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Casa vacanze affittata da privato

elet

Nuovo Membro
#1
Buongiorno,
spero di essere nella sezione giusta, e che le mie domande siano pertinenti al vostro forum.

Sono proprietaria di un appartamento che affitto settimanalmente come casa vacanze e vorrei sapere come funziona la legislazione in merito: in che modo devo organizzarmi per essere "in regola"?

Non so come devo regolarmi con le tasse (se devo o non devo dichiarare quanto percepisco) oppure se quando arriva un ospite devo chiedere un documento d'identità e comunicarlo (in comune? in questura?).

Vorrei sapere cosa richio se affitto il mio appartamento a qualcuno senza renderlo noto e in caso qual è la routine da mettere in atto all'arrivo di ogni ospite (ovviamente ho chiesto al mio comune ma non mi sanno dire niente).

Vi ringrazio anticipatamente.
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
La normativa distingue due categorie di ricettività turistica, nello specifico case per vacanze:

1) con prestazione di servizi cambio lenzuola, cambio biancheria e pulizia camere, che di fatto sono servizi alberghieri assimilabili a quelli forniti dalle case per vacanza in base all'articolo 1786 codice civile, queta attività può essere esercitata, tramite classifica da parte delle Province e successiva Scia o autorizzazione da parte del Comune, l'intermediazione turistica di questa tipologia di immobili è riservata alle agenzie di viaggi;

2) contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998, in questo caso la competenza è dei sigoli privati o, tramite mandato agli agenti immobiliari; al godimento dell’immobile si non si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria.

L'attività abusiva prevede un'ammenda di circa mille euro, accertamenti fiscali per evasione fiscale, violazione del TULPS per mancata notifica delle presenze, tramite schede di notifica.
Suggerisco:contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998.
 
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#3
Buongiorno,

ho consultato altre sezioni del forum e spero di essere in quella giusta per porre la mia domanda.

Vivo a Siracusa ed ho intenzione nei prossimi mesi di prendere due o tre appartamenti in affitto e gestirli come case vacanze. Leggendo il D.L. 23/5/11 n° 79 pare che la cosa sia fattibile e gestibile in maniera non imprenditoriale.
E' giusto?
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#4
L'articolo 12 del "Codice del turismo" da lei citato, nello specifico il comma 5, è stato dichiarato incostituzionale e quindi abrogato con la sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012.

La locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in "Locazioni turistiche Italia"). L'obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo.-La persona che cede l'immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).

Seconda ipotesi "Intermediazione immobiliare", "Contratto di locazione con rappresentanza", si deve essere in possesso della qualifica di agente immobiliare.

Terza ipotesi un soggetto privato stipula contratti di locazione "a suo nome", li affitta "a suo nome", corrisponde un canone mensile dopo avere stipulato regolare contratto di locazione. Se opera in sub locazione turistica, ne dà comunicazione con raccomandata al proprietario, il quale può opporsi solo per "gravi motivi".

Potrà trovare le slides sul tema nella mia pagina istituzionale della Regione siciliana - Dipartimento turismo, sport e spettacolo -INFO E DOCUMENTI - Raccolta della documentazione e della normativa turistica.
Dott. Saverio Panzica
 
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#5
Buongiorno Dott. Panzica,

la ringrazio per la risposta di qualche giorno fa. Ho letto le slides riguardo alla locazione privata e contemporaneamente sono andata ad informarmi presso la SUAP di Siracusa.Per richiedere la SCIA non ho bisogno, mi hanno detto, di aprire partita IVA per la casa vacanze. Quello che non riesco a capire è se si tratta di una questione di numeri (fittare solo una casa forse è cosa diversa dal fittarne tre? ) oppure se la legge prevede la formula non imprenditoriale.
Mi dispiace tediarla con queste domande che forse hanno già avuto risposta con il materiale consultato, ma essendo le leggi un po' complicate da capire per i non addetti ai lavori non vorrei fare errori e pagarne le conseguenze in seguito.
Grazie mille e buona giornata.
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#6
La condizione d'impresa è caratterizzata da tre elementi: reddito, non deve superare i 5.000,00 euro netti per anno: non deve riscontrarsi un'organizzazione azienda, cioè nessun dipendente; il periodo di apertura non deve superare i 180 giorni per anno.
Pertanto, non è questione di numeri di appartamenti da gestire.
A questo punto conviene classificare, aprendo partita IVA, a seguito di SCIA, con la legge regionale n. 27/1996.
Ritengo sia meglio che mi contatti presso il Dipartimento turismo, sport e spettacolo della Regione siciliana, dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00 alle ore 13,00, al n. 091 7078296.
 
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#7
Salve dott. Panzica,
sono giunta a questo forum durante una ricerca di informazioni su come avviare una CASA VACANZA.
Ho intenzione di affittare un appartamento a Siracusa e trasformarlo in casa vacanza con il consenso del proprietario, leggendo varie documentazioni si fa una netta distinzione tra :

LE CASE VACANZA E GLI APPARTAMENTI AD AFFITTO TURISTICO

IN FORMA IMPRENDITORIALE
Secondo la legge quadro sul turismo sono Case e Appartamenti per Vacanze "gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi".<br />
Le "Case e Appartamenti per Vacanze" differiscono dagli affittacamere in quanto l'attività viene svolta unicamente a livello imprenditoriale e bisogna ottenere l'autorizzazione da parte del comune, nonchè comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento come per gli alberghi. Vi è inoltre il vincolo dell'affitto massimo di tre mesi e dell'assenza di servizi centralizzati.

