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Apertura Short Lets in sicilia

#1
Salve
mi rivolgo a voi per un chiarimento riguardo l'apertura di una struttura ricettività di tipo "short lets". Purtroppo online non trovo informazioni soddisfacenti e chiare.
Sareste cosi gentili da illustrarmi (per la regione Sicilia) quale prassi seguire per concretizzare questa attività.

Mi piacerebbe inoltre ricevere consigli su altre eventuali formule adottabili nel mio caso ed eventuali vincoli/normative da rispettare:

- Casa di proprietà, su 2 piani (affitto solo al primo piano)
- 3 camere matrimoniali.<
- 2 bagni
- 1 soggiorno

Vi ringrazio anticipatamente.

Giuseppe Foti
 
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D

Dottor X

Guest
#2
Locazioni con finalità turistiche<br />
Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile. Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie. È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa<br />
con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati. Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è<br />
caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto limitata nel tempo e le finalità turistiche. Aspetti e adempimenti della locazione Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile, l’obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso. Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività imprenditoriale, l’imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito). Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore che si avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale finalità di locazione. In questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004 confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori. Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al rispetto della normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con impostazione pagina uso bollo.<br />
L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche”. Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati<br />
stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo, lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior<br />
stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente, comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.). Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di<br />
sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il conduttore provvede direttamente. A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse provocare durante l’uso dell’immobile locato. Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all’<br />
autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.<br />
Art. 12 legge n. 191/1978 Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato. Entro sessanta giorni dall'entrata in vigore del presente decreto, i soggetti di cui al primo comma hanno l'obbligo di provvedere alla comunicazione, all'Autorità di pubblica<br />
sicurezza, di tutti i contratti, anche verbali, stipulati successivamente alla data del 30 giugno 1977 e in corso alla data di entrata in vigore del decreto-legge. La comunicazione di cui ai precedenti commi può essere effettuata anche a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Ai fini dell'osservanza dei termini vale la data della ricevuta postale. Nel caso di violazione delle disposizioni indicate nei commi precedenti si applica la sanzione amministrativa del pagamento di<br />
una somma da lire 200 mila (euro 103,00) a lire tre milioni (euro 1549,00). La violazione è accertata dagli organi di polizia giudiziaria, nonché dai vigili urbani del comune ove si trova l'immobile. La sanzione è applicata dal sindaco ed i proventi sono devoluti al comune. Si applicano, per quanto non previsto, le disposizioni della legge 24 dicembre 1975 n. 706. N.B. Ai sensi dell’art. 16 L. 681/81 è previsto il pagamento in misura ridotta entro 60 giorni dalla<br />
notifica del verbale di accertamento dell’illecito amministrativo della somma di euro 206,00.<br />
<br />
Art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione Obblighi dell'ospitante e del datore di lavoro. (R.D. 18 giugno 1931, n. 773, art. 147)<br />
1. Chiunque, a qualsiasi titolo, dà alloggio ovvero ospita uno straniero o apolide, anche se parente o affine, [o lo assume per qualsiasi causa alle proprie dipendenze] (1) ovvero cede allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili, rustici o urbani, posti nel territorio dello Stato, è tenuto a darne comunicazione scritta, entro quarantotto ore, all'autorità locale di pubblica sicurezza. 2. La comunicazione comprende, oltre alle generalità del denunciante, quelle dello straniero o<br />
apolide, gli estremi del passaporto o del documento di identificazione che lo riguardano, l'esatta ubicazione dell'immobile ceduto o in cui la persona è alloggiata, ospita o presta servizio ed il titolo per il quale la comunicazione è dovuta.<br />
2-bis. Le violazioni delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggette alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro. (2) (1) Parole soppresse dall'articolo 1, comma 1184, Legge 27 dicembre 2006, n. 296 (Finanziaria 2007). (2)Comma inserito dalla Legge 30 luglio 2002, n. 189.<br />
DICHIARAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO E DICHIARAZIONE DI OSPITALITA’ DELLO STRANIERO La normativa contenuta nell’art. 7 del Decreto legislativo 286/98, c.d. Testo Unico sull’Immigrazione, prevede un adempimento che, seppur con finalità diverse, ha un contenuto simile a quello previsto in caso di dichiarazione di cessione fabbricati dall’art. 12 della legge 18 maggio 1978 n. 191 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59.<br />
