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appartamento per affitti turistici di breve periodo

#1
Buongiorno, ho effettuato la registrazione martedì scorso ed ho posto delle domande/dubbi che ho sull'utilizzo di un appartamento in affitto per brevi periodi.
Siccome non ho ancora avuto alcuna risposta e non avendo molta dimestichezza di forum, vorrei sapere se le risposte non sono state date perché la mia discussione non è visibile sul forum avendo sbagliato qualcosa o solo è ancora troppo presto. Vi ringrazio
 
#3
Buonasera, attualmente sono proprietaria di un appartamento che è sede di un B&B. Siccome risiedo a più di 50 Km, ho ceduto in comodato d'uso l'appartamento a mia sorella che risiede nella stessa palazzina e che è quindi, la proprietaria del B&B. Ho deciso di chiudere il B&B e di utilizzare l'appartamento come unità abitativa ad uso turistico in quanto mi è sembrato di capire che in questo caso non è necessario avere la residenza nello stesso luogo dell'immobile da cedere. Seguendo il forum, ho cercato di capire quali sono i passi da compiere e gli adempimenti ma ci sono dei punti ancora non chiari. Vi riassumo tutto e vi chiedo di correggermi dove sbaglio.
1) Non è necessario presentare la SCIA
2) posso cedere l'appartamento per brevi periodi, fino ad un max di 30 gg, senza bisogno di registrare il contratto (se lo cedo alla stessa persona per più di trenta giorni nell'anno, devo registrare solo i giorni eccedenti i trenta?)
3)se mi avvalgo del portale AIRBNB per promuovere l'appartamento non ho bisogno di preparare un contratto, che viceversa devo far firmare se ho una prenotazione diretta
4) non posso fornire servizi di colazione e nemmeno di pulizia giornaliera dell'appartamento ma solo all'uscita dell'ospite
5)se mi avvalgo della prenotazione diretta, non tramite portale, devo rilasciare ricevuta su cui appongo una marca da bollo per importi superiori a 77,00 €
6) se mi avvalgo della prenotazione tramite portale non devo rilasciare ricevuta perchè l'ospite potrà scaricarla direttamente dal portale
7) dal punto di vista della fiscalità, è sufficiente portare le ricevute, quelle di AIRBNB e quelle rilasciate da me, dal commercialista per farle inserire in dichiarazione dei redditi
8) sono obbligata a comunicare alla questura solo gli ospiti extracomunitari
9) non ho bisogno di aprire una partita IVA e sulle ricevute da rilasciare devo apporre il timbro col mio codice fiscale?
10) se qualcuno mi chiede l'appartamento per 5/6 mesi nell'anno, posso darlo? (ovviamente registrando il contratto all'Agenzia delle Entrate) oppure no perchè non è una casa vacanza?
11) Sono obbligata ad osservare la pausa di 90 gg nell'anno come per il B&B?
12)Sono tenuta a comunicare i dati al portale PugliaPromozione per le presenze ed i prezzi e i periodi di apertura?
Grazie!
 

Saverio Panzica

Esperto
Staff Forum
#4
Buongiorno Clementina, provo a rispondere punto per punto:
1) Non è necessario presentare la SCIA - CORRETTO
2) posso cedere l'appartamento per brevi periodi, fino ad un max di 30 gg, senza bisogno di registrare il contratto (se lo cedo alla stessa persona per più di trenta giorni nell'anno, devo registrare solo i giorni eccedenti i trenta?)DEVE REGISTRARE IL CONTRATTO PER L'INTERO PERIODO DI SOGGIORNO.
3)se mi avvalgo del portale AIRBNB per promuovere l'appartamento non ho bisogno di preparare un contratto, che viceversa devo far firmare se ho una prenotazione diretta. CORRETTO LE E.MAIL, AI SENSI DEL CODICE DELL'AMMINISTRAZIONE DIGITALE ( il decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82, è stato successivamente modificato e integrato prima con il decreto legislativo 22 agosto 2016 n. 179 e poi con il decreto legislativo 13 dicembre 2017 n. 217
4) non posso fornire servizi di colazione e nemmeno di pulizia giornaliera dell'appartamento ma solo all'uscita dell'ospite. CORRETTO
5)se mi avvalgo della prenotazione diretta, non tramite portale, devo rilasciare ricevuta su cui appongo una marca da bollo per importi superiori a 77,00 €. LA MARCA DA BOLLO DA EURO 77,47 DEL COSTO DI 2 EURO E DI DATA NON SUCCESSIVA AL CHECKOUT, VA SEMPRE APPOSTA NELLA RICEVUTA DA CONSEGNARE AL CLIENTE IN QUANTO SOSTITUISCE IL REGIME IVA.
6) se mi avvalgo della prenotazione tramite portale non devo rilasciare ricevuta perchè l'ospite potrà scaricarla direttamente dal portale RESTA IL PROBLEMA DELLA MARCA DI CUI SOPRA
7) dal punto di vista della fiscalità, è sufficiente portare le ricevute, quelle di AIRBNB e quelle rilasciate da me, dal commercialista per farle inserire in dichiarazione dei redditi CORRETTO, AI SENSI DELL'ARTICOLO 4 DEL D.L. N. 50/2017 CONVERTITO CON LEGGE N. 96/2017, DOVRA' PAGARE UNA CEDOLARE SECCA DEL 21%. ULTERIORE CONSIDERAZIONE - ANCHE SE IL PREDETTO DECRETO CITA L'IMPORTO LORDO - DEVE ESSERE PERESA IN CONSIDERAZIONE LA SEGUENTE DISCIPLINA NORMATIVA: L’ordinamento tributario interno pone un espresso divieto di doppia imposizione, positivizzandolo sia nell'articolo 67 del d.P.R. 29.9.1973, n. 600, in materia di accertamento delle imposte sui redditi, sia nell'articolo 163 del d.P.R. 22.12.1986, n. 917, Testo unico delle imposte sui redditi.
8) sono obbligata a comunicare alla questura solo gli ospiti extracomunitari. L''Articolo 19-bis D.L. n. 113/2018 – convertito in legge 1 dicembre 2018, n. 132 (Obbligo per locatori con contratti di durata inferiore a trenta giorni) Prevede che l'obbligo di registrazione al servizio della questura alloggiatiweb valga anche i locatori o sublocatori che lochino immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Reca interpretazione autentica dell'articolo 109 del T.U.L.P.S. (regio decreto n. 773/1931).

