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Casa vacanze affittata da privato

elet

Nuovo Membro
#1
Buongiorno,
spero di essere nella sezione giusta, e che le mie domande siano pertinenti al vostro forum.

Sono proprietaria di un appartamento che affitto settimanalmente come casa vacanze e vorrei sapere come funziona la legislazione in merito: in che modo devo organizzarmi per essere "in regola"?

Non so come devo regolarmi con le tasse (se devo o non devo dichiarare quanto percepisco) oppure se quando arriva un ospite devo chiedere un documento d'identità e comunicarlo (in comune? in questura?).

Vorrei sapere cosa richio se affitto il mio appartamento a qualcuno senza renderlo noto e in caso qual è la routine da mettere in atto all'arrivo di ogni ospite (ovviamente ho chiesto al mio comune ma non mi sanno dire niente).

Vi ringrazio anticipatamente.
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#2
La normativa distingue due categorie di ricettività turistica, nello specifico case per vacanze:

1) con prestazione di servizi cambio lenzuola, cambio biancheria e pulizia camere, che di fatto sono servizi alberghieri assimilabili a quelli forniti dalle case per vacanza in base all'articolo 1786 codice civile, queta attività può essere esercitata, tramite classifica da parte delle Province e successiva Scia o autorizzazione da parte del Comune, l'intermediazione turistica di questa tipologia di immobili è riservata alle agenzie di viaggi;

2) contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998, in questo caso la competenza è dei sigoli privati o, tramite mandato agli agenti immobiliari; al godimento dell’immobile si non si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria.

L'attività abusiva prevede un'ammenda di circa mille euro, accertamenti fiscali per evasione fiscale, violazione del TULPS per mancata notifica delle presenze, tramite schede di notifica.
Suggerisco:contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998.
 
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#3
Buongiorno,

ho consultato altre sezioni del forum e spero di essere in quella giusta per porre la mia domanda.

Vivo a Siracusa ed ho intenzione nei prossimi mesi di prendere due o tre appartamenti in affitto e gestirli come case vacanze. Leggendo il D.L. 23/5/11 n° 79 pare che la cosa sia fattibile e gestibile in maniera non imprenditoriale.
E' giusto?
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#4
L'articolo 12 del "Codice del turismo" da lei citato, nello specifico il comma 5, è stato dichiarato incostituzionale e quindi abrogato con la sentenza della Corte costituzionale n. 80/2012.

La locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in "Locazioni turistiche Italia"). L'obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo.-La persona che cede l'immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).

Seconda ipotesi "Intermediazione immobiliare", "Contratto di locazione con rappresentanza", si deve essere in possesso della qualifica di agente immobiliare.

Terza ipotesi un soggetto privato stipula contratti di locazione "a suo nome", li affitta "a suo nome", corrisponde un canone mensile dopo avere stipulato regolare contratto di locazione. Se opera in sub locazione turistica, ne dà comunicazione con raccomandata al proprietario, il quale può opporsi solo per "gravi motivi".

Potrà trovare le slides sul tema nella mia pagina istituzionale della Regione siciliana - Dipartimento turismo, sport e spettacolo -INFO E DOCUMENTI - Raccolta della documentazione e della normativa turistica.
Dott. Saverio Panzica
 
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#5
Buongiorno Dott. Panzica,

la ringrazio per la risposta di qualche giorno fa. Ho letto le slides riguardo alla locazione privata e contemporaneamente sono andata ad informarmi presso la SUAP di Siracusa.Per richiedere la SCIA non ho bisogno, mi hanno detto, di aprire partita IVA per la casa vacanze. Quello che non riesco a capire è se si tratta di una questione di numeri (fittare solo una casa forse è cosa diversa dal fittarne tre? ) oppure se la legge prevede la formula non imprenditoriale.
Mi dispiace tediarla con queste domande che forse hanno già avuto risposta con il materiale consultato, ma essendo le leggi un po' complicate da capire per i non addetti ai lavori non vorrei fare errori e pagarne le conseguenze in seguito.
Grazie mille e buona giornata.
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#6
La condizione d'impresa è caratterizzata da tre elementi: reddito, non deve superare i 5.000,00 euro netti per anno: non deve riscontrarsi un'organizzazione azienda, cioè nessun dipendente; il periodo di apertura non deve superare i 180 giorni per anno.
Pertanto, non è questione di numeri di appartamenti da gestire.
A questo punto conviene classificare, aprendo partita IVA, a seguito di SCIA, con la legge regionale n. 27/1996.
Ritengo sia meglio che mi contatti presso il Dipartimento turismo, sport e spettacolo della Regione siciliana, dal lunedì al venerdì dalle ore 9,00 alle ore 13,00, al n. 091 7078296.
 
