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Aprire Casa Vacanza

#1
Salve, sono proprietario di una casa che attualmente tengo vuota in una località turistica, ho deciso cosi di aprire una casa vacanza. La casa presenta tre camere da letto e due bagni, che formula mi conviene aprire? per l'apertura della casa vacanza e conseguente pubblicazione di annunci su i vari web site ( booking , airbnb etc ) in che modo mi devo muovere? se gentilmente mi illustrate la prassi da seguire per poter avviare l'attivita, ricevere pagamenti ed essere in regola con la normativa vigente.
 
#2
Premetto che la presenza sui portali (Booking.,AirB&B,Expedia, etc.) rappresenta attività d'impresa, che può essere distinta in: 1) locazione turistica privata ai sensi dell'art. 1571 del codice civile, dell'art. 1 comma 2 lettera c della legge 431/1998, e dall'art. 53 del codice del turismo, in questa prima ipotesi si dovranno predisporre contratti per finalità turistica; 2) ricettività turistica aperta al pubblico disciplinata dalle leggi regionali sulle strutture ricettive, in questo secondo caso sarà obbligatoria presentare la SCIA al SUAP.

Come premesso, se la struttura sarà presente sulle OTA, dovrà essere gestita con partita IVA.Per non operare come impresa ma come attività saltuaria devono ricorrere alcune condizioni: svolgere l'attività in modo saltuario per meno di 180 giorni per anno, svolgerla come attività non prevalente (il reddito non deve essere prevalente rispetto ad eventuali altri redditi),non superare un certo reddito (5.000,00 annui); non offrire servizi turistici detti anche servizi alle persone: (cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere), in sintesi non deve essere presente nessun tipo di organizzazione, non ci possono essere dipendenti che lavorano per la casa locata per "finalità turistiche",

Nel caso della locazione turistica si potrà locare l'intero appartamento o parte dell'immobile, ai sensi dell'art. 12 legge n. 191/1978 che così dispone. "Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.
A seguito di una circolare del Ministero dell'Interno del giugno 2015, l'obbligo di comunicazione delle presenze scatta, entro 24 ore dall'arrivo dell'ospite. Conseguentemente, il titolare dell'attività dovrà registrarsi al servizio ALLOGGIATIWEB, presso la Questura competente territorialmente.

Per essere assistiti in tutte le fasi, sopra citate, comunico che la nostra società,DES S.r.l. di Palermo propone contratti di consulenza annuale in tutta Italia, attraverso e.mail e video conferenze con SKYPE, nelle seguenti aree tematiche: giuridico-amministrativa, fiscale e tecnico-edilizia.

Per avvalersi della nostra consulenza ed assistenza personalizzata, contattateci alla mia e.mail: saveriopanzica@alice.it

Dott. Saverio Panzica
 
#3
Ciao Davide, riferendoti nella tua richiesta ad una <strong>località turistica</strong> ritengo tu non intenda affittare per più di 6 mesi l'anno, quindi come indica anche Saverio nella sua risposta molto completa e competente, <strong>NON hai bisogno</strong> di aprire una partita IVA nè di avviare attività imprenditoriale, ed ovviamente PUOI promuovere l'appartamento sui portali di prenotazione anche tutto l'anno ma lasciando aperte le sole date dei 180 giorni complessivi, perchè non conta quanti giorni ti promuovi ma quanti giorni ti intendi vendere.
La comunicazione degli ospiti in questura è sempre obbligatoria e deve avvenire entro le 24 ore successive all'arrivo, considera che la mancanza non è un reato amministrativo ma bensì penale quindi ti conviene telefonare all'ufficio alloggiati della tua provincia per chiedere la modalità di registrazione, <a href="http://www.hospres.it/legge/questura/" target="_blank">qui puoi trovare i telefoni delle questure italiane </a> e nel caso prendere direttamente un appuntamento. In alcune regioni ti può essere richiesta la presentazione in comune di dichiarazione di inizio attività, in questo caso devi richiedere all'apposito ufficio comunale la modulistica da presentare e provvedervi. Credimi, sembra complicato ma in realtà è più semplice di quanto si creda, io stesso a Milano in una mezza mattina (prendendo appuntamento) ho sbrigato le due cose. Riguardo la tassa di soggiorno devi informarti, sempre in comune, quale siano l'importo e le modalità di pagamento e quindi regolarti di conseguenza.
Buon lavoro
 
#4
Mi dispiace contraddire Maurizio, ma posso assicurare che la Guardia di Finanza considera attività imprenditoriale la presenza sui portali, al di là del riodo di apertura annuale che superi o meno i 180 giorni. Ho già assistito tre miei clienti in proposito. Il verbale di accertamento avviene tramite ordine di accesso emesso dalla Procura della Repubblica.
 
#5
Concordo con Saverio.
In pratica, mi hanno spiegato, l'essere sul portale per loro configura "attività imprenditoriale" ( non stai solo offrendo l'appartamento ma ti stai occupando della sua promozione ).
 
