nuova attività affitti turistici

Buongiorno a tutti,<br />
per prima cosa complimenti per questo forum, è una risorsa molta preziosa per chi come me vuole lavorare nell'ospitalità turista e non ha le idee chiare.<br />
Leggendo gli altri argomenti mi sono chiarito molti dubbi però voglio sottoporvi la mia idea di impresa al fine di avere una conferma sulla fattibilità.<br />
Da quattro anni gestisco un b&b, ho realizzato un sito di informazione turistica sulle attrattive della mia zona, ho molte richieste di soggiorno che non riesco a soddisfare con il mio b&b e per questo vorrei iniziare ad affittare appartamenti di terzi. Al momento non ho partita iva in quanto il mio b&b è a conduzione famigliare, per questa nuova attività non avrei problemi ad aprire partita iva anche se ovviamente preferirei farne a meno se possibile.<br />
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Idea di impresa:<br />
vorrei affittare appartamenti non di mia proprietà.<br />
leggendo questo forum mi sembra di aver capito che sfruttando l'art. 1 lettera c della legge n. 431/1998 posso affittare appartamenti e a mia volta subaffitarli a turisti. Io opererei in provincia di Sondrio - Lombardia.<br />
per affitti turistici vale in tutta Italia la legge n. 431/1998 e non ci sono leggi regionali specifiche giusto?<br />
si deve affittare per un numero minimo di notti?<br />
posso affittare a persone che necessitano dell'immobile per motivi lavorativi?<br />
devo aprire partita iva oppure posso farne a meno?<br />
se serve partita iva:<br />
- in che settore devo aprirla?<br />
- può essere una ditta individuale?<br />
- c'è un regime fiscale particolare?<br />
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se non serve partita iva:<br />
- i guadagni mi fanno cumulo di reddito? posso utilizzare la cedolare secca?<br />
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in generale:<br />
- ho un limite di appartamenti?<br />
- serve un'assicurazione per ogni appartamento o una generica? di che tipo?<br />
- che contratto e che tipo di ricevuta devo consegnare al mio ospite?<br />
- al proprietario dell'immobile devo pagare un canone mensile preaccordato e non posso riconoscere una % sui ricavi giusto?<br />
- dove posso reperire un contratto di affitto che prevede il sub-affitto e che sia in linea con la mia idea di attività? i contratti devono avere un limite di durata?<br />
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Nei confronti dei miei ospiti:<br />
- posso applicare una tariffa a persona? la tariffa può cambiare a seconda del periodo dell'anno?<br />
- devo comunicare la presenza di ospiti solo se stranieri giusto? tramite il sito allogiatiweb?<br />
- non posso effettuare servizi alberghieri tipo colazione, riordino delle camere, pulizie ecc.... posso far trovare l'appartamento con i letti fatti e un set di asciugamani per persona?<br />
- il check-in e il check-out può essere automatizzato? sfruttando ad esempio un bar per la consegna e il ritiro delle chiavi ecc<br />
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Mi rendo conto di avere scritto veramente tanti quesiti, da solo non riesco a venirne a capo, cerco qualcuno in grado di aiutarmi ed eventualmente seguirmi in questa nuova avventura.<br />
Lascio il mio indirizzo email per chi preferisse contattarmi in privato <a href="mailto:lucchini.silvio@gmail.com">lucchini.silvio@gmail.com</a><br />
grazie in anticipo<br />
Silvio