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#7
Salve dott. Panzica,
sono giunta a questo forum durante una ricerca di informazioni su come avviare una CASA VACANZA.
Ho intenzione di affittare un appartamento a Siracusa e trasformarlo in casa vacanza con il consenso del proprietario, leggendo varie documentazioni si fa una netta distinzione tra :

LE CASE VACANZA E GLI APPARTAMENTI AD AFFITTO TURISTICO

IN FORMA IMPRENDITORIALE
Secondo la legge quadro sul turismo sono Case e Appartamenti per Vacanze "gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi".<br />
Le "Case e Appartamenti per Vacanze" differiscono dagli affittacamere in quanto l'attività viene svolta unicamente a livello imprenditoriale e bisogna ottenere l'autorizzazione da parte del comune, nonchè comunicare il listino prezzi alle autorità competenti e pubblicarlo nelle liste di riferimento come per gli alberghi. Vi è inoltre il vincolo dell'affitto massimo di tre mesi e dell'assenza di servizi centralizzati.

IN FORMA NON IMPRENDITORIALE
Vi sono anche le Case Vacanza e gli appartamenti in Affitto Turistico gestiti in forma NON IMPRENDITORIALE da privati (che hanno meno di tre unità nello stesso comune) offerti ai turisti, anche per pochi giorni; il cosiddetto SHORT LETS. Per questa tipologia ricettiva non esistono pressochè normative specifiche anche se la diffusione e la potenzialità del fenomeno sono notevoli. Basti pensare alla diffusione delle seconde case nei luoghi di villeggiatura o agli appartamenti tenuti sfitti nelle grandi città. (tratto da www.borsaeimmobili.com

In base all'attività che dovrei svolgere si tratterebbe di "case vacanze in forma non imprenditoriale" dal momento che gestirei un solo appartamento e pertanto ciò non richiederebbe nessun obbligo di aprire una partita iva, non presentare la SCIA e tutto ciò che prevede invece la forma imprenditoriale.

Vorrei capire meglio da lei se quanto sopra detto risulti corretto o se ci sono degli obblighi di legge da rispettare.

La ringrazio anticipatamente per la sua disponibilità
 
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Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#8
Gent.ma Francesca, la materia e' estremamente articolata e complessa, ma la prego non faccia confusione. pROVO AD ESSERE ESAUSTIVO PER NON GENERARE CONFUSIONE AD ALTRI LETTORI.

La legge quadro sul turismo non esiste in quanto la Corte costituzionale, con la sentenza n. 80 del 2012 ha ribadito che la discipkina delle strutture ricettive, in forma imprenditoriale spetta alle regioni (articolo 117 della Costituzione comma 4 / materia residuale o innominata).
Ma mi fermo nella descrizione normativa perche' troppo difficile da spiegare in poche parole.

Comunque, la risposta alla sua richiesta, operando con una legge nazionale, e' la seguente:
la locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in "Locazioni turistiche Italia"). L'obbligo di comunicazione degli ospiti scatta solo per per i cittadini stranieri, per i quali è confermato l'obbligo di comunicazione stabilito dall'art. 7 del T.U. 286/1998, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero. La comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo.-La persona che cede l'immobile deve presentare, entro 48 ore dalla consegna dell'immobile, direttamente all'Autorità locale di Pubblica Sicurezza, la comunicazione di cessione di fabbricato redatta su apposito modulo in tre copie, riportando i dati identificativi del fabbricato, del cedente e del cessionario. Nel caso in cui cedente e/o cessionario siano ditte occorre indicare le generalità del legale rappresentante. Tale obbligo non sussiste qualora il contratto sia stato registrato (modulo allegato).

Affittando le case con la predetta norma non si possono erogare, in presenza di ospiti, i seguenti servizi: cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere, cio' deve avvenire: prima dell'arrivo e dopo la partenza degli ospiti.
Trovera' copia della clausola contrattuale nella mia pagina istituzionale: GOOGLE / DIPARTIMENTO TURISMO SICILIA/ INFO E DOCUMENTI / RACCOLTA DOCUMENTAZIONE E NORMATIVA TURISTICA RICETTIVO PRIVATO LOCAZIONI TURISTICHE ITALIA.
 
