Apertura gestione affitti brevi appartamenti e ville

[MaxAl]

Buongiorno,
sono nuovo del forum e sono felice di aver trovato una piccola luce in un mare di informazioni contrastanti.
Sono già un operatore nel settore immobiliare per quanto riguarda le vendite, in questo periodo mi stanno capitando molti clienti che mi chiedono di gestirgli le proprietà per affitti brevi.

Sono proprietà intestate a persone fisiche tenute sempre ad affitto lungo 4+4 o per uso proprio.

Utilizzerei un channel manager e vorrei gestire tutto per nome e per conto dei proprietari, prezzi, cauzioni, pagamenti, portale alloggiati, istat, versamento imposta di soggiorno, pagamento del 21%, sottrarre le mie spettanze e dare a fine mese direttamente il netto al proprietario.


Come devo inquadrare questa attività?

C'è chi mi dice di utilizzare la classica posizione di agente immobiliare
C'è chi mi dice di utilizzare una posizione di "consulente" property manager ( ma non posso gestire i pagamenti personalmente)


Un' altra domanda è la doppia localizzazione, lavoro a Roma e in una zona della Sardegna come faccio con il portale alloggiati?
anche qui tante risposte diverse, c'è chi mi dice di richiedere una password per ogni proprietà per nome e per conto dei proprietari e c'è chi mi dice di aprirne due io, una questura di roma e una nella questura di Sassari



Grazie in anticipo del vostro aiuto

Max

 

[Dottor X]

Preg.mo Max la figura professionale, emergente, da lei indicata è quella dell'HOST. Da qualche anno organizzo corsi e consulenze dedicate per formare coloro i quali intendono operare nel settore della gestione immobiliare turistica, aperta al pubblico e privata. Nei mesi di febbraio 2018 e 2019, nell'ambito della BIT di Milano, sponsorizzato da FORMAZIONE TURISMO, ho tenuto delle conferenze sul tema. Nei giorni 22 e 23 novembre 2019 FORMAZIONE TURISMO ed altri partners di esperienza nazionale ed internazionale, proporremo a Roma l'evento: HOST B2B - Basic 2 Business, potrà scaricare il programma e le modalità di partecipazione da questo FORUM. L'evento sarà indirizzato proprio alla figura di HOST sia per conto proprio che come intermediario per altri soggetti giuridici d'impresa o privati che intendono operare nel mondo della ricettività turistica.

Dopo questa doverosa premessa, rispondo ai suoi quesiti:
la qualifica di agente immobiliare risulta eccellente e legittima per svolgere l'attività di intermediazione immobiliare turistica. In effetti ci sarebbero altri codici ATECO idonei a promuovere la predetta attività.

Per quanto riguarda l'attività di lavoro in diverse città italiane, le cito una sentenza della Corte costituzionale: la n. 362 del 6 novembre 1998, che, nello specifico, era indirizzata alle agenzie di viaggi, ma nell'ambito della stessa sentenza viene ribadito, tra l'altro, che "impresa in senso unitario, qualunque ne sia l’articolazione sul territorio",. Del resto la sentenza n. 362/1998 ribadisce il principio generale sancito dall'art. 41 comma 1° della Costituzione che garantisce la "libertà d'impresa".
Pertanto basterà rivolgersi, con il titolo della sua impresa alle Questure, competenti territorialmente, per rappresentare i suoi assistiti.

Per avere un'idea su quali requisiti debba possedere chi intende svolgere l'attività di HOST, allego il programma dell'ultimo corso che ho tenuto a Trapani - maggio 2019.

Per una consulenza dedicata potete contattarmi alla mia e.mail ****

 

[MaxAl]

Grazie X per il suo tempestivo e valido riscontro.
Mi piacerebbe partecipare ad Host B2B di Roma, c'è già un programma ed un idea del costo di partecipazione?

La contatterò in privato, ma vorrei dare seguito alla conversazione sul forum per condividere con gli altri.

Il problema principale che ci sta affliggendo in questo periodo riguarda l'incasso delle somme da parte dei guest.

Vogliamo utilizzare un Channel Manager che ci sembra molto completo e funzionale, all'interno ha integrato anche un comodo pos che permette di ricevere pagamenti, pre-autorizzare e incassare.


Premetto che attualmente ho una partita iva da consulente che potrei integrare con un codice Ateco, ho anche la qualifica da agente immobiliare ma non sto esercitando da tale.

da quello che mi dice il mio commercialista
Le strade sembrano essere 2:


opzione 1) esercitare con la mia partita iva prendendo un incarico, pubblicizzando sui portali, comunicare con il guest, far pervenire i pagamenti direttamente sul conto dei proprietari, fornirgli i servizi check-in, check-out, imprevisti
e a fine locazione o a fine mese emettere regolare fattura per le mie competenze


opzione 2) tramutare la mia partita iva come agente immobiliare, prendere un incarico da parte dei proprietari, farmi dare le chiavi e ciao! Promuovo, modifico i prezzi, incasso sul mio conto, mi occupo personalmente di incaricare e pagare pulizie e manutenzioni, a fine mese prendo il fatturato della proprietà sottraggo le commissioni dei portali, gli imprevisti, pago la ritenuta d'acconto del 21%, mi occupo del portale alloggiati, dell'istat e della tassa di soggiorno, tolgo le mie competenze e riconosco al proprietario il suo netto puro.
In questo modo potrei utilizzare anche il pos del channel manager e creare un sito web dove pubblicizzare le proprietà..... giusto?



Quindi l'unico modo per incassare per nome e per conto del proprietario è operare come agente immobiliare?

Grazie,
Max

 

[Dottor X]

Concordo con la seconda ipotesi.

 

[Mod]

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Mi piacerebbe partecipare ad Host B2B di Roma, c'è già un programma ed un idea del costo di partecipazione?

Ciao @maxai
il programma provvisorio è già online qui https://hostb2b.it
Ci sono 3 modalità di accesso, clicchi su Biglietti, sono accuratamente descritti

 

[MaxAl]

Mi dispiace non poter aderire al vantaggioso regime forfettario.
iniziando con pochi immobili, mi piacerebbe trovare una soluzione che non i metta troppa pressione fiscale.

E' ancora tutto troppo vago.