Locazioni con finalità turistiche<br />
Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa in Italia perché rivolta a soddisfare<br />
temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza<br />
nelle cosiddette seconde case. I contratti di locazione delle case per le vacanze con finalità<br />
turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice civile.<br />
Seconde case sono gli appartamenti che vengono utilizzati soltanto nei periodi di riposo, come i<br />
fine settimana, oppure di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare una<br />
esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi<br />
familiari vivono abitualmente e stabilmente.<br />
La locazione delle seconde case costituisce una dei casi di rapporto contrattuale di locazione di<br />
immobili ad uso abitativo per esigenze di natura temporanea e occasionale legata esclusivamente a<br />
scopi turistici. Un contratto di locazione per esigenze di questa natura presuppone sempre che il<br />
conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile che adibisce a propria abitazione e con il<br />
quale può soddisfare le proprie necessità abitative primarie.<br />
È molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa<br />
con finalità turistica, in quanto per questi tipi di locazione è anche da dire che, ove fosse stipulata<br />
una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme di legge, si deve ritenere che il conduttore<br />
possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti liberi, contratti da ritenersi di<br />
tipo ordinario rispetto ai contratti agevolati, controllati, convenzionati.<br />
Una seconda casa è esclusivamente destinata a soddisfare una esigenza di tipo diverso, che è<br />
caratterizzata da alcuni aspetti importanti: la precarietà, la voluttuarietà, la durata molto<br />
limitata nel tempo e le finalità turistiche.<br />
Aspetti e adempimenti della locazione<br />
Gli obblighi del conduttore comunque restano identificati nella custodia del bene immobile,<br />
l’obbligo del rispetto delle regole di buon vicinato e di condominio e la responsabilità di eventuali<br />
danni che si dovessero arrecare all’ immobile agli arredi e agli impianti durante il periodo della<br />
locazione turistica e comunque di vigenza del contratto stesso.<br />
Ove la locazione di seconde case non costituisca per il proprietario una vera e propria attività<br />
imprenditoriale, l’imposizione diretta dei canoni di locazione segue le regole dei redditi fondiari in<br />
dichiarazione dei redditi in riferimento all’ art 37 Tuir (testo unico imposte sul reddito).<br />
Tale regime fiscale per le locazioni resta altresì invariato per il contribuente proprietario locatore<br />
che si avvale di una agenzia immobiliare per la gestione dell’ unità immobiliare stesso con tale<br />
finalità di locazione.<br />
In questa fattispecie l’Agenzia delle Entrate si è espressa con la risoluzione n. 117 / E del 2004<br />
confermando che le somme incassate ai fini dei canoni di locazione turistica sono parte dei contratti<br />
di locazione e restano a favore del proprietario locatore nel rapporto con i turisti / conduttori.<br />
Si ricorda comunque che il contratto di locazione in genere ed in particolare anche quello con<br />
finalità turistica, dovendo rispettare sempre la forma scritta, è assoggettato in ogni caso al<br />
rispetto della normativa sull’ imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero<br />
contrassegno telematico pari a euro 14,62 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righe con<br />
impostazione pagina uso bollo.<br />
L’art. 1, comma 2, lett. c), della l. 431/1998 recita: “Le disposizioni di cui agli artt. 2, 3, 4, 7, 8<br />
e 13 della presente legge non si applicano: … c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità<br />
turistiche”.<br />
2<br />
Le finalità turistiche di un immobile possono essere intese in due sensi: a) legate alla vocazione<br />
turistica dell’immobile, dovuta alle sue caratteristiche oggettive, e come tali destinati a essere locati<br />
stabilmente a quei fini; b) pare la tesi più consigliabile, le finalità turistiche non devono essere<br />
intese nella finalità propria dell’immobile, ma nell’agire del contraente, proprietario del bene, il<br />
quale si è risolto a mettere sul mercato l’immobile con la specifica finalità di destinarlo a un utilizzo<br />