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#9
Grazie dott. Panzica per la sua disponbilità,

ho letto la documentazione che lei mi ha indicato e leggendo anche le varie richieste e risposte date su questo forum il quadro sembra molto più chiaro.

Rimane però una perplessità sull'obbligatorietà di richiedere al suap del comune di pertinenza (nel mio caso Siracusa) la SCIA per inizio attività, la mia domanda è: sono obbligata a richiedere la SCIA oppure posso tranquillamente iniziare la mia attività senza richiedere nulla al comune, rispettando ovviamente gli obblighi previsti dalla legge sulla la locazione turistica privata è disciplinata dall'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998 come da lei indicatami?

La ringrazio e buona giornata
 
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#11
Intanto la SCIA non si richiede ma si segnala. La risposta è no se si lavora con la legge 431 del 1998, se si vuole operare con la legge regionale 27 del1996 la risposta è si.
 
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#12
adesso sembra tutto chiaro,
devo solo decidere con quale legge operare.
Vorrei un ulteriore chiarimento:
posso iniziare l'attività operando con la legge 431/1998 ed eventualmente successivamente segnalare la SCIA ed aprire partita Iva?
 
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#14
grazie per le info, adesso tutto diventa piu' chiaro!
ora mi sorge un dubbio. Con la legge 431/1998 e' possibile creare un sito per pubblicizzare il proprio appartamento?
 
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#17
Buona sera,
dott. Panzica ho letto le sue spiegazioni riguardante la normativa della casa vacanze sopra riportate. Volevo chiederle se tale normativa vale anche in Campania?
 
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gina1

Nuovo Membro
#19
Salve,
ho letto la sua risposta sul forum riguardante l'affitto della casa vacanza in forma privata sono stata al soap di Napoli perché volevo mettermi in regola con tutto ma sono ritornata avvilita! Premetto che non sono la proprietaria dell'appartamento ma, ho un comodato registrato fatto dalla proprietaria, che è mia madre la quale l'unico divieto che mi ha posto è quello di vendere l'immobile.
Il soap mi ha detto che non essendo proprietaria non posso fare la casa vacanza anche se è un'attività in forma non imprenditoriale.
Ho letto che lei fa riferimento ai contratti per finalità turistiche mi può dare ulteriori informazioni in merito? esistono contratti fax- simile, devo lasciare una ricevuta, essendo turisti devo fare un contratto nella loro lingua? Sono completamente a digiuno su questo argomento le sarei grata se mi indirizzasse un po'. Grazie mille.
 
#20
un'altra domanda se effettuo i contratti uso turistico posso pubblicizzare la mia struttura su vari siti tipo airbnb?
Per la ricevuta come devo fare, cioè è una ricevuta semplice o ci vuole qualche marca da bolla da applicare su di essa?
E sul contratto ci vuole qualche marca da bollo?
Grazie per la futura risposta
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#21
Gent.ma,
non si dice Soap ma SUAP (SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVITA' PRODUTTIVE)- Facciamo un po' di chiarezza. Al SUAP si presenta la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) se si vuole avviare un'attività imprenditoriale turistica disciplinata dalle leggi regionali.
Nel suo caso mi sembra di capire che vogliate operare come reddito immobiliare che non è soggetto alla SCIA da presentare al SUAP.
Pertanto le suggerisco quanto segue: se vuole operare per conto suo stipuli con sua madre un comodato gratuito da registrare all'Agenzie delle Entrate, dopo avere verificato se l'immobile è in possesso del certificato di abitabilità/agibilità e del certificato sicurezza impianti. Se vuole può stipulare i contratti sua madre senza comodato d'uso. A questo punto tutte le volte che si presenta un ospite faccia firmare il "Contratto per finalità turistica" e rilasci una ricevuta: Le somme incassate vanno inserite nella dichiarazione dei redditi. A seguire le spiego la norma e propongo lo schema di contratto che dovrà utilizzare.
Buon lavoro


L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”.

Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo, lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente, comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.).
Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il conduttore provvede direttamente.
A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse provocare durante l’uso dell’immobile locato.

Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il locatore è tenuto a comunicare la presenza, entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione, all’ autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.
Art. 12 legge . n. 191/1978
Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato. omissis…..

Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione Obblighi dell’ospitante e del datore di lavoro. (R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147)
1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] (1) ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all’autorità locale di pubblica sicurezza.
2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l’esatta ubicazione dell’immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.

MODELLO –
CONTRATTO PER FINALITA’ TURISTICA ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), legge 9 dicembre 1998, n. 431

Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________ con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in _____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi denominato LOCATORE Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale _________________________
documento d’identità n°_________________ rilasciato dal __________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato CONDUTTORE;
convengono e stipulano quanto segue:

1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via _______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al foglio __________ particella ____________;
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10 D.P.R.633/72.
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il Conduttore.
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato. E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata per durata inferiore a 30 giorni.
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 – Privacy).
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di locazione ed agli usi locali.
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.
IL LOCATORE IL CONDUTTORE

La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta differenza tra: il contratto d’albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla concessione in godimento è possibile.: “Il contratto d’albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d’immobile arredato…perché in quest’ultimo l’oggetto della prestazione si esaurisce nel godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell’immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell’alloggio.”

Può registrarsi sui portali on line OTA. Ricordi sempre che la legge di riferimento è l'articolo 1 lettera c) della legge n. 431/1998.
Oggi le seconde case — vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l’intero Sistema Italia che si rafforza anche grazie ad un’offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che decidono di soggiornare in un’abitazione presso una località turistica o una città d’arte.

La ricevuta di pagamento affitto, serve al proprietario dell’immobile che mette a disposizione la casa o il locale per la locazione, a dimostrare che il canone mensile è stato regolarmente pagato mentre per chi prende in affitto la casa o un locale, a provare di aver pagato quanto previsto dal contratto di locazione.
Prima di parlare di moduli e diciture della ricevuta affitto, è importante ricordare quali sono i termini di legge che regolano l’emissione della ricevuta di pagamento, ovvero, della quietanza che dimostra l’effettivo versamento del canone di locazione pattuito tra locatario e locatore.

Ricevuta pagamento affitto:
La ricevuta pagamento affitto articolo 1199 del codice civile, prevede che: “Il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore”.
Pertanto, la ricevuta pagamento affitto va rilasciata quando il proprietario dell’immobile percepisce il pagamento affitto da parte dell’affittuario, ha l’obbligo di rilasciare la ricevuta del versamento, anche se tale pagamento avviene in contanti, tramite assegno o bonifico bancario. E’ importante quindi sapere, che la sola ricevuta del bonifico emessa dalla banca o del cedolino assegno, non basta per dimostrare formalmente il regolare pagamento affitto.
La ricevuta di affitto, va rilasciata quindi all’intestatario del contratto, non appena viene pagato il canone mensile, anzi per evitare eventuali estremi di contestazione, sarebbe buona regolare, inviare una volta emessa la ricevuta di affitto, tramite posta all’affittuario.

Marca da bollo su ricevute affitto 2015:
La ricevuta affitto, prevede l’apposizione della marca da bollo di 2 euro, così come sancito dal dpr 642 del 26 ottobre 1972 e successive modificazioni, che ha previsto l’obbligo di mettere un bollo su fatture e ricevute su importi superiori a 77,47 euro se non soggette a Iva. L’obbligo di apporre la marca da bollo su ricevute affitto da 2 euro, ex 1,81 €, è del locatore che emette la ricevuta a fronte del pagamento affitto da parte dell’inquilino del corrispettivo canone di locazione, anche se per lo Stato non è importante chi “fisicamente” acquista il bollo e chi lo mette sulla ricevuta affitto.
Quando si parla di locazione per finalità turistiche, si fa riferimento,in genere, a seconde case, che sempre più spesso vengono concesse in locazione da parte del proprietario, specialmente nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire i costi di manutenzione e fiscali che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.
La locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.
Come scrive Maurizio D'Ercoli su Fiscoggi
Del resto, risulta evidente che la locazione per finalità turistiche non risponde ad un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.

Disciplina normativa
Il contratto di locazione con finalità turistica (conosciuto anche con il nome di “affitto turistico”) è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1,c. 2, lett. c) della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità della maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi aventi finalità turistico-abitative. Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge.

Le locazioni da privati
I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l'attività a livello abituale e professionale. Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca). Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Quando l'attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l'obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d'affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d'impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.
E' molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti "liberi" della durata di 4 anni +4.