La norma sulla dichiarazione di cessione fabbricati ha valenza generale, ovvero pone un obbligo a carico di “chiunque ceda” a vantaggio di qualsivoglia persona, mentre la normativa di cui al citato art. 7 non si riferisce al solo caso della cessione ma anche a qualsiasi forma di alloggio od ospitalità, nei confronti di uno “straniero od apolide”, fornita dal datore di lavoro o dal mero ospitante. Occorre precisare immediatamente che per “straniero” si intende esclusivamente il cittadino<br />
extracomunitario. Laddove, in presenza dei requisiti richiesti dalla norma di cui al citato art. 12, venga effettuata, in favore dello straniero, la dichiarazione di cessione di fabbricato, non occorre una seconda comunicazione ai sensi dell’art. 7. Viceversa la dichiarazione di mera ospitalità dello straniero, non sostituisce in alcun caso la dichiarazione di cessione fabbricato, laddove sia concesso un uso esclusivo del bene superiore a 30 giorni. Nel caso in cui la cessione del fabbricato sia fatta in favore di cittadino extracomunitario, al fine di consentire a quest’ultimo di avere la disponibilità di un documento che dimostri, appunto, la disponibilità di un alloggio ai fini del rilascio o del rinnovo del permesso di soggiorno, è necessario che la presentazione avvenga, nei modi indicati, presso lo sportello dedicato.<br />
<br />
Modello di contratto - Clausola contrattuale<br />
“Il sig. …………… (locatore) concede in locazione al sig. ……………… (conduttore) l’unità immobiliare posta in via …………. n. civico …… piano …… scala …. interno …, composta di n …… vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti. elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune). L’unità immobiliare è locata non ammobiliata/ammobiliata, come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti, allegato al presente contratto di cui forma parte integrante. La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:<br />
1) Il contratto è stipulato per il periodo dal …… al ……, allorché cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che s’intende sin d’ora data, per allora.<br />
2) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione ed essere utilizzato solamente per finalità turistica come infra precisato”.<br />
3) Il conduttore non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.<br />
4) Il canone mensile di locazione — avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell’immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione — è convenuto in euro …… , che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore a mezzo ………… in n … rate eguali anticipate di euro ……… ciascuna scadenti il ……<br />
5) Il canone sarà maggiorato ogni ………… nella misura del 100% della variazione assoluta dell’indice armonizzato europeo ISTAT verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto e ciò automaticamente e quindi senza bisogno di richiesta alcuna da parte del locatore che si intende fin d’ora per allora formulata.<br />
6) Il conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, di cui dichiara di aver preso conoscenza” così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.<br />
7) A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, ivi compresa la restituzione dell’immobile alla data di scadenza, il conduttore versa al locatore una somma di euro …… pari a …… mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni ed infruttifera. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.<br />
8) Sono interamente a carico del conduttore le spese — in quanto esistenti — relative al servizio di pulizia e ad ogni utenza (energia elettrica, acqua, gas, telefono). Per le altre spese inerenti l’unità immobiliare locata, le parti convengono quanto segue ………………<br />
9) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare con le seguenti modalità: …………<br />
10) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore locatore provvederà alla registrazione del contratto, ove dovuta; richiedendo al conduttore la quota di sua spettanza” che viene convenuta in ragione del …%.<br />
11) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.<br />
12) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata; se non mediante atto scritto.<br />
13) Con la sottoscrizione del presente contratto, il conduttore prende atto che l’art. 11, comma 2, del D.P.R 26 agosto 1993, n. 412 stabilisce che: “Nel caso di unità immobiliari dotate di impianti termici individuali la figura dell’occupante, a qualsiasi titolo, dell’unità immobiliare stessa subentra, per la durata dell’occupazione, alla figura del proprietario, nell’onere di adempiere agli obblighi previsti dal presente regolamento e nelle connesse responsabilità limitatamente all’esercizio, alla manutenzione dell’impianto termico ed alle verifiche periodiche di cui al comma 12 dell’anzidetto<br />
art. 11”.<br />
14) Le parti espressamente dichiarano e si danno reciprocamente atto:<br />
a) che l’unità immobiliare è concessa in. locazione esclusivamente per finalità turistica, e più precisamente al solo scopo di ………… esclusa ogni altra finalità;<br />
b) che l’unità immobiliare verrà utilizzata dal conduttore esclusivamente quale abitazione secondaria, dichiarando il medesimo, di avere la sua abitazione principale nel Comune di …………………… in via ……………………n. ……, come da certificato diresidenza/autocertificazione allegato/a; c) che il locatore si è determinato alla conclusione del presente contratto esclusivamente in funzione di quanto dal conduttore come sopra dichiarato”.<br />
<br />
La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla concessione in godimento è possibile.: “Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel<br />
godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”<br />
