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Informazioni unità abitative ammobiliate ad uso turistico

#1
Salve,
Vorrei dei chiarimenti sulla gestione di unità abitative ammobiliate ad uso turistico classificate nella regione Veneto.
Non mi è chiaro se è previsto un periodo di soggiorno massimo o minimo o se posso affittare anche per un solo giorno o un anno intero. Inoltre vorrei sapere se è possibile applicare prezzi diversi a seconda del periodo prenotato e come comunicare alla provincia tali tariffe.
Ringrazio per l'aiuto,
Giovanni
 
D

Dottor X

Guest
#2
Premetto che dopo il 2008, anno in cui "esplode la promozione e la commercializzazione delle strutture ricettive extralberghiere o "locazioni pure" sui portali, in Italia si é creata una discrasia tra la disciplina regionale e le norme che regolano il TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi). Infatti da un lato la gente pensa di potere svolgere attività saltuaria, di contro la Guardia di Finanza considera la presenza sui portali come attività d'impresa soggetta ad IVA. Conseguentemente, la presenza sui portali (Booking.,AirB&B,Expedia, etc.) rappresenta attività d’impresa, che può essere distinta in: 1) locazione turistica privata ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge 431/1998 e dell’art. 53 del codice del turismo, in questa prima ipotesi si dovranno predisporre contratti per finalità turistica; 2) ricettività turistica aperta al pubblico disciplinata dalle leggi regionali sulle strutture ricettive, in questo secondo caso sarà obbligatoria presentare la SCIA al SUAP.
Come premesso, se la struttura sarà presente sulle OTA, dovrà essere gestita con partita IVA.Per non operare come impresa ma come attività saltuaria devono ricorrere alcune condizioni: svolgere l’attività in modo saltuario per meno di 180 giorni per anno, svolgerla come attività non prevalente (il reddito non deve essere prevalente rispetto ad eventuali altri redditi),non superare un certo reddito (5.000,00 annui); non offrire servizi turistici detti anche servizi alle persone: (cambio biancheria e lenzuola, pulizia e sistemazione camere), in sintesi non deve essere presente nessun tipo di organizzazione, non ci possono essere dipendenti che lavorano per la casa locata per “finalità turistiche”,
Nel caso della locazione turistica si potrà locare l’intero appartamento o parte dell’immobile, ai sensi dell’art. 12 legge n. 191/1978 che così dispone. “Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato.
A seguito di una circolare del Ministero dell’Interno del giugno 2015, l’obbligo di comunicazione delle presenze scatta, entro 24 ore dall’arrivo dell’ospite. Conseguentemente, il titolare dell’attività dovrà registrarsi al servizio ALLOGGIATIWEB, presso la Questura competente territorialmente.
Allego la disciplina della regione Veneto, in particolare l'art. 31 della legge regionale n. 11 del 2013.

Per essere assistiti in tutte le fasi, sopra citate, comunico che la nostra società,DES S.r.l. di Palermo propone contratti di consulenza annuale in tutta Italia, attraverso e.mail e video conferenze con SKYPE, nelle seguenti aree tematiche: giuridico-amministrativa, fiscale e tecnico-edilizia.
Per avvalersi della nostra consulenza ed assistenza personalizzata, contattateci alla mia e.mail: saveriopanzica@alice.it
Dott. X
 
#3
Avendo a disposizione cinque appartamenti in un'unica palazzina, la mia idea è quella di operare come impresa e quindi aprire una partita IVA. Non mi è ancora chiaro comunque se esistano dei limiti nel periodo di affitto (per esempio minimo una settimana, o massimo trenta giorni) se adotto la classificazione di unità abitative ammobiliate ad uso turistico.
 
D

Dottor X

Guest
#4
Prima di avviare l'attività deve decidere, come ho già scritto, se operare nell'ambito: 1) locazione turistica privata ai sensi dell’art. 1571 del codice civile, dell’art. 1 comma 2 lettera c della legge 431/1998 e dell’art. 53 del codice del turismo, in questa prima ipotesi si dovranno predisporre contratti per finalità turistica;

2) ricettività turistica aperta al pubblico disciplinata dalle leggi regionali sulle strutture ricettive, in questo secondo caso sarà obbligatoria presentare la SCIA al SUAP.- legge regionale 14 giugno 2013, n. 11 Art. 27 - Strutture ricettive complementari.
1. Le strutture ricettive complementari sono le strutture ricettive aperte al pubblico, a gestione unitaria, situate in
un edificio con spazi e servizi offerti al turista diversi rispetto a quelli delle strutture ricettive alberghiere.
2. Sono strutture ricettive complementari:
a) gli alloggi turistici, che sono composti da una a sei camere, ciascuna dotata di un massimo di quattro posti
letto;
b) le case per vacanze, che sono composte da un locale soggiorno e da una sala da pranzo entrambi di uso
comune e da camere che per più della metà sono dotate di due o più posti letto;
c) le unità abitative ammobiliate ad uso turistico, che sono composte da una o più camere, ciascuna dotata di uno
o più posti letto, nonché di servizi igienici e di cucina autonomi.