 
#22
Grazie, per avermi chiarito il problema di come fare la ricevuta, rimane solo l'altro quesito facendo questi contratti ad uso turistico posso mettere annunci della mia casa su vari portali come AIRBNB? Grazie anticipatamente per la risposta.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#23
DOTT. SAVERIO PANZICA OTTOBRE 2015 saveriopanzica@alice.it

La locazione turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in “Locazioni turistiche Italia”).
Affittando le case con la predetta norma non si possono erogare, in presenza di ospiti, i seguenti servizi: cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere, cio’ deve avvenire: prima dell’arrivo e dopo la partenza degli ospiti.

Se l’appartamento o la casa per vacanze “non è una struttura ricettiva classificata ed
autorizzata come tale secondo le leggi regionali di settore” in questo caso, il proprietario che
cede a turisti stranieri (non comunitari), dietro il pagamento di un corrispettivo, il godimento
di un bene immobile ovvero concede loro ospitalità, dovrà provvedere agli obblighi previsti
dall’art. 7 del D.Lgs. n°286/1998 (“Comunicazione di ospitalità”).

IMPORTANTE NOVITA’ DA GIUGNO 2015

Il servizio “alloggiati web” (DM 17 gennaio 2013) è una procedura telematica dedicata a chi
(in forma imprenditoriale e non imprenditoriale) gestisce “strutture ricettive”, anche
extralberghiere, quali case e appartamenti per vacanze (anche all’interno di un condominio,
salvo che il regolamento non ne impedisca l’uso) cedendone il godimento a qualunque tipo di
cessionari, siano essi cittadini UE od extraUE (il servizio non fa distinzioni di sorta).
Qualsiasi appartamento ammobiliato può essere potenzialmente affitttato per finalità
turistiche, ma la locazione di un appartamento per brevi periodi a turisti, non fa
necessariamente di esso una “struttura ricettiva”.

Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79 – CODICE DEL TURISMO
ART. 53
(Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono
regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
Obbligo di notifica all’Autorità di P.S. anche per le “locazioni pure”
Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari
Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al
quesito sollevato da un’associazione di B&amp;B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per
colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la
comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai
solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici
professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali
affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi,
indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni
locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante
il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da
considerarsi un’attività di natura ricettiva.

<a href="https://academy.formazioneturismo.com/tag-prodotto/libri-case-vacanze-affitti-brevi-bed-and-breakfast/"><img class="alignnone size-820x480" src="https://www.formazioneturismo.com/wp-content/uploads/2017/08/libri-manuali-ebook-Case-vacanze-affitti-brevi-3.jpg" alt="libri manuali ebook Case vacanze affitti brevi 3" width="728" height="90" /></a>
 
#24
Buongiorno dottor Panzica,
Trovo molto interessante questa discussione e avrei anch'io delle domande da sottoporle, ritengo di interesse generale per chi affitta una seconda casa.
Sono proprietario di un appartamento di montagna in abruzzo ed ho recentemente pubblicato sulle piattaforme di riferimento per le locazioni uso turistico (Airbnb, Homelidays, Tripadvisor case vacanza, Wimdu) un annuncio di locazione uso turistico ed ho inoltre creato una pagina facebook dedicata.

Le chiedo:
1) La pubblicazione di annunci sulle piattaforme di booking (con prenotazione su richiesta, non immediata) e/o la creazione di una pagina facebook, possono essere indici di attività imprenditoriale?
2) Ho dato un nome alla casa: diventa un indice di attività imprenditoriale?
3) Ho letto un interessante articolo su <a href="http://www.lacasacheavanza.it/piattaforme-di-booking-online-e-ricevute-fiscali/" target="_blank">http://www.lacasacheavanza.it/piattaforme-di-booking-online-e-ricevute-fiscali/</a> nel quale si afferma:
“Si può quindi dedurre che i compensi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking sollevano il proprietario dall’onere di rilasciare ricevuta all’ospite poiché quest’ultimo si ritroverebbe con una doppia, e in alcuni casi identica, ricevuta rilasciata rispettivamente dal proprietario e dalla piattaforma di booking. In sede di dichiarazione dei redditi il proprietario presenterà il proprio estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie a sue favore ricevute dalla piattaforma. È bene ricordare però che questa documentazione è da considerarsi sufficiente per effettuare una regolare dichiarazione dei redditi ma incompleta in caso di ispezione fiscale. Durante la dichiarazione dei redditi viene semplicemente richiesto al proprietario di giustificare tramite documentazione quanto dichiarato (ricevute o estratti conto concorrente), in fase di ispezione fiscale viene invece controllata la natura delle entrate, la completezza della dichiarazione e la presenza di omissioni parziali o integrali di alcune entrate. Per giustificare gli importi ricevuti tramite bonifico bancario direttamente dalle piattaforme di booking, il proprietario ha a sua disposizione le ricevute che le piattaforme rilasciano per i costi di commissioni o di servizio. Nel dettaglio di queste ricevute si trovano i riferimenti al numero di prenotazione, i dati anagrafici dell’intestatario e del mittente, le date della locazione e l’importo della commissione. Assieme al contratto stipulato con la piattaforma, questa documentazione vi consente di essere pienamente in regola fiscalmente.”