#6
Salve a tutti,
continuo ad avere delle perplessità sulla differenza della casa vacanze e locazione turistica in particolare:

- Da questo articolo http://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/ mi pare di capire che la presenza sui portali come airbnb e booking sia ammessa come forma di divulgazione della propria struttura in chiave moderna.

- Se io ho un ricavo economico esclusivo proveniente dalla casa vacanze e promuovo esclusivamente la struttura su questi portali, mi pare che sia considerata attivita' imprenditoriale e quindi dovrei aprire PIVA!?

- Se i ricavi provenienti dalla casa vacanze non sono esclusivi, poiche' ho un'altra attivita', indipendentemente da quanto ricavo dalla struttura (ovviamente che non superi il reddito della mia attivita' principale), non e' necessaria PIVA.

- Se io affitto per piu' di 180gg (Come si fa a dimostrare?) devo avere PIVA?

- quanto e' influente, il reddito percepito dalla casa (facilmente occultabile), i giorni locati (facilmente occultabile), avere presenza in booking, airbnb, tripadvisor?

- Io ho il diritto di divulgare la struttura via web, utilizzando siti di short let come airbnb e booking, ma se sto chiuso 90 gg l'anno in Sicilia, devo per forza aprire PIVA?
 
#7
Preg.mo Michele ho già risposto nel mio post, che trova in questa sezione del FORUM, del 6 ottobre 2016. Le mie considerazioni scaturiscono dalla mia attività professionale sin dal 1980, prima come dirigente di P.A. del turismo in Sicilia e, da quando sono in pensione, come consulente per i servizi turistici. Inoltre, le mie esperienze sono state maturate sul campo in confronti diretti con gli ufficiali della Guardia di Finanza. In sintesi: la presenza sui portali é, a tutti gli effetti di legge, attività d'impresa soggetta ad IVA. Le norme regionali con le "locazioni pure" non c'entrano niente, perché disciplinate dall'art. 1571 e successivi del codice civile che dettano disposizioni in merito alle locazioni (COMPETENZA ESCLUSIVA DELLO STATO - art. 117 Costituzione comma I lettera l) giurisdizione e norme processuali; ordinamento civile e penale; giustizia amministrativa.

Il "codice del turismo" - decreto legislativo n. 79/2011 - così dispone: ART. 53 (Locazioni ad uso abitativo per finalita' turistiche) 1. Gli alloggi locali esclusivamente per finalita' turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
L'art. 1 comma 2 lettera c della legge n. 431/1998 disciplina i contratti per finalità turistica, l'art. 1 comma 4 della stessa legge prevede la forma scritta del contratto di locazione.
Per consulenza dedicata contattatemi alle mie e.mail: saveriopanzica@gmail.com saveriopanzica@alice.it

Dott. Saverio Panzica
 
#8
Buonpomeriggio Grazie dott Panzica per la precisazione, ma anche rispondendo a Simone Corbani, continuo ad avere perplessità circa la necessaria P.I. piuttosto che operare con codice fiscale, ciò in quanto la natura dell'imprenditorialità per legge è legata al tempo, alla natura e alla tipologia dell'immobile, non alla modalità di promozione della struttura.

Probabilmente la GdF si sarà espressa in sintesi nei suoi verbali così ma non trovo riferimento normativo in merito. può indicarmeli?

grazie
Flora
 
#9
Gent.ma Flora,
io lavoro sul campo, ho già scritto che un confronto serio consiste nel raffrontare il TUIR con la disciplina relativa alle locazioni pure e alla ricettività turistica aperta al pubblico. A mio parere, tutto il resto é populismo e demagogia. Se non condivide i miei pareri e quelli della Guardia di Finanza non é un mio problema.Tenga pure per lei le sue perplessità.Del resto questo benedetto paese é pieno di gente che crede di potere esprimere pareri senza alcuna competenza specifica. Per concludere e per trasferire corretta informazione a tutti coloro che mi seguono e mi stimano, che sono tanti in diverse sezioni del FORUM, voglio assicurare che questo FORUM si caratterizza per la competenza e la professionalità degli esperti che contribuiscono ad esprimere pareri.
 
#10
Ciao a tutti, ho un quesito da porre.
Convivo da qualche mese con il mio compagno, proprietario di un immobile di tipo villa singola sito nel Comune di Desenzano del Garda.
Da ottobre sono residente presso lo stesso come Convivente.
Il 2 dicembre ho fatto richiesta di apertura per casa vacanza in forma non imprenditoriale a mio nome per una parte dell'immobile con regolare istanza presso lo sportello SUAP del Comune il quale, ad oggi, non ha sollevato alcuna obbiezione.
Informandomi in rete però non capisco se siamo in regola o se dobbiamo sottoscrivere un contratto di comodato d'uso gratuito o basta una semplice dichiarazione del mio compagno che è a conoscenza della cosa? Va' registrata o no in questo caso?
Qualcuno mi sa aiutare?
Grazie
 

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