordo di 4.050). Su questo totale poi, dovranno essere tolte le spese accessorie (locazione, spesa condominiale e bollette varie).<br />
<br />
Secondo i miei calcoli, ho preventivato come costi fissi mensili:<br />
Locazione 1250<br />
Spesa condominiale 100 (cui è già compresa anche l'acqua come ha specificato l'agenzia)<br />
Spazzatura 35<br />
Elettricità 70<br />
Gas 70<br />
<br />
Verrebbe fuori un totale dei costi di 1.525 al mese.<br />
Facendo dunque 4.050 - 1.525, mi resterebbero effettivi in tasca ben 2.525
 

Mod

Amministratore
Staff Forum
#21
Ok adesso si ragiona un pò meglio.<br />
Si della caparra confirmatoria è stabilito dalla legge e su quella non si può far nulla. Tanto meno si può personalizzare il contratto con i dettagli da te richiesti o con quella modalità di uscita a te favorevole. In fondo è ancor più penalizzante per lui se dovesse cambiar idea o se ci fossero impedimenti di cui non eri a conoscenza [e su cui devi accertarti].<br />
<br />
I numeri quindi ci sarebbero. E' evidente che devi fare di più dei loro risultati.
 
#22
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>Ok adesso si ragiona un pò meglio.<br />
Si della caparra confirmatoria è stabilito dalla legge e su quella non si può far nulla. Tanto meno si può personalizzare il contratto con i dettagli da te richiesti o con quella modalità di uscita a te favorevole. In fondo è ancor più penalizzante per lui se dovesse cambiar idea o se ci fossero impedimenti di cui non eri a conoscenza [e su cui devi accertarti].<br />
<br />
I numeri quindi ci sarebbero. E' evidente che devi fare di più dei loro risultati.</blockquote><br />
<br />
Quindi mod, mi consigli di presentare la proposta così com'è prevista dall'agenzia (e dalla Legge), oppure insistere?<br />
L'agenzia mi ha confessato che, non devo per forza proporre un assegno da 30.000, ma che sicuramente ne bastano con tutta tranquillità anche 25.000
 
#24
<em>@Mod wrote:</em><blockquote>e direi, gioca un minimo a portare al ribasso la proposta.<br />
Lancia a € 22.000 per arrivare a € 25.000</blockquote><br />
<br />
Grazie Mod, farò così allora.<br />
Partiró basso per salire spero anche a meno di 25.000<br />
<br />
Altra domanda ed ultima: l'irrevocabilità della proposta, è di libera scelta mia, del proprietario o stabilita per Legge?<br />
Sarebbe bello poter fissare come termine massimo, 1 settimana e non di più.
 
#27
Mod, alla fine ho deciso di non presentare alcuna proposta per la casa vacanze in questione.<br />
<br />
Stamattina, chiamando il diretto proprietario della CAV, è risultato che avevo capito male io.<br />
Quelle famose 130/135 euro di incasso medio giornaliero, son da considerarsi lorde.<br />
<br />
Considerato il fatto che, quasi sicuramente, non tutti i mesi dell'anno saranno pieni fino al 30esimo giorno, ho capito che molto probabilmente finirei per intascarmi ben poco. A volte, neanche 1.000 euro.<br />
<br />
Per cui, ho deciso di orientarmi su altro.
 

Mod

Amministratore
Staff Forum
#28
ah! forse è questo il motivo per cui vogliono cederla. è scontato però che si parte da una base di avviamento con l'obiettivo di migliorarla, cosa che evidentemente tu sai di non poter fare, però considera che possono esserci servizi di supporto esterno che hanno proprio lo scopo di aiutare le attività ricettive a far del loro meglio sul piano delle vendite.<br />
i loro numeri sono bassi...ciò non esclude il fatto che possano esserci margini di crescita.
 

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