Di conseguenza ho ritenuto di sostituire il punto 3 del contratto da lei indicato come segue:
“Il canone complessivo di locazione dell’appartamento, convenuto in Euro ( / ), è stato dal CONDUTTORE corrisposto per intero e incassato per conto del LOCATORE da (es.HomeAway Italia Srl a socio unico) che ha rilasciato tramite la propria piattaforma di booking regolare ricevuta/fattura al CONDUTTORE per un importo pari al costo del soggiorno maggiorato dai costi di commissione del servizio”.

Chiedo il suo parere sul contenuto dell'articolo e sulla modifica effettuata.

4) Non fornisco servizi complementari, ma l’ospite non deve portarsi né biancheria né lenzuola da casa in quanto le stesse rientrano nella dotazione dell’appartamento.
Di conseguenza ho ritenuto di sostituire il punto 7 del contratto da lei indicato come segue:
“È esclusa, da parte del LOCATORE la fornitura di servizi complementari quali cambio biancheria e lenzuola, pasti e bevande, dei sevizi di sorveglianza, custodia e ripulitura dei locali, etc.
Le parti si danno atto che il CONDUTTORE provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato”.

Chiedo il suo parere sulla modifica effettuata.

La ringrazio in ogni caso per tutti i chiarimenti già avuti leggendo le sue risposte sul forum.
 
#25
Ritengo che la modifica, da lei apportata, sia legittima. Il problema potrebbe insorgere se dovesse trovare dei controllori troppo zelanti e impreparati, come sta succedendo in alcuni casi, che considerano il letto con lenzuola come servizio turistico. Una soluzione potrebbe essere quella di far trovare le lenzuola nei cassetti degli armadi e non già nel letto.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#26
CORSO DI AVVIO E GESTIONE DI UN BED &amp; BREAKFAST – CASE PER VACANZE (APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE) – CASE PER FERIE - AFFITTACAMERE - ALBERGO DIFFUSO Direttore del corso e responsabile della didattica: Dott. Saverio Panzica Obiettivo del corso Il corso offre un quadro complessivo della normativa di riferimento e un valido accompagnamento allo svolgimento di tutti gli adempimenti burocratici e fiscali indispensabili per avviare e gestire le strutture della ricettività diffusa. Obiettivo del corso è favorire lo sviluppo di micro imprese del turismo e ottimizzare le competenze dei gestori che già operano nel settore. Destinatari Il corso è rivolto a chi desidera avviare e migliorare l’attività di gestione in un settore di grande impatto economico, qual è il turismo. Sedi DES Palermo – Piazza Don Bosco n. 6 Tel: 091546010 E-mail:info@dessrl.it Responsabile della didattica dott. Saverio Panzica: 3286645339 Data avvio attività 23 febbraio 2016 Orario delle lezioni dalle ore 9:00 alle ore 14:00: martedì 23 febbraio 2016 mercoledì 24 febbraio 2016 giovedì 25 febbraio 2016 martedì 1 marzo 2016 mercoledì 2 marzo 2016 giovedì 3 marzo 2016 Durata 30 ore
Prezzo Il corso ha un costo di € 300,00 (iva inclusa) Iscrizione e modalità di pagamento
La domanda di iscrizione redatta sull’apposito modulo denominato “Scheda di Iscrizione”, allegata, dovrà pervenire al seguente indirizzo e-mail: info@dessrl.it o consegnata brevi manu presso DES srl – Piazza Don Bosco, 6 – 90143 – Palermo.
L’iscrizione comporta il pagamento di un unico contributo di €300,00, diviso in 3 rate:
 I rata: € 50,00 (all’atto di iscrizione);
 II rata: € 100,00 (entro 5 giorni dall’avvio del corso);
 III rata: € 150,00 (entro il 22 febbraio 2016)
In caso di rinuncia al corso, se comunicata entro 5 giorni dalla data di avvio, DES si impegna a restituire le quote versate. In caso di rinuncia oltre tale termine, e comunque prima dell’avvio del corso, verrà trattenuta la quota di iscrizione.
Il pagamento dovrà essere effettuato attraverso le seguenti modalità:
 Bonifico bancario - Conto Intestato presso Intesa San Paolo – Viale Croce Rossa, 83/89 – 90146 Palermo - IBAN IT33 N030 6904 6161 0000 0000 117 – Causale “Corso di Avvio e Gestione di un Bed &amp; Breakfast”;
 Pagamento in contanti direttamente in sede;
 Paypal – (per info www.dessrl.it)
 