9) non ho bisogno di aprire una partita IVA e sulle ricevute da rilasciare devo apporre il timbro col mio codice fiscale? CORRETTO
10) se qualcuno mi chiede l'appartamento per 5/6 mesi nell'anno, posso darlo? (ovviamente registrando il contratto all'Agenzia delle Entrate) oppure no perchè non è una casa vacanza? ASSOLUTAMENTE SI MA DEVE SEGUIRE LE DISPOSIZIONI DELLA LEGGE 431/1998
11) Sono obbligata ad osservare la pausa di 90 gg nell'anno come per il B&B? NO - COMUNQUE NON TUTTE LE REGIONI IMPONGONO CHIUSURA DI 90 GIORNI
12)Sono tenuta a comunicare i dati al portale PugliaPromozione per le presenze ed i prezzi e i periodi di apertura? IN PUGLIA IL CIR SARA' OPERATIVO DA GIUGNO 2020.

TRATTERO' QUESTO ARGOMENTO - GRAZIE A FORMAZIONETURISMO ALLA BIT DI MILANO GIORNO 10 FEBBRAIO 2020:
CONVEGNO - Decreto crescita: vantaggi e svantaggi del Codice identificativo affitti brevi
10/02/2020 - h 14:00
LOCATION GREEN 6
Tra diritto pubblico e diritto privato del turismo
RELATORE - Saverio Panzica - Esperto in legislazione, marketing e qualità dei servizi turistici
 

Allegati

#5
Buonasera, attualmente sono proprietaria di un appartamento che è sede di un B&B. Siccome risiedo a più di 50 Km, ho ceduto in comodato d'uso l'appartamento a mia sorella che risiede nella stessa palazzina e che è quindi, la proprietaria del B&B. Ho deciso di chiudere il B&B e di utilizzare l'appartamento come unità abitativa ad uso turistico in quanto mi è sembrato di capire che in questo caso non è necessario avere la residenza nello stesso luogo dell'immobile da cedere. Seguendo il forum, ho cercato di capire quali sono i passi da compiere e gli adempimenti ma ci sono dei punti ancora non chiari. Vi riassumo tutto e vi chiedo di correggermi dove sbaglio.
1) Non è necessario presentare la SCIA
2) posso cedere l'appartamento per brevi periodi, fino ad un max di 30 gg, senza bisogno di registrare il contratto (se lo cedo alla stessa persona per più di trenta giorni nell'anno, devo registrare solo i giorni eccedenti i trenta?)
3)se mi avvalgo del portale AIRBNB per promuovere l'appartamento non ho bisogno di preparare un contratto, che viceversa devo far firmare se ho una prenotazione diretta
4) non posso fornire servizi di colazione e nemmeno di pulizia giornaliera dell'appartamento ma solo all'uscita dell'ospite
5)se mi avvalgo della prenotazione diretta, non tramite portale, devo rilasciare ricevuta su cui appongo una marca da bollo per importi superiori a 77,00 €
6) se mi avvalgo della prenotazione tramite portale non devo rilasciare ricevuta perchè l'ospite potrà scaricarla direttamente dal portale
7) dal punto di vista della fiscalità, è sufficiente portare le ricevute, quelle di AIRBNB e quelle rilasciate da me, dal commercialista per farle inserire in dichiarazione dei redditi
8) sono obbligata a comunicare alla questura solo gli ospiti extracomunitari
9) non ho bisogno di aprire una partita IVA e sulle ricevute da rilasciare devo apporre il timbro col mio codice fiscale?
10) se qualcuno mi chiede l'appartamento per 5/6 mesi nell'anno, posso darlo? (ovviamente registrando il contratto all'Agenzia delle Entrate) oppure no perchè non è una casa vacanza?
11) Sono obbligata ad osservare la pausa di 90 gg nell'anno come per il B&B?
12)Sono tenuta a comunicare i dati al portale PugliaPromozione per le presenze ed i prezzi e i periodi di apertura?
Grazie!
Grazie Dott. Panzica, davvero molto chiaro e gentile
 

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