Non sussistono limiti temporali, se opera nella prima ipotesi deve predisporre i contratti, che al di sotto dei 30 giorni, non vanno registrati. Nella seconda ipotesi l'attività é soggetta a SCIA da presentare al SUAP.
 
#5
Buon giorno Dottore Panzica
io cercherò di essere breve e sopratutto non ripetitivo nelle domande. ho cercato nei miei limiti di studiare le sue risposte in merito hai quesiti sulle case vacanze.

io ho un immobile dove vivo e ho ritagliato tre zone al suo interno totalmente indipendenti adibite ad uso turistico.
Io vivo in una edificio storico antecedente al 900.
E^ in corso una sanatoria parziale e prima di un anno non credo di riuscirla a chiudere la faccenda. So bene da tecnico che se non chiudo la sanatoria non posso chiedere la scia al mio comune di appartenenza.

Essendo senza scia cedo la locazione come se fosse un affitto nudo e crudo senza pulizie e biancheria prevista negli annunci dove pubblico la mia casa.
Il mio orientamento è stato quello di seguire la legge Italiana e non quella regionale. (2 persone su 14 metri quadrati e 1 persona su 9)
Io faccio firmare hai miei ospiti al loro arrivo un contratto <strong>(appartamento privato uso turistico secondo la legge 431/98 Art 1 lettera c comma 2)</strong> dove specifico che pago le tasse con cedolare secca specifico che non fornisco servizi di pulizia e biancheria e faccio regolare registrazione dei miei ospiti per via informatica su alloggiati web conservando per 5 anni le mie ricevute.

quesito
ho fatto un conto delle giornate in un anno solare e ho ceduto la mia locazione questo anno per 220 giorni complessivi. Sono in regola?
Un caro saluto da Catania con sincera stima
Carmela

io ho superato il mio introito abbondantemente sopra i 5000 euro questo anno sarò ugualmente in regola con il sistema adottato?
 
D

Dottor X

Guest
#6
Gent.ma Sig.ra Carmela,
dal punto di vista fiscale lei é in regola, ma se la casa non possiede i requisiti tecnico-edilizi, perché in fase di sanatoria, non credo possa svolgere alcuna attività. Il certificato di abitabilità/agibilità attesta la vivibilità all'interno di un immobile. Le misure da lei citate: 9 mq. 1 posto letto e 14 mq. 2 posti letto sono esatte, in quanto scaturiscono dai regolamenti tecnico edilizi comunali disciplinati dal decreto dl Ministero della Sanità del 5 luglio 1975. Infine, le ricordo che la struttura deve essere in regola con la certificazione per la sicurezza e l'APE.

Il certificato di agibilità riveste un ruolo di primaria importanza anche in materia di sicurezza, avendo la funzione di “attestare la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti” (articolo 24, Testo Unico dell’Edilizia, Decreto Legislativo n. 380/01). E non solo: esso “garantisce l’idoneità dell’immobile ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e, quindi, a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l’acquirente ad effettuare l’acquisto” (Cassazione Civile, 10 giugno 1991 n. 6576).

Nel quadro della normativa contrattuale i relativi obblighi di adeguamento sono posti a carico del locatore, giusta il disposto degli articoli 1575 e 1617 del codice civile, dovendosi assicurare che il bene sia idoneo all’uso cui è contrattualmente destinato. A sua volta, l'idoneità all’uso non risente più della distinzione tra uso abitativo ed uso non abitativo, ma si estende ad entrambe le fattispecie, atteso l'avvenuto abbandono della distinzione tra agibilità e abitabilità.
 
#7
GRAZIE DOTTORE!
Lei pero non mi ha risposto sul punto introiti e guadagni. Io supero i 5000 euro e in questo anno solare ho guadagnato 19000 euro! ovviamente dichiaro e pago le tasse con la cedolare secca. Sono in regola ugualmente pur avendo superato un introito di 5000 euro?
Sono in regola da privato senza partita iva se in questo anno solare ho ospitato in casa mia dove abito per 220 notti ?
Non ci dormo la notte!
chiedo scusa e la ringrazio anticipatamente per la sua sempre presente attenzione verso non solo il popolo siciliano ma a quanto leggo l intero popolo italiano ormai allo sbando!
 
D

Dottor X

Guest
#8
Gent.ma Sig.ra,
in genere la G.d. F. considera 180 giorni il limite massimo. Ma se lei é presente sui portali DEVE OPERARE CON PARTITA IVA. Comunque io svolgo la mia professione a Palermo, se desidera una consulenza personalizzata la DES, Società per la quale opero come consulente, le può offrire un contratto di consulenza annuale. Ci sono alcune soluzioni legittime per risolvere i suoi problemi, ma per la privacy e per la professionalità sarebbe più opportuno che mi contattasse alla mia e.mail personale: saveriopanzica@alice.it - **** Domani terrò una conferenza a San Vito Lo Capo proprio sul rapporto tra strutture alberghiere e locazioni private. Il problema che lei pone é di estrema attualità.
 

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