#27
BUONGIORNO DOTT. PANZICA
Le chiedo:
1) La pubblicazione di annunci per locazione del proprio appartamento per ferie o della camera del proprio Bed and Breakfast sulle piattaforme OTA tipo booking (con prenotazione immediata) possono essere indici di attività imprenditoriale?
cordialmente
melchiorre
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#28
Preg.mo Melchiorre,
la Guardia di Finanza, in attuazione delle disposizioni vigenti, ritiene che la presenza nelle OTA costituisca organizzazione imprenditoriale. Del resto siamo in presenza di un terzo soggetto, appunto le OTA, che opera da intermediario per 365 giorni, consecutivi, all'anno.
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#29
A GIORNI VERRA’ PUBBLICATO UN MIO E.BOOK DAL TITOLO: LA RICETTIVITA’ DIFFUSA PER LO SVILUPPO DELLA MICRO IMPRESA TURISTICA
BED ANB BREAKFAST – CASE E APPARTAMENTI PER VACANZE APERTE AL PUBBLICO E PRIVATE – CASE PER FERIE – AFFITTACAMERE – ALBERGHI DIFFUSI
DISCIPLINA NORMATIVA NAZIONALE E REGIONALE ADEMPIMENTI FISCALI. per acquistarlo contattatemi:
al seguente indirizzo e.mail saveriopanzica@alice.it
 
#30
Buonasera,
La ringrazio anticipatamente per la sua professionalità e disponibilità relativa all'argomento, forse ho le idee un po più chiare ma preferisco chiederle direttamente in attesa di poter visualizzare il Suo libro o e-book.
Dunque, il mio commercialista (non so bene in base a cosa) mi avvisa che la regione sicilia con apposita legge (?) richiede l'apertura di partita iva a chi esercita l'ospitalità di casa vacanze in modo privato, ovvero come abbiamo visto in forma non imprenditoriale. (io continuavo a citare che la normativa turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998 ed è valida in tutta Italia.)
NElla mia città, a forte vocazione turistica, ne ha già aperte diverse: mi dice che se affitti anche solo un appartamento come casa vacanze per la regione sicilia è una attività imprenditoriale e che è queindi soggetta a partita iva come tutte le attività.
Mi dice che questa cosa è molto recente. Le chiedo se ad oggi questa cosa esiste o posso fare ancora leva sulla normativa nazionale 431/1998.

INOLTRE.... per la comunicazione di cessione di fabbricato, mi sono recato al commissariato, nessuno mi sa dare informazioni certe: brancolano.
A questo punto approfitto della sua professionalità per chiedere se vi è obbligo di registazione (periodi inferiori 30gg) per i cittadini europei.
QUindi se ho ben capito se il cittadino è europeo non dovrei avere questo ulteriore lavoro da fare.

Il SUAP , ancora più disastroso, sono andato a parlare e mi chiedevano SCIA, e addirittura scema degli impianti (oltre la certificazione che è normale come cosa) e addirittura il certificato di istallazione per un unico climatizzatore presente dentro casa.
NON vorrei farle ripetere sempre le stesse cose ma se potrebbe rassicurarmi circa il mio operato in quanto io credo che sia ancora possibile operare in forma non imprenditoriale, senza servizi centralizzati, utilizzando un contratto da NON registrare (periodi inferiori 30gg), rilasciando apposita quietanza di pagamento (in bollo se serve), portanto in dichirazione i redditi percepiti, NON comunicando la cessione di fabbricato se l'ospite è comunitario.

DOttore, se opero così faccio bene o sbaglio? la ringrazio infinitamente, GIovanni Dibergamo
 

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