non continuativo, ma sfruttando l’ubicazione e la necessità del conduttore di occuparlo per un<br />
periodo limitato e legato a esigenze contingenti di riposo e di vacanza. Le finalità turistiche<br />
corrispondono a esigenze proprie del conduttore. A questo punto, bisogna domandarsi cosa significa<br />
turismo. Anche se turismo non corrisponde a villeggiatura, in quanto la prima presuppone un<br />
conduttore in movimento e la seconda un conduttore stanziale per un certo periodo di tempo,<br />
lontano dalla propria abituale dimora, tuttavia nelle “finalità turistiche” sono ricompresi ambedue<br />
gli aspetti, in quanto la villeggiatura è pur sempre una forma di turismo seppur con maggior<br />
stanzialità. Il turismo deve essere inteso come spostamento di una persona dalla propria residenza<br />
abituale per motivi di piacere, con l’esclusione della contemporaneità di esigenze di carattere<br />
professionale. Un aspetto particolare di turismo può essere considerato il “contratto per il<br />
weekend”. È il contratto che le parti stipulano dal venerdì sera al lunedì mattina o alla domenica<br />
sera. Viene forfettariamente determinato un canone di locazione pagato anticipatamente,<br />
comprensivo di spese accessorie e condominiali (luce acqua, gas, telefono ecc.).<br />
Il locatore concede in locazione al conduttore il solo godimento dell’immobile compresi<br />
suppellettili e arredi. È esclusa la fornitura da parte del locatore di pasti e bevande e dei servizi di<br />
sorveglianza, custodia e ripulitura, riassetto e manutenzione dei locali e degli arredi, ai quali tutti il<br />
conduttore provvede direttamente.<br />
A scelta del locatore può essere richiesta una garanzia per i danni che il conduttore dovesse<br />
provocare durante l’uso dell’immobile locato.<br />
Se la locazione in genere è stipulata per un periodo superiore a 30 giorni con un cittadino UE il<br />
locatore è tenuto a fare la denuncia entro 48 ore dalla consegna e / o dalla sottoscrizione all’<br />
autorità di pubblica sicurezza tenendo presente che se il conduttore è un cittadino extracomunitario<br />
tale comunicazione va fatta sempre entro 48 ore indipendentemente dalla durata del contratto<br />
stesso allegando meglio anche la copia del permesso di soggiorno.<br />
Art. 12 legge n. 191/1978<br />
Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo<br />
superiore a un mese, l'uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l'obbligo di comunicare<br />
all'Autorità locale di pubblica sicurezza, entro quarantotto ore dalla consegna dello immobile, la sua<br />
esatta ubicazione, nonché le generalità dello acquirente, del conduttore o della persona che assume<br />
la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere<br />
richiesto all'interessato.<br />
<br />
<br />
CONTRATTO PER FINALITA' TURISTICA<br />
ai sensi dell'art. 1, comma 2, lett. c),<br />
legge 9 dicembre 1998, n. 431<br />
Addi_____________ del mese_______________ dell’anno__________ In __________________<br />
con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, le parti:<br />
Sig._______________nato a________ il ________________ e residente in<br />
_____________________ nella via __________ Codice fiscale _____________ d’ora in poi<br />
denominato LOCATORE<br />
Sig. ____________________________ nato a ____________________ il ______________ e<br />
residente in __________________nella Via _______________ n°______ Codice fiscale<br />
_________________________ documento d’identità n°_________________ rilasciato dal<br />
__________________ di ________________in data_________________ d’ora in poi denominato<br />
CONDUTTORE;<br />
convengono e stipulano quanto segue:<br />
1. Il locatore concede in locazione al conduttore il fabbricato sito in ___________ nella Via<br />
_______________________, per uso di civile abitazione e con divieto di sub-locazione, anche<br />
parziale, e/o concessione in comodato d’uso a terzi estranei, censito al C.U. di _____________ al<br />
foglio __________ particella ____________;<br />
2. La locazione del fabbricato di cui al precedente articolo 1 viene concessa per uso turistico per il<br />
solo periodo dal ___________ al __________. Non è previsto il tacito rinnovo;<br />
3. Il canone complessivo di locazione dell’appartamento viene convenuto in Euro (/00) da<br />
corrispondere, al netto dell’eventuale caparra confirmatoria precedentemente corrisposta al<br />
locatore, in unica soluzione alla consegna dell’appartamento o comunque entro e non oltre, il<br />