La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari. Pertanto: sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4 febbraio 1987, la prono commercializzazione delle case per vacanze, classificate dalle Province, e le disposizioni previste dall'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998 spettano alle agenzie di viaggi, perché all'interno delle case e appartamenti per vacanze devono essere erogati servizi turistici alberghieri quali: pulizia delle camere, cambio delle lenzuola e degli asciugamani. Per le case per vacanza di cui all'articolo 1 lettera c della legge 431 del 1998, la competenza per le locazioni spetta alle agenzie<br />
immobiliari, in questo caso non possone essere erogati servizi quali: pulizia cambio lenzuola e biancheria.<br />
L'attività di agente immobiliare è regolamentata dall'articolo 1754 del codice civile che definisce la figura del mediatore. Secondo le disposizioni della legge n. 39/1989, il mediatore deve essere iscritto alla Camera di Commercio al ruolo degli agenti in affari. Il codice civile disciplina, la locazione dall'articolo 1571 all'articolo 1614.<br />
In merito alle case e appartamenti per vacanze, di competenza delle agenzie immobiliari, non rientranti nella normativa di cui sopra, sono vigenti le disposizioni della legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 1, comma c) "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti a uso abitativo".<br />
Art. 1 - Ambito di applicazione.<br />
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati “contratti di locazione”, sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano: c. agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. L'affitto di tali alloggi prevede la stipula di "contratti per finalità turistica", escludendo l'erogazione<br />
dei servizi turistici, previsti dalla sentenza della Cassazione Civile, Sezione Terza, n. 10671 del 4 febbraio 1987.<br />
"Codice del Turismo" - Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79 L'articolo 53 del "Codice del Turismo" "Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche" 1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.<br />
L'articolo di cui sopra, ribadisce le competenze esclusive delle agenzie immobiliari in materia di locazioni, richiamando il codice civile. Gli articoli 52 e 53 del “Codice del turismo” intervengono a modifica della normativa sulle locazioni. In particolare, l’art. 52 modifica l’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sostituendo il primo comma, con la previsione che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti, oltre che ad attività industriali, commerciali e artigianali, a quelle di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. Per come la<br />
norma è scritta, sembrerebbe in realtà che la durata di sei anni si riferisca alla locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali se di interesse turistico, ma riteniamo che la novità sia invece costituita da una esplicitazione delle attività di interesse turistico (fra le quali, ad esempio, le agenzie di viaggio), non riportata nella norma originaria. E’ poi prevista anche la modifica del terzo comma dell’art. 27, ai sensi del quale la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali. Fra le attività assimilate, l’art. 1786 c.c. inserisce le case di cura, i locali di pubblico spettacolo, ma soprattutto gli stabilimenti balneari, le pensioni, le trattorie e simili. L’art. 53 fa rinvio alle norme del codice civile in tema di locazione (artt. 1571 e seguenti) per la disciplina della locazione di alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati. Per quanto sopra detto, ai sensi del “Codice del turismo”, l’attività di mediazione immobiliare è compatibile anche con quella turistica oltre che ad attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione. Per la prima volta in Italia chi svolge attività di mediazione immobiliare potrà offrire nuovi servizi complementari alle locazioni turistiche. Presidente FIAIP Righi “Si tratta di una grande vittoria per la Federazione che va incontro alle necessità del mercato immobiliare turistico e allo sviluppo di un’offerta qualitativa sempre più alta per le case vacanze”.<br />
Con il Codice del Turismo, infatti, l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare per le locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico — è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione. Nel provvedimento vengono ridefinite, tra l'altro, le strutture ricettive extra - alberghiere in Italia, e si ridefiniscono quali sono i soggetti che possono gestire le unità abitative ammobiliate ad usoturistico o/e gli appartamenti locati ai turisti. Si tratta di una nuova ed importante opportunità, per gli agenti immobiliari, che amplia l’attività delle agenzie, consentendo, agli stessi agenti che operano nel campo delle locazioni turistiche,<br />
l’offerta diversificata di servizi per la gestione immobiliare turistica. Con questo provvedimento si prevede un riordino complessivo della normativa in materia di turismo e il legislatore viene incontro alle richieste avanzate da Fiaip alle istituzioni sia per la regolamentazione delle “case vacanze”, in modo da garantire maggior trasparenza ai consumatori, sia per consentire alle agenzie immobiliari di fornire nuovi servizi complementari per le locazioni. Con il provvedimento sarà possibile aprire un nuovo mercato per la ricettività in Italia, con effetti immediati sul mercato immobiliare e sull’intera filiera del turismo. Il nuovo Codice del Turismo può essere un volano di crescita e sviluppo per l’intera filiera turistica nazionale, e una vera e propria occasione per migliaia di agenzie immobiliari. Oggi le seconde case — vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l’intero Sistema Italia che si rafforza anche grazie ad un’offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che decidono di soggiornare in un’abitazione presso una località turistica o una città d’arte.<br />
X <a href="mailto:saveriopanzica@alice.it">saveriopanzica@alice.it</a>
 