Provo a rispondere punto per punto:<br />
l'attività di B&B può essere considerata saltuaria e quindi senza apertura di partita IVA se: non si superano i 180 giorni per anno anno, se non risulta una vera e propria organizzazione d'impresa, altrimenti si tratta di attività d'impresa.<br />
Ma se come lei dice, svolge attività tutto l'anno, ritengo che si tratti di attività d'impresa a tutti gli effetti di legge. L'attività saltuaria, è stata riconosciuta, per ilB&B con le risoluzioni del Ministero delle Finanze n. 180 del 14/12/1998 e n. 155 del 13/10/2000. Se fossi in lei aprirei una partita IVA, con specifico codice ATECO.<br />
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Per quanto riguarda la gestione di case o appartamenti per vacanze se la disponibilità dei locali: proprietà, affitto, comodato, non sono intestati a lei, tale disciplina di intermediazione è riservata esclusivamente agli agenti immobiliari o alle agenzie di viaggi. Pertanto se lei vuole gestire più appartamenti per vacanze deve essere titolare dei contratti e aprire una specifica partita IVA. Le case possono essere gestite con la 431/1998 "Contratti per finalità turistica", allora entriamo nello specifico del mercato immobiliare turistico.<br />
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Seconda ipotesi possono essere classificate come case per vacanze, classificate con leggi regionali, previa presentazione di SCIA al SUAP, allora si tratterà di impresa turistica di gestione strutture ricettive.<br />
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Per quanto riguarda le tariffe, va detto che sono libere come stabilito dal "Codice del turismo" decreto legislativo n. 79/2011.

Per prima cosa grazie mille Dott. Saverio per la sua cortese risposta.<br />
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Riguardo al b&b: la risoluzione del Ministero delle Finanze n. 180 del 14/12/1998 e n. 155 del 13/10/2000 si riferisce alla regione Emilia Romagna, io opero in Lombardia, è valida anche per me?<br />
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Riguardo la mia idea di affittare appartamenti non di mia proprietà:<br />
che tipo di partita iva devo aprire?<br />
se mi rifaccio alla legge " lettera c articolo 1 legge n.431del 1998" non posso far trovare i letti preparati e un set di asciugamani ai miei ospiti?<br />
se volessi dare loro questo servizio devo essere un'agenzia viaggi o un'agenzia immobiliare?<br />
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grazie

La partita IVA deve essere aperta con il seguente codice ATECO - 55.20.51 Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.<br />
Le risoluzioni sono valide in tutto il territorio nazionale.<br />
Per quanto riguarda la sistemazione delle camere con la legge 431/1998, è possibile predisporre la biancheria e la pulizia, quando l'ospite non è ancora arrivato.<br />
Agenzia viaggi o un'agenzia immobiliare: entrambe.

per quando riguarda il periodo di chiusura del b&b, a chi va comunicato e in che modalità/tempistiche?<br />
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in caso di partita iva di agenzia immobiliale:<br />
il contratto di locazione con il proprietario dell'immobile può essere una percentuale dei guadagni dell'attività giusto?<br />
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nel caso invece di partita iva codice ATECO - 55.20.51 l'affitto con il proprietario dell'immobile deve essere una cifra prestabilita giusto?<br />
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grazie ancora

Il periodo di chiusura per un B&B: 1) se il B&B è gestito in forma saltuaria è assolutamente libero; 2) se il B&B è gestito in forma imprenditoriale, con partita IVA, varia da regione a regione.<br />
Le percentuali e i canoni di locazione sono stabiliti da contratti privati tra le parti.

ipotesi per la mia prossima attività:<br />
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apro una ditta individuale con codice ATECO - 55.20.51 (affittacamere ecc),<br />
affitto degli appartamenti stipulati tra me persona fisica e i proprietari degli immobili (con possibilità di subaffitto)<br />
la ditta individuale subaffitta gli immobili con la formula affitti brevi (contratti per finalità turistiche lettera c articolo 1 legge n.431del 1998.)<br />
è fattibile?<br />
posso adottare la cedolare secca? quanto sarebbe la % della cedolare secca?<br />
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grazie ancora per il tempo dedicatomi

Buonasera Dott. Saverio,
Mi scusi se la disturbo ma avrei la necessità di avere maggiori informazioni in merito all'attività di affittacamere.
Sono del settore ed ho la possibilità di iniziare una mia attività in proprio aprendo un affittacamere in Veneto (6 camere max 24 letti), informandomi su pro e contro mi hanno comunicato che il soggiorno minimo, per questa categoria, è di 7 notti. Qual è la normativa in merito? esiste un numero di notti minime per tale attività?
La ringrazio per l'attenzione che potrà dedicarmi.
Cordiali saluti,
Ioseffini Gabriele

Preg.mo Gabriele,
le trascrivo le norme di riferimento:


Legge regionale 14 giugno 2013, n. 11. "SVILUPPO E SOSTENIBILITÀ DEL TURISMO VENETO" Articolo 27 - Strutture ricettive complementari.
1. Le strutture ricettive complementari sono le strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, situate in
un edificio con spazi e servizi offerti al turista diversi rispetto a quelli delle strutture ricettive alberghiere.
2. Sono strutture ricettive complementari:
a) gli alloggi turistici, che sono composti da una a sei camere, ciascuna dotata di un massimo di quattro posti
letto;
b) le case per vacanze, che sono composte da un locale soggiorno e da una sala da pranzo entrambi di uso
comune e da camere che per più della metà sono dotate di due o più posti letto;
c) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico, che sono composte da una o più camere, ciascuna dotata di uno
o più posti letto, nonché di servizi igienici e di cucina autonomi;

DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA REGIONALE n. 419 del 31 marzo 2015
Sviluppo e sostenibilità del turismo veneto. Requisiti, condizioni e criteri per la classificazione delle strutture
ricettive complementari: alloggi turistici, case per vacanze, unità abitative ammobiliate ad uso turistico e bed &amp;
breakfast. Deliberazione N. 1/CR del 20 gennaio 2015. Legge regionale 14 giugno 2013 n. 11, articolo 31, comma 1.

Allegato C i requisiti di classificazione delle case per vacanze,Allegato C Dgr n. del pag. 1 /4
ALLEGATOC alla Dgr n. 419 del 31 marzo 2015
Spero possa scaricare il file relativo all'allegato C.
Se ha problemi mi contatti:
saveriopanzica@alice.it

Buonasera, vorrei prendere in affitto un appartamento a firenze per affittarlo successivamente ai turisti. La s.c.i.a comporta l apertura della partita iva e quindi troppe spese.

Ho sentito parlare di affitti turistici, posso farli? E come funzionano precisamente? C e comunque da pagare l imposta di soggiorno al comune di firenze?
grazie

DOTT. X OTTOBRE 2015 saveriopanzica@alice.it

La locazione turistica privata è disciplinata dall’art. 1 lettera c della legge n. 431/1998. Si stipulano contratti inferiori ai 30 giorni, pertanto, non vanno registrati (il modello- clausola contrattuale in “Locazioni turistiche Italia”).
Affittando le case con la predetta norma non si possono erogare, in presenza di ospiti, i seguenti servizi: cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere, cio’ deve avvenire: prima dell’arrivo e dopo la partenza degli ospiti.

Se l’appartamento o la casa per vacanze “non è una struttura ricettiva classificata ed
autorizzata come tale secondo le leggi regionali di settore” in questo caso, il proprietario che
cede a turisti stranieri (non comunitari), dietro il pagamento di un corrispettivo, il godimento
di un bene immobile ovvero concede loro ospitalità, dovrà provvedere agli obblighi previsti
dall’art. 7 del D.Lgs. n°286/1998 (“Comunicazione di ospitalità”).

IMPORTANTE NOVITA’ DA GIUGNO 2015

Il servizio “alloggiati web” (DM 17 gennaio 2013) è una procedura telematica dedicata a chi
(in forma imprenditoriale e non imprenditoriale) gestisce “strutture ricettive”, anche
extralberghiere, quali case e appartamenti per vacanze (anche all’interno di un condominio,
salvo che il regolamento non ne impedisca l’uso) cedendone il godimento a qualunque tipo di
cessionari, siano essi cittadini UE od extraUE (il servizio non fa distinzioni di sorta).
Qualsiasi appartamento ammobiliato può essere potenzialmente affitttato per finalità
turistiche, ma la locazione di un appartamento per brevi periodi a turisti, non fa
necessariamente di esso una “struttura ricettiva”.

Decreto legislativo del 23 maggio 2011 n. 79 – CODICE DEL TURISMO
ART. 53
(Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono
regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
Obbligo di notifica all’Autorità di P.S. anche per le “locazioni pure”
Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari
Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure, in risposta al
quesito sollevato da un’associazione di B&amp;B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per
colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la
comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai
solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici
professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali
affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi,
indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni
locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante
il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da
considerarsi un’attività di natura ricettiva.