IN FORMA NON IMPRENDITORIALE
Vi sono anche le Case Vacanza e gli appartamenti in Affitto Turistico gestiti in forma NON IMPRENDITORIALE da privati (che hanno meno di tre unità nello stesso comune) offerti ai turisti, anche per pochi giorni; il cosiddetto SHORT LETS. Per questa tipologia ricettiva non esistono pressochè normative specifiche anche se la diffusione e la potenzialità del fenomeno sono notevoli. Basti pensare alla diffusione delle seconde case nei luoghi di villeggiatura o agli appartamenti tenuti sfitti nelle grandi città. (tratto da www.borsaeimmobili.com

In base all'attività che dovrei svolgere si tratterebbe di "case vacanze in forma non imprenditoriale" dal momento che gestirei un solo appartamento e pertanto ciò non richiederebbe nessun obbligo di aprire una partita iva, non presentare la SCIA e tutto ciò che prevede invece la forma imprenditoriale.

Vorrei capire meglio da lei se quanto sopra detto risulti corretto o se ci sono degli obblighi di legge da rispettare.

La ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#8
Gent.ma Francesca, la materia e' estremamente articolata e complessa, ma la prego non faccia confusione. pROVO AD ESSERE ESAUSTIVO PER NON GENERARE CONFUSIONE AD ALTRI LETTORI.

La legge quadro sul turismo non esiste in quanto la Corte costituzionale, con la sentenza n. 80 del 2012 ha ribadito che la discipkina delle strutture ricettive, in forma imprenditoriale spetta alle regioni (articolo 117 della Costituzione comma 4 / materia residuale o innominata).
Ma mi fermo nella descrizione normativa perche' troppo difficile da spiegare in poche parole.

Comunque, la risposta alla sua richiesta, operando con una legge nazionale, e' la seguente:
la locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in "Locazioni turistiche Italia"). L'obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo.-La persona che cede l'immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).

Affittando le case con la predetta norma non si possono erogare, in presenza di ospiti, i seguenti servizi: cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere, cio' deve avvenire: prima dell'arrivo e dopo la partenza degli ospiti.
Trovera' copia della clausola contrattuale nella mia pagina istituzionale: GOOGLE / DIPARTIMENTO TURISMO SICILIA/ INFO E DOCUMENTI / RACCOLTA DOCUMENTAZIONE E NORMATIVA TURISTICA RICETTIVO PRIVATO LOCAZIONI TURISTICHE ITALIA.
 
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#9
Grazie dott. Panzica per la sua disponbilità,

ho letto la documentazione che lei mi ha indicato e leggendo anche le varie richieste e risposte date su questo forum il quadro sembra molto più chiaro.

Rimane però una perplessità sull'obbligatorietà di richiedere al suap del comune di pertinenza (nel mio caso Siracusa) la SCIA per inizio attività, la mia domanda è: sono obbligata a richiedere la SCIA oppure posso tranquillamente iniziare la mia attività senza richiedere nulla al comune, rispettando ovviamente gli obblighi previsti dalla legge sulla la locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998 come da lei indicatami?

La ringrazio e buona giornata
 
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#11
Intanto la SCIA non si richiede ma si segnala. La risposta è no se si lavora con la legge 431 del 1998, se si vuole operare con la legge regionale 27 del1996 la risposta è si.
 
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#12
adesso sembra tutto chiaro,
devo solo decidere con quale legge operare.
Vorrei un ulteriore chiarimento:
posso iniziare l'attività operando con la legge 431/1998 ed eventualmente successivamente segnalare la SCIA ed aprire partita Iva?
 
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#14
grazie per le info, adesso tutto diventa piu' chiaro!
ora mi sorge un dubbio. Con la legge 431/1998 e' possibile creare un sito per pubblicizzare il proprio appartamento?
 
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#17
Buona sera,
dott. Panzica ho letto le sue spiegazioni riguardante la normativa della casa vacanze sopra riportate. Volevo chiederle se tale normativa vale anche in Campania?
 
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gina1

Nuovo Membro
#19
Salve,
ho letto la sua risposta sul forum riguardante l'affitto della casa vacanza in forma privata sono stata al soap di Napoli perché volevo mettermi in regola con tutto ma sono ritornata avvilita! Premetto che non sono la proprietaria dell'appartamento ma, ho un comodato registrato fatto dalla proprietaria, che è mia madre la quale l'unico divieto che mi ha posto è quello di vendere l'immobile.
Il soap mi ha detto che non essendo proprietaria non posso fare la casa vacanza anche se è un'attività in forma non imprenditoriale.
Ho letto che lei fa riferimento ai contratti per finalità turistiche mi può dare ulteriori informazioni in merito? esistono contratti fax- simile, devo lasciare una ricevuta, essendo turisti devo fare un contratto nella loro lingua? Sono completamente a digiuno su questo argomento le sarei grata se mi indirizzasse un po'. Grazie mille.
 
#20
un'altra domanda se effettuo i contratti uso turistico posso pubblicizzare la mia struttura su vari siti tipo airbnb?
Per la ricevuta come devo fare, cioè è una ricevuta semplice o ci vuole qualche marca da bolla da applicare su di essa?
E sul contratto ci vuole qualche marca da bollo?
Grazie per la futura risposta
 

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