#5
<hr />

salve le chiedo un piccolo chiarimento possiedo degli appartamenti in due comuni Siciliani, che affitto per lunghi periodi di questi, 3 sono ammobiliati e per adesso sono vuoti ho avuto mi sono state fatte delle richieste per periodi di 15 giorni ad un massimo di 30 giorni da cittadini italiani che gradivano trascorrere le vacanze gli appartamenti li darei privi di servizi quindi un affitto senza scia cosa devo fare praticamente? per questo periodo grazie
 
D

Dottor X

Guest
#6
Il problema che affligge una la corretta interpretazione del fenomeno relativo alla "ricettività diffusa" consiste nella discrasia tra le leggi regionali e nazionali di settore e il TUIR. A seguire una mia sintesi sul fenomeno.

Premetto che dopo il 2008, anno in cui "esplode la promozione e la commercializzazione delle strutture ricettive extralberghiere o "locazioni pure" sui portali, in Italia si é creata una discrasia tra la disciplina regionale e nazionale ricettiva e le norme che regolano il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi). Infatti da un lato la gente pensa di potere svolgere attività saltuaria, di contro la Guardia di Finanza considera la presenza sui portali come attività d'impresa soggetto ad IVA. Conseguentemente, la presenza sui portali (Booking.,AirB&amp;B,Expedia, etc.) rappresenta attività d’impresa, che può essere distinta in: 1) locazione turistica privata ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge 431/1998 e dell’art. 53 del codice del turismo, in questa prima ipotesi si dovranno predisporre contratti per finalità turistica; 2) ricettività turistica aperta al pubblico disciplinata dalle leggi regionali sulle strutture ricettive, in questo secondo caso sarà obbligatoria presentare la SCIA al SUAP.
Come premesso, se la struttura sarà presente sulle OTA o sui portali, in genere, dovrà essere gestita con partita IVA.
Per non operare come impresa ma come attività saltuaria devono ricorrere alcune condizioni: svolgere l’attività in modo saltuario per meno di 180 giorni per anno, svolgerla come attività non prevalente (il reddito non deve essere prevalente rispetto ad eventuali altri redditi),non superare un certo reddito (5.000,00 annui); non offrire servizi turistici detti anche servizi alle persone: (cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere), in sintesi non deve essere presente nessun tipo di organizzazione, non ci possono essere dipendenti che lavorano per la casa locata per “finalità turistiche”,
Nel caso della locazione turistica si potrà locare l’intero appartamento o parte dell’immobile, ai sensi dell’art. 12 legge n. 191/1978 che così dispone. “Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato.
A seguito di una circolare del Ministero dell’Interno del giugno 2015, l’obbligo di comunicazione delle presenze scatta, entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite. Conseguentemente, il titolare dell’attività dovrà registrarsi al servizio ALLOGGIATIWEB, presso la Questura competente territorialmente.

Per essere assistiti in tutte le fasi, sopra citate, comunico che la Società, DES S.r.l. di Palermo propone contratti di consulenza in tutta Italia, attraverso e.mail e video conferenze con SKYPE, nelle seguenti aree tematiche: giuridico-amministrativa, fiscale e tecnico-edilizia.

Cordialmente

Dott. X
****

 

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