termine del periodo di locazione di cui all’art.2 all’atto del pagamento del canone verrà rilasciata<br />
separata quietanza, soggetta a imposta di bollo ed in esenzione da IVA ai sensi dell’art. 10<br />
D.P.R.633/72.<br />
4. L’appartamento locato è completamente arredato. Il Conduttore dichiara di aver esaminato i<br />
locali affittati e di averli trovati adatti all’uso convenuto, in buono stato di manutenzione e<br />
s’impegna a riconsegnarli nel medesimo stato in cui li ha ricevuti. Con il ritiro delle chiavi. Il<br />
Conduttore prende in consegna l’appartamento costituendosi custode dello stesso.<br />
5. Il Conduttore s’impegna a rilasciare il Locatore, per eventuali danni a immobili e/o mobili.<br />
6. Le spese relative a luce, acqua, gas e tutti eventuali interventi di manutenzione ordinaria e<br />
straordinaria sono a completo carico del Locatore, senza rivalsa alcuna sul Conduttore.<br />
7. Il pagamento del canone di locazione non potrà essere sospeso o ritardo da pretese o eccezioni del<br />
Conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato pagamento nei termini, costituisce in mora il<br />
Conduttore.<br />
8. Le parti si danno atto che il conduttore è fornito di propria biancheria da bagno e da letto e che<br />
provvede a propria cura il rassetto giornaliero dell’immobile locato.<br />
E’ esclusa, da parte del locatore, la fornitura di biancheria, pasti e bevande, dei sevizi di<br />
sorveglianza,custodia e ripulitura dei locali.<br />
9. E’ facoltà del locatore ispezionare l’immobile, previo avviso del conduttore.<br />
5<br />
10. Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo,e non può essere provata, se non<br />
mediante atto scritto. Per eventuali controverse sarà competente il Foro di _________.<br />
11. Le parti prendono conoscenza che, ai sensi delle Legge 449/97 e succ. mod., il presente Contratto<br />
di Locazione non è soggetto a registrazione poiché redatto con scrittura privata non autenticata<br />
per durata inferiore a 30 giorni.<br />
12. Il Conduttore autorizza il Locatore a comunicare a terzi i suoi dati personali in relazione agli<br />
adempimenti connessi col rapporto di locazione (D.lgs n. 196 del 2003 - Privacy).<br />
13. Per quanto qui non menzionato si rinvia al Codice Civile nonché alle norme vigente in materia di<br />
locazione ed agli usi locali.<br />
LETTO,APPROVATO E SOTTOSCRITTO in tutti i suoi tredici articoli che lo compongono.<br />
IL LOCATORE IL CONDUTTORE<br />
<br />
La Cassazione Civile, Sezione Terza, sentenza n. 10671 del 4 febbraio 1987 ha delineato una netta<br />
differenza tra: il contratto d'albergo (art. 1786 del codice civile, le norme relative agli alberghi si<br />
estendono alle altre strutture ricettive) e la locazione. Nel contratto d’albergo al godimento<br />
dell’immobile si accompagna la fornitura di servizi aggiuntivi, quali la pulizia dell’alloggio o il<br />
cambio della biancheria; nel rapporto di locazione nessuna prestazione accessoria alla<br />
concessione in godimento è possibile.:<br />
“Il contratto d'albergo, e quello affine di residence, si differenziano dal contratto di locazione<br />
d'immobile arredato…perché in quest'ultimo l'oggetto della prestazione si esaurisce nel<br />
godimento del bene (ancorché il concedente possa eventualmente fornire prestazioni accessorie<br />
rientranti comunque nel novero dei normali servizi condominiali), mentre nel contratto di<br />
albergo e di residence il godimento dell'immobile, avente di regola carattere temporaneo e<br />
transitorio, si accompagna e si integra con una serie di servizi, di natura genericamente<br />
alberghiera, riconducibili sinallagmaticamente al contratto di somministrazione od al contratto<br />
di opera, che assumono una rilevanza paritetica rispetto alla prestazione dell'alloggio.”<br />
La netta distinzione tra il contratto d'albergo e la locazione delimitano le sfere di competenza tra le<br />
agenzie di viaggi e le agenzie immobiliari.<br />
<br />
Oggi le seconde case — vacanza in Italia rappresentano più di 3 milioni di immobili, ed offrono più<br />
di 12 milioni di posti letti. Le case vacanze sono ormai sempre più una risorsa per l’intero Sistema<br />
Italia che si rafforza anche grazie ad un’offerta più completa e qualitativa di servizi per coloro che<br />
decidono di soggiornare in un’abitazione presso una località turistica o una città d’arte.
